Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. A.

(...)

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• C. C.

(...)

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie C.C. i A.A. (dalej zwani „Sprzedającymi”) są właścicielami, na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej, nieruchomości niezabudowanej, położonej w miejscowości D. (gmina E., (…)), dla której Sąd Rejonowy w (...) IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).

Powyższa nieruchomość obejmuje działki ewidencyjne o nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/6 i 1/8 - wszystkie w obrębie ewidencyjnym (…) D., o łącznym obszarze 10,920 m².

Powyższe działki zostały wyodrębnione w wyniku:

a) podziału działki 1 na działki o numerach od 1/1 do 1/6, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy E. z 2008 r., wydaną na wniosek Sprzedających,

b) podziału działki na 1/5 na działki o numerach 1/7 i 1/8 - dokonanego w wyniku wydanej w 2016 r. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej; w jej wyniku działka nr 1/7 została przejęta pod realizację tej inwestycji.

Działka 1/8, o powierzchni 6,613 m², obejmująca zgodnie z ewidencją gruntów, grunty orne i pastwiska trwałe, będzie dalej zwana „Nieruchomością”.

Powyższą Nieruchomość, stanowiącą w momencie nabycia część działki ewidencyjnej nr 1 o obszarze 1,2300 ha, Sprzedający nabyli od osoby fizycznej 25 października 2007 r. na podstawie umowy przeniesienia własności zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży.

Nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Obecnie Sprzedający zawarli warunkową przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości pod warunkiem, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie wykona w stosunku do Nieruchomości przysługującego mu z mocy ustawy prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa.

Sprzedający nie ogłaszali nigdzie zamiaru sprzedaży Nieruchomości, lecz z ofertą zakupu zgłosił się sam nabywca.

W umowie przedwstępnej przewidziano następujące warunki zawarcia umowy przyrzeczonej:

• uzyskanie przez nabywcę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości dla planowanej przez nabywcę inwestycji, polegającej w szczególności na zabudowie Nieruchomości zabudową mieszkaniową o określonych minimalnych parametrach,
• dokonanie przez Sprzedających wycinki wszelkich znajdujących się na Nieruchomości drzew i krzewów kolidujących z planowaną zabudową na podstawie dostarczonego przez nabywcę projektu zagospodarowania terenu - i o ile będzie to niezbędne, uzyskanie przez Sprzedających prawomocnej zgody na tę wycinkę. W przypadku niespełnienia tego warunku w określonym terminie, nabywca będzie uprawniony do dokonania samodzielnej wycinki na koszt i ryzyko zbywców,
• dokonanie przez Sprzedających całkowitej spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości, w której skład wchodzi Nieruchomość, i przekazanie nabywcy zgody banku na wykreślenie ww. hipoteki.
• W umowie przedwstępnej Sprzedający:
• udzielili nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego na zasadzie użyczenia (w celu umożliwienie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy) - i zobowiązali się potwierdzić jego udzielenie w określonej formie na żądanie nabywcy,
• zobowiązują się udzielać nabywcy wszelkiej pomocy w celu uzyskania warunków zabudowy, w tym dostarczać posiadane przez nich dokumenty związane z Nieruchomością, udzielać upoważnień do uzyskania określonych dokumentów lub zaświadczeń, a także zawrzeć z nabywcą wymagane przez urzędy porozumienia lub umowy lub składać określone oświadczenia woli lub wiedzy,
• w przypadku dokonania przez nabywcę cesji praw i obowiązków z umowy przedwstępnej zobowiązują się złożyć nowe oświadczenie o udzieleniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane ze wskazaniem nowego nabywcy, który przejmie prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej.

Poza wskazanymi powyżej, Sprzedający nie udzielili i nie planują udzielić nabywcy żadnych innych zgód lub pełnomocnictw dotyczących Nieruchomości.

Nabywca dokonał wpłaty zaliczki na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości, stanowiącej zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego. W przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiada nabywca, Sprzedający mogą odstąpić od umowy zatrzymując zadatek. W przypadku niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiadają Sprzedający, nabywca może odstąpić od umowy, a Sprzedający mają obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli rozwiązanie lub niewykonanie umowy nastąpi z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron, Sprzedający zwrócą faktycznie otrzymaną kwotę zadatku.

W 2008 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działki nr 1 (w skład której wchodziła Nieruchomość), umożliwiająca realizację inwestycji obejmującej zabudowę magazynową i mieszkaniową. Inwestycja ta jednak nie była realizowana, a decyzja o warunkach zabudowy wygasła. Ww. decyzja została wydana na rzecz innego podmiotu niż Sprzedający, który uzyskał od Sprzedających zgodę na dysponowanie powyższą nieruchomością na cele budowlane. Sprzedający zawarli z ww. podmiotem umowę dzierżawy wskazanej nieruchomości. Dzierżawa trwała od 2012 r. do 2018 r. Intencją umowy było umożliwienie dzierżawcy realizacji ww. inwestycji, dla której została wydana decyzja o warunkach zabudowy - do czego jednak nie doszło. Poza tym Sprzedający nie zawierali innych umów najmu, ani innych umów, których przedmiotem było korzystanie z Nieruchomości (lub terenu obejmującego w szczególności Nieruchomość).

Sprzedający, poza opisanym podziałem działki nr 1 dokonanym w 2008 r. nie dokonywali żadnych innych działań zmierzających do zmiany prawnego lub faktycznego Nieruchomości. W szczególności nie ponosili nakładów na jej uzbrojenie, doprowadzenie mediów. Ponadto, nie podejmowali żadnych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości.

Od momentu nabycia Sprzedający nie korzystali z Nieruchomości w żaden sposób. Sprzedający aktualnie nie planują sprzedaży pozostałych (sąsiednich) działek wchodzących w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (…).

W przeszłości Sprzedający dokonali następujących transakcji sprzedaży nieruchomości:

• dokonana w 2017 r. sprzedaż przez A. A. udziału w nieruchomości nabytego przez niego w drodze dziedziczenia.
• dokonana w 2013 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego w B. Lokal był nabyty przez Sprzedających w 2012 r. i był wynajmowany od sierpnia do grudnia 2012 r.
• dokonana w 2018 r. sprzedaż praw i obowiązków z umowy deweloperskiej dotyczącej lokalu mieszkalnego (sprzedaż nastąpiła przed nabyciem prawa własności lokalu i przed wydaniem pozwolenia na jego użytkowanie).
• dokonana w 2024 r. sprzedaż lokalu w G. Lokal był nabyty przez Sprzedających w 2022 r. i przed sprzedażą był wynajmowany spółce powiązanej na cele biurowe.

Ponadto, w 2022 r. Sprzedający zawarli umowę deweloperską w celu nabycia lokalu mieszkalnego, ale umowa to została rozwiązana i do nabycia lokalu nie doszło.

C. C. prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest w szczególności wynajem nieruchomości. A. A. nie prowadzi działalności gospodarczej.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, źródłem przychodów jest m.in. sprzedaż nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem zbycie nieruchomości dokonane po upływie 5 lat, od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta, co do zasady nie skutkuje powstaniem przychodu podatkowego. Wyjątek dotyczy przypadku, gdy zbycie nieruchomości następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat od końca roku, w którym została ona nabyta (2007 r.). Jednocześnie planowana sprzedaż udziału we współwłasności Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Na wstępie należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma miejsce jedynie wówczas, gdy ta transakcja stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Innymi słowy, ma to miejsce, gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą obejmującą sprzedaż nieruchomości, i sprzedaż określonej nieruchomości następuje w ramach tej działalności.

Sprzedaż nieruchomości „w wykonaniu działalności gospodarczej” ma zatem miejsce jedynie wówczas, gdy ta konkretna transakcja stanowi przedmiot (przejaw) działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika. Natomiast nie stanowi sprzedaży „w wykonaniu działalności gospodarczej” sprzedaż majątku prywatnego.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 updof, „działalnością gospodarczą” w rozumieniu przepisów updof jest „działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 upof, cechą działalności gospodarczej jest prowadzenie jej w sposób zorganizowany i ciągły. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości następuje „w wykonaniu działalności gospodarczej” wówczas, gdy jest dokonywana w ramach określonych powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności, wiążących się określonymi nakładami (materialnymi lub nakładu pracy), wykraczającymi poza zwykły zarząd nieruchomością.

Stanowisko to ma oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych - przykładowo można wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2018 r., sygn. akt II FSK 825/16: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509) wskazuje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności - łącznie - polegających na wielokrotnym zbywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykłe użytkowanie mienia, poza sprzedażą).”

Analogicznie NSA orzekł w wyroku z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt II FSK 3426/15: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości”.

Sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w powyżej opisanych okolicznościach, charakterystycznych dla działalności gospodarczej.

Przede wszystkim od momentu nabycia Nieruchomości (17 lat temu) Sprzedający nie podejmowali żadnych działań więżących się z przygotowaniem jej do sprzedaży, w sposób angażujący zaawansowane środki, typowe dla profesjonalnych handlowców. Po pierwsze, Sprzedający nie podejmowali systematycznych działań marketingowych charakterystycznych dla podmiotów prowadzących profesjonalny obrót nieruchomościami. Co więcej, nie ogłaszali oni nawet zamiaru sprzedaży Nieruchomości, lecz przyszły nabywca sam zgłosił się z ofertą zakupu Nieruchomości.

Z drugiej strony, nie były także ponoszone żadne nakłady na ulepszenie Nieruchomości – a w szczególności nakłady na uzbrojenie terenu - ani do zmiany jej stanu prawnego, z wyjątkiem podziału Nieruchomości. Jednakże z przyczyn opisanych w pkt 1 wniosku, samo dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki nie stanowi okoliczności wykraczającej poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Reasumując, w stosunku do Nieruchomości nie były podejmowane żadne aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki, zwiększenia jej atrakcyjności itp.

Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof. Przemawia to uznaniem za prawidłowe stanowiska, iż planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy również podkreślić, że o angażowaniu przez Podatnika środków typowych dla działalności w zakresie obrotu (handlu) nieruchomościami nie może świadczyć fakt wystąpienia w 2008 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie na gruncie, w skład którego wchodziła Nieruchomości budynków magazynowych i mieszkalnych.

Odstęp czasu między wydaniem tej decyzji a zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, wynoszący 16 lat, uniemożliwia wysnucie wniosku, że sprzedaż ta pozostaje w logicznym, funkcjonalnym związku z uzyskaniem ww. decyzji, który pozwalałby na uznanie tych działań za przejaw działalności w zakresie handlu nieruchomościami i w konsekwencji uznanie, że sprzedaż została dokonana „w wykonaniu działalności gospodarczej”. Racjonalnie nie można uznać, że ww. działania podjęte 16 lat temu pozostawały w związku z powzięciem w 2024 r. zamiaru sprzedaży Nieruchomości.

Przede wszystkim jednak za powyższym wnioskiem przemawia fakt, że wniosek o wydanie ww. decyzji o warunkach zabudowy nie został zgłoszony przez Sprzedających, ale przez inny podmiot - który zgodnie z pierwotnym zamierzeniem, miał realizować we własnym imieniu i na własny rachunek inwestycję na gruncie wydzierżawionym w tym celu od Sprzedających.

Zatem działania podejmowane we własnym imieniu i na własny rachunek przez ww. podmiot nie mogę rzutować na ocenę charakteru sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedających. Podsumowując: warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za dokonaną w ramach działalności gospodarczej (co znajduje oparcie także w orzecznictwie sądowym) jest podejmowanie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, charakterystycznych dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, czy zmierzające do zmiany charakteru działki, zwiększenia jej atrakcyjności itp.

W niniejszej sprawie Sprzedający nie podjęli żadnych aktywnych działań w powyższym zakresie. Nieruchomość nie zostanie również zbyta w ramach zorganizowanej działalności, nakierowanej na aktywne poszukiwanie nabywców. Wskazane okoliczności świadczą więc o tym, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających, natomiast nie może być traktowana jako przejaw działalności handlowej w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof.

W tym miejscu należy dodać, że w ocenie Wnioskodawcy ewentualne uznanie jego stanowiska przedstawionego w pkt 1 za nieprawidłowe i zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości jako transakcji opodatkowanej VAT nie będzie stało na przeszkodzie jednoczesnemu uznaniu, że nie była sprzedaż dokonana „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów updof.

Należy bowiem mieć na względzie, że przepisy o VAT zawierają własną, autonomiczną definicję „działalności gospodarczej”, która decyduje o przyznaniu statusu podatnika tego podatnika. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów oraz wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Z porównania powyższej definicji z definicją „działalności gospodarczej” zawartej w art. 5a pkt 6 updof wynika jednoznacznie, że zakres pojęcia „działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów o VAT jest znacznie szerszy niż w rozumieniu przepisów updof.

W szczególności za „działalność gospodarczą” w rozumieniu ustawy o VAT uznawany jest najem prywatny - z którego przychody są na gruncie przepisów o podatku dochodowym kwalifikowane do odmiennego źródła przychodów niż pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z tego względu ewentualna kwalifikacja sprzedaży Nieruchomości jako objętej zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług sama w sobie nie daje podstaw do kwalifikowania jej jako dokonanej „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Przede wszystkim jednak warunkiem uznania danej czynności za wykonaną w warunkach „działalności gospodarczej” w rozumieniu art 15 ust 2 ustawy o VAT nie jest - inaczej niż na gruncie przepisów o podatku dochodowym — wykonywanie jej w sposób „zorganizowany i ciągły”.

Z tego względu możliwe jest zakwalifikowanie jako podlegającą opodatkowaniu VAT czynności sprzedaży nieruchomości, która nie spełnia powyższego wymogu, tzn. również wówczas, gdy nie jest dokonywana w ramach określonych powtarzalnych, podejmowanych systematycznie i w sposób uporządkowany czynności, wiążących się określonymi nakładami (materialnymi lub nakładu pracy). Jednocześnie niespełnienie powyższego warunku uniemożliwia uznanie, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów updof.

W przypadku sprzedaży Nieruchomości powyższy warunek nie będzie spełniony. Jak wskazano powyżej, sprzedaż ta nie nastąpiła w ramach systematycznej działalności handlowej, obejmującej dokonywanie w sposób powtarzalny czynności nabywania nieruchomości w celu dokonania ich odprzedaży. Końcowo należy wskazać na to, że również interpretacje indywidualne przepisów prawa podatkowego wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzają, że uznanie sprzedaży nieruchomości za opodatkowaną VAT nie oznacza automatycznie, że stanowi ona sprzedaż dokonaną w wykonaniu działalności gospodarczej, podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przykładowo można wskazać na interpretacje indywidualne z dnia 30 września 2022 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.704.2022.2.MG, z dnia 3 października 2022 r. nr 0115-KDIT3. 4011.536.2022.2.AWO i z dnia 4 października 2022 r. nr 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS. Powyższe interpretacje zostały wydane na tle stanu faktycznego, w którym sprzedający dokonując sprzedaży ww. nieruchomości działali w charakterze podatników VAT (co potwierdziły uzyskane przez nich interpretacje indywidualne).

Okoliczność ta nie stanowiła jednak dla organu wydającego interpretację podstawy do wysnucia wniosku, że sprzedaż została dokonana „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu przepisów updof.

Podobnie, w wydanych dla tego samego stanu faktycznego interpretacjach Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że opisana w nich sprzedaż nieruchomości jest objęta zakresem zastosowania przepisów o VAT (interpretacja z dnia 25 listopada 2022 r. nr 0114-KDIP1-1.4012. 533.2022.3.MŻ) i zarazem nie skutkuje powstaniem przychodu podatkowego z uwagi na upływ terminu przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof (interpretacja z dnia 17 stycznia 2023 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.905.2022.3.MS2). Zatem ewentualne zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości jako podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług nie stanowi przesłanki zakwalifikowania przychodu uzyskanego z jej sprzedaży jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia więc za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż sprzedażą Nieruchomości nie będzie skutkować powstaniem przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany.

Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości o których mowa we wniosku.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt podjętych przez Państwa czynności, a zwłaszcza fakt, że:

• sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia;
• nie poniesiono żadnych nakładów na nieruchomość w celu zwiększenia jej atrakcyjności;
• sprzedawana nieruchomość nigdy nie była związana z działalnością gospodarczą;
• nie podejmują Państwo w swoim imieniu żadnych aktywnych działań w związku ze sprzedażą nieruchomości;
• nie składali Państwo żadnych wniosków w zakresie uchwalenia i zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• poza opisanym podziałem działki nr 1 dokonanym w 2008 r. nie dokonywali Państwo żadnych innych działań zmierzających do zmiany prawnego lub faktycznego Nieruchomości, w szczególności nie ponosili Państwo nakładów na jej uzbrojenie, doprowadzenie mediów

- sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co prawda udzielili Państwo Kupującemu pełnomocnictwa w sprawie, jednakże czynności te zostaną podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą będzie zainteresowany nabywca a nie Państwo, zatem nie uzyskają Państwo z tego tytułu żadnych korzyści.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzili Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Państwa działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Państwa czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wobec tego Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Państwa nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Za datę nabycia Nieruchomości, należy w Państwa sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości w 2007 r. W konsekwencji przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić dla Państwa źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa nieruchomości nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji, który obowiązywał w dniu wniesienia wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.