Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 12 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Aktem notarialnym z dnia (…) sierpnia 2022 r. nr Rep. (…) dokonała Pani sprzedaży prawa własności do zabudowanej nieruchomości, położonej w miejscowości A.

Cena sprzedaży wynosiła X zł.

Z treści aktu notarialnego wynika, że:

-ww. nieruchomość nabyła Pani na podstawie umowy darowizny z (…) marca 2019 r. aktem notarialnym nr Rep. (…),

-w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka umowna do kwoty Y zł na rzecz banku zabezpieczająca spłatę kredytu wynikającego z umowy o kredyt z (…) października 2015 r.,

-kredyt ten został udzielony DD (darczyńcy), a na (…) sierpnia 2022 r. kwota do spłaty kredytu wynosiła Z zł,

-z ceny sprzedaży kwota Z zł odpowiadająca zadłużeniu z tytułu kredytu z (…) października 2015 r., zostanie przekazana na rachunek techniczny B Bank (następcę prawnego banku) tytułem spłaty tego kredytu.

Wobec powyższego, faktycznie uzyskany przychód ze sprzedaży, pomniejszony o kwotę spłaconego kredytu, stanowił jedynie kwotę W zł.

Pytanie

Czy spłata kredytu hipotecznego obciążającego sprzedaną nieruchomość mieści się w pojęciu „kosztu odpłatnego zbycia” w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (...).

W praktyce jako koszt odpłatnego zbycia organy podatkowe przyjmują, że są to wydatki niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży i ograniczono je jedynie do wydatku np. prowizji pośrednika, ogłoszeń w prasie o sprzedaży, kosztu wyceny nieruchomości.

Niezrozumiałym wydaje się fakt, że wydatki na ww. cele poniesione przed uzyskaniem przychodu pomniejszają cenę sprzedaży, natomiast wydatki poniesione z ceny sprzedaży np. tytułem spłaty wierzytelności, takim kosztem nie są.

Skoro w ramach transakcji zastrzeżono w akcie notarialnym, że kwota Z zł zostanie wpłacona na konto zaciągniętego uprzednio kredytu hipotecznego należy przyjąć, że był to warunek niezbędny i konieczny do zawarcia umowy sprzedaży.

Wobec powyższego błędnym twierdzeniem jest, iż uzyskała Pani przychód w wysokości X zł, bowiem taka była ustalona cena zbycia nieruchomości, mimo że jej istotna część, z mocy umowy notarialnej, została przeznaczona na spłatę zadłużenia darczyńcy.

Powyższe stanowisko w analogicznej sprawie zostało ugruntowane w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 listopada 2020 r. sygn. akt III SA/Wa 948/20.

W przytoczonym wyroku Sąd stwierdził cyt. „Treść aktu notarialnego z 4 lipca 2014 r. wskazuje na pewien ciąg czynności, które warunkowały przeprowadzenie transakcji kupna-sprzedaży, tj. udzielenie kredytu kupującym pod warunkiem dokonania spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. W tym kontekście nie sposób zatem uznać, że skarżący uzyskał przychód w kwocie wyższej aniżeli 36.053,97 zł, skoro w ramach transakcji pozostała kwota umówionej ceny była przekazana wierzycielowi hipotecznemu, celem realizacji postanowień wynikających z aktu notarialnego.

Sąd stwierdza, że organy obu instancji wadliwie zastosowały art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przyjmując jako przychód kwotę. 250.000 zł. Zdaniem Sądu, ów przychód odpowiadał ustalonej cenie, pomniejszonej o niezbędne i konieczne wydatki, tj. wyniósł ostatecznie 36.053,97 zł”.

Podkreślenia wymaga również fakt, iż od wyżej wskazanego wyroku Dyrektor Izby Skarbowej nie wniósł skargi kasacyjnej.

W Pani ocenie, kwota Z zł, przeznaczona na spłatę zadłużenia zabezpieczonego hipoteką, stanowi koszt odpłatnego zbycia, a przychód jaki uzyskała Pani z umowy sprzedaży wynosi jedynie W zł.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

W myśl art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Istotą darowizny jest bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swojego majątku na rzecz innej osoby. Świadczeniem w darowiźnie nie muszą być tylko pieniądze, mogą to być także inne rzeczy ruchome bądź nieruchomości, jak również zbywalne prawa majątkowe.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie umowy darowizny z (…) marca 2019 r. nabyła Pani nieruchomość zabudowaną położoną w miejscowości A, która była obciążona wobec banku zaciągniętym kredytem przez darczyńcę nieruchomości. (…) sierpnia 2022 r. dokonała Pani sprzedaży prawa własności do ww. zabudowanej nieruchomości. Z ceny sprzedaży nieruchomości kwota odpowiadająca zadłużeniu z tytułu udzielonego kredytu darczyńcy zostanie przekazana na rachunek techniczny banku tytułem spłaty tego kredytu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie (…) sierpnia 2022 r. prawa własności do zabudowanej nieruchomości, stanowi dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym, za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Można do takich kosztów zaliczyć:

·koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

·prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

·koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

·wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

·koszty i opłaty sądowe.

Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).

Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że:

Stosownie zaś do art. 19 ust. 4 ww. ustawy :

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Określony w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze darowizny, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym, tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

W świetle powyższego, podstawą obliczenia podatku dochodowego z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tego udziału, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie (jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej), pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, tj. udokumentowanymi nakładami, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w czasie ich posiadania oraz kwotą zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pani wątpliwość budzi kwestia, czy spłata kredytu hipotecznego obciążającego sprzedaną nieruchomość mieści się w pojęciu „kosztu odpłatnego zbycia” w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że kwota ceny sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny może być pomniejszona o:

-koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy oraz

-koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Wyjaśnienia wymaga, że sam fakt spłaty przez Panią zadłużenia z tytułu zaciągniętego przez darczyńcę kredytu na przedmiotową nieruchomość pozostaje bez wpływu na określenie przychodu ze sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika to stąd, że kwota kredytu nie stanowi dla Pani kosztu odpłatnego zbycia. Kwota ta nie miała związku z odpłatnym zbyciem i nie była wydatkiem niezbędnym do dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości. Bez dokonania sprzedaży nieruchomości też miałaby Pani obowiązek spłaty kredytu.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzam, że sprzedaż przez Panią zabudowanej nieruchomości w 2022 r., przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie w drodze darowizny w 2019 r., stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzyskany z ww. tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określony zgodnie z art. 19 ww. ustawy, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów tych można zaliczyć tylko takie wydatki, które są niezbędne aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, czyli np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne czy koszty pośredników.

Podsumowując, do kosztów odpłatnego zbycia, które pomniejszą przychód z odpłatnego zbycia prawa własności do zabudowanej nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie można zaliczyć kredytu hipotecznego, zaciągniętego przez darczyńcę na zbywaną nieruchomość.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b Ordynacji Podatkowej jest sam przepis prawa. Istotą interpretacji indywidualnej jest rozstrzygnięcie, czy prawidłowo postrzega Pani, jakie skutki prawne na gruncie określonych przepisów prawa podatkowego wywołuje przedstawiony przez Panią stan faktyczny. W polskim systemie prawa podatkowego obowiązuje zasada samoobliczenia podatku. Wydanie interpretacji indywidualnej nie zwalnia podatnika z obowiązku obliczenia podstawy opodatkowania oraz zobowiązania podatkowego. Stąd też nie analizowałem przedstawionych przez Panią kwot.

Odnosząc się do przywołanego przez Panią wyroku zaznaczam, że orzeczenia sądowe są wiążące jedynie w sprawach, w których zapadły. Natomiast, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkuję się wydanymi rozstrzygnięciami sądów i innych organów, to nie mam możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Końcowo informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani zapytania, gdyż to pytanie wyznacza zakres interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.