Temat interpretacji
Koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości po spadku
Ojciec podatnika, który zwrócił się do KIS z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej uzyskał w 1976 r. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W 2024 r. prawo to zostało przekształcone w prawo odrębnej własności. Przy tej czynności nie było konieczności dopłacania do wkładu mieszkaniowego, ponieważ został on w całości uiszczony wcześniej.
Wkrótce po przekształceniu ojciec wnioskodawcy zmarł, pozostawiając mieszkanie w spadku sześciu spadkobiercom, w tym wnioskodawcy, który odziedziczył 1/6 udziału w nieruchomości. Wszyscy spadkobiercy podjęli w 2025 r. decyzję o sprzedaży mieszkania za 250 000 zł, co oznaczało, że na każdego z nich przypadała równa część ceny wynosząca 41 666,66 zł. Wnioskodawca poniósł również pewne wydatki związane z ogłoszeniami sprzedaży oraz uzyskaniem świadectwa energetycznego.
Wnioskodawca chciał się dowiedzieć, czy koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości powinien być ustalony poprzez sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, a następnie przemnożenie uzyskanej wartości przez wskaźnik 69,82% podany w zaświadczeniu spółdzielni, czy też wystarczające jest przemnożenie współczynnika 69,82% bezpośrednio przez cenę sprzedaży nieruchomości wynoszącą 250 000 zł.
Zdaniem wnioskodawcy, sporządzenie operatu szacunkowego jest zbędne, ponieważ cena sprzedaży lokalu została ustalona w sposób rynkowy po ekspozycji oferty na portalach internetowych i współpracy z pośrednikami. Wnioskodawca argumentował, że cena transakcyjna najlepiej odzwierciedla wartość rynkową nieruchomości, gdyż wynika z realnego zainteresowania nabywców. W jego ocenie koszt uzyskania przychodu powinien być obliczony jako iloczyn współczynnika 69,82% oraz przychodu ze sprzedaży lokalu, po pomniejszeniu o koszty odpłatnego zbycia, co eliminuje konieczność przeprowadzania dodatkowej wyceny przez rzeczoznawcę.
Stanowisko organu podatkowego
Organ podatkowy uznał stanowisko wnioskodawcy za nieprawidłowe. W swojej interpretacji wskazał, że przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeśli odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W przypadku nieruchomości nabytej w drodze spadku okres ten liczy się od momentu nabycia jej przez spadkodawcę. Wyjaśniono, że ponieważ ojciec wnioskodawcy nabył własność mieszkania dopiero w 2024 r., jego sprzedaż w 2025 r. będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu.
Kosztem uzyskania przychodu w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w spadku mogą być jedynie określone kategorie wydatków. W szczególności uwzględnia się udokumentowane koszty nabycia poniesione przez spadkodawcę, w tym nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości. W przypadku mieszkań spółdzielczych podstawowym kosztem nabycia jest zwaloryzowany wkład mieszkaniowy wniesiony przez spadkodawcę.
Wartość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego powinna być ustalona na dzień przekształcenia prawa lokatorskiego w odrębną własność. Spółdzielnia mieszkaniowa w wydanym zaświadczeniu wskazała, że wartość ta wynosiła 69,82% wartości rynkowej mieszkania na ten dzień. Aby ustalić koszt uzyskania przychodu, konieczne jest określenie wartości rynkowej lokalu na dzień przekształcenia. Dopiero po jej ustaleniu można przemnożyć ją przez współczynnik 69,82%, a następnie podzielić uzyskaną kwotę przez 6, ponieważ wnioskodawca posiada 1/6 udziału.
Cena sprzedaży lokalu w 2025 r. nie może być podstawą do ustalenia kosztu uzyskania przychodu, ponieważ jest to wartość z innej chwili niż moment nabycia lokalu przez spadkodawcę. Ustalenie kosztu uzyskania przychodu musi być powiązane z wartością rynkową nieruchomości na dzień przekształcenia, a nie z ceną sprzedaży w przyszłości.