Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 4 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 14 stycznia 2025 r. (wpływ 16 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni aktem notarialnym z (…) stycznia 1997 r. zawarła umowę przedwstępną kupna nieruchomości, na podstawie której czterej współwłaściciele posiadający udział w prawie własności nieruchomości po ¼ każdy, zobowiązali się sprzedać na rzecz Wnioskodawczyni nieruchomość położoną w (…) o powierzchni (…) m².

Jeden ze współwłaścicieli działał w imieniu własnym oraz w imieniu czwartego współwłaściciela.

Następnie, aktem notarialnym z (…) września 1997 r. doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej ww. nieruchomości. Jeden ze współwłaścicieli działał w imieniu własnym oraz w imieniu czwartego współwłaściciela przenosząc należące do nich udziały w prawie własności na rzecz Wnioskodawczyni.

W dalszej kolejności, postanowieniem z (…) marca 2023 r. Sąd Rejonowy (…), w sprawie (…) uznał, że w chwili orzekania, według stanu księgi wieczystej ww. nieruchomości Wnioskodawczyni przysługiwało prawo własności ww. nieruchomości w stosunku ¾, natomiast jednemu z byłych współwłaścicieli (jego następcy prawnemu) w stosunku ¼. Stało się tak na skutek zakwestionowania przez jednego ze współwłaścicieli sprzedających, skuteczność transakcji sprzedaży tej nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z (…) września 1997 r., w stosunku do ¼ części, w związku z nieprawidłowym pełnomocnictwem jakim posłużył się jeden ze współwłaścicieli w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej.

W konsekwencji powyższego, wyżej wymienionym postanowieniem z (…) marca 2023 r., Sąd Rejonowy zniósł współwłasność ww. nieruchomości o łącznej powierzchni (…) m², poprzez jej podział na dwie mniejsze działki, z której jedną, o powierzchni (…) m² (¾ z (…) m²) przyznał na własność Wnioskodawczyni, zaś drugą o powierzchni (…) m² (¼ z (…) m²) przyznał na własność następcy jednego z byłych współwłaścicieli. Poza tym, Sąd zasądził na rzecz Wnioskodawczyni od następcy jednego z byłych współwłaścicieli, dopłatę płatną w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się tego postanowienia.

Postanowieniem z (…) lutego 2024 r., (…), Sąd Okręgowy (…) utrzymał powyższe rozstrzygnięcie w mocy.

Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż nieruchomości przyznanej jej na własność sądownie na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z (…) marca 2023 r., o powierzchni (…) m², której ani powierzchnia, ani wartość nie przekracza wielkości udziału, ani wartości udziału Wnioskodawczyni w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności oraz podziałem dokonanym przez Sąd ww. postanowieniem.

W piśmie z 14 stycznia 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowała Pani opis sprawy poprzez wskazanie, że Wnioskodawczyni ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Jednocześnie Wnioskodawczyni doprecyzowała, że stan faktyczny wskazany we wniosku o wydanie interpretacji dotyczy postanowienia Sądu z (…) marca 2023 r. We wniosku nastąpiła omyłka pisarska.

Pytanie

W związku z przedstawionym powyżej stanem faktycznym, Wnioskodawczyni zwraca się o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego poprzez udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy zbycie przez Wnioskodawczynię nieruchomości stanowiącej jej własność w wyniku zniesienia współwłasności oraz podziału dokonanego przez Sąd postanowieniem z (…) marca 2023 r. (…), przed upływem 5 lat od zniesienia współwłasności i podziału, będzie wiązało się z powstaniem po jej stronie obowiązku podatkowego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1997 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226) – dalej u.p.d.f. ?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, zbycie ww. nieruchomości, przyznanej jej na własność przez Sąd postanowieniem z (…) marca 2023 r. nieruchomości, na skutek zniesienia współwłasności oraz podziału, nie zrodzi po stronie Wnioskodawczyni obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i z art. 30e u.p.d.f.

W przedstawionym stanie faktycznym ani powierzchnia, ani wartość nieruchomości, której sprzedaż rozważa Wnioskodawczyni, nie przekracza ani wielkości posiadanego przez nią udziału we współwłasności, ani wartości tego udziału przed zniesieniem współwłasności oraz podziałem dokonanym przez Sąd ww. postanowieniem z (…) marca 2023 r.

Zdaniem Wnioskodawczyni, jedynie gdy w wyniku zniesienia współwłasności i podziału nieruchomości udział podatnika ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan majątku podatnika. Tym samym jedynie nabycie w wyniku zniesienia (sądowego) współwłasności i podziału nieruchomości skutkujące otrzymaniem nieruchomości przekraczającej powierzchnią pierwotny udział, jest równoznaczne z nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.(por. wyroki NSA z 3 kwietnia 2014 r., II FSK 984/12 i z 4 grudnia 2014 r., II FSK 3034/12).

Tymczasem w analizowanym stanie faktycznym, w wyniku sądowego zniesienia współwłasności oraz podziału nieruchomości Wnioskodawczyni nie otrzymała nieruchomości przekraczającej powierzchnią pierwotny udział, a wartość przekazanej sądownie nieruchomości również nie przekracza wartości posiadanego udziału przed podziałem. Tym samym stan majątku Wnioskodawczyni nie zwiększył się.

Poza tym, jak przyjmuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, według kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Podmiot uzyskuje prawo rzeczowe w stosunku do rzeczy. W zasadzie to nabycie jest ekwiwalentne, a więc związane z koniecznością spełnienia świadczenia na rzecz zbywcy. Typowym przykładem nabycia rzeczy jest umowa sprzedaży (art. 535 i następne k.c.). Bardziej złożona sytuacja zachodzi w przypadku czynności prawnych podziału współwłasności. Niezależnie, czy ten podział następuje w wyniku umowy lub postanowienia Sądu, podział rzeczy wspólnej, podział majątku wspólnego małżonków, czy też dział spadku może przybierać różne formy.

Zniesienie współwłasności, w skład której wchodzi prawo własności nieruchomości może nastąpić w ten sposób, że każdy z współwłaścicieli nabędzie część nieruchomości lub też prawo własności którejś z nieruchomości, przy czym wartość tej rzeczy nie będzie przekraczała wartości udziału, a zatem nie powstanie obowiązek zapłaty dopłaty lub spłaty. Wówczas podmiot ten, pomimo uzyskania prawa własności nieruchomości, nie zwiększy swych aktywów majątkowych. Stąd też nie nabywa nieruchomości w rozumieniu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.

Odmienna sytuacja zachodzi wtedy, gdy podział majątku wspólnego następuje poprzez przyznanie współwłaścicielowi nieruchomości o wartości przekraczającej jego udział we współwłasności. Wówczas należy wyrównać udziały poprzez dopłatę lub spłatę. Zatem następuje wzrost aktywów majątku. W tej części bowiem, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podmiot musi zapłacić odpowiednią kwotę tytułem wyrównania udziałów w postaci dopłaty pieniężnej. W tym zakresie niewątpliwie podatnik nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Reasumując należy stwierdzić, że przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a in fine u.p.d.o.f. należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika (wyrok NSA z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08. www.orzecznictwo.nsa.gov.pl).

W analizowanym stanie faktycznym, postanowieniem Sądu z (…) marca 2023 r. znoszącym współwłasność oraz dokonującym podziału nieruchomości, Sąd przyznał Wnioskodawczyni wydzieloną z tej nieruchomości działkę o powierzchni (…) m² stanowiącą ¾ powierzchni całej podlegającej współwłasności nieruchomości. Dodatkowo, zasądzono na rzecz Wnioskodawczyni dopłatę, co oznacza, że wartość przyznanej jej nieruchomości nie przekracza wartości posiadanego wcześniej udziału.

W konsekwencji, ani wielkość powierzchni działki otrzymanej w wyniku podziału sądowego nieruchomości, ani wartość przyznanej nieruchomości nie przekraczają wielkości powierzchni, ani wartości udziału Wnioskodawczyni we współwłasności nieruchomości przed podziałem. Na skutek postanowienia z (…) marca 2023 r. znoszącego współwłasność aktywa Wnioskodawczyni nie zwiększyły się. Poza tym, nabycie przez Wnioskodawczynię podzielonego sądownie gruntu nastąpiło w 1997 r., a nieruchomość której współwłasność została sądownie w 2023 r. zniesiona była w nieustającym posiadaniu i władaniu przez Wnioskodawczynię od tego czasu.

Z tych wszystkich przyczyn, zdaniem Wnioskodawczyni, ewentualna sprzedaż nieruchomości przyznanej Wnioskodawczyni na własność sądownie, na skutek postanowienia z (…) marca 2023 r., nie będzie stanowić źródła obowiązku podatkowego w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a oraz art. 30e u.p.d.o.f.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku nienastępującego w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma ustalenie momentu oraz sposobu ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. (…) stycznia 1997 r. aktem notarialnym zawarła Pani umowę przedwstępną kupna nieruchomości, na podstawie której czterej współwłaściciele posiadający udział w prawie własności nieruchomości po ¼ każdy, zobowiązali się sprzedać na Pani rzecz nieruchomość położoną w (…) o powierzchni (…) m². Jeden ze współwłaścicieli działał w imieniu własnym oraz w imieniu czwartego współwłaściciela. Następnie, aktem notarialnym z (…) września 1997 r. doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej ww. nieruchomości. Jeden ze współwłaścicieli działał w imieniu własnym oraz w imieniu czwartego współwłaściciela przenosząc należące do nich udziały w prawie własności na Pani rzecz. W dalszej kolejności, postanowieniem z (…) marca 2023 r. Sąd Rejonowy (…), w sprawie (…) uznał, że w chwili orzekania, według stanu księgi wieczystej ww. nieruchomości przysługiwało Pani prawo własności ww. nieruchomości w stosunku ¾, natomiast jednemu z byłych współwłaścicieli (jego następcy prawnemu) w stosunku ¼. Stało się tak na skutek zakwestionowania przez jednego ze współwłaścicieli sprzedających, skuteczność transakcji sprzedaży tej nieruchomości na podstawie aktu notarialnego z (…) września 1997 r., w stosunku do ¼ części, w związku z nieprawidłowym pełnomocnictwem jakim posłużył się jeden ze współwłaścicieli w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej. W konsekwencji powyższego, wyżej wymienionym postanowieniem z (…) marca 2023 r., Sąd Rejonowy zniósł współwłasność ww. nieruchomości o łącznej powierzchni (…) m², poprzez jej podział na dwie mniejsze działki, z której jedną, o powierzchni (…) m² (¾ z (…) m²) przyznał na własność Pani, zaś drugą o powierzchni (…) m² (¼ z (…) m²) przyznał na własność następcy jednego z byłych współwłaścicieli. Poza tym, Sąd zasądził na Pani rzecz od następcy jednego z byłych współwłaścicieli, dopłatę płatną w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się tego postanowienia. Postanowieniem z (…) lutego 2024 r., (…), Sąd Okręgowy (…) utrzymał powyższe rozstrzygnięcie w mocy. Rozważa Pani sprzedaż nieruchomości przyznanej Pani na własność sądownie na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z (…) marca 2023 r., o powierzchni (…) m², której ani powierzchnia ani wartość nie przekracza wielkości udziału ani wartości Pani udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności oraz podziałem dokonanym przez Sąd ww. postanowieniem.

Aby stwierdzić, czy rozważane przez Panią zbycie nieruchomości stanowiącej Pani własność w wyniku zniesienia współwłasności oraz podziału dokonanego przez Sąd postanowieniem z (…) marca 2023 r. będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Według art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony zgodnie w art. 155 § 1 Kodeksu Cywilnego, w myśl którego:

Jak stanowi art. 158 Kodeksu cywilnego:

Podsumowując, zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży.

Z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Jest to każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny, czy nieodpłatny.

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 ustawy Kodeks cywilny).

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego:

W świetle powyższego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału we współwłasności nieruchomości.