Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 7 lutego 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.857.2024.5.JM

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe - w części dotyczącej opodatkowania odsetek oraz prawidłowe - w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 października 2024 r. o wydanie interpretacji. Uzupełnili go Państwo pismem z 13 stycznia 2025 r. (wpływ 15 stycznia 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wspólnota Mieszkaniowa „A.” powstała 15 marca 2006 roku i jest odrębnym podmiotem w ramach osiedla o nazwie „(...)". Osiedle tworzą budynki wielorodzinne z mocy prawa zawiązane w dwie wspólnoty mieszkaniowe oraz szeregowe budynki jednorodzinne.

Zasoby mieszkaniowe Wspólnoty to:

cztery budynki wielorodzinne wolnostojące oznaczone literami G, H, I oraz J - każdy z 10 lokalami mieszkalnymi,
dwa budynki wielorodzinne zespolone oznaczone jako K/L z 24 lokalami mieszkalnymi.

Dla tych nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta nr (…) obejmująca działkę gruntu nr 1 o powierzchni (…) m² na której znajduje się 6 budynków o nr (…), o powierzchni użytkowej (…) m². W budynkach mieszczą się 64 lokale mieszkalne.

Od chwili zawiązania Wspólnoty za pośrednictwem Administratorów zgłaszane były deweloperowi B. - usterki budowalne w częściach wspólnych jak i lokali mieszkalnych.

Pierwsza ekspertyza - niezależnych instytucji badawczych - została przeprowadzona w roku 2009 i było to badanie kamerą termowizyjną. Administratorem Wspólnoty była wówczas firma C. Sp. z o.o. która bezskutecznie dochodziła od dewelopera usunięcia wad w częściach wspólnych i mieszkań - brak dociepleń mieszkań poddaszowych, parterowych jak i pozostałych.

W wyniku bezskutecznego działania Administratora w dochodzeniu od dewelopera naprawienia usterek budowlanych w częściach wspólnych budynków - w roku 2010 dochodzi do zmiany Administratora, z którego inicjatywy - po uzyskaniu zgody Zarządu Wspólnoty w roku 2011 wykonane zostały ekspertyzy oceny stanu technicznego uszkodzeń w budynkach G, H, I, J, K/L. Ocena dotyczyła stanu technicznego dachów wraz z wykonaną ich obróbką blacharską, stanu technicznego izolacji poziomej i pionowej budynków, stanu technicznego balkonów, uszkodzeń mieszkań zgłoszonych w trakcie wydawania tej opinii. Opracowanie to zawierało konkretne propozycje wykonania napraw przez dewelopera pod nadzorem sporządzającego tę opinię. Odbyło się w tym temacie spotkanie w którym uczestniczyli przedstawiciele: dewelopera, Administratora, tj. firmy „D.”, Zarządu Wspólnoty oraz sporządzającego opinię. Ostatecznie po wielu spotkaniach i uchybieniach w naprawach dokonywanych przez dewelopera - zdecydowano o wystąpieniu na drogę postępowania sądowego.

W związku z tym w roku 2011 we Wspólnocie podjęto:

uchwałę nr (…)/2011 w której zostały określone szacowane koszty sądowe, które Wspólnota Mieszkaniowa musi ponieść wszczynając proces oraz wskazane zostało źródło finansowania tych kosztów, w tym przypadku kwota nadwyżki bilansowej, która została wygenerowana we Wspólnocie w roku 2010.
Uchwałę nr (…)/2011 po to, aby Wspólnota mogła skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości. W związku z tym, Zarząd Wspólnoty został upoważniony do prowadzenia sprawy przeciwko deweloperowi samodzielnie albo udzielenia pełnomocnictwa procesowego kancelarii prawnej. W tej samej uchwale Zarząd został upoważniony do zawierania z członkami Wspólnoty umów cesji roszczeń przysługujących członkom Wspólnoty w stosunku do dewelopera z tytułu wad fizycznych istniejących w nieruchomości wspólnej.
Uchwałę nr (…)/2011 w sprawie: sposobu pokrycia kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (…) wybiegającą w przyszłość związaną z zakończeniem procesu sądowego. W myśl tej Uchwały - po zakończonym procesie po oszacowaniu kosztów naprawy w przypadku, gdy kwota napraw nie pozwoli na naprawę zgłoszonych wad w całości, zostanie podjęta odrębna uchwała Wspólnoty, która ustali wysokość naliczeń dla wszystkich Członków Wspólnoty na „Fundusz remontowy” lub inny właściwy „Fundusz celowy”.
W trakcie toczącego się procesu Wspólnota jako strona pozywająca musiała ponosić koszty tego procesu. Najpoważniejszym wydatkiem, który stawiał Wspólnotę przed bardzo poważnym wyzwaniem był koszt dodatkowych ekspertyz i wycen który miał być wykonany przez Instytut (…) [w skrócie (...)] w roku 2018. Sąd zwrócił się do tego Instytutu o podanie przybliżonego kosztu sporządzenia oględzin, inwentaryzacji, obmiarów wad i dokumentacji naprawczej wykazanych deweloperowi wad budowlanych. Instytut koszt wykonania tych prac określił w wysokości (...) zł i z terminem wykonania tych prac do 15 maja 2019 roku. W tym miejscu należy wyjaśnić, że w trakcie procesu zostało powołanych przez Sąd dwóch biegłych. Biegły Sądowy mgr inż. (…) oraz (...). Opinia biegłego (…) została przez Wspólnotę zakwestionowana w całości, stąd drugi biegły, tj. (...).

Pozew wniesiony przez Wspólnotę poprzez E.E. początkowo oszacowany został na kwotę (...) zł. Następnie w trakcie procesu rozszerzony został o kwotę (...) zł co było wynikiem:

sporządzonych kosztorysów przez Biegłego Sądowego - (...),
zebranych umów cesji - cesji 92,30%, tj. 59 właścicieli lokali,
wykonanych przez Wspólnotę doraźnych napraw w częściach wspólnych,
poniesionych przez Wspólnotę kosztów ekspertyz niezbędnych do wystąpienia na drogę sądową
wystąpienia przez Wspólnotę o wynagrodzenie dla Inspektora Nadzoru Budowlanego za przeprowadzenie napraw zgodnie z kosztorysami Biegłego Sądowego.

Wyrok w I Instancji zapadł 19 stycznia 2021 roku (zmieniony na korzyść Wspólnoty na podstawie wniesionego zażalenia przez Wspólnotę do Sądu Apelacyjnego w dniu 17 maja 2021 roku).

Ostateczny wyrok (w Sądzie Apelacyjnym) zapadł 8 kwietnia 2024 roku. Wpłata zasądzonych kwot wraz z odsetkami nastąpiła w dniach 19 kwietnia i 15 maja 2024 roku. Od kwoty (...) zł zasądzono odsetki od dnia 29 września 2012 roku do dnia zapłaty. A od kwoty (...) zł od dnia 7 lipca 2020 roku.

Dane szczegółowe:

(...)

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Istotą tematyki dotyczącej zarządzania budynkami wielorodzinnymi jest rozgraniczenie pomiędzy częściami wspólnymi budynku oraz lokalami, w tym również o kwalifikację balkonów jako części wspólnych bloku albo elementów mieszkania. Taka kwalifikacja ma spore znaczenie przede wszystkim w kontekście remontów i kosztów z nimi związanych. Balkon występuje w obszarze mieszkań ponad parterowych - elementem nierozerwalnie związanym z budynkiem jest konstrukcja płyty balkonowej. Płyta tarasu na parterze osadzona jest w gruncie przylegającym do mieszkań parterowych.

We wniosku Wnioskodawcy do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na stronach od 6 do 8 Wspólnota przedstawiła zróżnicowane wyroki setowe dotyczące statusu prawnego balkonów i tarasów odnośnie do ich części wspólnej. W wyroku NSA z dnia 10 marca 2022 r. o sygnaturze akt II OSK 835/19 Sędziowie NSA podobnie jak sędziowie Sądu Apelacyjnego w Łodzi (patrz sygn. akt I ACa 168/15) stwierdzili to, że kluczowe znaczenie mają kwestie typowo praktyczne. Marcowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego mówi, że „jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal".

Zarządca/administrator „D.” w roku 2014 stał na stanowisku, że wspólnotę mieszkaniową obciążają wydatki na remonty oraz bieżącą konserwację tych części, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem. Pozostałe wydatki powinny zostać poczynione przez właściciela mieszkania, tj. utrzymanie balkonu w dobrym stanie (dotyczy to nawierzchni balkonu np. usuwanie śniegu w zimie, uzupełnienie fug pomiędzy płytkami w przypadku ich zaniku, wymiana uszkodzonej płytki).

Jeden z właścicieli zwrócił się o naprawę uszkodzonej nawierzchni balkonu do Administratora i otrzymał od niego właśnie taką interpretację, aby naprawił to we własnym zakresie i na własny koszt. Właściciel to wykonał.

Niezależnie od stanowiska Administratora Zarząd Wspólnoty uznał, że sprawa balkonów i tarasów musi być rozstrzygnięta przez Sąd w procesie wytyczonym przez Wspólnotę deweloperowi co do kwestii wad ukrytych w balkonach i tarasach. I w tej kwestii wypowiedział się Biegły powołany przez Sąd tj. Instytut (...) [w skrócie (...)].

Instytut (…) ocenili zgromadzone w sprawie dokumenty. W swojej opinii Instytut stwierdził, że zasadnicze wady i usterki wykonawcze balkonów i tarasów są skutkiem wad wykonawczych jak również wad projektowych, tj. braku całkowitego ocieplenia balkonów, czego skutkiem jest występowanie mostków termicznych, co ma wpływ na całość zachowania się warstw wykończeniowych balkonu, podatnych na cykle przemarzania.

Instytut wykazał, że warstwy wykończeniowe to nie tylko elementy wierzchnie, które użytkuje właściciel mieszkania (płytki ceramiczne, fugi), ale również znajdujące się poniżej izolacje przeciwwilgociowe i termiczne oraz beton spadkowy. Na stan zachowania tych elementów ma przede wszystkim wpływ poprawność ich wykonania j zgodność materiałowa - za co odpowiedzialny jest wykonawca (deweloper). Odpadające płytki i wykruszone fugi są następstwem braku

przeciwwilgociowej pod-płytkowej,
izolacji termicznej.

W wyniku tego płyty balkonowe są spękane na płaszczyznach czołowych i bocznych na skutek nie zawilgoconych ale wprost mokrych warstw wykończeniowych balkonów (woda uwięziona w elementach betonowych - na skutek nieprzestrzegania reżimu technologicznego). Nie został też zachowany reżim technologiczny pod względem konsystencji i elastyczności zaprawy uszczelniającej - jastrych cementowy w swojej spodniej części (w wyniku dokonanych odkrywek) składał się w zasadzie z piasku.

Wykazano więc, że balkony i tarasy mają wady ukryte, niemożliwe do stwierdzenia w momencie kupna mieszkania co w stanie faktycznym całkowicie wyłącza właściciela mieszkania z procesu remontu balkonu/tarasu. Sąd uwzględnił argumentację (...) i przyznał Wspólnocie odszkodowanie zgodne z ekspertyzą (...) obejmujące m.in. przywrócenie stanu balkonów i tarasów w ramach działań naprawczych podejmowanych przez Wspólnotę z zasądzonego odszkodowania.

Do tej pory właścicielowi, który dokonał naprawy balkonu nie zwrócono kosztów naprawy balkonu wraz z odsetkami. Jest to zdarzenie przyszłe. Zgodnie z obowiązującym we Wspólnocie Regulaminem Funduszu Remontowego - wszelkie wydatki muszą być udokumentowane Uchwałą Wspólnoty, także w przypadku zwrotu kosztów naprawy balkonu wraz z odsetkami - wówczas wydatek ten będzie zaksięgowany na subkoncie 851-3. Zwrot ten nie zostanie rozliczony z odszkodowania.

Otrzymane odszkodowanie wraz z odsetkami zostało zaksięgowane na Zespole kont 8 Fundusz Remontowy Podstawowy - konto 851. W ramach tego konta księgowane są naliczenia subkonto 851-1. Odsetki pożytki subkonto 851-2. Wydatki subkonto 851-3.

Fundusz remontowy - wydatki związane z pozwem przeciwko deweloperowi - subkonto 851-5. Na tym subkoncie zostało zaksięgowane zasądzone i otrzymane już odszkodowanie wraz z odsetkami.

Z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa nie jest właścicielem budynku, w którym znajdują się lokale będące własnością osób fizycznych i prawnych z udziałami ułamkowymi w częściach wspólnych i gruncie. Budynek Wspólnoty nie jest zatem jego środkiem trwałym podlegającym amortyzacji.

W budynku Wspólnoty znajdują się tylko lokale mieszkalne. Zasoby mieszkaniowe Wspólnoty to:

cztery budynki wielorodzinne wolnostojące oznaczone literami G, H, I oraz J - każdy z 10 lokalami mieszkalnymi,
dwa budynki wielorodzinne zespolone oznaczone jako K/L z 24 lokalami mieszkalnymi.

Dla tych nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta nr (...) obejmująca działkę gruntu nr 1 o powierzchni (…) m², na której znajduje się 6 budynków o nr 12G-L, o powierzchni użytkowej (…) m². W budynkach mieszczą się 64 lokale mieszkalne.

Odszkodowanie zostanie przeznaczone tylko na utrzymanie zasobów Wspólnoty - (1) naprawę dachów, którą już częściowo wykonano (pozostaje do naprawy dach w budynku K/L), (2) naprawę fundamentów (prace trwają), (3) tarasów (prace trwają), (4) balkonów (nastąpią).

Pytania

1)Czy odszkodowanie wraz z odsetkami zasądzonymi przez Sąd w wyniku wniesionego przez Wspólnotę Pozwu przeciwko deweloperowi są przychodami zwolnionymi z podatku dochodowego od osób prawnych?

2)Czy zwrócony właścicielowi koszt remontu balkonu wraz z odsetkami liczonymi od kosztu wykonanego przez właściciela remontu balkonu są przychodami zwolnionymi z podatku dochodowego od osób fizycznych ?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku dochodowego od osób prawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Na bazie szczegółowo opisanego procesu związanego z balkonami jak i zmieniającej się interpretacji prawnej - pouczony o naprawie balkonu właściciel lokalu dokonał tej naprawy. Biegli Sądowi wyraźnie potwierdzili to, że balkony i tarasy mają wady ukryte, niemożliwe do stwierdzenia w momencie kupna mieszkania co automatycznie wyłącza właściciela mieszkania z procesu remontu balkonu/tarasu.

Wypłacony właścicielowi lokalu koszt wyremontowanego przez Niego balkonu, zdaniem Wspólnoty, nie podlega podatkowi PIT, bo nie jest dla Niego przychodem tylko zwrotem wydatkowanych przez Niego własnych środków pieniężnych.

Kwestią elementarną jest ustalenie, czy ewentualnie naliczone do tej kwoty odsetki - z tytułu znacznego upływu czasu od dnia dokonania tej naprawy i wydatkowania własnych środków pieniężnych stanowią dla właściciela lokalu przychód podatkowy, a jeżeli tak, to do jakiego źródła powinny zostać zaliczone.

W ocenie Wspólnoty, odsetki te stanowią formę wynagrodzenia za możliwość korzystania z obcego kapitału i podlegają podatkowi ryczałtowemu zgodnie z art. 30a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są inne źródła.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przepis art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Stosownie do art. 11 ust. 2a ww. ustawy:

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1)jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców;

2)jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu;

3)jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;

4)w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną jak i niepieniężną, w tym świadczenia w naturze i nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika.

Dla celów podatkowych nieodpłatne świadczenie obejmuje każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności osób, których skutkiem jest nieodpłatne - to jest niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu - przysporzenie majątku innej osobie, mające konkretny wymiar finansowy.

O uzyskaniu przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym do osób fizycznych można więc mówić w każdej sytuacji, gdy podatnik, czy to na skutek otrzymania określonych wartości majątkowych (środków pieniężnych, świadczeń w naturze czy też innych nieodpłatnych świadczeń), czy też gdy na skutek określonego zdarzenia powodującego zmniejszenie jego zobowiązań wobec innych podmiotów, uzyskuje określone przysporzenie majątkowe.

Na podstawie art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Na podstawie art. 42a ust. 1 ww. ustawy:

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne i ich jednostki organizacyjne oraz jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, które dokonują wypłaty należności lub świadczeń, o których mowa w art. 20 ust. 1, z wyjątkiem dochodów (przychodów) wymienionych w art. 21, art. 52, art. 52a i art. 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku, od których nie są obowiązane pobierać zaliczki na podatek lub zryczałtowanego podatku dochodowego, są obowiązane sporządzić informację według ustalonego wzoru o wysokości przychodów i przesłać ją podatnikowi oraz urzędowi skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika wykonuje swoje zadania, a w przypadku podatników, o których mowa w art. 3 ust. 2a, urzędowi skarbowemu, przy pomocy którego naczelnik urzędu skarbowego właściwy w sprawach opodatkowania osób zagranicznych wykonuje swoje zadania.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, która funkcjonuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 tej ustawy:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

W myśl art. 3 ust. 2 i 3 ww. ustawy:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Według art. 12 ust. 2 ustawy:

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Ponadto, zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. ustawy:

Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Stosownie do art. 14 ww. ustawy:

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Przy tym, w art. 15 ust. 1 rozdziału trzeciego ww. ustawy o własności lokali, zatytułowanym Prawa i obowiązki właścicieli lokali ustawodawca jednoznacznie określił, że:

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Obowiązek właścicieli lokali uiszczania ww. zaliczek jest zatem ustawowo określonym sposobem uczestniczenia przez właścicieli lokali w pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się w szczególności wydatki i ciężary wymienione w art. 14 tejże ustawy.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali:

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Jak wynika z art. 22 ust. 3 ww. ustawy:

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1)ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2)przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3)ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4)zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5)udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6)dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7)wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8)ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9)udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10)określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że jeden z właścicieli zwrócił się o naprawę uszkodzonej nawierzchni balkonu. Administrator uznał, że wydatki powinny być poczynione przez właściciela mieszkania. Jednakże od chwili zawiązania Wspólnoty za pośrednictwem Administratorów zgłaszane były deweloperowi usterki budowlane w częściach wspólnych jak i lokali mieszkalnych. Po bezskutecznym działaniu Administratora Wspólnota wystąpiła na drogę sądową.

W związku z tym, we Wspólnocie podjęto uchwałę w sprawie sposobu pokrycia kosztów usunięcia wad nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (…) wybiegającą w przyszłość związaną z zakończeniem procesu sądowego. W myśl tej Uchwały - po zakończonym procesie po oszacowaniu kosztów naprawy w przypadku, gdy kwota napraw nie pozwoli na naprawę zgłoszonych wad w całości, zostanie podjęta odrębna uchwała Wspólnoty, która ustali wysokość naliczeń dla wszystkich Członków Wspólnoty na „Fundusz remontowy” lub inny właściwy „Fundusz celowy”. Biegły sądowy stwierdził, że balkony i tarasy mają wady ukryte, tj. brak całkowitego ocieplenia balkonów, czego skutkiem jest występowanie mostków termicznych, brak przeciwwilgociowej izolacji pod-płytkowej oraz brak izolacji termicznej. Wady te były niemożliwe do stwierdzenia w momencie kupna mieszkania przez obecnego właściciela, co w stanie faktycznym całkowicie wyłącza właściciela mieszkania z procesu remontu balkonu i tarasu.

Balkon występuje w obszarze mieszkań ponad parterowych - elementem nierozerwalnie związanym z budynkiem jest konstrukcja płyty balkonowej. Płyta tarasu na parterze osadzona jest na gruncie przylegającym do mieszkań parterowych. Wspólnota przyjęła interpretację NSA, który w wyroku stwierdził, że „jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal”.

W wyniku wyroku Sądu 19 kwietnia i 15 maja 2024 r. nastąpiła wypłata na rzecz Wspólnoty odszkodowania wraz z odsetkami. Do tej pory właścicielowi, który dokonał naprawy balkonu nie zwrócono kosztów naprawy balkonu wraz z odsetkami. Zgodnie z obowiązującym we Wspólnocie Regulaminem Funduszu Remontowego - wszelkie wydatki muszą być udokumentowane Uchwałą Wspólnoty, także w przypadku zwrotu kosztów naprawy balkonu wraz z odsetkami. Zwrot ten nie zostanie rozliczony z odszkodowania.

Ustawa o własności lokali nie zawiera regulacji określających szczegółowe zasady tworzenia i gospodarowania środkami funduszu remontowego przez Wspólnotę. Nie oznacza to jednak, że właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową nie mogą utworzyć funduszu remontowego i określić zasady gromadzenia środków oraz dysponowania nimi na podstawie uchwały.

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że w sytuacji gdy właściciele lokali mieszkalnych tworzący wspólnotę dokonują wpłat na fundusz remontowy, na podstawie podjętej przez nich uchwały, to skutkiem finansowania zwrotu z tego funduszu kosztów remontu balkonów osobom, które wyremontowały je za własne środki finansowe, nie powstanie, po stronie tych osób, przysporzenia majątkowego podlegającego opodatkowaniu. W przypadku zwrotu wcześniej poniesionych środków pieniężnych przez właściciela lokalu mieszkalnego - taka operacja nie spełnia celu przychodu jakim jest zwiększenie majątku podatnika - ani poprzez zwiększenie aktywów ani poprzez zmniejszenie jego pasywów. Po stronie właściciela nie dochodzi do powstania przysporzenia majątkowego, bowiem otrzymuje on z powrotem zwrot swoich własnych środków, które wcześniej wydał na remont balkonu. Taka wypłata (zwrot) będzie więc dla właściciela lokalu neutralna podatkowo.

W związku z tym, wartość tego finansowania nie stanowi dla właściciela lokalu przychodu z innych źródeł określonych w art. 10 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od sposobu dokonania zwrotu. Tym samym, Wspólnota Mieszkaniowa nie ma obowiązku sporządzenia informacji PIT-11, a na właścicielach lokali mieszkalnych nie ciąży obowiązek wykazania otrzymanego zwrotu poniesionych kosztów w zeznaniu rocznym.

W związku z powyższym, zwrócony właścicielowi koszt remontu balkonu nie stanowi przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W tej części Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Ustosunkowując się natomiast do kwestii opodatkowania odsetek za opóźnienie w zwrocie środków pieniężnych poniesionych przez właściciela lokalu na remont balkonu, należy wskazać, że instytucję prawną odsetek za zwłokę reguluje art. 481 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061), zgodnie z którym:

Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Na podstawie art. 481 § 2 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.

Stosownie do przepisu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z tym, świadczenie mające realną korzyść finansową, o ile nie stanowi konkretnej kategorii przychodu zaliczanego do jednego ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1-8b ww. ustawy, jest dla świadczeniobiorcy przychodem z innych źródeł.

Na podstawie art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Przychód podatkowy jest w istocie określonym przyrostem majątkowym i jego otrzymanie musi mieć charakter definitywny. O zaliczeniu danego przysporzenia majątkowego do przychodów danej osoby decyduje definitywny charakter tego przysporzenia w tym sensie, że w sposób ostateczny faktycznie powiększa ono aktywa podatnika, którymi może on rozporządzać.

Zatem, co do zasady odsetki stanową przychód z innych źródeł, o których mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże nie każde odsetki otrzymane przez osoby fizyczne podlegają opodatkowaniu. Ustawodawca przewidział w niektórych sytuacjach, w odniesieniu do odsetek, możliwość zwolnienia od podatku dochodowego. Takie zwolnienie przysługuje wyłącznie wówczas, gdy przepis omawianej ustawy zawiera w tym przedmiocie wyraźne postanowienie.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 95b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są odsetki z tytułu nieterminowej wypłaty należności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym, wolnych od podatku dochodowego lub od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Skoro kwota, która będzie wypłacona na rzecz właściciela lokalu tytułem zwrotu poniesionych wydatków na remont balkonu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to wypłacone z tego tytułu odsetki także nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na mocy zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 95b ustawy.

Zatem, do wypłaconych odsetek nie ma zastosowania wskazany przez Państwa art. 30a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący opodatkowania odsetek zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19%.

Państwa stanowisko w tym zakresie uznano nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Odnosząc się do powołanych wyroków sądów administracyjnych wskazać należy, że niewątpliwie rozstrzygnięcia te kształtują pewną linię wykładni obowiązującego prawa, jednak dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy podkreślić, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,
zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie