Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 24 stycznia 2025 r. (wpływ 24 stycznia 2024 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. (dalej: "Sprzedająca" lub „Wnioskodawca”) zamierza dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanej zlokalizowanej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…) (dalej: "Transakcja") na rzecz innego podmiotu (dalej: „Kupujący”). Kupujący oraz Sprzedająca nie są podmiotami powiązanymi.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, tj. powstania przychodu u Wnioskodawcy na gruncie tego podatku z tytułu planowanej Transakcji.

W dalszych punktach Wnioskodawca przedstawi: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem dokonanej Transakcji, (pkt 3) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającą oraz jej wykorzystywanie przez Sprzedającą (pkt 4) oraz szczegółowy zakres planowanej Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Sprzedająca zamierza sprzedać:

• prawo własności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu o powierzchni (…) ha położonej w województwie (…), powiecie (…), jednostce ewidencyjnej (…), obrębie ewidencyjnym (…), o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych - prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…).

(dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 2 czerwca 2016 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia 9 czerwca 2016 roku, poz. 3247 i poz. 4016, zmienionym uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 29 lipca 2021 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia 13 sierpnia 2021 r., poz. 5319 oraz zmienionym uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 24 listopada 2022 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z dnia 7 grudnia 2022 roku, poz. 8030, jest położona na terenach oznaczonych na planie miejscowym symbolami o następującym przeznaczeniu podstawowym: G8 P - obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu działalności gospodarczej z zakresu:

a) Produkcji, przetwórstwa (w tym zbierania i przetwarzania odpadów) lub montażu,

b) Magazynowania i składowania, w tym bazy, place składowe, hurtownie,

c) Przeróbki kopalin,

d) Obsługi rolnictwa,

e) Logistyki,

f) Rzemiosła produkcyjnego i usługowego,

g) Handlu hurtowego lub detalicznego, w tym sprzedaży paliw wraz z towarzyszącymi obiektami usługowymi, administracyjnymi, biurowymi, socjalnymi, w których dopuszcza się wydzielenie mieszkań funkcyjnych.

G16 KDD (ok. 945 m²), gdzie KDD - to publiczne drogi dojazdowe.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień 5 grudnia 2023 r. z upoważnienia (...) Miasta (…), działka gruntu numer 1 stanowi grunty orne, oznaczone symbolem RIIIa, pastwiska oznaczone symbole PsIII, tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B oraz sady oznaczone symbolem S-RIIIa, a ponadto z powyższego dokumentu wynika, że na przedmiotowej działce posadowiony jest budynek mieszkalny (identyfikator budynku: (…)), posiadający 2 (dwie) kondygnacje nadziemne, 1 (jedną) kondygnację podziemną, o powierzchni zabudowy wynoszącej 133,00 m² (sto trzydzieści trzy metry kwadratowe) (dalej: „Budynek”).

Zatem Nieruchomość jest częściowo zabudowana Budynkiem o powierzchni zabudowy 133,00 m² oraz częściowo ogrodzona. Na Nieruchomości znajdują się chodnik, utwardzony plac, droga dojazdowa oraz przyłącza sieci wodociągowej, elektrycznej, gazowej, teletechnicznej i kanalizacyjnej (dalej: „Budowle”).

Na Nieruchomości znajdują się przyłącza sieci wodociągowej, elektrycznej, gazowej, teletechnicznej i kanalizacyjnej.

Przez Nieruchomość przechodzą/znajdują się na niej nienależące do Sprzedającej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich (napowietrzne linie elektroenergetyczne). Na Nieruchomości nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Nieruchomość ma zapewniony bezpośredni oraz nieograniczony prawami osób trzecich dostęp do drogi publicznej.

W stosunku do Nieruchomości wydana została decyzja (…) z dnia 28 lipca 2023 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której Nieruchomość ma ulec podziałowi na działki 2 oraz 3, przy czym część Nieruchomości, tj. planowana działka 2 o powierzchni 0,2307 ha zostanie wywłaszczona z chwilą, gdy decyzja stanie się ostateczna.

W takim przypadku Transakcja obejmie tylko część Nieruchomości stanowiącą działkę 3. Biorąc jednak pod uwagę, że wyłączona z Transakcji działka 2 jest wąskim pasem niezabudowanej ziemi przylegającym do drogi publicznej - wszystkie uwagi dotyczące stanu faktycznego działki 1 znajdą zastosowanie również do działki 3.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą oraz jej wykorzystywanie przez Sprzedającą

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą i jej dwóch braci na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców w dniu (…) stycznia 1988 roku (Repertorium A nr (…)). Sprzedająca oraz jej bracia otrzymali udziały wynoszące po 1/3 Nieruchomości.

Do października 2007 r. nieruchomość stanowiła przedmiot współwłasności łącznej. W dniu 29 października 2007 r. nastąpiło zniesienie współwłasności i podział jej na 3 części (Repertorium A nr (…)).

W wyniku tych działań Sprzedająca otrzymała jedną część tej nieruchomości, która stanowi przedmiot Transakcji. Od dnia podziału Sprzedająca stanowi jedyną właścicielkę należnej jej części - Nieruchomości.

Nieruchomość stanowi jedyną posiadaną przez Sprzedającą nieruchomość - Sprzedająca nie jest właścicielką ani współwłaścicielką żadnych innych nieruchomości w Polsce.

W latach 1988-1989 r. nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedającą do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Od września 1989 r. do zebrania plonów w 2024 r. Sprzedająca nieodpłatnie wydzierżawiała Nieruchomość na cele rolnicze. Z tego tytułu Sprzedająca zawierała ustne umowy dzierżawy Nieruchomości.

Dodatkowo, na Nieruchomości znajduje się Budynek, który został wybudowany w 2008 r., jest w pełni funkcjonalny i od momentu wybudowania nie był rozbudowywany/istotnie ulepszany (tj. od dnia wybudowania nie poniesiono kosztów zwiększających wartość budynku o 30% lub więcej).

W latach 2008-2024 r. Budynek był przedmiotem najmu na cele mieszkaniowe - obecnie umowy najmu zostały już wypowiedziane. Umowy z czterema najemcami były zawierane w formie pisemnej, a z jednym w formie ustnej. Z tytułu najmu Sprzedająca płaciła ryczałt od przychodów ewidencjonowanych opodatkowany stawką 8,5%.

Sprzedająca nie dokonywała aktywnych działań w celu znalezienia najemców, najemcy zgłaszali się sami.

Budynek zostanie sprzedany wraz z gruntem (nie zostanie wyburzony do dnia transakcji).

Sprzedająca nie podejmowała żadnych aktywnych działań w celu sprzedaży Nieruchomości.

W 2018 r. spółka trzecia (dalej: „Spółka”) sama zgłosiła się do Sprzedającej w celu nabycia Nieruchomości. Została podpisana przedwstępna umowa sprzedaży.

W umowie przedwstępnej Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa Spółce do określonych czynności, m.in. na podstawie udzielonego pełnomocnictwa Spółka uzyskała decyzję środowiskową.

Transakcja ze Spółką nie została zrealizowana.

Również Kupujący sam zgłosił się do Sprzedającej w celu nabycia Nieruchomości.

Sprzedająca nie podejmowała żadnych działań marketingowych lub promocyjnych, w szczególności nie zatrudniała profesjonalnych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w sprzedaży.

Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek.

4. Szczegółowy zakres planowanej Transakcji

W dniu 14 listopada 2024 r. Kupujący zawarł ze Sprzedającą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) - Repertorium A numer (…), na podstawie, której Sprzedająca zobowiązała się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”) będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

Sprzedająca w Umowie Przedwstępnej udzieliła Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, warunków dotyczących przyłączenia do sieci mediów, jak również upoważnił Kupującego do przeniesienia powyższego prawa w całości lub w części na podmiot wskazany przez Kupującego.

Jednocześnie, na podstawie Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca zobowiązała się do udzielenia osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz Sprzedającej w postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym w sprawie uzyskania warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości, uzyskania pozwolenia na budowę oraz uzyskania wszelkich innych decyzji, uzgodnień i zaświadczeń koniecznych dla realizacji przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości, w tym również do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa odwołania do powyższych decyzji.

Sprzedająca zobowiązała się również do udzielenia, w razie potrzeby, innych pełnomocnictw oraz na żądanie Kupującego, zawarcia z Kupującym wszelkich innych umów lub złożenia oświadczeń niezbędnych dla realizacji powyższego celu. Kupujący zobowiązał się poinformować Sprzedającą o złożonych wnioskach oraz uzyskanych decyzjach administracyjnych dotyczących Nieruchomości oraz do ich przedstawienia Sprzedającej na jej żądanie.

Sprzedająca oświadczyła ponadto, że znane są jej zamierzenia Kupującego tj. realizacja inwestycji i że zobowiązuje się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji i funkcjonowania inwestycji.

Ponadto, bez zgody Kupującego, Sprzedająca nie będzie zawierać jakichkolwiek umów zobowiązujących do zbycia Nieruchomości i nie obciążać Nieruchomości, jak również nie prowadzić w tym celu żadnych negocjacji i nie składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami Umowy Przedwstępnej.

Na podstawie zawartej Umowy Przedwstępnej, Kupujący jest uprawniony do podejmowania działań w celu przygotowania procesu inwestycyjnego uzyskania pozwoleń w celu realizacji inwestycji, w szczególności w celu uzyskania decyzji środowiskowej, pozwolenia na budowę oraz innych decyzji i zaświadczeń. Sprzedająca zobowiązała się do udzielenia Kupującemu wszelkiej pomocy w uzyskaniu decyzji, niezbędnych lub wskazanych w celu realizacji lub funkcjonowania inwestycji, w tym do niewykonywania przysługującego mu prawa do odwoływania się od decyzji wydanych w toku prowadzonych przez Kupującego postępowań, w tym przede wszystkim postępowań, mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę inwestycji oraz innych decyzji administracyjnych niezbędnych w toku procesu budowlanego oraz ich zmiany.

Sprzedająca zobowiązała się również do niezwłocznego udostępnienia Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacji oraz dokumentów zażądanych przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającej, niezbędnych dla Kupującego, do przeprowadzenia badania rynkowego, ekonomicznego, prawnego, technicznego, geotechnicznego i środowiskowego nieruchomości i umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwienie pobierania próbek i dokonywania odwiertów.

Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Sprzedająca przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywała innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu czy innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedająca otrzymała zadatek.

Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję najpóźniej do końca 31 marca 2025 r.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca informuje, że w jej ocenie nie posiada oraz na dzień sprzedaży nieruchomości nie będzie posiadała nieograniczonego obowiązku podatkowego na terytorium Polski myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ obecnie oraz na dzień sprzedaży nieruchomości miejsce zamieszkania oraz centrum interesów życiowych Wnioskodawcy znajduje na terytorium Niemiec.

Wnioskodawca informuje, że nabyła nieruchomość (wraz z jej dwoma braćmi) na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego będącego instytucją wymienioną w art. 2 pkt 6 ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin (skan wypisu aktu notarialnego w załączeniu). Zatem to przekazanie gospodarstwa rolnego stanowi tytuł prawny nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę (wraz z jej dwoma braćmi).

Wnioskodawca informuje, że w wyniku dokonania zniesienia współwłasności Wnioskodawca stała się jedyną właścicielką działki nr 1 (zwiększenie udziału z 1/3 do 3/3), zatem u Wnioskodawcy wystąpiło przysporzenie majątkowe w wyniku dokonania zniesienia współwłasności.

Wnioskodawca informuje, że zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i roszczeń wzajemnych.

Pytanie

1.Czy przychód z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji należy u Sprzedającej zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, przy czym z uwagi na upływ 5-letniego okresu od momentu nabycia Nieruchomości, nie będzie on podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, odpłatne zbycie praw do przedmiotowej Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w formie ryczałtu 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży (PKWiU 68.10.1), jeśli przed dniem zbycia Nieruchomości Wnioskodawca zarejestruje taką działalność gospodarczą i wybierze formę opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

Pani stanowisko w sprawie

1. Zdaniem Wnioskodawcy przychód z tytułu sprzedaży Nieruchomości powinien być zaliczony do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a Ustawy o PIT tj. do odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przy czym w związku z upływem 5-letniego terminu od nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą, przychód ten nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

2. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1, jeśli przed dniem zbycia Nieruchomości Wnioskodawca zarejestruje działalność gospodarczą i wybierze formę opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, to odpłatne zbycie przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w formie ryczałtu 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży (PKWiU 68.10.1)

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 10 ust.1 pkt. 8 lit a ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości, które nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeśli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie ww. pięciu lat, nie będzie ono stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i tym samym - nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT. Należy jednak pamiętać, iż sprzedaż nieruchomości nie może nastąpić w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT źródłem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Jak wynika z art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż lub polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9 Ustawy o PIT.

Ustawa o PIT zawiera wyłączenia określonych czynności z pozarolniczej działalności gospodarczej po spełnieniu określonych warunków. Zgodnie z art. 5b ust. 1 Ustawy o PIT za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Podsumowując, pozarolnicza działalność gospodarcza powinna być prowadzona:

a)w celu zarobkowym,

b)w sposób zorganizowany i ciągły oraz

c)we własnym imieniu i na własny bądź cudzy rachunek.

Kryterium zarobkowości oznacza, iż dana działalność musi mieć możliwość generowania zysku, a osoba która ją prowadzi musi mieć na celu osiągnięcie dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż sam fakt nieosiągania dochodów nie świadczy od razu o niemożności sklasyfikowania danych czynności jako wykonywanych w ramach działalności gospodarczej. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Odnosząc się do wykonywania czynności w sposób zorganizowany i ciągły, oznacza to przedsięwzięcia inne niż sporadyczne czy wręcz incydentalne - podatnik co do zasady powinien mieć stały zamiar wykonywania danej działalności. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Konieczne jest jednak, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

W celu dokonania klasyfikacji źródła przychodu, należy ocenić sposób przebiegu planowanej Transakcji, w tym takie aspekty jak cel, zamiar i okoliczności działań które będą podjęte w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości.

Przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawca przede wszystkim nieodpłatnie wydzierżawiał gospodarstwo rolne oraz, w ograniczonym zakresie, wynajmował Budynek znajdujący się na Nieruchomości na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca zwraca uwagę, że o nieprowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej świadczą następujące przesłanki :

1)Zarobkowy cel podejmowanych działań - przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta w celu jej odsprzedaży a w formie nieodpłatnego przekazania przez rodzinę, dokonanego wiele lat temu. Jest to typowo prywatna forma przekazywania majątku, trudno więc mówić tu o nabyciu w celu odprzedaży. Sprzedaż natomiast nie jest efektem samoistnych, celowych działań Sprzedającej, ale tak naprawdę wyłącznie odpowiedzią na działania Kupującego, istotne zainteresowanego nabyciem Nieruchomości, która z jego perspektywy znajduje się w wyjątkowo korzystnej lokalizacji. To Kupujący jest tutaj stroną aktywnie dążącą do zawarcia transakcji, Sprzedająca zaś w ograniczonym stopniu dostosowuje się do tych działań;

2)Wykonywanie działalności w sposób ciągły i zorganizowany - jest to transakcja jednostkowa, w związku z którą Sprzedająca nie podejmuje i nie podejmowała żadnych aktywnych działań. Nie można więc żadnych działań Sprzedającej zakwalifikować jako „ciągłą i zorganizowaną” działalność mającą na celu obrót nieruchomościami, ponieważ takich nie ma - w szczególności że Sprzedająca w żaden sposób nie poszukiwała aktywnie nabywców ani nie podejmowała samodzielnie żadnych innych działań mających na celu sprzedaż lub uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnego nabywcy. Jak wskazano, to Kupujący jest stroną aktywnie dążącą do zawarcia transakcji, zaś Sprzedająca jedynie za nim podąża;

3)uwzględniając powyższe tj. fakt otrzymania Nieruchomości, brak podejmowania aktywnych działań mających na celu jej zareklamowanie czy jak najkorzystniejsze zbycie oraz brak podejmowania dodatkowych czynności, które mogłyby zwiększyć atrakcyjność Nieruchomości i w efekcie zainteresowanie nią potencjalnych nabywców, nie można przypisać Wnioskodawcy profesjonalnego działania, charakterystycznego dla przedsiębiorców działających w celu osiągnięcia zysku.

Czynności Wnioskodawcy nie mają więc charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zakresie zwykłego rozporządzania własnym majątkiem.

Powyższe wskazuje, że działań Wnioskodawcy nie można uznać za działalność handlową - sprzedaż Nieruchomości jest czynnością okazjonalną, a nie ciągłą, co nie pozwalana na uznanie, iż Wnioskodawca dokonując jej wykonuje pozarolniczą działalność gospodarczą. Tym samym, uwzględniając całokształt przywołanego przyszłego stanu faktycznego, w tym zwłaszcza takie aspekty jak sposób nabycia Nieruchomości czy stopień zaangażowania w sprzedaż Wnioskodawcy, należy przyjąć iż przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła czynności mieszczące się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie prowadzi więc, w świetle powyższego, pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o PIT. Planowana Transakcja, polegająca na sprzedaży Nieruchomości, również nie spełnia przesłanek ustawowych świadczących o tym, że będzie się odbywać w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. W szczególności:

• Planowana Transakcja stanowi rozporządzanie własnym majątkiem osobistym;
• Nieruchomość nie została nabyta w celu odprzedaży;
• Transakcja ma charakter jednorazowy i dokonywana jest okazjonalnie;
• Działania podejmowane przez Sprzedającą nie miały na celu uatrakcyjnienia Nieruchomości, a w efekcie maksymalizacji zysków;
• Sprzedająca nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności polegającej na profesjonalnym obrocie ziemią rolną;
• W celu dokonania planowanej Transakcji Sprzedająca nie angażuje środków oraz nie podejmuje się czynności typowych dla profesjonalistów, w szczególności: nie dokonuje uzbrojenia Nieruchomości, nie podejmuje się zaawansowanych akcji marketingowych celem reklamowania Nieruchomości (w tym celu nie korzystał również ze wsparcia profesjonalnych agencji reklamowych ani z pośredników celem sprzedaży Nieruchomości) ani nie podjął się żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości.

Za uznaniem, że Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej nie przesądza również fakt, że przedmiotowa Nieruchomość była wynajmowana. Przychód Sprzedającej z wynajmu przedmiotowej Nieruchomości podlegał opodatkowaniu w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Z tej formy opodatkowania mogą korzystać natomiast osoby prywatne zawierające umowy najmu, ale nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Powyższe potwierdza pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 kwietnia 2019 r. nr 0113-KDIPT2-1.4011.58.2019.3.RK.

Mając na uwadze powyższe, nie sposób w ocenie Wnioskodawcy przyjąć, aby dokonywane przez niego działania i czynności stanowiące element zarządu własnym majątkiem i realizujące przesłanki swobodnego dysponowania własnym majątkiem, przyjmujące w tym przypadku formę dysponowania posiadaną Nieruchomością, mogły zostać uznane za prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Kolejno, skoro sprzedaż Nieruchomości nie stanowi w opisanym zdarzeniu przyszłym pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskany w ten sposób przychód nie będzie przychodem o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy przedmiotową transakcję zbycia Nieruchomości trzeba rozpatrywać w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o PIT, czyli odpłatnego zbycia nieruchomości. Przedmiotowy przepis nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości. W przypadku Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości miało miejsce w 2007 roku, a zatem pięcioletni okres już upłynął.

Wnioskodawca zauważa, że tożsame wnioski są prezentowane w wydawanych interpretacjach indywidualnych, przykładowo w:

• interpretacji indywidualnej z 17 maja 2023 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.247.2023.1.MJ), w której wskazano, iż „Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawców dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. (...)

Ten warunek w przypadku Wnioskodawców nie zostanie spełniony z uwagi na fakt nabycia przez nich udziałów w Nieruchomości w formie darowizny, która w dodatku miała miejsce wiele lat temu. Jak podkreśla się we wniosku, zbycie Nieruchomości ma na celu uwolnienie Sprzedających od problemów związanych z jej utrzymaniem, co wiąże się nie tylko z zaangażowaniem finansowym, ale przede wszystkim biurokratycznym; (…)

Nie ma mowy w tym wypadku o spełnieniu tego warunku w przypadku Sprzedających, ponieważ jest to transakcja jednostkowa i w dodatku zainicjowana przez Nabywcę. Sprzedający w żaden sposób nie zachęcali obecnego Nabywcy do kupna Nieruchomości, nie dawali ogłoszeń i nie poszukiwali nabywców w inny sposób. (..)

Jak wspomniano Wnioskodawcy nie nabyli Nieruchomości w celach zarobkowych, nie prowadzili żadnych aktywnych działań w celach zachęcenia Nabywcy do kupna nieruchomości. Nabywca sam się do nich zgłosił, nie dokonywali działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości lub podwyższenia jej atrakcyjności.

Ponadto Wnioskodawcy nie dokonują sprzedaży innych Nieruchomości, a posiadanie tej konkretnej wiąże się z obciążeniami finansowymi i może generować dodatkowe aktywności np. wizyty w urzędach, które z uwagi na okoliczności przedstawione powyżej (zaawansowany wiek i brak obecności w Polce) może nastręczać wiele trudności. W efekcie działań Wnioskodawców nie można uznać za działalność handlową. Transakcjom sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą. Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania Wnioskodawców wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawców oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawców czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.”

• interpretacji indywidualnej z 27 maja 2022 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC), w której wskazano, iż: „W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. (...) Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp. (.) Nie dokonywał Pan, żadnych czynności mogących zwiększyć wartość rynkową nieruchomości ani też jej atrakcyjności dla potencjalnych inwestorów. (...) Na uwagę zasługuje, fakt, iż nieruchomość została przez Pana nabyta w latach 1991-1992, częściowo w spadku, a częściowo w darowiźnie. Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.”;
• interpretacji indywidualnej z 14 stycznia 2022 r. (sygn. 0115-KDWT.4011.292.2021.5.AK), w której wskazano, iż: "Prowadzenie działalności gospodarczej to m.in. stworzenie odpowiednich warunków do jej wykonywania, jej przygotowanie i zakładanie, które to okoliczności wskazywać mogą m.in. na zorganizowanie działalności gospodarczej. Po Pani stronie brak było cech zorganizowania, w znaczeniu podejmowania profesjonalnych czynności zmierzających do intensyfikacji sprzedaży (m.in. brak działań administracyjnych np. w zakresie decyzji o warunkach zabudowy, brak działań podnoszących atrakcyjność działek, brak działań promujących sprzedaż).”.

Podsumowując powyższe, zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a uzyskana przez Wnioskodawcę cena ze sprzedaży Nieruchomości w wyniku planowanej Transakcji nie będzie stanowić przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, a w konsekwencji kwota uzyskana z planowanej Transakcji nie będzie opodatkowana na gruncie przepisów Ustawy o PIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1, zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie Nieruchomości w tym przypadku powinno być opodatkowane w formie ryczałtu według stawki wynikającej z art. 12 ust. 1 pkt 3 Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w przypadku, w którym Wnioskodawca taką działalność zarejestruje i wybierze formę opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2022 r. poz. 2540): ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą. Na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne podatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką".

Zgodnie z art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy:

a)uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro lub

b)uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.

Aby istniała możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie mogą zostać spełnione przesłanki negatywne określone w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: działalność usługowa to pozarolnicza działalność gospodarcza, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1676, z 2017 r. poz. 2453, z 2018 r. poz. 2440, z 2019 r. poz. 2554 oraz z 2020 r. poz. 556), z zastrzeżeniem pkt 2 i 3.

Ustawodawca ustalił wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1). Kwalifikacja poszczególnych przychodów ze świadczonych usług do określonego symbolu PKWiU dokonywana jest przez samego podatnika. Kwestii tej nie regulują przepisy prawa podatkowego, a tylko te przepisy, zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, mogą być przedmiotem interpretacji indywidualnej.

Z powyższego wynika, że usługi wykonywane przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej sklasyfikowane powinny być na podstawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) w grupowaniu 68.10.1 - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Uwzględniając powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że właściwą stawką do opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu usług sklasyfikowanych pod symbolem PKWiU 68.10.1 jest stawka 10%, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej z 10 czerwca 2022 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP2-2.4011.330.2022.2.ASK.

Podsumowując - w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1, kiedy Wnioskodawca zadecyduje, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przychody uzyskane przez Wnioskodawcę z działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym zbyciu przedmiotowej nieruchomości świadczonej w ramach usług Kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1) powinny podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieposiadającą na terytorium Polski miejsca zamieszkania, na moment sprzedaży nieruchomości będzie Pani rezydentem podatkowym Niemiec.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 4a omawianej ustawy:

Zatem, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy zawarte w Umowie między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku, podpisanej w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. Umowy:

Jak stanowi art. 6 ust. 2 Umowy:

Z kolei w myśl art. 13 ust. 1 ww. Umowy:

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości o których mowa we wniosku.

Pani wątpliwość budzi kwestia, czy planowana przez Panią sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Jest Pani zdania, że przychód należy zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z powyższym nie powstanie u Pani przychód z tytułu transakcji sprzedaży Nieruchomości, z uwagi na upływ okresu wskazanego w tym przepisie.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: podział działek na mniejsze, zniesienie współwłasności tych działek, wcześniejsza sprzedaż jednej działki czy dzierżawa działek.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, nie wpływała Pani na sposób ich zagospodarowania, nie podejmowała Pani żadnych czynności w celu uzbrojenia terenu albo przygotowania go do zabudowy, nie podejmowała Pani żadnych działań reklamowych informujących o chęci sprzedaży, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia.

W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

W związku z powyższym należy uznać, że skutki podatkowe odpłatnego zbycia Nieruchomości należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Z wniosku wynika, że nabyła Pani Nieruchomość wraz z dwoma braćmi na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców w dniu 20 stycznia 1988 r. w udziałach wynoszących po 1/3 Nieruchomości. Do października 2007 r. nieruchomość stanowiła przedmiot współwłasności łącznej. W dniu 29 października 2007 r. nastąpiło zniesienie współwłasności i podział jej na 3 części. W wyniku dokonania zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni stała się jedyną właścicielką działki nr 1 (zwiększenie udziału z 1/3 do 3/3). Nieruchomość ma ulec podziałowi na działki 2 oraz 3, przy czym część Nieruchomości, tj. planowana działka 2 o powierzchni 0,2307 ha zostanie wywłaszczona z chwilą, gdy decyzja stanie się ostateczna. W takim przypadku Transakcja obejmie tylko część Nieruchomości stanowiącą działkę 3. Wnioskodawczyni planuje sprzedać Nieruchomość najpóźniej do końca 31 marca 2025 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną - nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

W przedmiotowej sprawie wskazać należy, że kwestie związane ze zniesieniem współwłasności regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Stosownie natomiast do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 przywołanej ustawy:

Art. 210 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Punktem wyjścia do obliczenia podstawy opodatkowania jest wartość rynkowa zbywanych udziałów w składnikach majątkowych.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
• wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, podział majątku nie może być rozpatrywany w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości.

Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Przy czym mówiąc o powiększeniu udziału należy mieć na uwadze wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy, a nie wielkość czy ilość rzeczy jakie przypadną danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności.

Nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem jak wynika z wniosku udziały w Nieruchomości nabyła Pani w dwóch terminach:

• w 1988 r. - 1/3 udziału na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego od rodziców,
• w 2007 r. - pozostałe udziały w Nieruchomości na podstawie zniesienia współwłasności.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży przez Panią w 2025 r. Nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego, tj. w 1988 r., pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku Pani już minął, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ww. nieruchomość została nabyta przez Panią w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego do momentu sprzedaży tego udziału przez Panią upłynęło ponad pięć lat. Również w części dotyczącej nabycia udziału w wyniku zniesienia współwłasności w 2007 r., 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, upłynął z końcem 2012 roku.

Tym samym, sprzedaż przez Panią Nieruchomości nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pani stanowisko jest prawidłowe.

W swoim stanowisku wskazała Pani błędnie jako datę nabycia Nieruchomości tylko 2007 rok, ale nie miało to wpływu na niniejsze rozstrzygnięcie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…), ul. (…), (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.