Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 11 lutego 2025 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni (Sprzedająca) była właścicielką nieruchomości, tj. działki nr A, o powierzchni 1,0499 ha, położonej w województwie …, w powiecie …, w gminie …, w miejscowości …, dla której Sąd Rejonowy w …, VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze ….

Prawo własności przedmiotowej działki Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 września 2010 r.

Działka będąca przedmiotem sprzedaży, tj. działka nr B, powstała z podziału w 2021 r. działki nr A na działki: nr B oraz nr C. Dla działki nr B brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z powyższym zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym.

Decyzja o warunkach zabudowy została wydana wyłącznie dla działki nr B.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki oznaczone były jako łąki trwałe i grunty orne.

Działka będąca przedmiotem umowy posiada dostęp do drogi publicznej.

Po geodezyjnym podziale działki wydzielona została między innymi niezabudowana działka gruntu, o obszarze około 0,2950 ha, będąca przedmiotem umowy.

Przy nabyciu działki nie wystawiono faktury VAT.

Nabycie nieruchomości gruntowych, będących przedmiotem sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Wnioskodawczyni podkreśla, że wykonywane przez Kupującą (jako pełnomocnika Sprzedającego) czynności na przedmiotowej/przedmiotowych działce były wykonywane w części na rzecz i w imieniu Sprzedającej.

Wnioskodawczyni przed dokonaniem sprzedaży nie dokonywała innych czynności w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp., albowiem po zawarciu przedmiotowej umowy czynności te nie są konieczne dla znalezienia potencjalnego nabywcy.

Działka nie była w okresie 5 lat wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej oraz nie stanowiła przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Działka była wykorzystywana rolnie.

Sprzedająca odpłatnie, na okres 3 miesięcy, wydzierżawiła przedmiotową nieruchomość Kupującej. Działka, poza umową dzierżawy z Kupującą, nie była wcześniej przedmiotem innej umowy najmu.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że nie prowadzi działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać.

Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) z majątku prywatnego.

Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

W dniu 20 grudnia 2023 r. Wnioskodawczyni sprzedała przedmiotową działkę Kupującej na warunkach określonych w umowie przedwstępnej sprzedaży. Nabywca jest spółką akcyjną, która kupiła nieruchomości w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy około 527 m².

W dniu 17 lutego 2022 r. Wnioskodawczyni podpisała przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

-uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

-uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,90 m², w tym salą sprzedaży o pow. 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

-uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Uprawnionego do Kupna na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Przedmiotu sprzedaży,

-uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

-niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

-potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie sprzedaży budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

-wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki gruntu o numerze ewidencyjnym A, o powierzchni 1,0499 ha zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

-uzyskania przez Uprawnionego do Kupna warunków technicznych przyłączy − kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

-uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

-założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskania zgody wierzyciela oraz uprawnionego na bezciężarowe odłączenie działki kosztem i staraniem Sprzedawcy w terminie trzech miesięcy od dnia uzyskania wykonalnej, ostatecznej i prawomocnej decyzji podziałowej,

-przedłożenia rozwiązania umowy dzierżawy w stosunku do przedmiotu sprzedaży w terminie trzydziestu dni od zawarcia niniejszej umowy,

-uzyskania zaświadczenia potwierdzającego, że przedmiot umowy nie jest przeznaczony pod zalesienie ani nie jest objęty planem urządzenia lasu w terminie 30 dni od zawarcia niniejszej umowy.

Ponadto Wnioskodawczyni w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującą, nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującej nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraziła zgodę na usytuowanie przez Kupującą, kosztem i staraniem Spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Sprzedająca zobowiązała się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymywać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych, jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Uprawnionego do Kupna na nabywanej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego.

W dniu 31 października 2022 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydała indywidualną interpretację podatkową w zakresie podatku od towarów i usług nr 0111-KDIB3-1.4012.819.2022.2.KO.

W uzupełnieniu wniosku wskazano

Podział działki nr A na działki: nr B i nr C powstał z inicjatywy Wnioskującej w dniu 27 lipca 2021 r., w celu możliwości sprzedaży jednej z wydzielonych działek, tj. działki nr B.

W związku z błędnym wskazaniem we wniosku, że: „Dla działki nr B brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z powyższym zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Strony Kupującej, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym”, Wnioskodawczyni koryguje opis i wskazuje: „Decyzja o warunkach zabudowy została wydana wyłącznie dla działki nr B. Decyzja wydana została w dniu 15.05.2023 r. z inicjatywy Wnioskującej”.

W związku z podpisaniem przez Wnioskującą przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, koszty wskazanych w ww. umowie przedwstępnej czynności ponosiła Wnioskująca.

Przed dokonaniem sprzedaży działki ustanowiony przez Wnioskodawczynię pełnomocnik, zgodnie z postanowieniami umowy, umocowany jest do dokonania następujących czynności:

-do występowania przed organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktyczne i prawne niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień,

-podejmowania czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej,

-składania wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru,

-podejmowania czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego,

-przeprowadzania badania gruntu oraz instalowania tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Czynności wykonywane przez pełnomocnika wykonywane były w imieniu i na rzecz Kupującej jako właścicielki gruntu.

Niezabudowana działka nr B, będąca przedmiotem sprzedaży, nie została nabyta na cele działalności gospodarczej i nigdy w działalności gospodarczej nie była wykorzystywana.

Niezabudowana działka nr B, będąca przedmiotem sprzedaży, nie była kiedykolwiek wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Wnioskodawczyni nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie przyszłym, przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowi przychód osiągnięty w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej określonej w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym podlegał będzie opodatkowaniu przewidzianym dla przychodów osiąganych z prowadzonej działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanym zdarzeniu przyszłym przychód ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie dla Niej przychodem z tytułu działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „Ustawa PIT”) i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Jednym ze źródeł przychodów w podatku PIT jest wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

a)zarobkowym celu działalności,

b)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c)prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zgodnie z przyjętą praktyką interpretacyjną (np. interpretacja indywidualna nr 0113-KDIPT2-2.4011.425.2019.1.AKU z dnia 24 września 2019 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.570.2018.2.MJ z dnia 8 stycznia 2019 r.) działalność należy uznać za zarobkową wtedy, gdy może służyć potencjalnemu generowaniu zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie generować. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Organy interpretacyjne wskazują również, że przepisy Ustawy PIT wymagają aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

W odniesieniu do pojęcia „zorganizowania”, zasadnym jest zaczerpnięcie definicji słownikowej. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie bądź w znaczeniu drugim, nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jednocześnie, zgodnie z brzmieniem art. 5b ust. 1 Ustawy PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się danych czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

a)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

b)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

c)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania − na gruncie Ustawy PIT − działań podjętych przez Wnioskodawczynię w odniesieniu do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości, o której mowa we wniosku, bowiem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co potwierdzenie znajduje np. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS z dnia 8 lipca 2019 r.

Tożsame z powyższym stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 8 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2- 3.4011.202.2019.4.PS, w której stwierdza, że: „Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstawy, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Zachowanie Wnioskodawczyni w odniesieniu do posiadanej nieruchomości wskazuje na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe i racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Nie ulega wątpliwości, że na działania Wnioskodawczyni wpływ mają zaistniałe okoliczności życiowe. W żaden sposób nie wskazują one, aby podjęte przez Wnioskodawczynię czynności miały charakter działalności gospodarczej. Zamierza Ona bowiem dokonać sprzedaży w związku z faktem, że stan zdrowia Wnioskodawczyni wymaga dużych nakładów finansowych, których nie jest możliwe uzyskanie z dotychczasowych źródeł przychodów. Z racji sytuacji życiowej, Wnioskodawczyni zdecydowała się zatem na sprzedaż nieruchomości.

W interpretacji z dnia 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzając prawidłowość stanowiska podmiotu występującego o wydanie interpretacji indywidualnej, stwierdza: „(...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie”.

Sprzedaż nieruchomości jest jednym z praw, jakie przysługują właścicielowi nieruchomości. Podkreślić należy, że dokonana sprzedaż ma charakter okazjonalny, nie jest związana z zawodowym obrotem nieruchomościami. O powyższym świadczyć może chociażby fakt, że sprzedaż Nieruchomości odbyła się po upływie kilku lat od zakupu, a sam zakup także miał okazjonalny charakter, bez wątpienia nakierowany na zaspokojenie przyszłych potrzeb Wnioskodawczyni.

Co niezwykle istotne, Wnioskodawczyni nie podejmuje żadnych działań, które są typowe dla działalności deweloperskiej lub związanej z obrotem nieruchomościami. To Kupujący odpowiedzialny jest za dokonanie czynności, które związane będą:

a)z działaniami prawnymi i projektowymi odnoszącymi się do Działek; deweloper odpowiedzialny będzie za złożenie wniosku o podział Działek Geodezyjnych na Działki, przygotowanie projektu budowlanego i otrzymanie stosownych pozwoleń na budowę,

b)z działaniami o charakterze technicznym, tj. dokonania tzw. „uzbrojenia” Nieruchomości (doprowadzenie przyłączy elektrycznych, wodnych, kanalizacyjnych, gazowych itp., przygotuje i zabezpieczy teren budowy oraz zrealizuje projekt inwestycyjny - budowę domów wolnostojących wraz z niezbędną infrastrukturą).

Wskazane wyżej przesłanki potwierdzenie znajdują m.in. we wspomnianej interpretacji nr 0113-KDIPT2-2.4011.425.2019.1.AKU: „Nieruchomość nie została zatem nabyta w celach komercyjnych. Również przystąpienie do Inwestycji nie było w takim celu. Wnioskodawca nie podejmował czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystycznym dla działalności deweloperskiej).

Uwzględniając zarówno datę nabycia Nieruchomości, datę sprzedaży Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawcy brak jest przesłanek do uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej. Konsekwentnie przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawcy przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT.

Tym samym tak uzyskany przychód nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej”.

Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., sygn. akt I SA/Go 156/17: „(...) o ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych”.

Konsekwentnie, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawczyni przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT i w konsekwencji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni wskazuje, że także w zgodzie z najnowszą praktyką interpretacyjną, przyjąć należy, że nawet sprzedaż kilkunastu działek nie powoduje, aby taką sprzedaż uznać za przejaw działalności gospodarczej. Potwierdzeniem może być np. interpretacja indywidualna z dnia 5 maja 2020 r., nr 0115-KDIT3.4011.192.2020.1.AW, gdzie wnioskodawca wskazał, że: „W poprzednich latach nastąpił podział geodezyjny tej nieruchomości. W wyniku podziału, nieruchomość podzielona została na 17 działek. Z wydzielonych działek tylko 8 nadaje się do jakiegokolwiek zagospodarowania przez właściciela, ponieważ pozostałe działki są to tereny zalewowe oraz działki pozostawione do dyspozycji Gminy ... z przeznaczeniem na drogi dojazdowe”.

Organ interpretacyjny, odnosząc się do zamiaru sprzedaży (niektórych) działek wskazał, że: „Zachowanie Wnioskodawczyni w odniesieniu do otrzymanej w darowiźnie nieruchomości wskazuje bowiem na czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mające na celu prawidłowe racjonalne gospodarowanie tym majątkiem. Nie są to działania o charakterze inwestycyjnym, ukierunkowane na osiągnięcie zysku, które są typowe dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

Tym samym, w wyniku sprzedaży ww. działki po stronie Wnioskodawczyni nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej”.

Wnioskodawczyni podkreśla, że nie ma znaczenia w przedmiotowej sprawie fakt udzielenia przez Nią Kupującej upoważnienia (pełnomocnictwa) do działania w Jej imieniu celem dokonywania szeregu czynności związanych z nieruchomością.

Prawdą jest, co wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, że pełnomocnictwo, to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wnioskodawczyni w związku z planowaną sprzedażą działek udzieliła Kupującej pełnomocnictw celem wykonania szeregu czynności, których celem jest przygotowanie nieruchomości do zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,90 m², w tym salą sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych.

Ponadto, udzielone pełnomocnictwa umożliwiają również uzyskanie warunków przyłączenia działki do sieci energetycznej, sieci gazowej oraz sieci wodnokanalizacyjnej.

Zatem fakt, że działania podejmowane przez Kupującą w ramach udzielonych jej pełnomocnictw nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczyni. Po udzieleniu przedmiotowych pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Tym samym Kupująca jako pełnomocnik działać będzie w imieniu Wnioskodawczyni, a nie w imieniu własnym. Zatem, czynności podejmowane przez Kupującą jako przedstawiciela Wnioskodawczyni, w granicach umocowania, są traktowane tak jak czynności wykonywane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię.

Jednakże, co wymaga podkreślenia, Wnioskodawczyni działając poprzez pełnomocnika, mimo że podejmie zorganizowane i ciągłe działania związane z przygotowaniem sprzedaży nieruchomości, to czynności te nie są tożsame z podejmowaniem zorganizowanych i ciągłych działań w charakterystycznych dla działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.

Zaznaczyć należy, że działania te są działaniami incydentalnymi i sporadycznymi nakierowanymi na sprzedaż konkretnej nieruchomości dla wybranego nabywcy. Z całokształtu przedstawionego zespołu konkretnych działań Wnioskodawczyni wynika, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować wyłącznie przy spełnieniu indywidualnych warunków określonych przez Kupującą i wyłącznie dla niej. Wszystkie czynności wykonane przez Kupującą jako pełnomocnika miały na celu przygotowanie nieruchomości do nabycia przez Kupującą z wyłączeniem możliwości sprzedaży na rzecz innego podmiotu. Są to niejako czynności wykonywane przez pełnomocnika i w imieniu sprzedającego, ale na rzecz Kupującej.

Stanowisko to potwierdza również zawarcie przez Wnioskodawczynię umowy dzierżawy z Kupującą, która to umowa zawarta jest w celu umożliwienia Kupującej dysponowania nieruchomością na cele budowlane określone w art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane.

W tym kontekście sytuacja ta różni się istotnie od sytuacji, w których sprzedający powołuje pełnomocnika, aby ten wykonał czynności mające na celu „uatrakcyjnienie” nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż dla bliżej nie określonego nabywcy.

W związku z tym nie można w tym przypadku mówić, że odbyło się to w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Podsumowując, sprzedaży, której w odniesieniu do nieruchomości zamierza dokonać Wnioskodawczyni, nie można uznać za przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów Ustawy PIT, a zatem przychód ze sprzedaży nie będzie przychodem określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Zakwalifikowanie sprzedaży niezabudowanej działki do właściwego źródła przychodu

W celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem niezabudowanej działki nr B.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego wskazują, że nie nabyła Pani w 2010 r. nieruchomości (działki nr A), z której w 2021 r. została wydzielona przedmiotowa działka nr B, dla celów prowadzenia działalności gospodarczej.

W analizowanej sprawie, podejmowane przez Panią czynności wskazują, że nie miały one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieściły się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy, 16 września 2010 r. na podstawie umowy sprzedaży nabyła Pani prawo własności do niezabudowanej działki nr A, o powierzchni 1,0499 ha. 27 lipca 2021 r. nastąpił podział działki nr A na działki: nr B i nr C, celem możliwości sprzedaży działki nr B o powierzchni około 0,2950 ha. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki oznaczone były jako łąki trwałe i grunty orne. Dla działki nr B brak jest aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym 15 maja 2023 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy, z której wynika możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym. Działka nr B posiada dostęp do drogi publicznej. Przed sprzedażą działki nr B nie dokonywała Pani czynności w celu przygotowania jej do sprzedaży (np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.). Na okres 3 miesięcy, wydzierżawiła Pani odpłatnie przedmiotową nieruchomość kupującej (spółka akcyjna). Działka, poza umową dzierżawy z kupującą, nie była wcześniej przedmiotem innej umowy najmu.

17 lutego 2022 r. podpisała Pani przedwstępną warunkową umowę sprzedaży w postaci aktu notarialnego, która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

-uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m², wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

-uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 526,90 m², w tym salą sprzedaży o pow. 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum 20 miejsc postojowych,

-uzyskania przez Spółkę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Uprawnionego do Kupna na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną Przedmiotu sprzedaży,

-uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

-niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,

-potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiocie sprzedaży budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

-wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki gruntu o numerze ewidencyjnym A, o powierzchni 1,0499 ha zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki,

-uzyskania przez Uprawnionego do Kupna warunków technicznych przyłączy − kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Spółki, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

-uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym,

-założenie nowej księgi wieczystej bez obciążeń lub uzyskania zgody wierzyciela oraz uprawnionego na bezciężarowe odłączenie działki kosztem i staranie Sprzedawcy w terminie trzech miesięcy od dnia uzyskania wykonalnej, ostatecznej i prawomocnej decyzji podziałowej,

-przedłożenia rozwiązania umowy dzierżawy w stosunku do przedmiotu sprzedaży w terminie trzydziestu dni od zawarcia niniejszej umowy,

-uzyskania zaświadczenia potwierdzającego, że przedmiot umowy nie jest przeznaczony pod zalesienie ani nie jest objęty planem urządzenia lasu w terminie 30 dni od zawarcia niniejszej umowy.

Ponadto, w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzieliła Pani kupującej pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez kupującą nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia kupującej nieruchomość będącą przedmiotem ww. umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz wyraziła zgodę na usytuowanie przez kupującą, kosztem i staraniem spółki, na działkach tymczasowego przyłącza energetycznego, zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

20 grudnia 2023 r. zbyła Pani przedmiotową działkę nr B na warunkach określonych w umowie przedwstępnej sprzedaży. Kupującym jest spółka akcyjna, która nabyła ww. działkę w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy około 527 m².

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Niezabudowana działka nr B nie została nabyta na cele działalności gospodarczej i nigdy w działalności gospodarczej nie była wykorzystywana. Ww. działka była wykorzystywana rolnie. W przeszłości nie dokonywała Pani sprzedaży innych (oprócz wskazanej we wniosku) nieruchomości (zabudowanych lub niezabudowanych) z majątku prywatnego. Nie posiada Pani innych nieruchomości, które zamierza sprzedać. W przyszłości nie zamierza Pani nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

W efekcie, Pani działań nie można uznać za działalność handlową. Opisanej transakcji sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą. Co prawda, podpisała Pani przedwstępną warunkową umowę sprzedaży z przyszłym nabywcą, w której zobowiązała się do jej sprzedaży pod pewnymi warunkami, a także udzieliła Pani kupującej pełnomocnictwa do czynności wymienionych w tej umowie, jednakże okoliczność ta – bez wystąpienia przesłanek, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nie może przesądzać, że sprzedaż prowadzona będzie w ramach działalności gospodarczej.

Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działań wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Biorąc pod ocenę Pani zachowanie w niniejszej sprawie oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, można stwierdzić, że nie wykraczają one poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości. Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Panią czynności, mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, dokonana przez Panią 20 grudnia 2023 r. sprzedaż niezabudowanej działki nr B, nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowodowała powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe sprzedaży niezabudowanej działki nr B, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Skutki podatkowe sprzedaży niezabudowanej działki

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Należy przy tym podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości. W wyniku podziału nieruchomości następuje co prawda zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych, jednakże wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela, a także na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W konsekwencji, okoliczność podziału nieruchomości nie powoduje konieczności liczenia na nowo pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, pięcioletni termin wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

W świetle powyższych przepisów prawa, datę nabycia niezabudowanej działki nr B, powstałej w wyniku podziału działki nr A na działki nr B i nr C, należy utożsamiać z datą nabycia przez Panią prawa własności działki nr A w drodze umowy sprzedaży, tj. 2010 r. Zatem ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2015 r.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Moment przeniesienia własności nieruchomości został natomiast określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis stanu faktycznego oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że dokonana przez Panią 20 grudnia 2023 r. sprzedaż niezabudowanej działki nr B, w związku z tym, że sprzedaż tej działki nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, dokonana przez Panią 20 grudnia 2023 r. sprzedaż niezabudowanej działki nr B nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. w 2010 r.). Zatem, również nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży ww. działki.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Końcowo wskazuję, że zapłacona na konto Krajowej Informacji Skarbowej, opłata za wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, w części, która stanowi nadpłatę w myśl art. 14f § 2b pkt 3 ustawy Ordynacja podatkowa, zostanie zwrócona w terminie określonym w art. 14f § 2a ustawy Ordynacja podatkowa.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.