Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 16 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną i podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawczyni umową darowizny z (...) 2020 r. nabyła od swoich rodziców (od każdego po ½ udziału w nieruchomości) własność nieruchomości, tj. działki stanowiącej tereny mieszkaniowe (dalej: „Nieruchomość”). Dla Nieruchomości była urządzona księga wieczysta. Zgodnie z wpisem w dziale IV księgi wieczystej Nieruchomości na moment dokonania darowizny na rzecz Wnioskodawczyni, w dziale tym była ujawniona:

1)hipoteka umowna kaucyjna ustanowiona na rzecz banku (który wcześniej udzielił kredytu rodzicom Wnioskodawczyni (darczyńcom));

2)hipoteka przymusowa na rzecz (...) (zabezpieczająca należność objętą nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym wobec ojca Wnioskodawczyni).

Wnioskodawczyni (...) 2021 r. dokonała sprzedaży Nieruchomości. Warunkiem sprzedaży Nieruchomości ze strony kupujących była spłata całości zadłużenia hipotecznego, z którym związane były ustanowione na Nieruchomości zabezpieczenia hipoteczne. Celem nabywców Nieruchomości był zakup nieruchomości nieobciążonej hipotekami. W tym zakresie Wnioskodawczyni oraz kupujący Nieruchomość postanowili, że część ceny sprzedaży Nieruchomości zostanie rozliczona w ten sposób, że:

1)zostanie wpłacona bezpośrednio na rachunek banku, któremu przysługiwała ustanowiona na Nieruchomości hipoteka umowna kaucyjna, na rachunek wskazany w zaświadczeniu z banku (uzyskanym przez Wnioskodawczynię na potrzeby spłaty zadłużenia) - celem całkowitej spłaty zadłużenia wobec banku (które to zadłużenie było zabezpieczone ustanowioną na Nieruchomości hipoteką);

2)zostanie wpłacona bezpośrednio na rachunek bankowy (...), której przysługiwała hipoteka przymusowa - celem całkowitej spłaty zadłużenia wobec (...) (które to zadłużenie było zabezpieczone ustanowioną na Nieruchomości hipoteką)

-dalej: „Zadłużenie hipoteczne”.

Różnica ustalonej ceny sprzedaży i ww. kwot Zadłużenia hipotecznego, które kupujący wpłacili bezpośrednio na rachunki bankowe wyżej wymienionych uprawnionych została wypłacona przez kupujących Wnioskodawczyni.

Pytanie

Czy kwota spłaty Zadłużenia hipotecznego stanowi dla Wnioskodawczyni koszt odpłatnego zbycia uwzględniany przy ustalaniu wysokości przychodu ze sprzedaży Nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, spłata Zadłużenia hipotecznego stanowi dla Wnioskodawczyni koszt odpłatnego zbycia uwzględniany przy ustalaniu wysokości przychodu ze sprzedaży Nieruchomości.

Stanowisko to potwierdza orzecznictwo np. wyrok NSA z 2 lutego 2024 r. sygn. II FSK 607/21, z którym w ślad cytując: „Spłatę obciążającej nieruchomość hipoteki można uznać za warunek jej zbycia ze względu na ochronę interesów nowego nabywcy nieruchomości i jego niechęć do stania się dłużnikiem wierzyciela hipotecznego po uiszczeniu ceny rynkowej za nieruchomość. Należy również zwrócić uwagę, że spłacany kredyt, o którym mowa w niniejszej sprawie, był kredytem matki Skarżącej, a nie samej Skarżącej. (…) tak, spłata kredytu hipotecznego obciążającego nieruchomość stanowi koszt odpłatnego jej zbycia w niniejszej sprawie”.

Uzasadnienie stanowiska własnego Wnioskodawczyni

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, do źródeł przychodu zalicza się odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do treści art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Ustawodawca nie definiuje zwrotu „koszty odpłatnego zbycia”. Natomiast w orzecznictwie wskazuje się, że kosztami odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, są bowiem wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, niezbędne do tego, aby transakcja doszła do skutku (tak wyrok NSA z 7 czerwca 2019 r. sygn. II FSK 1992/17).

W orzeczeniach wskazuje się, że dla uznania wydatku za „koszt odpłatnego zbycia” w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o PIT wymagany jest ciąg przyczynowo-skutkowy, w którym to sprzedaż nieruchomości jest przyczyną powstania określonego wydatku, np. taksy notarialnej czy prowizji pośrednika, lub bez którego sprzedaż nie byłaby w praktyce możliwa, np. ogłoszenie w prasie, czy koszt wyceny nieruchomości (tak wyrok NSA z 13 czerwca 2017 r. sygn. II FSK 1401/15). Wskazuje się również, że aby określony wydatek w kwocie przeznaczonej na spłatę kredytu stanowił koszt odpłatnego zbycia, należałoby uznać spłatę obciążającej nieruchomość hipoteki za warunek jej zbycia. Zauważyć należy bowiem, że zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza praw wierzyciela hipotecznego, który może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń od tego, kto stanie się właścicielem. W związku z tym, sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie wymaga obowiązkowej spłaty długów w postaci wierzytelności zabezpieczonych hipoteką (tak wyrok NSA z 14 stycznia 2015 r. sygn. II FSK 3273/14).

Z tego też względu racjonalnym jest, że wydatki umożliwiające zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nie mogą ograniczać się wyłącznie do koniecznych wydatków o charakterze obiektywnym, czyli takich, które z mocy prawa winny być poniesione w związku z każdą transakcją zbycia nieruchomości (podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna itp.).

Konieczne i niezbędne koszty odpłatnego zbycia nieruchomości mogą mieć charakter subiektywny, czyli taki, który z perspektywy stron danej transakcji warunkują zawarcie umowy. Przy czym należy stwierdzić, że wspomniane koszty winny być uzasadnione. Innymi słowy, trzeba ocenić, czy dany wydatek warunkujący zawarcie umowy nie budzi wątpliwości, tj. czy stanowi wyraz racjonalnego zachowania strony transakcji, która taki warunek stawia, przeznaczenie części lub całości umówionej ceny na dokonanie spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką ustanowioną na zbywanej nieruchomości jest warunkiem dość oczywistym i w pełni zrozumiałym. Co więcej, warunkiem powszechnie spotykanym w obrocie, gdyż każdy nabywca należycie dbający o własne interesy upewnia się, czy nieruchomość jest wolna od praw osób trzecich, a jeśli nie, to uzależnia zawarcie umowy nabycia takiej nieruchomości od spłaty zabezpieczonego w ten sposób zadłużenia. Zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Kupujący obciążoną nieruchomość musiałby w przeciwnym razie akceptować fakt, że wierzycielowi hipotecznemu w dalszym ciągu będzie przysługiwało prawo zaspokojenia się z nieruchomości, gdyby nie mógł wyegzekwować spłaty długu od dłużnika osobistego. Innymi słowy, zmiana właściciela nieruchomości (np. na skutek jej sprzedaży) nie ma wpływu na istnienie hipoteki, zaś nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym. Tak więc zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego, który dalej może dochodzić roszczeń od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem nieruchomości. W przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką kupujący wręcz żąda, aby kwota uzyskana ze sprzedaży była wypłacona nie sprzedającemu, lecz wierzycielom według pierwszeństwa służących im hipotek. Wymagają tego zasady logiki oraz doświadczenia życiowego, które kształtują określone standardy obowiązujące w stosunkach gospodarczych. Przykładowo, nie jest niczym nadzwyczajnym, że podmiot udzielający kredytu hipotecznego nakłada na kredytobiorcę ciężar poniesienia wydatków związanych z jej wyceną. Przepisy prawa nie nakładają na kredytobiorcę takiego obowiązku, jednakże jest to przyjęta i ogólnie akceptowana praktyka działania banków. Zdaniem Wnioskodawczyni, jest to dla kredytobiorcy realny koszt zawarcia umowy pożyczki. Analogicznie należałoby traktować zatem przedmiotowe doprowadzenie zbywanej nieruchomości do stanu wolnego od obciążeń hipotecznych, tzn. uznać je jako realny koszt zawarcia umowy sprzedaży. Powszechność takich działań w obrocie wynika z faktu, że wierzyciel hipoteczny będzie mógł dochodzić roszczeń z nieruchomości, gdy jego dłużnik osobisty nie spełni świadczenia w określonym terminie, mimo że zmieni się właściciel nieruchomości. Istnieje wiec ryzyko utraty nieruchomości, gdyż wierzyciel hipoteczny będzie mógł przeprowadzić z niej egzekucję. Aby bezpiecznie kupić obciążoną nieruchomość, należy zatem dążyć do tego, aby dług został spłacony w całości. Dlatego też potrącenie z ustalonej ceny kwoty odpowiadającej zadłużeniu hipotecznemu jest wpisywane do treści umowy notarialnej.

W rozpoznawanej sprawie nabywca nieruchomości postąpił właśnie w ten sposób zastrzegając, że określona w umowie kwota zł zostanie wpłacona na konto wierzycieli hipotecznych. Trudno zatem twierdzić, że w świetle takiego zastrzeżenia, odzwierciedlającego w tym zakresie racjonalne i zrozumiałe żądania kupującego, nie był to warunek wyrażenia przez niego zgody na nabycie Nieruchomości.

Nie można zgodzić się z tezą, jakoby jedynym akceptowalnym kosztem zbycia nieruchomości były ogłoszenia w prasie, koszt pośrednika czy koszty wyceny nieruchomości, przy jednoczesnym pominięciu postanowień umownych, które generują dla zbywającego znaczne koszty całej transakcji, wpływając w istotny sposób na faktycznie otrzymane wynagrodzenie. Wszakże w realiach obrotu nieruchomościami przez osoby prywatne można prędzej wyobrazić sobie sprzedaż nieruchomości „z wolnej ręki”, bez pośrednika, zaś w dobie Internetu w oparciu o samodzielną wycenę opartą np. o analizę rynku oraz wartość nieruchomości podobnych, aniżeli zbycie nieruchomości obciążonej hipoteką, bez jednoczesnej spłaty zabezpieczonego nią zadłużenia. Pominięcie przedmiotowych wydatków nakazywałoby definiowanie pojęcia „wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie” z uwzględnieniem zasady proporcjonalności, która sprzeciwia się temu, aby podatek dochodowy, obliczony według właściwej stawki, przewyższał wartość realnego przysporzenia zbywcy nieruchomości. Wszakże nie można pomijać, że cena podana w umowie odpowiada w takich wypadkach czystej wartości nieruchomości, wolnej od ciężarów, jakim jest niewątpliwie zabezpieczenie hipoteczne. Dopiero sposób rozliczenia transakcji określa rzeczywistą wartość przedmiotu zbycia, a konkretnie cenę jaką zbywca otrzymuje od kupującego.

Z opisanych powyżej względów Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że czynność wpłaty środków na poczet Zadłużenia hipotecznego nie może być w praktyce wyrazem wypłaty wynagrodzenia należnego Wnioskodawczyni za sprzedawaną Nieruchomość, które stanowiłoby jej przychód. Wszakże ostatecznie kupujący pozostawia środki nie do dyspozycji Wnioskodawczyni lecz do dyspozycji wierzyciela hipotecznego. W przypadku zatem ceny należnej Wnioskodawczyni nie można twierdzić, w oderwaniu od całokształtu postanowień umownych, które w istotny sposób kształtują stronę przychodową danej transakcji, że ową cenę, w ujęciu ekonomicznym, stanowi każdorazowo i bezwzględnie kwota określona w akcie notarialnym. Chodzi ostatecznie przecież o cenę, którą sprzedawca płaci kupującemu a nie innym podmiotom, a więc z pominięciem kwoty, którą kupujący rozporządził w ten sposób, że trafiła bezpośrednio do wierzyciela hipotecznego.

Powyższe podejście znajduje potwierdzenie w wyroku WSA w Warszawie z 13 stycznia 2021 r. sygn. III SA/Wa 1689/20.

Podejście to zostało też zaaprobowane w orzecznictwie NSA, który orzeczeniem z 2 lutego 2024 r. sygn. II FSK 607/21, utrzymał ww. wyrok w mocy wskazując w uzasadnieniu, że: „Spłatę obciążającej nieruchomość hipoteki można uznać za warunek jej zbycia ze względu na ochronę interesów nowego nabywcy nieruchomości i jego niechęć do stania się dłużnikiem wierzyciela hipotecznego po uiszczeniu ceny rynkowej za nieruchomość. Należy również zwrócić uwagę, że spłacany kredyt, o którym mowa w niniejszej sprawie, był kredytem matki Skarżącej, a nie samej Skarżącej”.

Przedmiotowe orzeczenia dotyczyły zasadniczo tożsamej sprawy, stąd w ocenie Wnioskodawczyni, przedstawiona w nich wykładnia art. 19 ust. 1 ustawy o PIT powinna również mieć zastosowanie również w złożonej sprawie, tj. złożonym przez Wnioskodawczynię wniosku o wydanie interpretacji.

W tych okolicznościach uzasadnione jest stanowisko Wnioskodawczyni, że spłata Zadłużenia hipotecznego stanowi dla Wnioskodawczyni koszt odpłatnego zbycia uwzględniany przy ustalaniu wysokości przychodu ze sprzedaży Nieruchomości.

Przedmiotowe podejście potwierdzono również interpretacją Dyrektora KIS z 19 sierpnia 2024 r. znak 0114-KDWP.4011.25.2020.12.PP, w której Organ wskazał, że: „Zatem, biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że kwota spłaconego kredytu hipotecznego stanowi koszt odpłatnego zbycia”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku zatem odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

W myśl art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Istotą darowizny jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swojego majątku na rzecz innej osoby. Świadczeniem w darowiźnie nie muszą być tylko pieniądze, mogą to być także inne rzeczy ruchome bądź nieruchomości, jak również zbywalne prawa majątkowe.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość (działkę stanowiącą tereny mieszkaniowe), obciążoną hipoteką umowną kaucyjną na rzecz banku oraz hipoteką przymusową na rzecz (...), nabyła Pani umową darowizny (...) 2020 r. Dokonała Pani sprzedaży tej nieruchomości (...) 2021 r., a warunkiem jej sprzedaży ze strony kupujących była spłata całości zadłużenia hipotecznego, z którym związane były ustanowione na nieruchomości zabezpieczenia hipoteczne. Celem nabywców ww. nieruchomości był zakup nieruchomości nieobciążonej hipotekami. W tym zakresie Pani oraz kupujący postanowili, że część ceny sprzedaży nieruchomości zostanie rozliczona w ten sposób, że zostanie wpłacona bezpośrednio na: rachunek banku, któremu przysługiwała ustanowiona na nieruchomości hipoteka umowna kaucyjna - celem całkowitej spłaty zadłużenia wobec banku oraz rachunek (...), której przysługiwała hipoteka przymusowa - celem całkowitej spłaty zadłużenia wobec (...).

Wobec powyższego, odpłatne zbycie (...) 2021 r. nieruchomości (działki stanowiącej tereny mieszkaniowe), stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym, za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Można do takich kosztów zaliczyć:

·koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

·prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

·koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

·wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

·koszty i opłaty sądowe.

Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).

Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że:

Stosownie zaś do art. 19 ust. 4 cyt. ustawy :

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d powołanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Określony w przywołanym powyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze darowizny, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym, tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

W świetle powyższego, podstawą obliczenia podatku dochodowego z odpłatnego zbycia nieruchomości, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tej nieruchomości, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie (jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej), pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, tj. udokumentowanymi nakładami, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w czasie ich posiadania oraz kwotą zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pani wątpliwość budzi kwestia, czy spłata zadłużeń hipotecznych obciążających sprzedaną nieruchomość mieści się w pojęciu „kosztów odpłatnego zbycia” w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że kwota ceny sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny może być pomniejszona o:

-koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz

-koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Wyjaśnienia wymaga, że sam fakt spłaty zadłużeń wobec banku oraz (...) pozostaje bez wpływu na określenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika to stąd, że kwoty spłat zadłużeń zabezpieczonych hipoteką umowną kaucyjną oraz hipoteką przymusową nie stanowią dla Pani kosztów odpłatnego zbycia. Kwoty te nie miały związku z odpłatnym zbyciem i nie były wydatkami niezbędnym do dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości. Bez dokonania sprzedaży nieruchomości też miałaby Pani obowiązek spłaty ww. zadłużeń.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzam, że sprzedaż przez Panią nieruchomości w 2021 r., przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, nabytej przez Panią w drodze darowizny w 2020 r., stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzyskany z ww. tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określony zgodnie z art. 19 ww. ustawy, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów tych można zaliczyć tylko takie wydatki, które są niezbędne aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, czyli np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne czy koszty pośredników.

Podsumowując, do kosztów odpłatnego zbycia, które pomniejszą przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można zaliczyć kwot spłat zadłużeń wobec banku oraz (...) zabezpieczonych hipotecznie na tej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

W odniesieniu do powołanych przez Panią wyroków sądów oraz interpretacji indywidualnej wskazać należy, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.