Interpretacja indywidualna

 – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·prawidłowe w części dotyczącej planowanego zbycia lokali mieszkalnych, które będą uprzednio wynajmowane;

·nieprawidłowe w części dotyczącej planowanego zbycia lokali mieszkalnych, które nie będą uprzednio wynajmowane.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. A

(...);

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B. A

(...);

Opis zdarzenia przyszłego

W 2012 r. nabyli Państwo [małżonkowie] do majątku wspólnego udział we współwłasności zabudowanej nieruchomości wynoszący (...) (dalej: „Nieruchomość Zakupiona”), zawierając umowę sprzedaży. Sprzedaż nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Nieruchomość Zakupiona składała się z jednej działki ewidencyjnej i zabudowana była budynkiem wielorodzinnym kamienicy (budynek mieszkalny). W momencie zakupu kamienica była przeznaczona do remontu ze względu na jej zły stan techniczny.

Celem uporządkowania kwestii prawnych, w dniu 9 lipca 2019 r., wydane zostało postanowienie o zniesieniu współwłasności Nieruchomości Zakupionej (dalej: „Postanowienie”).

Nieruchomość Zakupiona została fizycznie podzielona na trzy nieruchomości w sposób określony w opinii biegłego. W wyniku podziału wydzielono:

·nieruchomość stanowiącą zabudowaną działkę gruntu nr 1/1;

·nieruchomość stanowiącą zabudowaną działkę gruntu nr 1/2 (dalej „Nieruchomość”), Nieruchomość obejmuje lokal użytkowy o powierzchni 88 m2 oraz część mieszkalną (mieszkania),

·nieruchomość stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu nr 1/3 – obejmującą podwórze oraz pomieszczenia piwniczne zlokalizowane pod nim (dalej „Nieruchomość Niezabudowana”).

Na mocy Postanowienia, do wspólności majątkowej małżeńskiej, przypisane zostało prawo własności Nieruchomości (w całości) oraz prawo do udziału we współwłasności Nieruchomości Niezabudowanej (½).

Przedmiotowy wniosek dotyczy Nieruchomości.

Postanowieniem ustanowiono również na rzecz Państwa (a także każdoczesnego właściciela Nieruchomości) różnego rodzaju służebności m.in. nieodpłatną służebność przechodu i przejazdu polegającą na prawie współkorzystania i współdziałania w utrzymaniu w stanie niepogorszonym przejazdu od ulicy oraz klatki schodowej. Służebności umożliwiają prawidłowe korzystanie z Nieruchomości.

Po dokonaniu podziału w 2019 r. do chwili obecnej nie wyodrębniono w Nieruchomości żadnych samodzielnych lokali mieszkalnych, które stanowiłyby przedmiot odrębnej własności. Jesteście Państwo właścicielami całej Nieruchomości. Po podziale Nieruchomość pozostała budynkiem mieszkalnym (większa część budynku to część mieszkalna, w budynku znajduje się jeden lokal użytkowy o powierzchni 88m²).

Pana żona nie prowadziła i nie prowadzi (w okresie od 2012 r. do chwili obecnej) jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Pan rozpoczął prowadzenie jednoosobowej działalności gospodarczej (dalej „JDG”) w grudniu 2018 r. Jako osoba prowadząca JDG jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT.

Przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w ramach JDG jest m.in.:

·wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z.) –przeważająca działalność;

·hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD 55.10.Z);

·restauracje i inne stałe placówki gastronomiczne (PKD 56.10.A);

·kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z);

·pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (PKD 68.31.Z);

·wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek (PKD 77.11.Z).

W ramach JDG zaczął Pan wynajmować lokal użytkowy mieszczący się w Nieruchomości (wcześniej, tj. po 2012 r., lokal ten również był wynajmowany, ale najem był traktowany jako prywatny). Część mieszkalna Nieruchomości nie była wynajmowana przez Pana w ramach JDG, gdyż – jak zaznaczono wcześniej – wymagała gruntownego remontu.

W 2022 r. jako współwłaściciele Nieruchomości uzyskaliście Państwo pozwolenie na budowę, wobec czego rozpoczęto prace remontowe. Prace obejmowały gruntowny remont kamienicy, w tym przebudowę części budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z budową wewnętrznej instalacji gazowej. Po zakończeniu tych prac zostanie złożony wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności mieszkań znajdujących się w części mieszkalnej kamienicy (dalej: „Lokale Mieszkalne”), co pozwoli na ich prawne wyodrębnienie jako samodzielnych lokali mieszkalnych. Każdy z prawnie wyodrębnionych Lokali Mieszkalnych będzie uznawany za odrębną nieruchomość.

Po zakończeniu prac w kamienicy i wyodrębnieniu prawnym Lokali Mieszkalnych będzie Pan, za zgodą małżonki, wynajmować Lokale Mieszkalne w ramach prowadzonej JDG. Nie jest jednak wykluczone, że – jeśli znajdzie się zainteresowany klient zainteresowany zakupem – zdecydują się Państwo na sprzedaż jednego lub kilku Lokali Mieszkalnych (nie będą one wówczas oddane w najem w ramach JDG).

Do czynności dotyczących Lokali Mieszkalnych (wynajęcia lub ewentualnej sprzedaży Lokali Mieszkalnych) dojdzie najwcześniej w 2025 r. Obecnie Lokale Mieszkalne nie zostały jeszcze wyodrębnione pod względem prawnym.

Zaznaczają Państwo, że wniosek ten nie dotyczy ewentualnej sprzedaży lokalu użytkowego, która na chwilę obecną nie jest planowana. Lokal użytkowy ma pozostać Państwa własnością i będzie przedmiotem najmu w ramach JDG.

Informują Państwo, że dotychczas nie dokonywali Państwo odliczenia VAT naliczonego przy ponoszeniu nakładów na Nieruchomość, w szczególności z tytułu nabywania towarów i usług w związku z przeprowadzaniem prac remontowych kamienicy.

Uzasadnienie wniosku wspólnego

Wniosek zostaje złożony jako wniosek wspólny, gdyż Nieruchomość stanowi Państwa majątek wspólny na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Pytanie

Pytania dotyczące Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego w ramach JDG:

1.Do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego przez Pana w ramach JDG i kto powinien być uznany za podatnika wykazującego przychód z takiej sprzedaży?

Jeśli stanowisko w zakresie pytania 1 zostanie uznane za prawidłowe:

2.Czy przychód z tytułu sprzedaży Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego przez Pana w ramach JDG będzie zaliczany do przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli do sprzedaży dojdzie po 1 stycznia 2025 r.?

Innymi słowy, czy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży Lokalu Mieszkalnego?

Pytania dotyczące Lokalu Mieszkalnego, który przed sprzedażą nie zostanie wynajęty w ramach JDG:

3.Do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego, który przed sprzedażą nie będzie wynajmowany przez Pana w JDG i kto powinien zadeklarować ten przychód?

4.Czy przychód z tytułu sprzedaży Lokalu Mieszkalnego niewynajmowanego przez Pana w ramach JDG będzie zaliczany do przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli do sprzedaży dojdzie po 1 stycznia 2025 r.?

Innymi słowy, czy powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży takiego Lokalu Mieszkalnego?

Państwa stanowisko w sprawie

Dotyczy Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego w ramach JDG:

Ad. 1

Przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego wynajmowanego w ramach JDG powinien zostać zaliczony do źródła przychodów odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT). [ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 226 ze zm.] Powinni Państwo zostać uznani za podatników w związku ze sprzedażą takiego Lokalu Mieszkalnego. Ewentualny przychód powstanie po stronie Pana i małżonki w częściach równych.

Ad. 2

Przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego uprzednio wynajmowanego w ramach JDG nie będzie zaliczany do przychodów podlegających opodatkowaniu PIT, jeśli do sprzedaży Lokalu Mieszkalnego dojdzie po 1 stycznia 2025 r. Innymi słowy, nie powstanie obowiązek zapłaty PIT w związku ze sprzedażą Lokalu Mieszkalnego. Ani Pan ani Pana małżonka nie będziecie zobowiązani do zapłaty PIT z tytułu sprzedaży takiego Lokalu Mieszkalnego.

Dotyczy Lokalu Mieszkalnego, który przed sprzedażą nie zostanie wynajęty w ramach JDG.

Ad. 3

Przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego, który przed sprzedażą nie będzie wynajmowany przez Pana w JDG, powinien zostać zaliczony do źródła przychodów odpłatne zbycie nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT). Powinni Państwo zostać uznani za podatników w związku ze sprzedażą takiego Lokalu Mieszkalnego. Ewentualny przychód powstanie po Państwa stronie w częściach równych.

Ad. 4

Przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego niewynajmowanego w ramach JDG nie będzie zaliczany do przychodów podlegających opodatkowaniu PIT, jeśli do sprzedaży Lokalu Mieszkalnego dojdzie po 1 stycznia 2025 r. Innymi słowy, nie powstanie obowiązek zapłaty PIT w związku ze sprzedażą Lokalu Mieszkalnego. Ani Pan ani Pana małżonka nie będziecie zobowiązani do zapłaty PIT z tytułu sprzedaży takiego Lokalu Mieszkalnego.

Uzasadnienie stanowiska:

Ad. 1-2

Źródło przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 Ustawy PIT, odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

1.pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

2.odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (pkt 8):

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Należy jednak zauważyć, że zgodnie z art. 10 ust. 3 Ustawy PIT, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższe powtarza też art. 14 ust. 2c Ustawy PIT, zgodnie z którym do źródła przychodów pozarolnicza działalność gospodarcza, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powyższych regulacji wynika, że w Ustawie PIT przewidziano szczególne zasady odnoszące się do zbycia nieruchomości o charakterze mieszkalnym, które są wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej.

W przypadku wykorzystywania nieruchomości mieszkalnej do prowadzenia działalności gospodarczej, przychód z jej odpłatnego zbycia kwalifikowany jest jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości niemieszkalnych opodatkowane jest na zasadach właściwych dla przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Takie stanowisko potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji indywidualnej z 17 września 2024 r., znak 0114-KDIP3-1.4011.569.2024.2.AC, stwierdził, że:

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego zbycia jest budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawo użytkowania wieczystego gruntu lub udział w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.

Podobnie w interpretacji indywidualnej z 7 listopada 2024 r., znak 0112-KDIL2-2.4011.678.2024.2.MC, wnioskodawca wraz z żoną zakupił budynek mieszkalny do wspólności majątkowej małżeńskiej. Obiekt ten został wyremontowany, a po zakończeniu remontu był przez wnioskodawcę wynajmowany. W uzasadnieniu czytamy:

Jest Pan osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą. Wybrał Pan jako formę opodatkowania podatek liniowy. Przedmiotem działalności jest m.in. najem nieruchomości pod działalność gospodarczą oraz wynajem dla osób prywatnych. Ponieważ sprzedaży będzie podlegał budynek mieszkalny, wykorzystywany w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Pana przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W interpretacji indywidualnej z 16 maja 2024 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.245.2024.2.MG, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej analizował stan faktyczny, w którym osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług hotelarskich nabyła wraz z małżonkiem (nieprowadzącym takiej działalności), do wspólności majątkowej małżeńskiej, lokal mieszkalny. Nieruchomość była zakupiona w celu jej odpłatnego najmu z przeznaczeniem na tzw. najem krótkoterminowy. Podatniczka planowała zbycie lokalu mieszkalnego (po wcześniejszym przekazaniu jej przez męża jego praw). Organ miał rozstrzygnąć, czy podatniczka powinna zapłacić PIT w związku ze sprzedażą. Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego nie stanowi przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT, jeśli zbycie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym przedmiotowa nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków.

W uzasadnieniu interpretacji czytamy:

W analizowanej sprawie zbycie lokalu mieszkalnego - z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie skutkowało powstaniem po Pani stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na mieszkalny charakter nieruchomości.

Skutki podatkowe sprzedaży ww. lokali mieszkalnych należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

[…] W przypadku sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto lub wybudowano.

Podobnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wypowiedział się również w interpretacjach indywidualnych z:

• 25 kwietnia 2022 r., znak 0113-KDIPT2-1.4011.98.2022.3.ISL;

• 10 października 2019 r., znak 0115-KDIT3.4011.290.2019.3.JŁ.

Przedmiotem tego wniosku jest ustalenie zasad opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu zbycia Lokali Mieszkalnych położonych w Nieruchomości (kamienica mieszkalna).

Jak zostało wskazane w stanie faktycznym [powinno być: zdarzeniu przyszłym] wniosku, udział we współwłasności Nieruchomości Zabudowanej został zakupiony przez małżonków działających jako osoby prywatne do majątku wspólnego w 2012 r. Pan prowadzi JDG od grudnia 2018 r., w ramach której wynajmował dotychczas lokal użytkowy w Nieruchomości. Natomiast Pana żona nie prowadziła i nie prowadzi (w okresie od 2012 r. do chwili obecnej) działalności gospodarczej.

Jak była o tym mowa w opisie zdarzenia przyszłego sprawy, po zakończeniu prac w kamienicy, chce Pan wynajmować Lokale Mieszkalne, za zgodą małżonki, w ramach prowadzonej JDG. Jeśli w przyszłości dojdzie do sprzedaży takiego Lokalu Mieszkalnego to, zdaniem Państwa, nie powinno się jednak przypisywać przychodu ze sprzedaży do Pana przychodów z działalności gospodarczej. Istotne znaczenie będzie mieć charakter mieszkalny Lokalu Mieszkalnego. Ze względu na treść art. 14 ust. 2c zdanie 1 Ustawy PIT charakter mieszkalny Lokali Mieszkalnych wynajmowanych w ramach JDG wyklucza kwalifikowanie przychodu z ich zbycia do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza.

Wobec powyższego, konsekwencje podatkowe w PIT zbycia Lokalu Mieszkalnego wynajmowanych powinny być oceniane na podstawie przepisów o przychodzie ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT).

Podatnik uzyskujący przychód

Państwa wątpliwości budzi to, że Nieruchomość jest składnikiem majątku wspólnego małżonków, zaś działalność gospodarczą (JDG) prowadzi tylko Pan.

Zdaniem Państwa w odniesieniu do ewentualnego przychodu ze zbycia Lokalu Mieszkalnego, który zaliczany jest do źródła przychodów odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT), skutki podatkowe należy rozpatrywać z perspektywy obojga małżonków. Innymi słowy każdy z małżonków powinien wykazać przychód ze sprzedaży, chociaż tylko Pan prowadzi działalność w ramach której Lokale Mieszkalne będą wynajmowane.

Powyższe znajduje potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 5 maja 2020 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna.

Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Stanowisko to zostało również przedstawione przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 9 października 2024 r., znak 0112-KDSL1-2.4011.447.2024.1.BR.

Wobec powyższego, ewentualny przychód z tytułu sprzedaży Lokali Mieszkalnych wynajmowanych wyłącznie przez Pana w ramach JDG stanowić będzie przychód obojga małżonków – Zainteresowanych – uzyskany ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Każdy z małżonków wykaże 50% ewentualnego przychodu z takiej sprzedaży.

Upływ 5 lat od nabycia lub wybudowania

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje, gdy następuje ono przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT).

Nabyliście Państwo do majątku wspólnego Nieruchomość Zakupioną w 2012 r., co oznacza, że od nabycia minął termin 5-letni, o którym mowa powyżej. Aby w pełni przeanalizować skutki podatkowe zbycia przez Państwa Lokalu Mieszkalnego, należy jednak odnieść się do przeprowadzonego na podstawie Postanowienia zniesienia współwłasności Nieruchomości Zakupionej oraz do planowanego wyodrębnienia poszczególnych Lokali Mieszkalnych.

Jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w niektórych przypadkach zniesienie współwłasności nieruchomości może prowadzić do ponownego rozpoczęcia biegu 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 24 października 2024 r., znak 0114-KDIP3-2.4011.679.2024.2.MJ czytamy, że:

zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla części nieruchomości - nabytej w drodze zniesienia współwłasności - datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Jak zostało już wspomniane, 14 grudnia 2012 r. nabyliście Państwo do majątku wspólnego udział we współwłasności Nieruchomości Zakupionej. 9 lipca 2019 r. wydane zostało Postanowienie, na podstawie którego do Państwa wspólności majątkowej małżeńskiej zostało przyznane prawo własności Nieruchomości.

Jak wskazano w stanie faktycznym ewentualna sprzedaż Lokalu Mieszkalnego nastąpi najwcześniej w 2025 r., co oznacza, że nawet gdyby zniesienie współwłasności Nieruchomości Zakupionej było formą nowego nabycia to od tego momentu również minąłby termin 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT.

W 2022 r. uzyskaliście Państwo pozwolenie na budowę i obecnie prowadzone są prace remontowe. Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie względem Nieruchomości (co prawdopodobnie nastąpi na początku 2025 r.) zostanie złożony wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali w Nieruchomości i wyodrębnione zostaną samodzielne Lokale Mieszkalne oraz lokal użytkowy.

W wydawanych interpretacjach indywidualnych Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stoi na stanowisku, że wyodrębnienie prawne lokali nie stanowi nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z 1 października 2024 r., znak 0113-KDIPT2-2.4011.608.2024.4.SR wskazał, że:

w wyniku wyodrębnienia lokali, wielkość budynku/lokalu mieszkalnego z którego je wyodrębniono, jaką właściciel posiadał przed ich wyodrębnieniem nie zmieniła się, z czego wynika, że ustanowienie odrębnej własności lokali nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem był dokonujący tego wyodrębnienia.

Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia. Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

W momencie wyodrębnienia Lokali Mieszkalnych nie dojdzie do zwiększenia dotychczasowego stanu Państwa posiadania– istniejąca Nieruchomość zostanie jedynie podzielona na mniejsze, odrębne Lokale Mieszalne. Oznacza to, że wyodrębnienie Lokali Mieszkalnych nie stanowi nowego nabycia, które skutkowałoby ponownym rozpoczęciem biegu 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro:

·konsekwencje podatkowe zbycia Lokalu Mieszalnego uprzednio wynajmowanego przez Pana w ramach prowadzonej JDG powinny być analizowane na podstawie przepisów właściwych dla przychodu ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT,

·nabycie Nieruchomości Zakupionej nastąpiło w 2012 r.,

·Postanowienie o zniesieniu wspólności Nieruchomości Zakupionej zostało wydane w 2019 r.,

·wyodrębnienie Lokali Mieszkalnych nie stanowi nowego nabycia, które skutkowałoby ponownym rozpoczęciem biegu 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT,

·zbycie Lokali Mieszkalnych nastąpi najwcześniej w 2025 r.,

to ewentualne zbycie Lokalu Mieszalnego nie powinno powodować – ani u Pana ani u Pana małżonki – powstania przychodu ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT ze względu na upływ 5 – letniego terminu od nabycia Lokali Mieszkalnych. W konsekwencji ani Pan ani Pana małżonka nie będziecie zobowiązani do zadeklarowania i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży Lokali Mieszkalnych, które będą wynajmowane w ramach JDG.

Ad. 3-4

Źródło przychodów

Przychód ze sprzedaży nieruchomości może zostać zaliczony do jednego z dwóch źródeł przychodów, które zostały wymienione w art. 10 ust. 1 Ustawy PIT, tj. jako:

·przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT)

lub

·przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT).

W związku z powyższym należy rozważyć w jaki sposób Pan i Pana małżonka powinni potraktować przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego, jeśli nie będzie on wynajmowany przez Pana w ramach działalności gospodarczej, bo zostanie sprzedany bezpośrednio po zakończeniu prac remontowych w kamienicy.

Jak zostało wskazane w stanie faktycznym [powinno być: zdarzeniu przyszłym] tego wniosku, udział we współwłasności Nieruchomości Zabudowanej został zakupiony przez Pana i Pana małżonkę działających jako osoby prywatne do majątku wspólnego w 2012 r. Pan prowadzi JDG od grudnia 2018 r., w ramach której wynajmował Pan lokal użytkowy, ale nie wynajmował Pan mieszkań znajdujących się w Nieruchomości. W związku z wydatkami ponoszonymi na prace remontowe ani Pan ani Pana małżonka nie odliczaliście VAT – nie korzystano zatem z przywilejów charakterystycznych dla przedsiębiorcy.

Wobec powyższego należy uznać, że konsekwencje podatkowe w PIT zbycia Lokali Mieszkalnych, które nie będą wynajmowane przez Pana w JDG, powinny być oceniane na podstawie przepisów o przychodzie ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT) zarówno dla Pana, jak i Pana małżonki.

Podatnik uzyskujący przychód

Ponieważ Nieruchomość jest składnikiem Państwa majątku wspólnego, a Lokale Mieszkalne nie były wynajmowane w ramach Pana JDG, to przychód ze sprzedaży Lokali Mieszkalnych będzie wykazywany przez każdego z małżonków w równej części.

Upływ 5 lat od nabycia lub wybudowania

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje, gdy następuje ono przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT).

Jak wyjaśniano wcześniej – nabyliście Państwo do majątku wspólnego Nieruchomość Zakupioną w 2012 r., co oznacza, że od nabycia minął termin 5-letni, o którym mowa powyżej.

Analizując skutki podatkowe zbycia przez Państwa Lokali Mieszkalnych należy jednak odnieść się do przeprowadzonego na podstawie Postanowienia zniesienia współwłasności Nieruchomości Zakupionej oraz do planowanego wyodrębnienia poszczególnych Lokali Mieszkalnych. Analiza przepisów podatkowych, jak również interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, prowadzi do wniosku, że sprzedaż dokonana w 2025 r. nastąpi po upływie 5 lat od dnia nabycia (por. szerzej odpowiedź na pytanie 1 i 2).

W konsekwencji należy stwierdzić, że skoro:

·konsekwencje podatkowe zbycia Lokali Mieszalnych przez Pana i małżonkę powinny być analizowane na podstawie przepisów właściwych dla przychodu ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT (sprzedaż majątku prywatnego małżonków),

·nabycie Nieruchomości Zakupionej nastąpiło w 2012 r.,

·Postanowienie o zniesieniu wspólności Nieruchomości Zakupionej zostało wydane w 2019 r.,

·wyodrębnienie Lokali Mieszkalnych nie stanowi nowego nabycia, które skutkowałoby ponownym rozpoczęciem biegu 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT,

·zbycie Lokali Mieszkalnych nastąpi najwcześniej w 2025 r.,

to zbycie Lokali Mieszalnych nie będzie prowadzić do powstania przychodu ze źródła odpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy PIT ze względu na upływ 5 – letniego terminu od nabycia Lokali Mieszkalnych.

W konsekwencji ani Pan ani Pana małżonka nie będziecie zobowiązani do zadeklarowania i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży Lokali Mieszkalnych, które nigdy nie były i nie będą wynajmowane w ramach JDG.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

·prawidłowe w zakresie skutków podatkowych dotyczących planowanego zbycia lokali mieszkalnych, które będą uprzednio wynajmowane;

·nieprawidłowe w zakresie skutków podatkowych dotyczących planowanego zbycia lokali mieszkalnych, które nie będą uprzednio wynajmowane.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c powołanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

·nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

·spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

·prawa wieczystego użytkowania gruntów,

·innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Jak stanowi natomiast art. 14 ust. 1 powoływanej ustawy:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Co do zasady, do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej należą wszystkie przychody osiągane w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, określone w art. 14 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem przychodów wymienionych w art. 14 ust. 3 tej ustawy.

Stosownie do treści art. 14 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Stosownie natomiast do treści art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W świetle cytowanych powyżej przepisów należy zauważyć, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyłączeniem lokali mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość została wycofana z działalności.

Co do zasady też, jeśli lokale mieszkalne, są wyłącznie składnikami majątku obrotowego działalności gospodarczej podatnika, tj. są jego towarem handlowym przeznaczonym do sprzedaży, to przychód, który podatnik uzyska z jego sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie stanowić przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pamiętać trzeba, że w świetle definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy podatkowej profesjonalny obrót ma charakter obiektywny i niezależny od subiektywnego przekonania osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

Zgodnie z definicją zawartą w Rozporządzeniu Ministra Finansów z 23 grudnia 2019 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2019 r. poz. 2544 ze zm.) towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym.

Jednocześnie, w przypadku podjęcia decyzji o wynajmie lokali mieszkalnych przed ich zbyciem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, kwalifikacja podatkowa ich sprzedaży zależeć będzie od czasu, jaki upłynął od podjęcia decyzji o ich tymczasowym najmie.

Jeżeli najem trwa dłużej niż rok, a jednocześnie podatnik sam wcześniej nie podjął decyzji o zmianie kwalifikacji towaru handlowego, np. na środek trwały to i tak zastosowanie znajdzie art. 22e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co oznacza, że nieruchomości stanowiące towar – samoistnie – po upływie 12 miesięcy staną się środkami trwałymi.

Wówczas sprzedaż takich nieruchomości, z uwagi na ich charakter mieszkalny, zgodnie z art. 14 ust. 2c nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Źródło przychodu należy w takiej sytuacji rozpoznać na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy podatkowej. Natomiast jeśli najem był krótszy niż 12 miesięcy nie nastąpi zmiana kwalifikacji towaru na środek trwały i przychód ze sprzedaży takich nieruchomości będzie przychodem z działalności gospodarczej, na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3.

Z powyższych uregulowań wynika więc, że przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi zawsze przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy nieruchomość taka stanowiła przedmiot najmu prywatnego, w ramach którego była wprowadzona do ewidencji środków trwałych, czy też była środkiem trwałym w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej, ani czy była wykorzystywana w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.

Biorąc pod uwagę powyższe przyjąć należy, że w przypadku wynajmu towaru handlowego, jakim mogą być np. nieruchomości mieszkalne, nie tracą one swojego charakteru, bowiem nadal przeznaczone są do sprzedaży. Sytuacja taka jednak ulega zmianie, gdy lokale nie zostają sprzedane a ich faktyczny najem trwa ponad rok. Własne nieruchomości, wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej dłużej niż rok stanowią bowiem środki trwałe.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy w pierwszej kolejności lokale mieszkalne zostaną zatem wynajęte w ramach Pana działalności gospodarczej, a dopiero później sprzedane, to skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić – co do zasady – w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Będą to bowiem lokale mieszkalne wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a sprzedaż takich lokali wykorzystywanych w działalności gospodarczej nie generuje przychodów z tej działalności na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy.

Przy tym, po upływie 12 miesięcy od podjęcia decyzji o ich najmie, należałoby przedmiotowe lokale przekwalifikować na środki trwałe stosownie do treści art. 22e ust. 1 ustawy podatkowej.

Sprzedaż takich nieruchomości – z uwagi na ich charakter mieszkalny – zgodnie z art. 14 ust. 2c nie będzie przychodem z działalności gospodarczej. Źródło przychodu należy w takiej sytuacji rozpoznać na podstawie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy podatkowej.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały natomiast uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W myśl art. 34¹ ww. ustawy:

Każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.

Zgodnie z art. 36 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Art. 36 § 2 ww. Kodeksu stanowi:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Natomiast stosownie do treści art. 37 § 1 tego Kodeksu:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4)darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

W świetle tych przepisów, wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bez udziałowa) oraz to, że żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego. Zatem, każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wyodrębnić części należącej do żony i części należącej do męża.

W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i wymienionych praw nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna.

Skoro każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

Aby zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie planowana sprzedaż lokali mieszkalnych uprzednio wynajmowanych (dłużej niż rok) stanowiących odrębne nieruchomości, których jesteście Państwo współwłaścicielami, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Ponadto wskazać należy, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Na mocy art. 2 ust. 1 ww. ustawy:

Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

W świetle art. 2 ust. 2 ww. ustawy:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Stosownie do art. 7 ust. 2 ww. ustawy:

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Podkreślić należy, że w wyniku wyodrębnienia lokali, wielkość budynku, z którego je Państwo wyodrębnicie jako jego współwłaściciele nie zmienił się, z czego wynika, że ustanowienie odrębnej własności lokali nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem był dokonujący tego wyodrębnienia.

Z powyższego wynika, że wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia. Również prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

W rezultacie, wobec tego, że nabyliście Państwo do majątku wspólnego udział we współwłasności Nieruchomości Zakupionej już w 2012 r., planowana sprzedaż lokali mieszkalnych – stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej – nie będzie generować przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ 5 lat, o którym mowa w tym przepisie.

Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 i nr 2, jest – co do zasady – prawidłowe.

Zastrzec należy jednak, że jeśli najem lokali mieszkalnych będzie krótszy niż rok na skutek ich sprzedaży jako towaru handlowego, to przychód z tej sprzedaży powinien rozpoznać jednak Pan jako przychód z Pana działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia, nie sposób zgodzić się jednak z Państwa stanowiskiem w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 i nr 4.

Z wniosku wynika, że przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej jest m.in.:

·wynajem i zarządzanie nieruchomościami;

·kupno i sprzedaż nieruchomości.

W świetle definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 5a pkt 6 ustawy podatkowej profesjonalny obrót ma charakter obiektywny i niezależny od subiektywnego przekonania osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą.

O ile z wniosku wynika, że nabyliście Państwo do majątku wspólnego udział we współwłasności Nieruchomości Zakupionej przed rozpoczęciem prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej, to jednak z uwagi na kolejne działania/okoliczności opisane we wniosku, takie jak:

·rozpoczęcie przez Pana prowadzenia działalności gospodarczej w 2018 r. między innymi w zakresie wynajmu i obrotu nieruchomościami;

·wydanie w 2019 r. Postanowienia o zniesieniu współwłasności Nieruchomości Zakupionej i podzieleniu jej na trzy nieruchomości;

·rozpoczęciu wynajmowania przez Pana w ramach prowadzonej działalności lokalu użytkowego mieszczącego się w Nieruchomości, w której mają zostać wyodrębnione również lokale mieszkalne (wcześniej, tj. po 2012 r., lokal ten również był wynajmowany, ale najem był traktowany jako prywatny);

·uzyskanie w 2022 r. przez Państwa pozwolenia na budowę i rozpoczęcie prac remontowych obejmujących gruntowny remont kamienicy, w tym przebudowę części budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z budową wewnętrznej instalacji gazowej;

·planowanie złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia o samodzielności mieszkań znajdujących się w części mieszkalnej kamienicy (dalej „Lokale Mieszkalne”), co pozwoli na ich prawne wyodrębnienie jako samodzielnych lokali mieszkalnych;

·planowany przez Pana, za zgodą małżonki, wynajmem Lokali Mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności

uznać trzeba, że planowana sprzedaż Lokali Mieszkalnych powinna w takim przypadku zostać zaliczona do źródła przychodów jakim jest Pana pozarolnicza działalność gospodarcza. Opisane i planowane przez Pana działania dowodzą, że wyodrębnienie opisanych lokali służyć ma przede wszystkim generowaniu przychodów z Pana działalności w zakresie ich najmu.

Zatem w sytuacji podjęcia opisanych we wniosku czynności celem wyodrębnienia lokali mieszkalnych jako związanych z Pana działalnością – będziemy mieć do czynienia ze sprzedażą składników majątku obrotowego Pana działalności gospodarczej, tj. towarów handlowych pierwotnie przeznaczonych do najmu, ale ostatecznie przeznaczonych do sprzedaży.

Przychód, który uzyska Pan z ich sprzedaży w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie stanowić wyłącznie przychód z tej działalności, tj. ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy  z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.