Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 28 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami z 23 stycznia 2025 r. (wpływ 23 stycznia 2025 r.), 27 stycznia 2025 r. (wpływ 27 stycznia 2025 r.) oraz 5 lutego 2025 r. (wpływ 5 lutego 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) zamieszkały przy (…), NIP: (…) jest czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, za to prowadzi Pan działalność rolniczą. W 2011 r. otrzymał Pan w darowiźnie od swojej matki nieruchomość gruntową. Przedmiotem sprzedaży mają być działki pozostające niezabudowane, nieuzbrojone i mające status gruntów rolnych klasy IV. Nie zostały one odrolnione, nie są one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Działki wykorzystywano do działalności opodatkowanej VAT (działalność rolnicza). Jednak nie miał Pan prawa do odliczenia podatku VAT przy ich nabyciu ani w momencie uzyskania statusu czynnego podatnika VAT. Planowana sprzedaż nie obejmuje gospodarstwa rolnego jako całości. Zamierza Pan sprzedać działki zgodnie z przygotowanym podziałem opracowanym przez Pana. Przez środek tego terenu została zainstalowana główna linia prądu, której Pan nie instalował, tylko zakład energetyczny w celu modernizacji linii energetycznych. Zakład energetyczny miał problem zainstalować linię energetyczną w pasie drogi, zgodził się Pan udostępnić swój teren w tym celu. Jednakże warunkiem było poprowadzenie linii tak, aby zgadzały się z Pana planem podziału. Pozostałe media są w drodze powiatowej i nie dotyczą terenu rolnika.

W piśmie z 23 stycznia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzował Pan opis sprawy o następujące informacje:

1.Liczbę i numery ewidencyjne działek będących przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Sprzedaż dotyczy działek, które posiadają następujące numery ewidencyjne: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J.

2.Czy w momencie sprzedaży działki będące przedmiotem wniosku będą znajdowały się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie będzie przeznaczenie tych działek wynikające z tego planu?

Odpowiedź: Wedle Pana wiedzy działki będące przedmiotem wniosku nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

3.Czy w momencie sprzedaży dla ww. działek będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to czy zgodnie z tą decyzją będą to działki przeznaczone pod zabudowę?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

Ponadto, doprecyzował Pan opis sprawy poprzez odpowiedzi na poniższe pytania:

1.W jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan otrzymaną nieruchomość gruntową od momentu jej nabycia w drodze darowizny do chwili sprzedaży działek? W szczególności proszę wskazać:

a)czy korzystał/korzysta/będzie korzystał Pan z otrzymanej nieruchomości gruntowej (działek) dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

b)czy oddawał/oddaje/zamierza oddawać Pan nieruchomość gruntową (działki) w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać:

-w jakim okresie udostępniał/udostępnia/zamierza udostępniać Pan nieruchomość gruntową (działki) osobom trzecim?

-czy udostępniał/udostępnia/zamierza udostępniać Pan tą nieruchomość gruntową (działki) odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź: Działki otrzymane w drodze darowizny wykorzystywane były i są na cele rolnicze. Działki nie były i nie są oddawane w najem/dzierżawę, odpłatnie udostępniane innym osobom.

2.Czy dokonał Pan podziału otrzymanej w darowiźnie nieruchomości gruntowej na działki? Jeśli tak, na ile działek ją Pan podzielił? Z czyjej inicjatywy nastąpił podział? W jakim celu podzielił Pan otrzymaną nieruchomość gruntową?

Odpowiedź: Nastąpił podział na szesnaście działek. Podział ten był z Pana inicjatywy.

3.Czy zawarł/zawrze Pan z przyszłym nabywcą/przyszłymi nabywcami działek umowę przedwstępną sprzedaży? Jeżeli tak, proszę wskazać:

a)jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

b)czy po zawarciu umowy przedwstępnej przyszły nabywca będzie inwestował w infrastrukturę na ww. nieruchomości? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

c)czy w tej umowie zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Jeśli tak – to jakie?

Odpowiedź: Tego rodzaju zdarzenia nie miały i nie mają miejsca.

4.Czy udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy/przyszłym nabywcom działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek? Jeśli tak:

a)jakie działania podejmie podmiot działający jako pełnomocnik Pana w związku ze sprzedażą działek?

b)kto (Pan, czy podmiot działający jako pełnomocnik) będzie pokrywał koszty tych działań?

c)jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzielił/udzieli?

Odpowiedź: Tego rodzaju zdarzenia nie miały i nie mają miejsca.

5.Czy w stosunku do działek do dnia sprzedaży zamierza Pan prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę podać jakie to będą działania?

Odpowiedź: Planowane jest podłączenie wody w drodze, bez bezpośrednich podłączeń do działek. Istnieje już podłączenie elektryczne w drodze, bez podłączeń do działek. Sprzedawane działki są/posiadają również udziały w drodze.

6.W jaki sposób poszukiwał lub poszukuje Pan nabywcy nieruchomości? Gdzie prezentował lub prezentuje Pan oferty sprzedaży? Czy prowadził lub prowadzi Pan jakieś działania marketingowe, które dotyczą sprzedaży działek (jakie?)?

Odpowiedź: Nie prowadzi Pan działań mających na celu poszukiwanie nabywców.

7.Kiedy planuje Pan sprzedać działki będące przedmiotem wniosku? Proszę o wskazanie roku, w którym zamierza Pan sprzedać te działki.

Odpowiedź: Planowana sprzedaż będzie od roku 2025, a także w latach następnych w zależności od zapotrzebowania i zainteresowania na działki.

8.Czy przedmiotowe działki w momencie sprzedaży będą stanowiły gospodarstwo rolne bądź będą wchodziły w jego część składową w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1176)?

Odpowiedź: Sprzedawane działki stanowią część gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym.

9.Czy działki, będące przedmiotem sprzedaży przez Pana, będą wykorzystywane przez jego nabywcę/nabywców do celów rolniczych? Jeśli innych, to proszę wskazać jakich?

Odpowiedź: Działki nie będą wykorzystywane przez nabywców do celów rolniczych. Będą one służyły budownictwu mieszkaniowemu.

10.Czy przedmiotowa nieruchomość gruntowa (działki) w związku z jej sprzedażą nie utraci charakteru rolnego?

Odpowiedź: Sprzedawane działki utracą charakter rolny.

11.Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

·Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

·Kiedy je Pan sprzedał?

Odpowiedź: Sprzedawane były nieruchomości: trzy w 2023 r. i trzy w 2024 r.

12.Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie planuje Pan zakupów działek celem dalszej odsprzedaży. Dokonuje Pan nabyć i planuje nabycie ziemi rolnej celem powiększenia gospodarstwa rolnego.

Ponadto, w uzupełnieniu z 27 stycznia 2025 r. wskazał Pan:

Mając na względzie fakt, że sprzedaż będzie miała miejsce w różnych latach, należy przyjąć, że:

a)Część działek będzie sprzedawana w momencie, gdy w stosunku do nich nie będzie miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni i bez decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

b)Część działek będzie sprzedawana w momencie, gdy w stosunku do nich będzie opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni, ale grunty nie będą oznaczone jako przeznaczone pod zabudowę.

c)Część działek będzie sprzedawana w monecie, gdy w stosunku do nich będzie opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni, ale grunty będą oznaczone jako przeznaczone pod zabudowę.

d)Część działek będzie sprzedawana w momencie, gdy w stosunku do nich nie będzie miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, ale będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W uzupełnieniu wniosku z 5 lutego 2025 r. doprecyzował Pan informacje przedstawione w ww. uzupełnieniu, tj. wskazał Pan, że na moment składania wniosku nie jest Pan w stanie stwierdzić, które działki w momencie sprzedaży będą objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy, ponieważ sprzedaż będzie zależała od zainteresowania kupujących na poszczególne działki, oraz prac gminy w zakresie opracowywania MPZP. Sprzedaż będzie następować bowiem w różnych latach i dla różnych nabywców.

Ponadto, uzupełnił Pan opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1.MPZP jest obecnie opracowywany przez Gminę i będzie wprowadzony drogą ustawy, a więc żadna ze stron transakcji nie występuje z wnioskiem o uchwalenie MPZP.

2.Pan jako sprzedający nie będzie występował o wydanie pozwolenia na budowę. Nie jest natomiast w stanie stwierdzić jednoznacznie, czy przyszły Nabywca o takie pozwolenie nie wystąpi po transakcji sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż działek będzie zwolniona z podatku od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 23 stycznia 2025 r.)

Sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu PIT.

Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny w 2011 r., co oznacza, że od daty nabycia upłynęło ponad 10 lat. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przedmiotowa nieruchomość niezabudowana nie była środkiem trwałym prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, ponieważ w jej rozumieniu nie prowadził Pan takowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

‒nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

‒nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Ze złożonego przez Pana wniosku oraz jego uzupełnień wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT, nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, za to prowadzi Pan działalność rolniczą. W 2011 r. otrzymał Pan w darowiźnie od swojej matki nieruchomość gruntową. Przedmiotem sprzedaży mają być działki pozostające niezabudowane, nieuzbrojone i mające status gruntów rolnych klasy IV, nie zostały one odrolnione. Działki wykorzystywano do działalności opodatkowanej VAT (działalność rolnicza). Planowana sprzedaż nie obejmuje gospodarstwa rolnego jako całości. Zamierza Pan sprzedać działki zgodnie z przygotowanym podziałem opracowanym przez Pana. Przez środek tego terenu została zainstalowana główna linia prądu, której Pan nie instalował, tylko zakład energetyczny w celu modernizacji linii energetycznych. Zakład energetyczny miał problem zainstalować linię energetyczną w pasie drogi, zgodził się Pan udostępnić swój teren w tym celu. Jednakże warunkiem było poprowadzenie linii tak, aby zgadzały się z Pana planem podziału. Pozostałe media są w drodze powiatowej i nie dotyczą terenu rolnika. Otrzymaną w darowiźnie nieruchomość gruntową podzielił Pan na 16 działek. Podział ten nastąpił z Pana inicjatywy. Sprzedaż będzie dotyczyć działek, które posiadają następujące numery ewidencyjne: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J. Działki otrzymane w drodze darowizny wykorzystywane były i są na cele rolnicze. Przedmiotowe działki nie były i nie są oddawane w najem/dzierżawę, odpłatnie udostępniane innym osobom. Nie zawarł/zawrze Pan z przyszłym nabywcą/przyszłymi nabywcami działek umowy przedwstępnej sprzedaży. Nie udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy/przyszłym nabywcom działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek. Planowane jest podłączenie wody w drodze, bez bezpośrednich podłączeń do działek. Istnieje już podłączenie elektryczne w drodze, bez podłączeń do działek. Sprzedawane działki są/posiadają również udziały w drodze. Nie prowadzi Pan działań mających na celu poszukiwanie nabywców. Sprzedawane działki stanowią część gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym. Działki nie będą wykorzystywane przez nabywców do celów rolniczych. Będą one służyły budownictwu mieszkaniowemu, utracą charakter rolny. Wcześniej sprzedał Pan trzy nieruchomości w 2023 r. i trzy w 2024 r. Nie planuje Pan zakupu działek celem dalszej odsprzedaży. Planuje Pan nabycie ziemi rolnej celem powiększenia gospodarstwa rolnego. W momencie sprzedaży, w stosunku do części działek nie będzie miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Część działek będzie sprzedawana w momencie, gdy w stosunku do nich będzie opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni, a część działek będzie sprzedawana w momencie, gdy w stosunku do nich nie będzie miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, ale będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazał Pan, że na moment składania wniosku nie jest Pan w stanie stwierdzić, które działki w momencie sprzedaży będą objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy, ponieważ sprzedaż będzie zależała od zainteresowania kupujących na poszczególne działki, oraz prac gminy w zakresie opracowywania MPZP. Sprzedaż będzie następować bowiem w różnych latach i dla różnych nabywców. MPZP jest obecnie opracowywany przez Gminę i będzie wprowadzony drogą ustawy, a więc żadna ze stron transakcji nie występuje z wnioskiem o uchwalenie MPZP. Pan jako sprzedający nie będzie występował o wydanie pozwolenia na budowę. Planowana sprzedaż będzie od roku 2025, a także w latach następnych w zależności od zapotrzebowania i zainteresowania na działki.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży w 2025 r. oraz w latach kolejnych działek o nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa we wniosku.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku oraz jego uzupełnieniu – w odniesieniu do działek, które planuje Pan zacząć sprzedawać od 2025 r., tj. działek o nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J (powstałych z podziału nieruchomości gruntowej otrzymanej od Pana matki w drodze darowizny w 2011 r.) – wskazują, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, za to prowadzi Pan działalność rolniczą. Przedmiotem sprzedaży mają być działki pozostające niezabudowane, nieuzbrojone i mające status gruntów rolnych klasy IV, nie zostały one odrolnione. Zamierza Pan sprzedać działki zgodnie z przygotowanym podziałem opracowanym przez Pana, a podział nastąpił z Pana inicjatywy. Przez środek tego terenu została zainstalowana główna linia prądu, której Pan nie instalował, tylko zakład energetyczny w celu modernizacji linii energetycznych. Zakład energetyczny miał problem zainstalować linię energetyczną w pasie drogi, zgodził się Pan udostępnić swój teren w tym celu. Jednakże warunkiem było poprowadzenie linii tak, aby zgadzały się z Pana planem podziału. Pozostałe media są w drodze powiatowej i nie dotyczą terenu rolnika. Działki otrzymane w drodze darowizny wykorzystywane były i są na cele rolnicze. Przedmiotowe działki nie były i nie są oddawane w najem/dzierżawę, odpłatnie udostępniane innym osobom. Nie zawarł/zawrze Pan z przyszłym nabywcą/przyszłymi nabywcami działek umowy przedwstępnej sprzedaży. Nie udzielił/udzieli Pan przyszłemu nabywcy/przyszłym nabywcom działek lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana w sprawach, które dotyczą przedmiotowych działek. Planowane jest podłączenie wody w drodze, bez bezpośrednich podłączeń do działek. Istnieje już podłączenie elektryczne w drodze, bez podłączeń do działek. Sprzedawane działki są/posiadają również udziały w drodze. Nie prowadzi Pan działań mających na celu poszukiwanie nabywców. W momencie sprzedaży, w stosunku do części działek nie będzie miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Część działek będzie sprzedawana w momencie, gdy w stosunku do nich będzie opracowany miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni, a część działek będzie sprzedawana w momencie, gdy w stosunku do nich nie będzie miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni, ale będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazał Pan, że na moment składania wniosku nie jest Pan w stanie stwierdzić, które działki w momencie sprzedaży będą objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy, ponieważ sprzedaż będzie zależała od zainteresowania kupujących na poszczególne działki, oraz prac gminy w zakresie opracowywania MPZP. Sprzedaż będzie następować bowiem w różnych latach i dla różnych nabywców. MPZP jest obecnie opracowywany przez Gminę i będzie wprowadzony drogą ustawy, a więc żadna ze stron transakcji nie występuje z wnioskiem o uchwalenie MPZP. Pan jako sprzedający nie będzie występował o wydanie pozwolenia na budowę.

Uwzględniając całokształt czynności dotyczących planowanej sprzedaży w 2025 r. oraz latach kolejnych działek o nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J, należy stwierdzić, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży, były one wykorzystywane w działalności rolniczej. Nie prowadzi i nie będzie prowadził Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości (działek) do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia (otrzymania w darowiźnie). Zatem istotą Pana działania nie jest i nie będzie prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży działek nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione będą przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie będą stanowiły aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż działek nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. W konsekwencji, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości (działek) podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data nabycia.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż przez Pana w 2025 r. oraz latach kolejnych działek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie będzie miało miejsce po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Z treści wniosku wynika, że działki nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J powstały z podziału nieruchomości gruntowej którą, otrzymał Pan w darowiźnie w 2011 r. od Pana matki.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Jak Pan wskazał w opisie sprawy, w 2011 r. otrzymał Pan w darowiźnie od swojej matki nieruchomość gruntową. Następnie z Pana inicjatywy ww. nieruchomość podzielił Pan na szesnaście działek. W wyniku podziału powstały m.in. działki nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J. Od 2025 r. planuje Pan rozpocząć sprzedaż ww. działek.

Zatem planowana sprzedaż działek o nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy. Tym samym, sprzedaż tych działek nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i w konsekwencji dochód z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując należy stwierdzić, że sprzedaż działek nr: 87/A, 87/B, 87/C, 87/D, 87/E, 87/F, 87/G, 87/H, 87/I, 87/J nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych został rozstrzygnięty odrębnym pismem, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.