Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 11 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w myśl art. 3 ust. 1 ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r., poz. 226 ze zm., dalej: ustawa o PIT). Pani (…) (dalej zwana: Wnioskodawczyni) prowadziła działalność gospodarczą - (…), którą zawiesiła (…) 2022 r.

Wnioskodawczyni pozostaje w związku małżeńskim w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, w rozumieniu art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r., poz. 2809 ze zm.).

W dniu (…) 2023 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę przedwstępną Rep. A (…) zakupu nieruchomości położonej w miejscowości (…), składającej się z działki nr 3 o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) oraz udział wynoszący (…) części w nieruchomości działki nr 4 stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej określana jako nieruchomość nr 5). Zawierając umowę przedwstępną zakupu nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z mężem zobowiązali się do zapłaty kaucji w wysokości (…) zł.

Następnie 27 lutego 2024 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem sprzedała nieruchomość położoną w (…) składającą się z działki gruntu nr (…) oraz udział wynoszący (…) działki szczegółowo opisanej w § 1 ust. 2 akcie notarialnym Rep. A nr (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą (…). Grunt ten wpisany był w całości na ich rzecz, we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej zakupionej (…) 2021 r. Zgodnie z aktem sprzedaży Rep. A nr (…) Wnioskodawczyni wraz z mężem w wyniku sprzedaży ww. nieruchomości (dalej określana jako nieruchomość nr 1) uzyskali przychód w wysokości (…) zł.

Kolejno Wnioskodawczyni umową sprzedaży Rep. A (…) z 7 marca 2024 r. sprzedała niezabudowane nieruchomości oznaczone jako działki gruntu 1 oraz 2 położone w (…), dla których Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) oraz nr (…), które nabyła (…) 2020 r. Nieruchomość ta stanowiła jej majątek osobisty, który nabyła za pieniądze pochodzące z jej majątku osobistego. Przychód uzyskany ze sprzedaży ww. działek gruntu Wnioskodawczyni uzyskała w kwocie (…) zł.

Sprzedaż ww. nieruchomości położonej w (…) (wchodzącej w skład majątku wspólnego) oraz gruntów położonych w (…) podyktowana była uzyskaniem finansowania na wkład własny do planowanego kredytu na zakup nieruchomości oraz spłatą tego kredytu, którą Wnioskodawczyni wraz z mężem zobowiązali się zakupić zgodnie z zawartą umową przedwstępną z (…) 2023 r.

Następnie Wnioskodawczyni wraz z mężem (…) stycznia 2024 r. złożyli wniosek o udzielenie kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości nr 5. Otrzymali oni ustne potwierdzenie udzielenie finansowania. Umowa pomiędzy Stronami - Wnioskodawczynią oraz mężem a bankiem została zawarta 12 marca 2024 r.

Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku komercyjnym mającym siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, a Wnioskodawczyni wraz z mężem są zobowiązani do jego spłaty solidarnie. Zgodnie z § 2 tej umowy przeznaczenie kredytu określone zostało na własne potrzeby mieszkaniowe. Otrzymane przez Wnioskodawczynię wraz z mężem środki z kredytu hipotecznego zostały w całości przeznaczone wyłącznie na zakup domu. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawierając umowę kredytu zobowiązali się do wpłaty wkładu własnego na poczet kredytu hipotecznego, natomiast środki przeznaczone na ten wkład pochodziły ze sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości. Zgodnie z § 2 punktem 12 tej umowy Bank wyznaczył wymagany wkład finansowy w wysokości (…) zł.

Kolejno 15 kwietnia 2024 r. Wnioskodawczyni podpisała umowę sprzedaży nieruchomości stanowiącą działkę nr (…) położoną w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Sprzedana działka gruntu stanowiła jej majątek osobisty nabyty ze środków pochodzących z majątku osobistego. Nieruchomość ta została kupiona przez Wnioskodawczynię (…) 2020 r. Przychód jaki uzyskała ze sprzedaży tej nieruchomości (dalej jako: nieruchomość nr 3) wyniósł (…) zł.

Następnie 15 maja 2024 r. Wnioskodawczyni sprzedała kolejną nieruchomość stanowiącą działkę nr (…) położoną w (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Wnioskodawczyni ww. nieruchomość (dalej jako: nieruchomość nr 4) zakupiła (…) 2020 r., do jej majątku osobistego, ze środków pochodzących z majątku osobistego. Przychód jaki uzyskała ze sprzedaży tej nieruchomości wyniósł (…) zł.

Dnia 18 marca 2024 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli przyrzeczoną umowę sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej (…) 2023 r., w której określono, że w terminie do 31 marca 2024 r. zostanie przeniesione prawo własności, tym samym termin został dochowany. Nieruchomość ta położona w powiecie (…), w miejscowości (…) składającej się z działki nr 3 o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) oraz udział wynoszący (…) części w nieruchomości składającej się z działki nr 4 o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) za łączną kwotę (…) zł. Wnioskodawczyni wraz z mężem zobowiązali się kupić nieruchomość do majątku wspólnego. Strony postanowiły, że łączna cena sprzedaży obejmuje również umeblowanie i wyposażenie przedmiotowego budynku mieszkalnego wymienione w załączniku do przedwstępnej umowy sprzedaży. Wnioskodawczyni wraz z mężem oświadczyli, że przed podpisaniem aktu przeniesienia własności zapłacili część łącznej sprzedaży w kwocie (…) zł. Ponadto całą cenę sprzedaży za umeblowanie i wyposażenie przedmiotowego budynku, które zostały wymienione w załączniku do aktu notarialnego w kwocie (…) zł zostały zapłacone przed podpisaniem aktu. Ponadto Wnioskodawczyni wraz z mężem zobowiązała się do zapłaty kwoty (…) zł na rachunek sprzedającej oraz pozostałą kwotę – (…) zł ze środków pochodzących z kredytu zaciągniętego zgodnie z umową 12 marca 2024 r.

Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości do sprzedaży w przyszłości. Nie dokonywała również w przeszłości odpłatnego zbycia innych nieruchomości niż tych wskazanych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Sprzedane nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Całość uzyskanego dochodu ze sprzedanych nieruchomości została przeznaczona na wkład własny do kredytu oraz spłatę kredytu, który został zaciągnięty na zakup domu. Wnioskodawczyni zakupione działki zamierzała przeznaczyć na zaspokojenie swoich celów mieszkaniowych, jednak z uwagi na zmianę miejsca zamieszkania, dokonała sprzedaży majątku osobistego - nieruchomości i zaciągnęła wraz z mężem kredyt na dom jednorodzinny w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego. Tym samym całość uzyskanego dochodu z tytułu sprzedaży wyżej opisanych nieruchomości zostały przeznaczone na zakup domu jednorodzinnego, w tym wkład własny i spłatę kredytu.

Natomiast pojawiła się wątpliwość w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania w zakresie wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości - działek o nr 1 i 2. Przychód ten został w całości przeznaczony na wkład własny do kredytu oraz spłatę kredytu zaciągniętego na dom jednorodzinny, a wątpliwość pojawiła się z uwagi to, że umowa kredytowa pomiędzy Stronami została podpisana po dniu sprzedaży, tj. 7 marca 2024 r. Natomiast wniosek o udzielenie pożyczki na zakup domu został złożony (…) stycznia 2024 r. Wnioskodawczyni przeznaczyła całość uzyskanego dochodu ze sprzedaży nieruchomości na zakup domu, w którym obecnie wraz z rodziną mieszka, realizując tym samym własne cele mieszkaniowe.

Pytanie

Czy dochód otrzymany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży działek nr 1 i 2, w sytuacji jego wydatkowania na wkład własny do kredytu hipotecznego i spłatę kredytu będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, przewidzianego w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni dochód osiągnięty ze sprzedaży działek nr 1 i 2, który został wydatkowany na wkład własny do kredytu hipotecznego oraz jego spłatę będzie mógł korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Wnioskodawczyni sprzedała działki nr 1 i 2, wchodzące do jej majątku osobistego. Całość uzyskanego dochodu ze sprzedanych nieruchomości został przeznaczony na wkład własny do kredytu mieszkaniowego (…), który zgodnie z umową został zaciągnięty 12 marca 2024 r. oraz jego spłatę.

Odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie. Zatem, sprzedaż nieruchomości położonych w (…) o nr 1 oraz 2 spowodowała powstanie przychodu do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniem podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52,52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a - c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Wnioskodawczyni zawiesiła prowadzoną działalność gospodarczą (…) 2022 r., działalność ta nie była związana z zakupem i sprzedażą nieruchomości. Zatem zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Ponadto nabycie wyżej opisanych nieruchomości nastąpiło w roku 2020 oznacza to, że nie upłynął pięcioletni okres między nabyciem a sprzedażą nieruchomości, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość.

Przychód uzyskany ze sprzedaży opisanych w stanie faktycznym nieruchomości wchodzących do majątku odrębnego nieruchomości położonych w (…) został wydatkowany na wkład własny do kredytu i spłatę kredytu na nieruchomość należącą do majątku wspólnego małżonków, w ocenie Wnioskodawczyni może w całości korzystać ze zwolnienia przedmiotowego - art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Cel, który został opisany w ww. przepisie zostanie spełniony, w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej na zakup domu objętym współwłasnością małżeńską, bowiem bez znaczenia pozostaje fakt, że środki pochodzące ze sprzedaży majątku własnego zostały wydatkowane na wkład własny do kredytu oraz spłatę kredytu na zakup domu objętego współwłasnością małżeńską.

Z uwagi na cel przekazanych środków pieniężnych z tytułu sprzedaży działek o nr 1 oraz 2, tj. na wkład własny do kredytu i spłaty kredytu zaciągniętego na zakup domu jednorodzinnego, w którym będą realizowane własne cele mieszkaniowe, w ocenie Wnioskodawczyni uzyskany dochód będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na gruncie podatku dochodowego, uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ze sprzedaży nieruchomości położonych w (...) należących do majątku prywatnego Wnioskodawczyni.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT: „za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziały w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na

a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c)spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a – c, na spłatę kredytu(pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

-w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.”

Wnioskodawczyni wskazuje, że bezsporne będzie zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu ze sprzedaży działek nr (…) na realizację celów mieszkaniowych. Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, działki te zostały zakupione (…) 2020 r., następnie sprzedane kolejno 15 kwietnia 2024 r. i 15 maja 2024 r., natomiast kredyt na zakup domu jednorodzinnego został zaciągnięty przed dniem sprzedaży wskazanych nieruchomości, przez co wydatki na spłatę tego kredytu będą podlegać rozliczeniu przy ustaleniu dochodu zwolnionego z opodatkowania zgodnie z przytoczonym wyżej przepisem. Spłata kredytu hipotecznego ma nastąpić w celu zapewnienie potrzeb mieszkaniowych rodziny, ponadto wydatki te zostały wymienione wprost w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT.

Tożsame stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 28 grudnia 2023 r., nr 0115-KDIT3.4011.689.2023.2.JS, w której na podstawie przedstawionego stanu faktycznego stwierdził: „Stwierdzić należy zatem, że wydatki poniesione przez Pana - w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie udziału w nieruchomości - na spłatę kredytu zaciągniętego uprzednio na nabycie wraz z Pana obecną żoną mieszkania, gdzie za zadłużenie wynikające z zawartej umowy ponosi Pan wraz z żoną odpowiedzialność solidarną, i w którym to budynku realizuje Pan własne cele mieszkaniowe, mogą stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegać rozliczeniu przy ustalaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stanowisko Pana uznałem za prawidłowe, bo zgodnie z zakresem Pana żądania potwierdziłem, że spłata ww. kredytu może zostać uznana za wydatek na własne cele mieszkaniowe. Zaznaczam przy tym, że aby Pana dochód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości w całości korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych to musi Pan cały przychód z odpłatnego zbycia przeznaczyć w ww. terminie na własne cele mieszkaniowe, a nie kwotę dochodu.”

Natomiast wątpliwość Wnioskodawczyni jaka się pojawiła dotyczy kolejności wystąpienia poszczególnych elementów stanu faktycznego, a konkretnie sprzedaży nieruchomości przed dniem podpisania umowy o kredyt mieszkaniowy. Przychód uzyskany ze sprzedaży działek położonych w (…) nr 1 oraz 2 został przeznaczony na wkład własny do kredytu zaciągniętego w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego i spłatę tego kredytu. Wniosek o kredyt został złożony (…) stycznia 2024 r., tj. przed sprzedażą ww. nieruchomości. Umowa kredytowa została zawarta 12 marca 2024 r., zatem przychód powstał przed dniem zawarcia umowy, tj. 7 marca 2024 r. Jak wynika z powołanego wyżej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT - za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu.

W ocenie Wnioskodawczyni, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości położonych w (…) o nr 1 i nr 2 w całości został przeznaczony na cele mieszkaniowe, zatem uzyskany z tego tytułu przychód powinien korzystać w całości ze zwolnienia od podatku dochodowego opisanego w art. 21 ust. 1 pkt 131. Sam fakt, że wydatkowany przychód został przeznaczony na wkład własny do kredytu i spłatę tego kredytu, którego umowa została podpisana po dniu sprzedaży nieruchomości nie powinien wpływać na możliwość skorzystania z ww. zwolnienia.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT ma bowiem charakter celowościowy. Skoro środki ze sprzedaży działek nr 1 i 2 zostały w całości przeznaczone na wkład własny do kredytu na zakup domu i spłatę tego kredytu, w którym realizowane będą cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni wraz z rodziną, dochód ten w całości powinien korzystać z możliwości zwolnienia z opodatkowania.

Wnioskodawczyni sprzedała zakupione nieruchomości wyłącznie w celu zakupu domu. Otrzymany dochód został wydatkowany na wkład własny kredytu hipotecznego, spłatę tego kredytu oraz zapłaty części kwoty zgodnie z aktem notarialnym Rep. A nr (…) z 18 marca 2024 r. Tym samym, dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości w roku 2024 powinien być w całości zwolniony z podatku dochodowego, ponieważ cały przychód ze zbytych nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w art. 21 ust. 25 ww. ustawy o PIT - tj. spłaty kredytu i zapłatę jednej z części za zakupiony dom, w którym będą realizowane własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni wraz z rodziną.

W ocenie Wnioskodawczyni zamiarem ustawodawcy tworzącego możliwość skorzystania ze zwolnienia art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, było przede wszystkim zachęcenie do zakupu w miejscu sprzedawanych nieruchomości, innych nieruchomości przeznaczonych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, z czym mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kwestią bezsporną jest przeznaczenie zaciągniętego kredytu, na nabycie nieruchomości, w której wspólnie z rodziną realizuje cele mieszkaniowe. Kwestią bezsporną pozostaje również przeznaczenie przychodu ze sprzedaży dwóch działek o nr (…) oraz (…), których sprzedaż nastąpiło po dniu podpisania umowy kredytu na spłatę kredytu, w którym są realizowane cele mieszkaniowe.

W ocenie Wnioskodawczyni kwestia określenia momentu, w którym nastąpiło zaciągniecie kredytu pozostaje bez znaczenia dla możliwości skorzystania ze zwolnienia opisanego w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W ocenie Wnioskodawczyni ustawodawca określił czas, w którym podatnik powinien wydatkować uzyskany przychód na realizację własnych celów mieszkaniowych, tj. w ciągu trzech lat uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast wniosek o kredyt został złożony (…) stycznia 2024 r. i jednym z warunków otrzymania kwoty wnioskowanej było wniesienie wkładu pieniężnego. Zatem zasadne i racjonalne były działania związane ze sprzedażą nieruchomości należących do Wnioskodawczyni i przeznaczenie części przychodu jako wkład własny kredytu, w celu zagwarantowania spełnienia warunków zaciągnięcia kredytu na dom jednorodzinny i tym samym realizacji własnych celów mieszkaniowych. W momencie, gdy bank miał pewność, że Wnioskodawczyni posiada odpowiednią kwotę dającą gwarancję zakupu domu, umowa kredytu została podpisana. W dniu 12 marca 2024 r. doszło bowiem do podpisania umowy, czyli do potwierdzenia woli oświadczeń w formie pisemnej. Zatem, zasadne i racjonalne w ocenie Wnioskodawczyni jest stwierdzenie, zgodnie z którym do zaciągnięcia kredytu doszło już w styczniu 2024 r., tj. przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w konsekwencji Wnioskodawczyni ma prawo skorzystać z przedmiotowego zwolnienia - w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Jak wskazuje jednolita linia orzecznicza sądów administracyjnych - art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT ma charakter przede wszystkim normy celu społecznego, której istotą jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych oraz zachęcenia do przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na zakup nieruchomości, w których ten cel może być zrealizowany. Dla przykładu Sąd w Gliwicach w wyroku z 14 maja 2024 r. o sygn. akt I SA/Gl 1677/23, stwierdził: „W przepisie precyzującym rodzaj wydatków uznawanych za poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ww. przepisie (art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f.) wymienione zostały w sposób kazuistyczny różne rodzaje wydatków, których, jednakże wspólną cechą jest ich przeznaczenie. Dotyczą one bowiem różnorodnych form zaspakajania potrzeb mieszkaniowych podatników. Zasadnie NSA twierdzi, iż niewątpliwym i zamierzonym celem tych regulacji było "podatkowe sprzyjanie" przez ustawodawcę podejmowanym przez podatników w różnorodnych formach przedsięwzięciom służącym zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z tego powodu wykładnia tego unormowania powinna uwzględniać cel jego wprowadzenia, a wykładnia celowościowa powinna być stosowana w ścisłym powiązaniu z wykładnią językową i systemową (wyroki NSA z dnia: 8 listopada 2018 r. II FSK 3163/16, 9 stycznia 2018 r. II FSK 3389/15, 6 sierpnia 2019 r. II FSK 2080/17, 18 lutego 2020 r. IIFSK 813/18, 3 grudnia 2020 r. II FSK 2013/18, 9 grudnia 2020 r. IIFSK 2172/18).”(LEX nr 3724826).

Biorąc pod uwagę stan faktyczny oraz ugruntowane orzecznictwo, należy uznać, że warunek poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT związany z terminem zawarcia umowy kredyty został spełniony, albowiem wniosek o kredyt został złożony przed terminem, o którym mowa w tym przepisie, czyli przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości. W ocenie Wnioskodawczyni nie może przesądzić fakt, że kredyt hipoteczny na zakup domu został zawarty 12 marca 2024 r. czyli po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży działek o nr 1 i 2. Istotą przepisu ww. zwolnienia jest treść regulacji - wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własny cel mieszkaniowy. W ocenie Wnioskodawców decydujące okoliczności możliwości zastosowania zwolnienia powinny opierać się na fakcie wydatkowania uzyskanego przychodu na realizacje celu mieszkaniowego w ciągu trzech lat od uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości. Oznacza to, że podstawowy cel przedmiotowego zwolnienia został zrealizowany. Do sprzedaży pierwszej nieruchomości doszło 27 lutego 2024 r., kolejne działki zostały sprzedane 7 marca 2024 r., 15 kwietnia 2024 r. i 15 maja 2024 r. Natomiast do przeniesienia własności domu jednorodzinnego doszło 18 marca 2024 r., zgodnie z aktem notarialnym Rep. A (…). Ponadto zauważyć należy, że (…) 2023 r., aktem Rep. A Nr (…) Wnioskodawczyni wraz z mężem zobowiązali się do zakupu domu i przeniesienia własności do końca marca 2024 r. Zatem wszystkie kolejne działania takie jak sprzedaż nieruchomości w celu uzyskania pieniędzy na wkład własny do kredytu hipotecznego, sprzedaż kolejnych nieruchomości po podpisaniu umowy kredytowej na celu miały zakup domu, w którym Wnioskodawczyni wraz z mężem będą realizować podstawowe cele mieszkaniowe.

Wobec powyższego, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości położonych w (…) o nr działek (…) oraz (…) zostały przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego, tym samym został spełniony warunek opisany w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. b ustawy o PIT. Natomiast środki ze sprzedaży nieruchomości położonej w (…) o nr działek 1 oraz 2 zostały przekazane na wkład własny do kredytu również spełniając warunek opisany w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Termin, który został opisany w tej regulacji wprowadza warunek w jakim czasie należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości, aby móc skorzystać z przedmiotowej ulgi. Niewątpliwie cel wprowadzenia zwolnienia został w pełni zrealizowany, Wnioskodawczyni wyprzedała majątek osobisty - nieruchomości i przeznaczyła uzyskany przychód na zakup domu jednorodzinnego, aby w nim realizować własne cele mieszkaniowe. Biorąc pod uwagę realia życiowe, tzn. fakt, że bank uzależnia możliwość zaciągnięcia kredytu od możliwości wniesienia wkładu własnego do kredytu należy stwierdzić, że zasadnym jest stwierdzenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości - działek o nr 1 i 2 został przeznaczony na realizację własnego celu mieszkaniowego. Bez wątpienia pozostaje również stanowisko, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nr (…) oraz (…) został również przeznaczony na ten cel, tym samym w pełni został zrealizowany warunek opisany w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT.

Zauważyć należy wydaną przez Ministra Finansów interpretację ogólną nr DD2.8202.5.2020 z 1 kwietnia 2022 r., w której minister finansów stwierdził, że: „W odniesieniu do wydatków poniesionych na spłatę kredytu lub pożyczki Senat uznał za nieuzasadnione, żeby dotyczyły one tylko kredytu lub pożyczki zaciągniętych na nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego. Z tego względu Senat wprowadził poprawkę, która, jak wskazano w uzasadnieniu, "rozszerza możliwość korzystania ze zwolnienia od podatku poprzez objęcie wydatków przeznaczonych na spłatę kredytów innych niż zbywana nieruchomość.". Dodatkowo, "z uwagi na istniejące na rynku finansowym elastyczne formy kredytowania", Senat wprowadził poprawkę, w wyniku której zwolnieniem zostały objęte również kredyty refinansowe oraz konsolidacyjne. (...) Wobec powyższego, dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych, w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2021 r., należy uznać, że wydatek na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu konsolidacyjnego i refinansowego, oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy PIT. Stanowisko to pozostaje w zgodzie z intencją ustawodawcy, co potwierdza również zmiana wprowadzona z dniem 1 stycznia 2022 r. w zakresie omawianej ulgi mieszkaniowej 8 [8). Zmiana przesądza, że wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy PIT, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).”

Stanowisko to podkreśla intencję i cel wprowadzanie dalszych zmian, w tym rozszerzenia możliwości zaliczenia wydatków takich jak spłata kredytu zaciągniętego na nieruchomość sprzedawaną, do wydatków związanych z realizację własnego celu mieszkaniowego. Wnioskodawczyni zauważają, że nie zawsze jest możliwe zachowanie odpowiedniej chronologii czasu wymaganej przez ustawodawcę z uwagi na czynniki niezależne od nich, takie jak między innymi czas oczekiwania na podpisanie umowy kredytowej, czy konieczność uzyskania gotówki na wkład własny do kredytu, który jest decydujący o możliwości przyznania środków na zakup domu. Co istotne, zamiar wzięcia kredytu powstał przed sprzedażą nieruchomości, zatem należy uznać, że zostały spełnione przesłanki art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT i w wyniku postawionych warunków kredytu przez Bank, Wnioskodawczyni wraz z mężem była zobowiązana do powzięcia kolejnych kroków, czyli uzyskania środków na wkład własny do zakupu domu w którym zostaną zrealizowane jej cele mieszkaniowe.

Ponadto, co zostało wskazane wyżej, należy brać pod uwagę jednolitą linię orzeczniczą wykładni art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. d i ust. 26 ustawy o PIT w kontekście tzw. umów deweloperskich. W przedmiotowym stanie faktycznym nie wystąpiła taka umowa natomiast, należy zwrócić uwagę jak sądy administracyjne podkreślają cel wprowadzenia przedmiotowego zwolnienia, a przede wszystkim możliwość realizacji przez podatników podstawowego zaspokojenia potrzeb jaki jest potrzeba mieszkaniowa i zapewnienia warunków do tworzenia rodziny. Zatem, wprowadzenie zwolnienia miało przede wszystkim cel społeczny - zaspokojenie podstawowej potrzeby podatnika jakim jest własna nieruchomość i zapewnienia dachu nad głową. Takie stanowisko zostało zajęte między innymi przez NSA w wyroku z 7 lutego 2018 r. o sygn. akt II FSK 3510/17; wyroku z 16 lutego 2018 r. o sygn. akt II FSK 413/16; wyroku z 2 lutego 2021 r. o sygn. akt II FSK 1103/19. Co istotne stwierdzić należy, że w przepisie art. 21 ust. 25 zostały wymienione wydatki, których cechą nadrzędną i wspólną jest ich przeznaczenie, tj. spłata kredytu dotyczy nieruchomości, w której są realizowane cele mieszkaniowe. Wykładnia przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 ustawy o PIT powinna opierać się przede wszystkim na wykładni celowościowej.

Wszystkie działania powzięte przez Wnioskodawczynię miały doprowadzić do zakupu nieruchomości, w której będą realizowane przez nią wraz z rodziną cele mieszkaniowe. Sprzedaż nieruchomości położnych w (…) wynikały z podpisania umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości położonej w miejscowości (…). Wnioskodawczyni zauważa również, że na gruncie Kodeksu Cywilnego - umowa przenosząca własność przenosi tę własność na nabywcę, oznacza to, że właścicielami nieruchomości położonej w miejscowości (…) Wnioskodawczyni wraz z mężem stała się w momencie podpisania aktu notarialnego 18 marca 2024 r.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawczyni, biorąc pod uwagę treść art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 ustawy o PIT oraz uwzględniając ugruntowane orzecznictwo NSA, stwierdzić należy, że warunek poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT w związku z terminem zawarcia umowy kredytowej został spełniony, bowiem sam wniosek o kredyt mieszkaniowy został złożony przed upływem terminu, o którym mowa w tym przepisie. Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że w świetle wyżej powołanych wyroków NSA nie ma znaczenia fakt, że umowa o kredyt hipoteczny została podpisana 12 marca 2024 r., tj. po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości położonych w (…). W ocenie Wnioskodawczyni należy brać pod uwagę przede wszystkim realia życiowe, tj. nie wszystkie czynności są zależne od podatnika natomiast biorąc pod uwagę wykładnie celowościową omawianego zwolnienia, przychód uzyskany ze sprzedaży opisanych nieruchomości powinien być zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że 7 marca 2024 r. sprzedała Pani działki gruntu nr 1 i 2 położone w (…). Nieruchomości te stanowiły Pani majątek osobisty, który nabyła Pani za pieniądze pochodzące z majątku osobistego (…) 2020 r. Sprzedane nieruchomości nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej

Zbycie nieruchomości stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z art. 30e ust. 7 omawianej ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z nich przy jednoczesnym spełnieniu pozostałych przesłanek, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania, dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

·dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz

·udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy.

Powołany przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem wydatkowania – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Jednakże przedmiotowe zwolnienie jest regulacją, która nie ma na celu zwalniać każde wydatkowanie środków na zakup nieruchomości lub prawa. Ze zwolnienia tego wypływa bowiem daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu własne cele mieszkaniowe.

Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Celem powyższej regulacji nie było natomiast zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych innych osób. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wynika wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały/zostaną na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym budynku/lokalu jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe.

Należy jednak zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania.

Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi, czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Do celów mieszkaniowych – wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy – których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z omawianego zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1 w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika więc, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika.

Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży (podatnika).

Wskazała Pani, że 7 marca 2024 r. sprzedała niezabudowane nieruchomości położone w (…) oznaczone jako działki gruntu nr 1 i 2. Sprzedaż ta podyktowana była uzyskaniem finansowania na wkład własny do planowanego kredytu na zakup nieruchomości (domu jednorodzinnego) oraz spłatę tego kredytu, którą zobowiązała się Pani wraz z mężem zakupić zgodnie z zawartą umową przedwstępną z (…) 2023 r. Dnia (…) stycznia 2024 r. złożyła Pani wraz mężem wniosek o udzielenie kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Otrzymali Państwo ustne potwierdzenie udzielenia finansowania. Umowa pomiędzy Stronami – Panią oraz mężem a bankiem została zawarta 12 marca 2024 r. Kredyt hipoteczny został zaciągnięty w banku komercyjnym mającym siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, a Pani wraz z mężem jest zobowiązana do jego spłaty solidarnie. Dnia 18 marca 2024 r. zawarła Pani wraz z mężem przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości oraz złożyli Państwo oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Umowa ta została zawarta na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży. Dochód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości został w całości przeznaczony na wkład własny do kredytu oraz spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu jednorodzinnego, w którym Pani obecnie mieszka.

Należy podkreślić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych dopuszcza możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego poprzez przeznaczenie przychodu ze sprzedaży na wskazane w tej ustawie cele mieszkaniowe, o jakich mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy. Niemniej jednak, aby podatnik mógł wywodzić prawo do zastosowania przedmiotowego zwolnienia, a tym samym z niego skorzystać, musi bezwzględnie spełnić wynikające z tego przepisu warunki. Jednym z takich warunków jest, aby spłacany kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W tym miejscu należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1646 ze zm.). Zgodnie z art. 69 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy:

Natomiast stosownie do art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2245 ze zm.).

W przestawionym we wniosku stanie faktycznym warunek wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie został spełniony z uwagi na to, że kredyt na zakup domu został zaciągnięty po dniu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (działek nr 1 oraz 2). Z powołanego powyżej przepisu ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wynika, że kredytodawca udziela konsumentowi kredytu na podstawie umowy o kredyt hipoteczny. Ponadto, zgodnie z powołanym przepisem ustawy Prawo bankowe, umowa kredytu powinna być zawarta na piśmie. W związku z tym, za zaciągnięcie kredytu hipotecznego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można przyjąć daty złożenia wniosku o kredyt hipoteczny i otrzymania ustnego potwierdzenia udzielenia finansowania. Za zaciągnięcie kredytu hipotecznego należy uznać datę zawarcia w formie pisemnej umowy o kredyt hipoteczny, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu.

W konsekwencji powyższego należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie zaciągnęła Pani wraz z mężem kredyt hipoteczny na zakup domu 12 marca 2024 r., tj. po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży działek nr 1 i 2, to wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia działek na wkład własny do kredytu hipotecznego oraz spłatę kredytu nie wypełnia dyspozycji wydatkowania przychodu na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wprost wynika z treści przepisów.

Zatem dochód otrzymany przez Panią ze sprzedaży działek nr 1 i 2, w sytuacji jego wydatkowania na wkład własny do kredytu hipotecznego i spłatę kredytu nie może korzystać ze zwolnienia na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, przewidzianego w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Panią wyroków sądów administracyjnych wskazać należy, że dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy podkreślić, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Zwrócić należy także uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (sformułowanego pytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy lub własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.