Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 2 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 lutego 2025 r. (data wpływu 5 lutego 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 8 lipca 2020 r. Pani razem z mężem zakupili niezabudowaną działkę niedaleko (...) o powierzchni ok. 1100 m² (Rep. (…)). Działkę tę zakupiła Pani wraz z mężem z zamiarem wybudowania domu mieszkalnego (bliźniak). W domu tym zamierzała Pani wraz z mężem zamieszkać z Pani rodzicami, tj. Pani z mężem w jednym lokalu (A1) i Pani rodzice w odrębnym i samodzielnym drugim lokalu (A2).

Decyzję o zakupie działki i budowie domu podjęła Pani wraz z mężem ze względu na wiek Pani rodziców. Oboje mieli około 70 lat i mieszkali w dużej odległości od placówki medycznej i przystanku autobusowego czy kolejowego. Coraz częstsze problemy zdrowotne wymagały wizyt w przychodniach i szpitalach położonych w różnych miejscowościach. Dla starszych ludzi nieposiadających samochodu było to uciążliwe i stresujące. Jednocześnie nie chcieli nazbyt często angażować Pani czy Pani męża by dotrzeć na wizytę lekarską.

Stwierdziła Pani wraz z mężem, że gdybyście mieszkali po sąsiedzku, wiedziałaby Pani wraz z mężem więcej o ich zdrowiu i planowanych przez nich wizytach lekarskich. Sprawniej mogłaby Pani wraz z mężem wszystko zorganizować by oni bez stresu mogli dotrzeć np. na umówioną wizytę lekarską. Poza tym przystanek autobusowy w odległości 100 m pozwoliłby im na zachowanie samodzielności. Nie czuliby się zatem wykluczeni z życia społecznego ze względu na swój wiek.

Plany Pani i Pani męża były realne. Zakup działki i budowa domu miały zostać sfinansowane z posiadanych środków i kredytu hipotecznego zaciągniętego przez Panią i męża. Decyzja taka była naturalna bo nieruchomość w (...) w której mieszkali Pani rodzice była Pani własnością w części od prawie dwudziestu lat (B), tj. w dniu 15 lutego 2003 r. Pani i Pani siostra otrzymałyście w darowiźnie od rodziców do majątku osobistego nieruchomość zabudowaną o powierzchni prawie 2 tys. m² ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym .

Pani rodzice byli zachwyceni taką perspektywą. Z tego powodu przeszła Pani do konkretnych działań. Kupiła Pani wraz z mężem działkę, projekt, a następnie otrzymała Pani wraz z mężem pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego składającego się z dwóch odrębnych lokali (decyzja ostateczna wydana z upoważnienia Starosty (…) nr (...)). Pani i Pani męża prace szły bardzo powoli z powodu zdiagnozowanej u Pani mamy ciężkiej choroby i opieki nad nią.

Po kilku latach, w 2024 r. wystąpiła Pani wraz z mężem z wnioskiem do banku o udzielenie kredytu budowlano- hipotecznego. Umowę z bankiem o kredyt podpisała Pani wraz z mężem 27 września 2024 r.

W październiku 2024 r. Pani tata podzielił się swoimi wątpliwościami w zakresie zmiany miejsca zamieszkania (po śmierci Pani mamy). Powiedział on, że bardzo ceni sobie życie w (...), gdzie ma wielu przyjaciół i jest w dobrych stosunkach z sąsiadami. Argumentował, że na osiedlu na którym budowany jest dom mieszkają sami młodzi ludzie, których w ciągu dnia nie ma - bo pracują. Jednocześnie zapytał się, czy byłby to problem gdyby Pani i jej mąż budowany dom w części w której on miałby zamieszkać - sprzedali.

W sytuacji gdy Pani tata wycofał się z planowanego wspólnego zamieszkania to także Pani i Pani męża przeprowadzka do A1 będzie bezzasadna. Nie zrealizuje Pani wraz z mężem pierwotnego planu. Zmiana miała na celu zamieszkanie w bliskim sąsiedztwie z Pani tatą by mieć lepszy kontakt i lepiej sprawować opiekę na nim. Mieszka Pani wraz z mężem obecnie w (...) (C) w odległości około 7 km od taty, a po przeprowadzce odległość zwiększy się do prawie 15 km. Pierwotnie planowała Pani wraz z mężem, że sprzedadzą dwa domy w których mieszka Pani wraz z mężem i Pani tata (dom B w którym mieszkał Pani tata od wielu lat i dom C, w którym mieszka Pani z mężem ponad 10 lat). Sprzedaż tych domów umożliwiłaby m.in. uregulowanie zobowiązań wobec banku i Pani siostry z tytułu posiadanego przez nią udziału w nieruchomości B. W efekcie zmiany decyzji przez Pani tatę, zamiast wspólnego zamieszkania w domach A1 i A2 sprzeda Pani w 2026 r.:

• dwa lokale w budowanym domu dwulokalowym (bliźniak) - A1 i A2, tj. będzie Pani wraz z mężem nadal mieszkać w domu C albo
• dom C i jeden lokal w budowanym domu - A2 i w rezultacie zamieszka Pani w lokalu A1 w (...). Sprzedaż dwóch nieruchomości zarówno w jednej jak i drugiej opcji (nieruchomość C i A2 lub nieruchomość A1 i A2) umożliwi Pani spłatę zobowiązań z tytułu zaciągniętego kredytu na budowę domu dwulokalowego (bliźniak) - A1 i A2.

Zastanawia się Pani nad ewentualnymi skutkami podatkowymi w zakresie PIT i VAT z tytułu sprzedaży dwóch nieruchomości C i A2 lub A1 i A2.

Dodatkowo informuje Pani, że budowa domu według stanu na listopad 2024 r. jest na etapie stanu surowego otwartego.

Zarówno Pani jak i mąż nie prowadzą żadnej działalności zarobkowej w tym w branży budowlanej. Nigdy nie sprzedawała Pani nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Żadna z nieruchomości wymienionych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej tj.:

• działka zakupiona 8 lipca 2020 r. Rep. (…) na której budowany jest dom mieszkalny bliźniak tzn. lokal A1 i lokal A2,
• nieruchomość zabudowana o powierzchni prawie 2 tys. m² ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym położona w (...) przekazana przez rodziców w darowiźnie w dniu 15 lutego 2003 r. Pani i Pani siostrze tzn. nieruchomość B,
• nieruchomość zabudowana o powierzchni prawie 1 tys. m² ze znajdującym się na niej budynkiem mieszkalnym położona w (...) tzn. nieruchomość C.

nigdy nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów cywilnoprawnych o podobnym charakterze.

Wyjaśnia Pani dodatkowo, że w domu oznaczonym jako nieruchomość B mieszkali Pani rodzice od ponad 20 lat. Obecnie mieszka Pani tata (Pani mama zmarła w 2023 r.). Natomiast w domu oznaczonym jako nieruchomość C mieszka Pani z mężem od 2013 r.

Nie zawarła Pani i Pani mąż jakiejkolwiek umowy przedwstępnej. Pani ze swojej strony nie widzi również potrzeby zawarcia w przyszłości umowy przedwstępnej, tj. po znalezieniu przyszłego nabywcy.

Żadna umowa przedwstępna nie została zawarta, zatem nie udzieliła Pani jakichkolwiek pełnomocnictw, upoważnień, zgód dla nabywcy/nabywców.

Nigdy nie sprzedawała Pani i Pani mąż jakiejkolwiek nieruchomości czy lokalu mieszkalnego. W oparciu o podjętą z mężem decyzję, które nieruchomości będą przedmiotem sprzedaży (lokal A1 i Lokal A2 czy nieruchomość C i lokal A2) planuje Pani dać ogłoszenie w Internecie. Być może skorzysta Pani wraz z mężem również z pomocy biura nieruchomości. Żadnych innych działań mających na celu znalezienie nabywcy/ nabywców Pani nie planuje, tj. w szczególności nie planuje Pani jakichkolwiek działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości.

Poza nieruchomościami wymienionymi we wniosku, wskazanymi także w odpowiedzi lit. b Pani czy Pani mąż nie posiadają (i nie posiadali) żadnych innych nieruchomości zabudowanych, niezabudowanych czy lokali mieszkalnych, których sprzedaż mogłaby Pani wraz z mężem zaplanować w przyszłości.

Oświadcza Pani, że Pani i Pani mąż nigdy nie sprzedawali, nie wynajmowali i nie dzierżawili żadnej nieruchomości zabudowanej, niezabudowanej czy lokalu mieszkalnego.

Pytania

1.Czy sprzedaż w 2026 r. nieruchomości A1 i A2, wybudowanych w celu realizowania potrzeb mieszkaniowych tj. inwestorów (Pani i Pani męża) i rodziców, w rezultacie zmiany decyzji w trakcie budowy, będzie stanowiła przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu działalności gospodarczej? Czy przychód w PIT z działalności gospodarczej osiągnie Pani także w przypadku sprzedaży nieruchomości C i A2?

2.Czy sprzedaż w 2026 r. dwóch nieruchomości w (...), A1 i A2 stanowiących własność od 2020 r. wraz z wybudowanym domem obejmującym dwa lokale (bliźniak), która nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej i zostanie dokonana po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie będzie stanowiła źródła przychodów wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1.

W Pani opinii sprzedaż dwóch nieruchomości zarówno w opcji A1 i A2 jak w opcji C i A2 nie będzie skutkowała opodatkowaniem osiągniętych przychodów. Budowa i sprzedaż dwóch lokali A1 i A2 nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Dom dwulokalowy budowano w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Sprzedaż nieruchomości w opcji A1 i A2 lub w opcji C i A2 ma na celu spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe. W sprawie nastąpi wyzbycie majątku osobistego. Budowa domu dwulokalowego miała charakter jednorazowego przedsięwzięcia i miała na celu zamieszkanie Pani z rodzicami/z Pani tatą. Sprzedaż obu lokali będzie wynikiem zmiany decyzji Pani taty w zakresie zmiany miejsca zamieszkania. W konsekwencji Jego odmowy przeprowadzenia się do lokalu A2, także Pani i Pani męża przeprowadzka do drugiego lokalu (A1) nie jest zasadna.

W przedmiotowej sprawie nie występują cechy działalności gospodarczej wskazane w przepisie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. zorganizowany i ciągły sposób działania ponieważ budowany jest jeden dom (składający się z dwóch lokali). Budowa taka nie zostanie powtórzona w przyszłości. Nie występuje tutaj zarobkowy charakter tego działania. Środki uzyskane ze sprzedaży umożliwią spłacenie zaciągniętego kredytu hipotecznego na budowę tego domu.

Ad 3.

Sprzedaż w 2026 r. dwóch lokali nie będzie stanowiła źródła przychodów dla Pani i Pani męża, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Upłynie bowiem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nabyła Pani wraz z mężem grunt w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej (nabycie gruntu nastąpiło w 8 lipca 2020 r.) a sprzedaż w 2026 r., jak wskazano wyżej nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Nie ma znaczenia, że na gruncie wybudowała Pani wraz z mężem dom jak również fakt że grunt zostanie podzielony. Grunt wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Zgodnie bowiem z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Do części składowych gruntu należą stosownie do art. 48 K.c. w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania a część składowa rzeczy zgodnie z art. 47 § 1 - § 3 nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 8 lipca 2020 r. Pani razem z mężem zakupili niezabudowaną działkę. Działkę tę zakupiła Pani wraz z mężem z zamiarem wybudowania domu mieszkalnego (bliźniak). W domu tym zamierzała Pani wraz z mężem zamieszkać z Pani rodzicami, tj. Pani z mężem w jednym lokalu (A1) i Pani rodzice w odrębnym i samodzielnym drugim lokalu (A2). Kupiła Pani wraz z mężem działkę, projekt, a następnie otrzymała Pani wraz z mężem pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego składającego się z dwóch odrębnych lokali. W sytuacji gdy Pani tata wycofał się z planowanego wspólnego zamieszkania to także Pani i Pani męża przeprowadzka do A1 będzie bezzasadna. Mieszka Pani wraz z mężem obecnie w (...) (C). W efekcie zmiany decyzji przez Pani tatę, zamiast wspólnego zamieszkania w domach A1 i A2 sprzeda Pani w 2026 r.:

• dwa lokale w budowanym domu dwulokalowym (bliźniak) - A1 i A2, tj. będzie Pani wraz z mężem nadal mieszkać w domu C albo
• dom C i jeden lokal w budowanym domu - A2 i w rezultacie zamieszka Pani w lokalu A1 w (...). Sprzedaż dwóch nieruchomości zarówno w jednej jak i drugiej opcji (nieruchomość C i A2 lub nieruchomość A1 i A2) umożliwi Pani spłatę zobowiązań z tytułu zaciągniętego kredytu na budowę domu dwulokalowego (bliźniak) - A1 i A2.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości zawierają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od nabycia działki, na której został wybudowany bliźniak oraz okoliczności nabycia i wybudowania sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku sprzedaży domu (nieruchomość C) w którym Pani obecnie zamieszkuje z mężem, a został nabyty w 2013 r.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży działki wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym (bliźniak) jak i przychód uzyskany ewentualnie ze sprzedaży domu (nieruchomość C) w którym Pani obecnie zamieszkuje z mężem, nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Za datę nabycia nieruchomości A1 i A2, należy w Pani sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości w postaci działki (Rep. (…)) na podstawie umowy zakupu, tj. 8 lipca 2020 rok, a w przypadku nieruchomości C datą nabycia domu jest nabycie ww. nieruchomości do majątku wspólnego małżonków tj. rok 2013. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości (działki wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym (bliźniak) oraz nieruchomości C (dom w którym Pani zamieszkuje)) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przychód ze sprzedaży nieruchomości działki wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym (bliźniak) oraz nieruchomości C (dom w którym Pani zamieszkuje)) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że:

W myśl art. 47 § 1 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że:

W myśl art. 47 § 1 ww. Kodeksu:

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i posadowionego na nim budynku, trwale z nim związanego.

Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro nabycie przez Panią nieruchomości gruntowej (działki na której został wybudowany bliźniak) nastąpiło w 2020 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające z odpłatnego zbycia wybudowanego na niej budynku mieszkalnego- bliźniaka. Z powołanych wyżej przepisów wyraźnie wynika, że odpłatne zbycie budynku mieszkalnego bez względu na datę wybudowania nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on część składową gruntu.

W związku z tym bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu gruntu (działki na której został wybudowany bliźniak) – w przedmiotowej sprawie od 2020 r.

Tym samym, planowana przez Panią w 2026 r. sprzedaż zarówno działki wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym (bliźniak) – A1 i A2 albo ewentualna sprzedaż nieruchomości C (dom w którym Pani zamieszkuje z mężem od 2013 r.) i części bliźniaka A2 nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku ze względu na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla Pani małżonka oraz ojca.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.