Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 23 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 stycznia 2025 r. (data wpływu 27 stycznia 2025 r.) Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca (dalej też: „Sprzedający”) zamierza dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...) (dalej: "Transakcja") na rzecz innego podmiotu (dalej: „Kupujący”). Kupujący oraz Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi.
Przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, tj. powstania przychodu u Wnioskodawcy na gruncie tego podatku z tytułu planowanej Transakcji.
Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji
W ramach planowanej Transakcji Sprzedający zamierza sprzedać prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni (...) ha, położonej w województwie (...), powiecie (...), gminie (...), o numerze ewidencyjnym 1/1 obręb ewidencyjny (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW o nr (...), oznaczonej jako RIIIa - grunty orne, (dalej: „Nieruchomość”), który na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowany.
Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego (...) 2023 roku z upoważnienia Prezydenta Miasta (...), działka gruntu numer 1/1 stanowi grunty orne, oznaczone symbolem RIIIa.
Zgodnie z zaświadczeniem wydanym (...) 2023 roku z upoważnienia Prezydenta Miasta (...), znak: (...), z którego wynika, że zgodne z (...), Nieruchomość położona jest w terenach oznaczonych na planie miejscowym symbolami o następującym przeznaczeniu podstawowym: G8 P - obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu działalności gospodarczej z zakresu:
a.produkcji, przetwórstwa (w tym zbierania i przetwarzania odpadów) lub montażu,
b.magazynowania i składowania, w tym bazy, place składowe, hurtownie,
c.przeróbki kopalin,
d.obsługi rolnictwa,
e.logistyki,
f.rzemiosła produkcyjnego i usługowego,
g.handlu hurtowego lub detalicznego, w tym sprzedaży paliw wraz z towarzyszącymi obiektami usługowymi, administracyjnymi, biurowymi, socjalnymi, w których dopuszcza się wydzielenie mieszkań funkcyjnych.
Nieruchomość jest jedną z działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego Sprzedającego.
Nieruchomość jest niezabudowana, tj. nie znajdują się na niej żadne naniesienia Sprzedającego. Przez Nieruchomość natomiast przechodzą/znajdują się na niej nienależące do Sprzedającego instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich (napowietrzne linie elektroenergetyczne). Na Nieruchomości nie zostały ustanowione służebności przesyłu.
Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystywanie przez Sprzedającego
Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości, wówczas stanowiącej składową działki 2/1, na podstawie umowy darowizny od rodziców z dnia (...) 2003 roku, (Repertorium numer (...).). Sprzedający dokonał nabycia Nieruchomości będąc kawalerem, zaś od (...) 2008 roku pozostaje w związku małżeńskim, przy czym z żoną umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał, wobec czego Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty.
W przeszłości do Sprzedającego zgłosił się, z własnej inicjatywy, profesjonalny podmiot prowadzący działalność w zakresie nabywania, rozbudowy i sprzedaży nieruchomości z zamiarem zakupu działki 2/1. (...) 2017 roku Sprzedający podpisał umowę przedwstępną na sprzedaż tej działki. W umowie tej Sprzedający udzielił kupującemu szeregu pełnomocnictw pozwalających na realizację działań wynikających z ww. umowy.
Następnie w (...) 2019 roku, z inicjatywy kupującego i za jego staraniem, działka 2/1 została podzielona na dwie części, a zakup na dwa etapy. Działkę nr 3/1 oraz działkę nr 1/1, tj. Nieruchomość.
Działka 1/1, zgodnie z umową, została sprzedana w dniu (...) 2019 roku. Sprzedaż została opodatkowana VAT, Sprzedający wystawił z tego tytułu fakturę, wykazał sprzedaż w deklaracji VAT oraz zapłacił podatek.
Działka 2/1 zabudowana była m.in. domem mieszkalnym, w którym Sprzedający mieszkał wraz z rodziną (po podziale dom znajdował się na działce 3/1). Dom ten był zamieszkany przez Sprzedającego praktycznie do momentu sprzedaży działki 3/1 (wyłączając kilka ostatnich miesięcy przed samą sprzedażą).
Nieruchomość, zgodnie ze wskazaną umową przedwstępną, miała zostać kupiona do dnia (...) 2020 roku. Pomimo jednak kilku aneksów do umowy wydłużających okres, w którym Kupujący mógł ją nabyć, tj. aneks z (...) 2020 roku wydłużający okres zakupu działki do (...) 2021 roku, aneks z (...) 2021 roku wydłużający zakup działki do (...) 2022 roku - ostatecznie do zakupu nie doszło.
Kupujący samodzielnie zwrócił się do Sprzedającego z ofertą zakupu Nieruchomości. Sprzedający jednorazowo wystawił Nieruchomość na sprzedaż za pośrednictwem portalu (...) w okresie od (...) 2023 do (...) 2023. Poza tym Sprzedający nie podejmował działań marketingowych lub promocyjnych, w szczególności nie zatrudniał profesjonalnych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w sprzedaży.
Na Nieruchomości nie były prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi ani nie była udostępniana osobom trzecim. Nieruchomość była dotąd wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności rolniczej.
Poza opisanym powyżej stanem faktycznym, Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek.
Sprzedający dodatkowo wskazał, że po sprzedaży działki 1/1, na której znajdował się budynek mieszkalny, który zamieszkiwał wraz z rodziną, aby zapewnić rodzinie miejsce zamieszkania do czasu zakupu innego gospodarstwa rolnego, Sprzedający nabył w dniu (...) 2019 roku nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. (...) 2021 roku Sprzedający nabył gospodarstwo rolne obejmujące m. in. zabudowania mieszkalne. Sprzedający przeprowadził się do niego wraz z rodziną w (...) 2024 roku. W związku z powyższym nieruchomość nabyta (...) 2019 r. na potrzeby tymczasowego zamieszkania - jest obecnie wystawiona na sprzedaż.
Szczegółowy zakres planowanej Transakcji
(...) 2024 roku Kupujący zawarł ze Sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) - Repertorium (...), na podstawie, której Sprzedający zobowiązał się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”) będącej przedmiotem Transakcji na rzecz Kupującego pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).
Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym do składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych, warunków dotyczących przyłączenia do sieci mediów, jak również upoważnił Kupującego do przeniesienia powyższego prawa w całości lub w części na podmiot wskazany przez Kupującego.
Jednocześnie, na podstawie Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zobowiązał się do udzielenia osobie wskazanej przez Kupującego pełnomocnictwa do działania w imieniu i na rzecz Sprzedającego w postępowaniach administracyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym w sprawie uzyskania warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości, uzyskania pozwolenia na budowę oraz uzyskania wszelkich innych decyzji, uzgodnień i zaświadczeń koniecznych dla realizacji przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości, w tym również do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się prawa odwołania do powyższych decyzji.
Sprzedający zobowiązał się również do udzielenia, w razie potrzeby, innych pełnomocnictw oraz na żądanie Kupującego, zawarcia z Kupującym wszelkich innych umów lub złożenia oświadczeń niezbędnych dla realizacji powyższego celu. Kupujący zobowiązał się poinformować Sprzedającego o złożonych wnioskach oraz uzyskanych decyzjach administracyjnych dotyczących Nieruchomości oraz do ich przedstawienia Sprzedającemu na jego żądanie.
Sprzedający oświadczył ponadto, że znane są mu zamierzenia Kupującego, tj. realizacja inwestycji i że zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji i funkcjonowania inwestycji.
Ponadto, bez zgody Kupującego, Sprzedający nie będzie zawierać jakichkolwiek umów zobowiązujących do zbycia Nieruchomości i nie obciążać Nieruchomości, jak również nie prowadzić w tym celu żadnych negocjacji i nie składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami Umowy Przedwstępnej.
Na podstawie zawartej Umowy Przedwstępnej, Kupujący jest uprawniony do podejmowania działań w celu przygotowania procesu inwestycyjnego uzyskania pozwoleń w celu realizacji inwestycji, w szczególności w celu uzyskania decyzji środowiskowej, pozwolenia na budowę oraz innych decyzji i zaświadczeń. Sprzedający zobowiązał się do udzielenia Kupującemu wszelkiej pomocy w uzyskaniu decyzji, niezbędnych lub wskazanych w celu realizacji lub funkcjonowania inwestycji, w tym do niewykonywania przysługującego mu prawa do odwoływania się od decyzji wydanych w toku prowadzonych przez Kupującego postępowań, w tym przede wszystkim postępowań, mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę inwestycji oraz innych decyzji administracyjnych niezbędnych w toku procesu budowlanego oraz ich zmiany.
Sprzedający zobowiązał się również do niezwłocznego udostępnienia Kupującemu oraz doradcom Kupującego informacji oraz dokumentów zażądanych przez Kupującego, o ile znajdują się w posiadaniu Sprzedającego, niezbędnych dla Kupującego, do przeprowadzenia badania rynkowego, ekonomicznego, prawnego, technicznego, geotechnicznego i środowiskowego nieruchomości i umożliwić doradcom Kupującego przeprowadzenie pomiarów, testów oraz wszelkich innych badań, w tym umożliwienie pobierania próbek i dokonywania odwiertów.
Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.
Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży., tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu czy innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.
W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedający otrzymał zadatek.
Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję najpóźniej do końca (...) 2025 r.
Podsumowując:
·Nieruchomość jest terenem budowlanym, ale obecnie jest niezabudowana i będzie niezabudowana na moment finalizacji Transakcji;
·Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny o przeznaczeniu podstawowym: G8 P - obiekty i urządzenia działalności produkcyjnej, składów i magazynów służące prowadzeniu działalności gospodarczej;
·Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedającego;
·Sprzedający nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT;
·Sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na profesjonalnym obrocie ziemią;
·Sprzedający prowadzi działalność rolniczą niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz korzystającą ze zwolnienia od VAT - Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym,
·Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;
·Do dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej, Nieruchomość była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem - była na niej prowadzona działalność rolnicza przez Sprzedającego;
·Sprzedający w 2017 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, która nie została finalnie zrealizowana ze względu na upływ terminu na jej zawarcie.
Pytania
1.Czy przychód z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji należy u Sprzedającego zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, przy czym z uwagi na upływ 5-letniego okresu od momentu nabycia Nieruchomości, nie będzie on podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2.Czy w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, odpłatne zbycie praw do przedmiotowej Nieruchomości może podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w formie ryczałtu 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży (PKWiU 68.10.1), jeśli przed dniem zbycia Nieruchomości Wnioskodawca zarejestruje taką działalność gospodarczą i wybierze formę opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?
Pana stanowisko
Ad 1. Zdaniem Wnioskodawcy przychód z tytułu sprzedaży Nieruchomości powinien być zaliczony do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o PIT, tj. do odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przy czym w związku z upływem 5- letniego terminu od nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego, przychód ten nie będzie opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ad 2. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, jeśli przed dniem zbycia Nieruchomości Wnioskodawca zarejestruje działalność gospodarczą i wybierze formę opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, to odpłatne zbycie przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. w formie ryczałtu 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży (PKWiU 68.10.1.).
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1
Na podstawie przepisów ustawy o PIT należy przyjąć, że sprzedaż Nieruchomości może zostać opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W ocenie Wnioskodawcy przychód z tytułu odpłatnego zbycia Nieruchomości może zostać potencjalnie zakwalifikowany do jednego z dwóch źródeł przychodów:
1.Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 do źródła: „pozarolnicza działalność gospodarcza”, albo
2.Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a) do źródła: „odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości”.
Zgodnie z art. 10 ust.1 pkt. 8 lit a ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości, które nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym, jeśli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie ww. pięciu lat, nie będzie ono stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i tym samym - nie będzie podlegać opodatkowaniu PIT. Należy jednak pamiętać, iż sprzedaż nieruchomości nie może nastąpić w ramach wykonywania działalności gospodarczej.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Jak wynika z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż lub polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-9 ustawy o PIT.
Ustawa o PIT zawiera wyłączenia określonych czynności z pozarolniczej działalności gospodarczej po spełnieniu określonych warunków. Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1.odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,
2.są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,
3.wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Podsumowując, pozarolnicza działalność gospodarcza powinna być prowadzona:
1.w celu zarobkowym,
2.w sposób zorganizowany i ciągły oraz
3.we własnym imieniu i na własny bądź cudzy rachunek.
Kryterium zarobkowości oznacza, iż dana działalność musi mieć możliwość generowania zysku, a osoba która ją prowadzi musi mieć na celu osiągnięcie dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć.
Jednocześnie należy zaznaczyć, iż sam fakt nieosiągania dochodów nie świadczy od razu o niemożności sklasyfikowania danych czynności jako wykonywanych w ramach działalności gospodarczej. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Odnosząc się do wykonywania czynności w sposób zorganizowany i ciągły, oznacza to przedsięwzięcia inne niż sporadyczne czy wręcz incydentalne - podatnik co do zasady powinien mieć stały zamiar wykonywania danej działalności. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Konieczne jest jednak, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
W celu dokonania klasyfikacji źródła przychodu, należy ocenić sposób przebiegu planowanej Transakcji, w tym takie aspekty jak cel, zamiar i okoliczności działań które będą podjęte w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości.
Przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej i nie była nigdy w taki sposób wykorzystywana. Wnioskodawca wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia własnej działalności rolniczej. Wnioskodawca zwraca uwagę, że o nieprowadzeniu pozarolniczej działalności gospodarczej świadczą następujące przesłanki:
1.Zarobkowy cel podejmowanych działań - przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta w celu jej odprzedaży a otrzymana w formie darowizny od rodziny, dokonanej wiele lat temu, na cele działalności rolnej. Jest to typowo prywatna forma przekazywania majątku, trudno więc mówić tu o nabyciu w celu odprzedaży. Sprzedaż natomiast nie jest efektem samoistnych, celowych działań Sprzedającego, ale tak naprawdę wyłącznie odpowiedzią na działania Kupującego, istotnie zainteresowanego nabyciem Nieruchomości, która z jego perspektywy znajduje się w wyjątkowo korzystnej lokalizacji. To Kupujący jest tutaj stroną aktywnie dążącą do zawarcia transakcji, Sprzedający zaś w ograniczonym stopniu dostosowuje się do tych działań;
2.Wykonywanie działalności w sposób ciągły i zorganizowany - Wnioskodawca miał pierwotnie dokonać jednorazowej sprzedaży nieruchomości, jednak ze względu na podział pierwotnej działki, dokonany na wyraźne żądanie nabywcy, oraz późniejszą zmianę planów nabywcy - pozostał z Nieruchomością. Nie zmienia to jednak faktu, iż jest to transakcja jednostkowa, pierwotnie zainicjowana przez nabywcę, a obecnie Kupującego. Jedyne działanie podjęte samodzielnie przez Wnioskodawcę w związku ze sprzedażą Nieruchomości - to jednokrotne ogłoszenie zamiaru sprzedaży Nieruchomości w Internecie. Nie można jednak jednorazowego ogłoszenia o zamiarze sprzedaży poczytywać za „ciągłą i zorganizowaną” działalność mającą na celu obrót nieruchomościami, w szczególności, że Wnioskodawca w żaden sposób nie poszukiwał aktywnie nabywców ani nie podejmował samodzielnie żadnych innych działań mających na celu sprzedaż lub uatrakcyjnienie Nieruchomości dla potencjalnego nabywcy;
3.Prowadzenie działalności we własnym imieniu i na własny rachunek - uwzględniając powyższe, tj. fakt otrzymania Nieruchomości, brak podejmowania aktywnych działań mających na celu jej zareklamowanie, czy jak najkorzystniejsze zbycie oraz brak podejmowania dodatkowych czynności, które mogłyby zwiększyć atrakcyjność Nieruchomości i w efekcie zainteresowanie nią potencjalnych nabywców, nie można przypisać Wnioskodawcy profesjonalnego działania, charakterystycznego dla przedsiębiorców działających w celu osiągnięcia zysku.
Czynności Wnioskodawcy nie mają więc charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zakresie zwykłego rozporządzania własnym majątkiem.
Jak wskazano, Wnioskodawca obecnie ma na sprzedaż jeszcze jedną nieruchomość. Jest to jednak nieruchomość, którą Wnioskodawca nabył w celach mieszkaniowych w związku z koniecznością wyprowadzki z pierwotnej działki, której część stanowiła Nieruchomość. Obecnie, w związku ze zmianą miejsca zamieszkania i przeprowadzką Wnioskodawcy i jego rodziny do innej nieruchomości, nieruchomość ta stała się zbędna, stąd Wnioskodawca ją sprzedaje. Tym samym wskazana przyszła transakcja również jest elementem zarządzania majątkiem własnym i chęci zminimalizowania obciążeń finansowych związanych z utrzymywaniem niewykorzystywanej nieruchomości.
Powyższe wskazuje, że działań Wnioskodawcy nie można uznać za działalność handlową - sprzedaż Nieruchomości jest czynnością okazjonalną, a nie ciągłą, co nie pozwala na uznanie, iż Wnioskodawca dokonując jej wykonuje pozarolniczą działalność gospodarczą. Tym samym, uwzględniając całokształt przywołanego przyszłego stanu faktycznego, w tym zwłaszcza takie aspekty jak sposób nabycia Nieruchomości czy stopień zaangażowania w sprzedaż Wnioskodawcy, należy przyjąć, iż przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła czynności mieszczące się w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy.
Wnioskodawca nie prowadzi więc, w świetle powyższego, pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Planowana Transakcja, polegająca na sprzedaży Nieruchomości, również nie spełnia przesłanek ustawowych świadczących o tym, że będzie się odbywać w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. W szczególności:
·Planowana Transakcja stanowi rozporządzanie własnym majątkiem osobistym;
·Nieruchomość nie została nabyta w celu odprzedaży;
·Transakcja ma charakter jednorazowy i dokonywana jest okazjonalnie;
·Działania podejmowane przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą są minimalne, w szczególności nie miały nigdy na celu uatrakcyjnienia Nieruchomości, a w efekcie maksymalizacji zysków;
·Sprzedający nigdy nie prowadził i nie prowadzi działalności polegającej na profesjonalnym obrocie ziemią rolną;
·W celu dokonania planowanej Transakcji Sprzedający nie angażuje środków oraz nie podejmuje się czynności typowych dla profesjonalistów, w szczególności: nie dokonuje uzbrojenia Nieruchomości, nie podejmuje się zaawansowanych działań marketingowych celem reklamowania Nieruchomości (w tym celu nie korzystał również ze wsparcia profesjonalnych agencji reklamowych ani z pośredników celem sprzedaży Nieruchomości), ani nie podjął się żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe, nie sposób w ocenie Wnioskodawcy przyjąć, aby dokonywane przez niego działania i czynności stanowiące element zarządu własnym majątkiem i realizujące przesłanki swobodnego dysponowania własnym majątkiem, przyjmujące w tym przypadku formę dysponowania posiadaną Nieruchomością, mogły zostać uznane za prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej wskazanej w art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.
Kolejno, skoro sprzedaż Nieruchomości nie stanowi w opisanym zdarzeniu przyszłym pozarolniczej działalności gospodarczej, to uzyskany w ten sposób przychód nie będzie przychodem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy przedmiotową transakcję zbycia Nieruchomości trzeba rozpatrywać w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a ustawy o PIT, czyli odpłatnego zbycia nieruchomości. Przedmiotowy przepis nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości. W przypadku Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości miało miejsce w 2003 roku, a zatem pięcioletni okres już upłynął.
Wnioskodawca zauważa, że tożsame wnioski są prezentowane w wydawanych interpretacjach indywidualnych, przykładowo w:
• interpretacji indywidualnej z 17 maja 2023 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.247.2023.1.MJ), w której wskazano, iż:
Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawców dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana. (...). Ten warunek w przypadku Wnioskodawców nie zostanie spełniony z uwagi na fakt nabycia przez nich udziałów w Nieruchomości w formie darowizny, która w dodatku miała miejsce wiele lat temu. Jak podkreśla się we wniosku, zbycie Nieruchomości ma na celu uwolnienie Sprzedających od problemów związanych z jej utrzymaniem, co wiąże się nie tylko z zaangażowaniem finansowym, ale przede wszystkim biurokratycznym. (...). Nie ma mowy w tym wypadku o spełnieniu tego warunku w przypadku Sprzedających, ponieważ jest to transakcja jednostkowa i w dodatku zainicjowana przez Nabywcę. Sprzedający w żaden sposób nie zachęcali obecnego Nabywcy do kupna Nieruchomości, nie dawali ogłoszeń i nie poszukiwali nabywców w inny sposób. (...). Jak wspomniano Wnioskodawcy nie nabyli Nieruchomości w celach zarobkowych, nie prowadzili żadnych aktywnych działań w celach zachęcenia Nabywcy do kupna nieruchomości. Nabywca sam się do nich zgłosił, nie dokonywali działań mających na celu zwiększenie wartości Nieruchomości lub podwyższenia jej atrakcyjności. Ponadto Wnioskodawcy nie dokonują sprzedaży innych Nieruchomości, a posiadanie tej konkretnej wiąże się z obciążeniami finansowymi i może generować dodatkowe aktywności, np. wizyty w urzędach, które z uwagi na okoliczności przedstawione powyżej (zaawansowany wiek i brak obecności w Polce) może nastręczać wiele trudności. W efekcie działań Wnioskodawców nie można uznać za działalność handlową. Transakcjom sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą. Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania Wnioskodawców wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przedstawiona we wniosku aktywność Wnioskodawców oraz zaprezentowany ciąg zdarzeń, czynności nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanych nieruchomości. Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Wnioskodawców czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT.
• interpretacji indywidualnej z 27 maja 2022 r. (sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC), w której wskazano, iż:
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. (...) Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp. (...) Nie dokonywał Pan żadnych czynności mogących zwiększyć wartość rynkową nieruchomości ani też jej atrakcyjności dla potencjalnych inwestorów. (...) Na uwagę zasługuje fakt, iż nieruchomość została przez Pana nabyta w latach 1991-1992, częściowo w spadku, a częściowo w darowiźnie. Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
• interpretacji indywidualnej z 14 stycznia 2022 r. (sygn. 0115- KDWT.4011.292.2021.5.AK), w której wskazano, iż:
Prowadzenie działalności gospodarczej to m.in. stworzenie odpowiednich warunków do jej wykonywania, jej przygotowanie i zakładanie, które to okoliczności wskazywać mogą m.in. na zorganizowanie działalności gospodarczej. Po Pani stronie brak było cech zorganizowania, w znaczeniu podejmowania profesjonalnych czynności zmierzających do intensyfikacji sprzedaży (m.in. brak działań administracyjnych, np. w zakresie decyzji o warunkach zabudowy, brak działań podnoszących atrakcyjność działek, brak działań promujących sprzedaż).
Podsumowując powyższe, zbycie Nieruchomości nie będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, a uzyskana przez Wnioskodawcę cena ze sprzedaży Nieruchomości w wyniku planowanej Transakcji nie będzie stanowić przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, a w konsekwencji kwota uzyskana z planowanej Transakcji nie będzie opodatkowana na gruncie przepisów ustawy o PIT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2
W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1, zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie Nieruchomości w tym przypadku powinno być opodatkowane w formie ryczałtu według stawki wynikającej z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w przypadku, w którym Wnioskodawca taką działalność zarejestruje i wybierze formę opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą. Na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne podatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”.
Zgodnie z art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy:
a)uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro lub
b)uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.
Aby istniała możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie mogą zostać spełnione przesłanki negatywne określone w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: działalność usługowa to pozarolnicza działalność gospodarcza, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1676, z 2017 r. poz. 2453, z 2018 r. poz. 2440, z 2019 r. poz. 2554 oraz z 2020 r. poz. 556), z zastrzeżeniem pkt 2 i 3.
Ustawodawca ustalił wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1). Kwalifikacja poszczególnych przychodów ze świadczonych usług do określonego symbolu PKWiU dokonywana jest przez samego podatnika. Kwestii tej nie regulują przepisy prawa podatkowego, a tylko te przepisy, zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, mogą być przedmiotem interpretacji indywidualnej.
Z powyższego wynika, że usługi wykonywane przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej sklasyfikowane powinny być na podstawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) w grupowaniu 68.10.1 - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Uwzględniając powołane wyżej przepisy oraz treść wniosku stwierdzić należy, że właściwą stawką do opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tytułu usług sklasyfikowanych pod symbolem PKWiU 68.10.1 jest stawka 10%, o której mowa w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej z 10 czerwca 2022 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP2- 2.4011.330.2022.2.ASK.
Podsumowując - w przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 1, kiedy Wnioskodawca zadecyduje, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przychody uzyskane przez Wnioskodawcę z działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym zbyciu przedmiotowej nieruchomości świadczonej w ramach usług Kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1) powinny podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, określoną w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan w zakresie pytania nr 1 we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw określonych w ww. lit. a-c ww.) w myśl tego. przepisu nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
·odpłatne zbycie nieruchomości lub tych praw nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
·zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:
·zarobkowym celu działalności,
·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek.
Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.
Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw w zakresie kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej – w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy – podejmowanych przez podatnika czynności, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność lub współwłasność składników majątkowych, wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a ponadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (a nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.
Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
Zakwalifikowanie do właściwego źródła przychodu ma podstawowe znaczenie dla ustalenia takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki o której mowa we wniosku.
Z informacji przedstawionych w treści wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo własności nieruchomości składającej się z niezabudowanej działki. Nieruchomość ta jest jedną z działek wchodzących w skład gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy, stanowiącą grunty orne. Wnioskodawca nabył prawo własności tej Nieruchomości, na podstawie umowy darowizny od rodziców (...) 2003 roku.
Kupujący samodzielnie zwrócił się do Wnioskodawcy z ofertą zakupu Nieruchomości. Sprzedający jednorazowo wystawił Nieruchomość na sprzedaż za pośrednictwem portalu (...). Poza tym Sprzedający nie podejmował działań marketingowych lub promocyjnych, w szczególności nie zatrudniał profesjonalnych podmiotów zajmujących się pośrednictwem w sprzedaży. Nieruchomość była dotąd wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzonej działalności rolniczej. Nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi ani nie była udostępniana osobom trzecim.
(...) 2024 roku Kupujący zawarł z Wnioskodawcą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu czy innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości, czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na profesjonalnym obrocie ziemią, prowadzi on działalność rolniczą niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych oraz korzystającą ze zwolnienia od VAT - Sprzedający jest rolnikiem ryczałtowym. Do dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej, Nieruchomość była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem, tj. była na niej prowadzona działalność rolnicza przez Wnioskodawcę.
Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej Nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już uprzednio wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.
Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż ww. Nieruchomości przez Wnioskodawcę wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wnioskodawca przed dokonaniem sprzedaży nie będzie wykonywał innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu czy innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości. Nieruchomość była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem, tj. była na niej prowadzona działalność rolnicza przez Wnioskodawcę.
Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia w drodze darowizny od rodziców sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą działań Wnioskodawcy nie jest prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zbywania nieruchomości, lecz zwykły zarząd majątkiem.
Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Zatem działania Wnioskodawcy należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana przez niego sprzedaż ww. Nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.
Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy uznaję, że przychody z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży Nieruchomości, nie będą uzyskane z pozarolniczej działalności gospodarcza określonej w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 wniosku uznaję za prawidłowe.
Jednocześnie nie udzielam odpowiedzi na pytanie nr 2, gdyż oczekiwał Pan na nie odpowiedzi wyłącznie w sytuacji uznania Pana stanowiska w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Przy wydawaniu tej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe jest zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.