Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 4 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 stycznia 2025 r. (wpływ 22 stycznia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca oraz BA, obywatele Polski, stale mieszkający na terytorium kraju, nabyli za środki pochodzące ze wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości, które weszły do ich majątku wspólnego:

1.  dnia (…) października 2006 r. nieruchomość rolną od BB na mocy aktu notarialnego Repertorium (…) działka KW nr (…), położoną w (…), działka nr 1. Sposób korzystania z nieruchomości oznaczono jako rola.

2.  dnia (…) listopada 2006 r. nieruchomość rolną od CC na mocy aktu notarialnego Repertorium (…) działka KW nr (…), położoną w (…), działka nr 2. Sposób korzystania z nieruchomości oznaczono jako grunty orne.

Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów powyższe nieruchomości sklasyfikowano jako grunty orne klasy IVb. Wnioskodawcy i jego małżonce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej.

Nieruchomość będąca przedmiotem umowy nigdy nie była wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej, i nie stanowi części zorganizowanego przedsiębiorstwa. W Dziale III Ksiąg wieczystych wpisane są dwa roszczenia z umowny przedwstępnej, pierwsze z dnia (…) czerwca 2020 r.

Termin wykonania umowy przyrzeczonej, oraz termin do dochodzenia roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej już minęły. Drugie wpisany na mocy umowy przedwstępnej z dnia (…) czerwca 2024 r., tj. jest roszczenie o przeniesienie własności działki o łącznym obszarze ok. (…) m2 na rzecz spółki prawa handlowego tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży. Nieruchomości nie są obciążone w żaden sposób na rzecz osób trzecich, a zwłaszcza nie zostały nikomu wydzierżawione ani wynajęte i nie stanowią wkładu do rozliczeń spółdzielni produkcyjnej, ponadto nie leżą na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.

Na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza z dnia (…) kwietnia 2021 r. z nieruchomości nr 1 została wydzielona działka nr 1/1, a z nieruchomości nr 2 działka nr 2/1.

W stosunku do wyżej wydzielonych działek nie została podjęta uchwała rady gminy ustanawiająca na rzecz gminy prawo pierwokupu. Dla przedmiotowych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskujący dnia (…) czerwca 2024 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką prawa handlowego dotyczącą działek nr 1/1 oraz działki nr 2/1. Kupujący nabędzie działki na cele związane z realizacją inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo – usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej.

Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy (,,Bp”). Na działkach w okresie ostatnich pięciu lat nie dokonano wycinki drzew, nie była na nich prowadzona działalność gospodarcza. Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przed sprzedażą Działki Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmować (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagających od Niego zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości Działki, np. jej ogrodzenia, uzbrojenia, doprowadzenia mediów.

Zgodnie z (…) umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu poniższych warunków:

1.  uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 650 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

2.  uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania przedmiotowych działek obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi nabywcy, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 527,40 m2 , w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m2 wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum dwudziestu miejsc postojowych,

3.  uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji lub pozwolenia na budowę wydanych przez właściwy organ lub zarządcę drogi, zezwalających na budowę zjazdu na przedmiotowe działki według koncepcji nabywcy na zasadzie prawo i lewo skrętu, dla pojazdów o masie powyżej 25 ton, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacji działek,

4.  uzyskania przez nabywcę pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

5.  uzyskania przez nabywcę prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi, obejmującej zgodę na dokonanie przez nabywcę odpowiednich nasadzeń zamiennych,

6.   niestwierdzenia przez nabywcę ponadnormatywnego zanieczyszczenia działek skutkującego koniecznością rekultywacji,

7.  potwierdzenia przez nabywcę badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na przedmiotowych działkach budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

8.  uzyskania przez nabywcę warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją nabywcy, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie sześciu miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

9.   uzyskania przez nabywcę warunków technicznych kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym,

10. uzyskania przez zbywców najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT i okazania się nią przez zbywców.

Nabywcy przysługuje prawo nabycia nieruchomości także wtedy, jeżeli nie zostaną spełnione wszystkie powyższe warunki lub niektóre. Nabywcy przysługuje prawo rezygnacji z zawarcia umowy w przypadku zmiany jego planów inwestycyjnych. Wszelkie koszty konieczne do spełnienia się powyższych warunków poniesie nabywca. Wszelkie koszty czynności podejmowanych powyżej na podstawie udzielonych poniżej przez Wnioskodawcę dla Nabywcy pełnomocnictw poniesienie nabywca.

Wnioskodawca wraz z małżonką mają obowiązek powstrzymania się od jakichkolwiek działań mających na celu zmianę stanu prawnego i faktycznego zbywanych działek. Celem uzyskania wyżej wymienionych pozwoleń i decyzji wymienionych powyżej, a określonych przez Nabywcę Wnioskodawca wraz z małżonką udzielają pełnomocnictwa dla Nabywcy do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych. Pełnomocnictwo obejmuje także uprawnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień według uznania Nabywcy działającego jako pełnomocnik. Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowych działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków i odbioru na warunkach według uznania pełnomocnika. Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy pełnomocnictwa do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Nabywca, działający jako pełnomocnik, upoważniony jest do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi jakie okażą się konieczne w zakresie niniejszych pełnomocnictw, wszelkie powyższe pełnomocnictwa umożliwiają udzielanie dalszych pełnomocnictw. Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej powyższe pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.

Strony ustaliły, że w przypadku istnienia zobowiązania do zapłaty podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości cena sprzedaży podana w umowie przedwstępnej będzie powiększona o podatek VAT.

Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy zgody na dysponowanie przez nabywcę przedmiotowymi działkami na celem budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na potrzeby spełnienia powyższych warunków, w tym uzyskania postanowień, zgód i decyzji ostatecznych i wykonalnych.

Wnioskodawca z małżonką udzielają nabywcy zgody na usytuowanie przez Nabywcę własnym kosztem i staraniem na przedmiotowych działkach tymczasowego przyłącza do sieci. W przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywca we własnym zakresie i na własny koszt usunie zainstalowane urządzenia oraz przywróci nieruchomości do stanu pierwotnego.

Wszelkie koszty powyższych czynności poniesie Nabywca, Wnioskodawca z małżonką ma powstrzymać się od działań uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez nabywcę na przedmiotowych działkach planowanej inwestycji budowlanej.

W przypadku uchybienia powyższym zobowiązaniom zapłacą na rzecz Nabywcy karę umowną w wysokości (…) zł za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego. Analogicznie w przypadku złożenia nieprawdziwych oświadczeń przez Wnioskodawcę oraz małżonkę w zakresie braku obciążeń nieruchomości umowami najmu lub dzierżawy zapłacą Nabywcy karę umowną w kwocie (…) zł.

Wnioskodawca wraz z małżonką zobowiązują się do wyrażenia zgody na żądanie nabywcy na nieodpłatne przeniesienie na jego rzecz wszelkich wydanych dla przedmiotowych działek decyzji i pozwoleń. Nabywca poniesie wszelkie koszty publicznoprawne wyżej wskazanych czynności.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.   W stosunku do tych działek Wnioskodawca oraz jego małżonka nie ponosili jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

2.   W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca oraz jego małżonka nigdy samodzielnie nie podejmowali żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszała sprzedaży w Internecie, prasie, radiu,

3.  Powyższe nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez małżonka Wnioskodawcy w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, Działka jest i była wykorzystywana do celów prywatnych.

4.  Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane.

5.  Wnioskodawca oraz jego małżonka przedmiotowe nieruchomości wykorzystywali wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

6.  Przedmiotowe nieruchomości nie były w przeszłości wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, Działka jest i była wykorzystywana do celów prywatnych.

7.  Małżonkowie nie prowadzą działalności gospodarczej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ani nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

8.  Działka była wykorzystywana prywatnie, a nie do celów rolniczych. Wnioskodawca oraz małżonka nie są rolnikami ryczałtowymi.

9.  Z działek nie były sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług ani też Wnioskodawca oraz jego małżonka nie sprzedawali produktów rolnych z ww. działek.

Ponadto w piśmie z 22 stycznia 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowano opis sprawy w następujący sposób:

PKT 1.

Nieruchomości rolne, o których mowa we wniosku zostały nabyte w celu powiększenia państwa wspólnego gospodarstwa rolnego Wnioskodawców.

PKT 2.

Nieruchomości te ze względu na zakamienienie, niską jakość ziemi oraz dużą ilość samosiejek nie były użytkowane rolniczo, ponieważ koszty rewitalizacji i przystosowania do produkcji rolnej przerastały możliwości finansowe Wnioskodawców. Działki te przez cały okres ich posiadania stanowiły nieużytki i leżały odłogiem.

PKT 3.

Oświadczył Pan, że w ostatnich 15 latach, tj. od roku 2011 do 2025 włącznie zakupili Państwo następujące nieruchomości w miejscowościach:

·     W 2016 roku na powiększenie gospodarstwa rolnego

1. Gmina A miejscowość A: Działka rolna niezabudowana – Tytuł prawny: wspólność małżeńska.

·     W 2019 roku na poprawę warunków nieruchomości przyległej

1. Gmina B Miejscowość B: Działka użytkowa niezabudowana – Tytuł prawny: wspólność małżeńska.

·     W 2024 roku na powiększenie gospodarstwa rolnego, w związku z przeprowadzką do Pana rodzinnego miasta B zakupili Państwo nieruchomości rolne w gminie B i okolicznej gminie, na cele przyszłego przesiedlenia.

1. Gmina B miejscowość C: Działka rolna – niezabudowana – Tytuł prawny: wspólność małżeńska.

2. Gmina B miejscowość D: Działka rolna – niezabudowana – Tytuł prawny: wspólność małżeńska.

3. Gmina B miejscowość D: Działka rolna przyległa – niezabudowana – Tytuł prawny: wspólność małżeńska.

4. Gmina C miejscowość E: Działka rolna – niezabudowana – Tytuł prawny: wspólność małżeńska.

PKT 4.

Oświadczył Pan, że w ostatnich 15 latach, czyli od roku 2011 do 2025 włącznie dokonali Państwo jednej transakcji sprzedaży w 2022 roku.

a.  były to niezabudowane nieruchomości rolne nabyte w 2011 roku na podstawie umowy – Aktu notarialnego.

b.  nieruchomości te zostały nabyte w celu powiększenia prowadzonego przez Państwo od 2002 roku gospodarstwa rolnego.

c.  były to przyległe do siebie dwie działki rolne niezabudowane.

d.  działki od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży były przez Państwo użytkowane rolniczo.

e.  sprzedaży tych działek dokonali Państwo w 2022 roku. Sprzedaży dokonali Państwo ponieważ zgłosił się kupiec i wyraził chęć nabycia. Sprzedali Państwo w celu zabezpieczenia bytu całej rodziny – panowała epidemia Covid, oraz wojna przy granicy kraju, oraz w celu pozyskania środków na leczenie Pana oraz Pana żony.

f.   były to dwie przylegle do siebie działki rolne niezabudowane.

g.  ostatecznie środki ze sprzedaży ww. działek zostały przeznaczone częściowo na cele wskazane w pkt. e, oraz częściowo na powiększenie gospodarstwa rolnego w okolicy (...), ponieważ planują Państwo przeprowadzkę (...).

PKT 5.

Nie zamierza Pan nabywać i sprzedawać innych nieruchomości poza tymi które są objęte wnioskiem.

Pytania

Czy w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wydzielonej z nieruchomości działki o pow. (…) m kwadratowych na rzecz spółki prawa handlowego, powstałej w wyniku łączenia i wydzielenia części nieruchomości gruntowej z już istniejących działek, powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza?

Czy w zakresie skutków podatkowych sprzedaży wydzielonej z nieruchomości działki o pow. (…) m kwadratowych na rzecz spółki prawa handlowego, powstałej w wyniku łączenia i wydzielenia części nieruchomości gruntowej z już istniejących działek w sposób opisany we wniosku, powstanie po stronie Wnioskodawcy obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1

W ocenie Wnioskodawcy nie powstanie po jego stronie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza albowiem nie prowadził on takiej działalności celem zakończenia transakcji omówionej w stanie faktycznym przez Wnioskodawcę.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zgodnie z art. 5b zgodnie z którym: Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Wnioskodawca zwraca uwagę na Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2021 r. sygn. akt II USKP 164/21, gdzie zawarto tezę: ,,Dla odkodowania pojęcia „wykonywania działalności gospodarczej we własnym imieniu” pomocny jest art. 5b ust. 1 u.p.d.o.f., który wskazuje cechy charakterystyczne takiej aktywności. Są to: 1) odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec osób trzecich za rezultat podejmowanych w jej ramach czynności oraz ich wykonywanie, 2) samodzielne wyznaczanie miejsca i czasu wykonywania tych czynności, 3) ponoszenie ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością. Wobec powyższego działalność gospodarcza może przybrać także formę stałego wykonywania rodzajowo jednej umowy (usługi) dla innego podmiotu, ale cechą takiej działalności powinno być nadal działanie we własnym imieniu i na własne ryzyko. Wykonywanie działalności gospodarczej we własnym imieniu wiąże się natomiast z zasadą odpowiedzialności za wyniki finansowe działalności oraz za zobowiązania natury prywatno i publicznoprawnej”.

Zasadnym jest także zacytowanie tezy zawartej w Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 14 lutego 2018 r. sygn. akt I SA/Bd 1059/17, TEZA | aktualna ,,Definicja działalności gospodarczej dla potrzeb opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych pozwala na wyróżnienie dwu grup przesłanek (cech) aktywności zarobkowej podatnika, których zaistnienie należy każdorazowo badać, dokonując oceny charakteru prowadzonej przez niego działalności. Są to po pierwsze, przesłanki pozytywne, wymienione w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., warunkujące zaliczenie danej działalności do działalności gospodarczej, oraz po drugie, przesłanki negatywne, wymienione w końcowej części art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. oraz art. 5b ust. 1 u.p.d.o.f., wyłączające uznanie danej działalności za działalność gospodarczą, pomimo spełnienia przesłanek pozytywnych”.

W ocenie Wnioskodawcy nie prowadzi on działalności gospodarczej w myśl przepisów ustawy albowiem przedmiotem transakcji jest jednorazowa sprzedaż wydzielonej na mocy umowy przedwstępnej części nieruchomości, gdzie to Sprzedający ma pozostawać bierny w okresie przygotowawczym spornej nieruchomości i udzielić Kupującemu wszelkich pełnomocnictw do działania w celu wypełnienia przez Sprzedającego ponad 13 warunków zapisanych w umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości, na koszt i ryzyko Kupującego za pomocą jego środków finansowych oraz jego know-how pozwalającego na ocenę przez Kupującego czy transakcja będzie finalizowana po spełnieniu się warunków opisanych w stanie faktycznym.

W pierwszym zakresie wyjaśnienia wymaga, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i dokonuje incydentalnej sprzedaży własnego majątku z uwagi na fakt zgłoszenia się do niego Kupującego gotowego zakupić grunty orne na cele planowanej inwestycji. Sprzedający jest zobowiązany do wyłączenia się z podejmowania jakichkolwiek działań i wszelkie czynności prowadzone są przez Kupującego w sposób zorganizowany i ciągły, na jego rachunek oraz ryzyko – w przypadku nie wypełnienia się warunków jest on zobowiązany do przywrócenia nieruchomości do stany poprzedniego, jednocześnie ponosi wszelkie koszty związane z przygotowaniem nieruchomości pod inwestycję.

Wnioskodawca podkreśla, iż na nieruchomości z której wydzielono wcześniej działki, będące aktualnie przedmiotem umowy, od momentu jej nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. W sprawie doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca nie może jednak rozporządzać udzielonym zakresem pełnomocnictwa wobec Kupującego, tj., nie może go wypowiedzieć, ograniczyć ani nie może podejmować żadnych decyzji faktycznych w sprawach prowadzonych przez pełnomocnika, w tym nie może samodzielnie zaskarżyć wydawanych decyzji, uzgodnień oraz zgód ani ingerować w składane przez pełnomocnika wnioski. Jednakże to Kupujący jest zobowiązany własnym kosztem podejmować wszelkie działania prawne oraz faktyczne w celu ustalenia opłacalności zakupu przez niego działek oraz rozpoznania opłacalności zakupu działek pod inwestycję budowlaną i w tym celu przed zawarciem umowy przyrzeczonej dąży do ustalenia opłacalności planowanej inwestycji, od tego rachunku ekonomicznego uzależnia także zawarcie umowy przyrzeczonej.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Czyli, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Czyli składanie wniosków oraz odbiór wymaganych decyzji i postanowień, dokonanie wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskanie decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, będzie adresowane na Sprzedającego Wnioskodawcę, lecz w praktyce wywołuje skutki dla Kupującej. Wnioskodawca, jako podmiot udzielający pełnomocnictwa Kupującemu, nie ma prawa ingerować w działania podejmowane przez pełnomocnika ani także samodzielnie decydować do np. składanych wnioskach i ich zakresie do urzędów i instytucji przez pełnomocnika – takie uprawnienie wyłącza umowa przedwstępna zakupu nieruchomości, wraz z zastrzeżeniem kary umownej w przypadku działań niezgodnych lub opieszałych, przy realizacji przez pełnomocnika czynności faktycznych mających na celu nabycie przez niego nieruchomości.

Wnioskodawca jako Sprzedający nie ma interesu prawnego ani finansowego w wykonaniu czynności warunkujących sprzedaż, gdzie ich efekt ma zostać nieopłatnie przeniesiony na Kupującego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej pod tytułem darmym i umożliwić mu realizację planowej inwestycji. Wnioskodawca i jego małżonka mają jedynie nie utrudniać prowadzeniu spraw przez Sprzedającego, pod rygorem nałożenia kary umownej w kwocie (…) zł. Udzielone pełnomocnictwo w swojej naturze przypomina instytucję ubezwłasnowolnienia, zgodną z jej słownikową definicją wyrażoną w Encyklopedii PWN, cyt.: ,,ubezwłasnowolnienie, pozbawienie osoby fiz. zdolności do czynności prawnych (u. całkowite) lub ograniczenie tej zdolności (u. częściowe) i poddanie danej osoby pieczy prawnej przedstawiciela ustawowego;”.

Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż Kupujący celem ustalenia opłacalności zakupu przerzucił na Sprzedającego szereg czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny Inwestor celem rozpoznania możliwości realizacji wielomilionowej Inwestycji. Jednocześnie wszelkie przerzucone na Kupującego czynności, Kupujący zobowiązuje się do powierzenia tylko i wyłącznie Kupującemu na podstawie pełnomocnictwa notarialnego. Nie zachodzi zatem swoboda wykonywanych czynności charakterystyczna przy prowadzeniu działalności gospodarczej we własnym imieniu i na własny rachunek. Sprzedawca w ramach swojej działalności dąży do sprzedaży nieruchomości jak najmniejszym nakładem poszukując nabywców, nie prowadzi zaś czynności zmierzających do realizacji inwestycji na rzecz podmiotu trzeciego, i to bez wynagrodzenia.

Opisywana sprzedaż ma charakter sprzedaży incydentalnej w ramach zarządu majątkiem wspólnym małżonków na warunkach narzuconych przez Spółkę oraz po spełnieniu szeregu wymogów prawnych i formalnych przez Spółkę, zaś po stronie Wnioskodawcy i jego małżonka spoczywa jedynie obowiązek współpracy polegający na udzielaniu pełnomocnictwa dla przedstawicieli Spółki, którzy stali się pełnomocnikami Wnioskodawcy i małżonka.

Sprzedaż nie wymaga od Wnioskodawcy podjęcia nadzwyczajnych działań czy też przygotowań albowiem na podstawie pełnomocnictw dla Spółki i jej pełnomocników to Spółka dąży do zorganizowanego nabycia określonej przez Spółkę nieruchomości, co będzie stanowiło jej koszt.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Podejmowane czynności opisane we wniosku nie są dokonywane w celu zwiększenia wartości działki, ponieważ cena została ustalona już w Umowie przedwstępnej, w której Wnioskodawca dopiero udzielił tych pełnomocnictw.

Ponadto absurdalne byłoby twierdzenie, że Kupujący będzie dokonywał czynności w celu zwiększenia ceny, którą ma zapłacić Wnioskodawcy. Niniejsze czynności będą dokonywane jedynie w celu zakupu przez Kupującego nieruchomości niezabudowanej nadającej się przygotowanej do realizacji zaplanowanej przez Kupującego inwestycji budowy sklepu wraz z parkingiem i infrastrukturą. Powód z racji udzielenia pełnomocnictwa, raczej ubezwłasnowolnienia częściowego na mocy umowy przedwstępnej, nie osiąga zysku. Spełnienie wszystkich przesłanek wymienionych w umowie przedwstępnej nie gwarantuje, że Kupujący dokona zakupu albowiem zakup jest uzależniony do planów inwestycyjnych Kupującego oraz analizy prawno-finansowej dokonanej przez Kupującego na koniec okresu związania przez niego umową przedwstępną nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa – „organizować” to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (Nowy Słownik Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000). W ocenie Wnioskodawcy jednorazowa sprzedaż wydzielonej na mocy umowy przedwstępnej części nieruchomości nie spełnia kryterium zorganizowania oraz ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

Opisywana sprzedaż ma charakter sprzedaży incydentalnej w ramach zarządu majątkiem wspólnym małżonków na warunkach narzuconych przez Spółkę oraz po spełnieniu szeregu wymogów prawnych i formalnych przez Spółkę, zaś po stronie Wnioskodawcy i jego małżonka spoczywa jedynie obowiązek współpracy polegający na udzielaniu pełnomocnictwa dla przedstawicieli Spółki, którzy stali się pełnomocnikami Wnioskodawcy i małżonka.

Sprzedaż nie wymaga od Wnioskodawcy podjęcia nadzwyczajnych działań czy też przygotowań albowiem na podstawie pełnomocnictw dla Spółki i jej pełnomocników to Spółka dąży do zorganizowanego nabycia określonej przez Spółkę nieruchomości, co będzie stanowiło jej koszt.

Analogiczne stanowisko przedstawia także Interpretacja Indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

·nr 0115-KDIT2-3.4011.250.2018.5.MK z dnia 18 października 2018 r.,

·nr 0112-KDWL.4011.4.2020.1.DK z dnia 22 maja 2020 r.,

·nr 0113-KDIPT1-3.4012.520.2020.2.KS z dnia 25 września 2020 r.

Wnioskodawca odwołuje się także do Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2023 r. sygn. akt II FSK 21/23 i zawartej tam tezy: ,,Sam podział działek oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i w rezultacie sukcesywna sprzedaż działek nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, w tym także koniecznych do prawidłowego korzystania z działek dróg, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem”.

Analogicznie w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt II FSK 507/21. TEZA aktualna: ,,Czynności podejmowane przez skarżącą zmierzały do sprzedaży wszystkich objętych wnioskiem działek jednemu nabywcy, w ramach jednej czynności prawnej. Dlatego nie sposób upatrywać w nich cech regularności”.

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży Działki nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, a będzie przychodem niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2

Zdaniem Wnioskodawcy w przypadku zbycia przez Wnioskodawcę nowo wydzielonej działki, celem wykonania umowy przyrzeczonej, nie powstaje przychód (źródło przychodu) z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i brak jest podstaw do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych kwot otrzymanych w wyniku sprzedaży albowiem upłynął 5 letni termin przewidziany w cytowanym przepisie oraz sprzedaż nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. W odniesieniu do kwestii wydzielenia działek (podziału) z nieruchomości gruntowej wskazać należy, że czynność ta nie powoduje zmiany ich właściciela.

Na skutek dokonania podziału nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę, tj. w drodze umowy sprzedaży w 2006 r. Na powyższe nie ma wpływu podział tej nieruchomości – w powołanym przepisie mowa jest o dacie nabycia nieruchomości (nie zaś o dacie podziału).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że nabył Pan wraz z małżonką w 2006 r. za środki pochodzące ze wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości, które weszły do majątku wspólnego, tj. nieruchomość rolną działkę nr 1, oraz nieruchomość rolną działkę nr 2. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów powyższe nieruchomości sklasyfikowano jako grunty orne. Nieruchomości te nigdy nie były wykorzystywane do celów prowadzenia działalności gospodarczej, i nie stanowią części zorganizowanego przedsiębiorstwa.

Nieruchomości nie są obciążone w żaden sposób na rzecz osób trzecich, a zwłaszcza nie zostały nikomu wydzierżawione ani wynajęte i nie stanowią wkładu do rozliczeń spółdzielni produkcyjnej, ponadto nie leżą na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.

Na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza z dnia (…) kwietnia 2021 r. z nieruchomości nr 1 została wydzielona działka nr 1/1, a z nieruchomości nr 2 działka nr 2/1. Dla przedmiotowych działek nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dnia (…) czerwca 2024 r. zawarł Pan przedwstępną umowę sprzedaży ze spółką prawa handlowego dotyczącą działki nr 1/1 oraz działki nr 2/1. Kupujący nabędzie działki na cele związane z realizacją inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo – usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Ponadto kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, szczegółowo wskazanych w (…) umowy przedwstępnej.

Zgodnie z danymi z ewidencji gruntów przedmiotowe działki stanowią zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie budowy. Na działkach w okresie ostatnich pięciu lat nie dokonano wycinki drzew, nie była na nich prowadzona działalność gospodarcza. Działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Przed sprzedażą działek nie podejmował Pan i nie będzie podejmować (osobiście bądź za pośrednictwem osób trzecich) jakiekolwiek czynności wymagających od Pana zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia ich wartości np. ich ogrodzenia, uzbrojenia, doprowadzenia mediów.

Udzielił Pan wraz z małżonką nabywcy pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych. Pełnomocnictwo obejmuje także uprawnienie do składania wniosków i odbioru wymaganych decyzji i postanowień według uznania nabywcy działającego jako pełnomocnik, w tym do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowych działek warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie tych warunków i odbioru na warunkach według uznania pełnomocnika oraz do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Nabywca, działający jako pełnomocnik, upoważniony jest do dokonywania wszelkich innych czynności i składania oświadczeń przed sądami, urzędami, osobami prawnymi i fizycznymi jakie okażą się konieczne w zakresie niniejszych pełnomocnictw. Wszelkie powyższe pełnomocnictwa umożliwiają udzielanie dalszych pełnomocnictw. Przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej powyższe pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców. Udzielili Państwo nabywcy zgody na dysponowanie przez nabywcę przedmiotowymi działkami na celem budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo budowlane na potrzeby spełnienia powyższych warunków, w tym uzyskania postanowień, zgód i decyzji ostatecznych i wykonalnych. Wszelkie koszty powyższych czynności poniesie nabywca, Pan z małżonką ma powstrzymać się od działań uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez nabywcę na przedmiotowych działkach planowanej inwestycji budowlanej. Zobowiązali się Państwo do wyrażenia zgody na żądanie nabywcy na nieodpłatne przeniesienie na jego rzecz wszelkich wydanych dla przedmiotowych działek decyzji i pozwoleń. Nabywca poniesie wszelkie koszty publicznoprawne wyżej wskazanych czynności.

W stosunku do tych działek nie ponosił Pan wraz z małżonką jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości nigdy samodzielnie nie podejmowali Państwo żadnych działań marketingowych, nie ogłaszali sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie, radiu. Nieruchomość jest i była wykorzystywana do celów prywatnych. Działki te ze względu na zakamienienie, niską jakość ziemi oraz dużą ilość samosiejek nie były użytkowane rolniczo, ponieważ koszty rewitalizacji i przystosowania do produkcji rolnej przerastały Państwa możliwości finansowe. Przez cały okres ich posiadania stanowiły nieużytki i leżały odłogiem. Działki, które mają być przedmiotem sprzedaży są niezabudowane. Działki były wykorzystywane prywatnie, a nie do celów rolniczych. Pan oraz małżonka nie jesteście rolnikami ryczałtowymi. Z działek nie były sprzedawane płody rolne ani produkty rolne. Ponadto wskazał Pan, że w latach 2016-2024 nabyliście Państwo kilka nieruchomości w postaci działek rolnych na powiększenie gospodarstwa rolnego. Natomiast w 2022 r. dokonaliście Państwo sprzedaży działki nabytej w 2011 r., środki z tej sprzedaży przeznaczone zostały na zabezpieczenie bytu całej rodziny oraz na leczenie Pana i Pana małżonki, a także na powiększenie Państwa gospodarstwa rolnego w okolicy (...), ponieważ planują Państwo przeprowadzkę (...). Poza wyżej wymienionymi transakcjami nie zamierza Pan nabywać i sprzedawać innych nieruchomości.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana i małżonkę wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana i małżonkę przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Także, udzielenie przez właściciela nieruchomości pełnomocnictwa do działania w jego imieniu bez wykazania przesłanek o których mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy nie może przesądzać o zakwalifikowaniu przychodów do pozarolniczej działalności gospodarczej. Całokształt okoliczności, a w szczególności fakt, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia w 2006 r., zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan wraz z małżonką w 2006 r. nieruchomości rolne w postaci dwóch działek, z których w wyniku wydzielenia powstały w 2021 r. działki o łącznej pow. ok. (…) m2, które obecnie są przedmiotem zbycia.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już upłynął bowiem należy liczyć go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Pana i małżonkę, tj. – 2006 r.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W związku z powyższym, sprzedaż działek opisanych we wniosku nie zrodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Bowiem – w przedstawionych okolicznościach, przychód ze sprzedaży przedmiotowych działek będzie stanowić dla Pana przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·     Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·     Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·     Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

·     W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla Pana małżonki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.