Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 17 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu (...) 1976 roku Pana ojcu A.A zostało przydzielone spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w X, przy ulicy A1.
W dniu (...) 2024 roku została zawarta ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w X w formie aktu notarialnego umowa, na podstawie której przekształcone zostało spółdzielcze lokatorskie prawo do ww. mieszkania w prawo odrębnej własności ww. lokalu.
Przy zawieraniu umowy do uiszczenia przez Pana ojca były tylko należności z tytułu: 63 zł opłaty na rzecz Spółdzielni za przygotowanie dokumentów do aktu, 17 zł opłaty skarbowej, 44,39 zł w związku z poniesioną przez Spółdzielnie opłatą z tytułu jednorazowego wykupu gruntu oraz 8,34 zł nominalnej kwoty umorzenia kredytu bankowego. Nie było konieczności dopłacania do wkładu mieszkaniowego, albowiem już wcześniej został on w całości uiszczony przez Pana ojca. Dla ww. lokalu założono księgę wieczystą nr (...).
W dniu (...) 2024 roku Pana ojciec A.A zmarł pozostawiając w spadku jedynie ww. lokal. Prawomocnym postanowieniem z dnia (...) 2024 roku Sąd Rejonowy w (...) stwierdził, iż na podstawie ustawy spadek po nim nabyły jego dzieci - w tym Pan - po 1/6 udziału w spadku.
Jest Pan obywatelem polskim, osiąga Pan dochody i stale mieszka Pan w Polsce. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej.
Mieszkanie nie było w ostatnich latach przez nikogo wynajmowane, wydzierżawiane czy użyczane. Obecnie wszyscy współwłaściciele zamierzają sprzedać nieruchomość.
Dnia (...) 2025 roku planowana jest zawarcie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania za łączną kwotę 250 000 zł, czyli po 41 666,66 zł za każdy z sześciu równych udziałów. Nie było i nie będzie działu spadku, albowiem niniejszą czynnością sprzedany zostanie przez współwłaściciel jedyny składnik majątku. Do kosztów odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należą poniesione tylko przez Pana kwoty: 457 zł tytułem zapłaty za ogłoszenie internetowe w celu sprzedaży lokalu oraz kwota 209 zł tytułem kosztu uzyskania świadectwa energetycznego - zgodnie z art. 11 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków musi Pan przedłożyć taki dokument przy zawieraniu aktu notarialnego.
W temacie opodatkowania sprzedaży nieruchomości wydana była w dniu (...) 2024 roku interpretacja indywidualna nr (...). Stwierdzono w niej między innymi, że: „Kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia 1/6 udziału w opisanej we wniosku nieruchomości będzie przypadająca na Pana 1/6 wartości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego wniesionego przez spadkodawcę. Przy czym zwaloryzowana wartość tego wkładu ustalona na dzień przekształcenia prawa lokatorskiego w odrębną własność powinna wynikać z dokumentów wystawionych przez Spółdzielnie Mieszkaniową”.
W dniu (...) 2024 roku uzyskał Pan zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w X, zgodnie z którą: „Wartość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego przy ulicy A1 na dzień (...) 2024 roku stanowiła 69,82% wartości rynkowej mieszkania. Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 roku o Spółdzielniach Mieszkaniowych podstawą do określenia wysokości wkładu mieszkaniowego jest wartość rynkowa lokalu wyceniona przez rzeczoznawcę majątkowego na wniosek i koszt osoby zainteresowanej”.
Mieszkanie było oferowane do sprzedaży od (...) 2024 roku, wtedy na Pana zlecenie opublikowano ogłoszenia w Internecie. We (...) 2024 roku podjęto również współpracę z pośrednikami nieruchomości. Ogłoszenia o sprzedaży mieszkania zostały również przez Pana umieszczone w grupach tematycznych na (...) związanych z obrotem nieruchomościami w okolicy, a także rozklejone w okolicy budynku. Początkowo zainteresowanie było małe, wzrosło po kolejnych obniżkach proponowanej ceny. Ostatecznie (...) 2024 roku zawarto umowę przedwstępną sprzedaży za kwotę 250 000 zł. Cena ta nie odbiega od wartości rynkowej lokalu, która nie jest wysoka z uwagi na fatalny stan lokalu - wymagający wymiany drewnianych starych okien, wszelkich instalacji, remontu, ścian podłóg, sufitów, sanitariatów, kuchni.
Pytanie
Czy celem ustalenia kosztu uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości niezbędne jest sporządzenie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego (a jeśli tak wg stanu i cen na jaką datę) i następnie przemnożenie uzyskanej wartości przez podane w zaświadczeniu spółdzielni 69,82% czy też wystarczające jest wyliczenie tego kosztu poprzez przemnożenie podanego w zaświadczeniu 69,82% przez uzyskaną rynkową cenę ze sprzedaży opiewającą na 250 000 zł (w obu przypadkach uzyskany wynik dzielony byłby przez 6, albowiem przysługuje Panu na podstawie dziedziczenia udział 1/6 w nieruchomości)?
Pana stanowisko w sprawie
W Pana ocenie zbędne jest zlecanie rzeczoznawcy majątkowemu dokonywanie wyceny nieruchomości. W krótkim odstępie czasowym od przekształcenia prawa do lokalu i nabycia prawa jego własności przez Pana ojca A.A (co miało miejsce (...) 2024 roku) dojdzie bowiem obecnie do sprzedaży lokalu w dniu (...) 2025 roku. Będzie ono efektem odpowiedniej ekspozycji informacji o oferowaniu lokalu do sprzedaży - przez ponad dwa miesiące publikowane były ogłoszenia o chęci jego sprzedaży. Ogłoszenia publikowane były i w Internecie na portalach ogłoszeniowych, na (...), na stronach pośredników jak i fizycznie rozklejone w okolicy. Po obniżce ceny znalazł się nabywca, z którym uzgodniono kwotę 250 000 zł. Okoliczność ta najlepiej zaś świadczy o rynkowej cenie mieszkania. Stąd też zbędnym jest zlecanie sporządzenia operatu szacunkowego wartości mieszkania czy to na dzień (...) 2024 roku czy też jakikolwiek inny. Oznacza to więc, iż koszt uzyskania przychodu w postaci kosztów nabycia lokalu - stosownie do interpretacji indywidulanej z dnia (...) 2024 roku - powinien być wyliczony jako iloczyn współczynnika podanego przez spółdzielnie jako 69,82% oraz przychodu ze zbycia obecnie lokalu, obliczonego stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (czyli po pomniejszeniu ceny o koszty odpłatnego zbycia).
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy jednym ze źródeł przychodów jest:
odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w lit. a-c ww. przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z tego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednocześnie, w myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.
Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a‑c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).
Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:
Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:
Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.
Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:
Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.
Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:
Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.
Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku), a w przypadku ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.
Kodeks cywilny zawiera również wyjaśnienie, co należy rozumieć pod pojęciem nieruchomości. Otóż w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:
nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Natomiast zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 558):
Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać osobie, na rzecz której ustanowione jest prawo, lokal mieszkalny do używania, a osoba ta zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione na rzecz członka spółdzielni albo członka spółdzielni i jego małżonka.
W myśl art. 9 ust. 3 tej ustawy:
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
Z treści powyższych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika zatem, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w żadnym wypadku nie ma charakteru własnościowego. Prawa tego nie można nabyć, można je jedynie ustanowić. Osoba posiadająca takie prawo jest jedynie osobą uprawnioną do używania lokalu jako najemca, nie jest natomiast jego właścicielem. W konsekwencji ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednakże stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
1)spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków – spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa,
2)spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.
Z kolei w myśl art. 10 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Z osobą ubiegającą się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:
1)zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie;
2)określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
3)określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
4)inne postanowienia określone w statucie.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:
Osoba, o której mowa w ust. 1, wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jej lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, osoba, o której mowa w ust. 1, jest obowiązana uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jej lokal.
Powyższe oznacza, że osoba, która nabywa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, aby nabyć od spółdzielni własność tego lokalu musi najpierw spłacić przypadającą na jej lokal część kosztów budowy – w tym wkład mieszkaniowy, o ile go jeszcze nie wpłaciła. Wkład ten stanowi udział w kosztach budowy lokalu. W sytuacji, kiedy przedmiotowe prawo wygaśnie, spółdzielnia zwraca zwaloryzowaną wartość wkładu. Na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem, stosownie do wniosku, umowę o przeniesienie własności lokalu.
Z wniosku wynika, że Pana ojciec nabył prawo własności do przedmiotowego lokalu mieszkalnego w wyniku przeniesienia na niego własności tegoż lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową (...) 2024 r. i to właśnie ta data – jako data nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest kluczowa dla skutków podatkowych planowanej przez Pana sprzedaży udziału w tym lokalu.
Tym samym odpłatne zbycie przez Pana udziału w przedmiotowym lokalu mieszkalnym przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie przez spadkodawcę stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Przy czym pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszty świadectwa energetyczengo, itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6d tej ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Tak więc definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku ustawodawca precyzuje przez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią:
·udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania,
·kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn,
·udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę,
·przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.
Z opisu sprawy wynika, że w związku z przekształceniem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębną własność nie było konieczności dopłacania wkładu mieszkaniowego, albowiem już wcześniej został on w całości uiszczony przez Pana ojca.
Jak wynika z zacytowanego powyżej art. 12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, aby spółdzielnia mogła przenieść prawo własności lokalu mieszkalnego członek spółdzielni, któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu musi spełnić określone ustawowo warunki finansowe. Przede wszystkim jest zobowiązany do spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy, w tym wkładu mieszkaniowego oraz odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami.
Wobec powyższego, spłaty dokonane tytułem wkładu mieszkaniowego są bezpośrednio związane z nabyciem prawa własności nieruchomości i w konsekwencji składają się na koszty nabycia przedmiotowego prawa przez Pana ojca, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
(...) 2024 roku zawarto umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości za kwotę 250 000 zł.
Zatem kosztem uzyskania przychodu z tytułu planowanego odpłatnego zbycia 1/6 udziału w opisanej we wniosku nieruchomości będzie przypadająca na Pana 1/6 wartości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego wniesionego przez spadkodawcę. Przy czym zwaloryzowana wartość tego wkładu ustalona powinna być na dzień przekształcenia prawa lokatorskiego w odrębną własność i powinna wynikać z dokumentów wystawionych przez Spółdzielnię Mieszkaniową.
Jak wynika z Pana wniosku, w dniu (...) 2024 roku uzyskał Pan zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej zgodnie z którym wartość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego związanego ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego na dzień (...) 2024 roku (na dzień przekształcenia) stanowiła 69,82% wartości rynkowej mieszkania.
Skoro zwaloryzowana wartość wkładu ustalona powinna być na dzień przekształcenia prawa lokatorskiego w odrębną własność i powinna wynikać z dokumentów wystawionych przez Spółdzielnię Mieszkaniową, to celem ustalenia kosztu uzyskania przychodu z tytułu zbycia opisanej we wniosku nieruchomości konieczne jest przemnożenie podanego w zaświadczeniu 69,82 % przez wartość rynkową tej nieruchomości na moment przekształcenia.
To bowiem na moment przekształcenia Spółdzielnia Mieszkaniowa uwzględnia wartość zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, która była kosztem nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
W konsekwencji, skoro przysługuje Panu na podstawie dziedziczenia ustawowego udział 1/6 w opisanej we wniosku nieruchomości, to wyliczona w powyższy sposób 1/6 wartości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego będzie Pana kosztem uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego jej zbycia.
Zatem Pana stanowisko, w świetle którego koszt uzyskania przychodu w postaci kosztów nabycia lokalu powinien być wyliczony jako iloczyn współczynnika podanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową - 69,82% oraz przychodu ze zbycia obecnie lokalu – jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.