Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie organu – pismem z 24 stycznia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca i jego żona wraz z osobą trzecią (kolega) nabyli w 2020 roku działkę budowlaną o powierzchni 1256 m², stając się jej współwłaścicielami w udziałach po 50% (Wnioskodawca z żoną – 50%, kolega – 50%). Cena zakupu nieruchomości wyniosła 90.000 zł, z czego Wnioskodawca i jego żona pokryli 45.000 zł, co odpowiada ich udziałowi w nieruchomości.

Po nabyciu działki Wnioskodawca z żoną i współwłaściciel (kolega) przystąpili do realizacji inwestycji budowlanej – budowy dwóch domów mieszkalnych jednorodzinnych. W trakcie budowy, w celu uporządkowania kwestii własnościowych, współwłaściciele postanowili podzielić nieruchomość na dwie niemal równe powierzchniowo działki geodezyjne. Na mocy decyzji podziałowej z dnia (...).2021 r. działka została podzielona na dwie mniejsze działki o powierzchniach 620 m² i 626 m².

Następnie, (...).2021 r. współwłaściciele dokonali notarialnego, nieodpłatnego zniesienia współwłasności, w wyniku którego jedna z nowo wydzielonych działek stała się wyłączną własnością Wnioskodawcy i jego żony (o powierzchni 620 m²), a druga (o powierzchni 626 m²) – współwłaściciela. Zniesienie współwłasności odbyło się bez jakichkolwiek dopłat lub dodatkowych rozliczeń.

Podział geodezyjny i notarialny przeprowadzono w taki sposób, aby wartość nowo wydzielonych działek odpowiadała proporcji udziałów w nieruchomości przed podziałem (tj. 50% Wnioskodawcy i żony oraz 50% współwłaściciela). W rezultacie Wnioskodawca i jego małżonka stali się wyłącznymi właścicielami działki, na której znajdował się budowany przez nich budynek.

(...).2021 r. Wnioskodawca z żoną sprzedali nowo wydzieloną działkę wraz z budowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Z uzyskanego przychodu zamierzają oni rozliczyć podatek dochodowy, uwzględniając jako koszt uzyskania przychodu m.in. wydatki poniesione na zakup udziału w działce w wysokości 45.000 zł (plus koszty notarialne). Jednakże organ podatkowy w trakcie wstępnego postępowania zakwestionował prawo do uznania pełnej kwoty 45.000 zł (oraz kosztów notarialnych) jako kosztu uzyskania przychodu wskazując, że z uwagi na nieodpłatne zniesienie współwłasności Wnioskodawca i jego żona mogą zaliczyć jedynie połowę tej kwoty, tj. 22.500 zł.

Uzupełnienie wniosku

Wnioskodawca złożył korektę PIT-39 na koniec roku 2024. Obecnie nie ma on żadnej informacji, że jest prowadzone jakieś postępowanie. Wnioskodawca otrzymał jedynie telefon od pracownika Urzędu Skarbowego w X, który poinformował go, że korekta PIT-39 jest weryfikowana.

Jako „wstępne postępowanie” Wnioskodawca określa jakieś czynności, które trwają w US w X, nie wie czy jest to faktycznie właściwe nazewnictwo. Wnioskodawca wysłał po prostu korektę PIT-39, załączył kopię dokumentów finansowych, a pracownik US zadzwonił do niego z informacją, żeby mu dostarczyć dokumenty.

Nabycie działki nastąpiło do wspólności majątkowej małżeńskiej, ale rozlicza się Pan z żoną w US osobno. Sprzedaż działki wraz z budynkiem nie nastąpiła w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej – mieli Państwo plan zamieszkać w innym miejscu i budynek „realizowali” prywatnie.

Pytanie

Czy Wnioskodawca może zaliczyć w pełnej wysokości kwotę stanowiącą wydatek na nabycie udziału w działce budowlanej do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (działki wraz z budynkiem mieszkalnym), pomimo późniejszego podziału działki i nieodpłatnego zniesienia współwłasności?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki wraz z budynkiem mieszkalnym) Wnioskodawca i jego żona mają prawo zaliczyć pełną kwotę 45.000 zł (wraz z kosztami notarialnymi), poniesioną na nabycie udziału w działce budowlanej, do kosztów uzyskania przychodu z tytułu tej sprzedaży, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT).

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodu są wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia jego źródła. Wnioskodawca wraz z żoną ponieśli wydatek w wysokości 45.000 zł na zakup 50% udziałów w działce budowlanej. Wydatek ten pozostaje bezpośrednio związany z przychodem uzyskanym ze sprzedaży budowanego na tej działce domu wraz z działką.

Zniesienie współwłasności, w wyniku którego Wnioskodawca i jego żona stali się wyłącznymi właścicielami jednej z nowo wydzielonych działek, nie może być traktowane jako nieodpłatne zbycie nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy o PIT. W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawcy nie dokonali żadnej czynności, która skutkowałaby zbyciem lub przekazaniem jakiejkolwiek części ich majątku. Podział nieruchomości odbył się w taki sposób, że każda ze stron otrzymała część majątku odpowiadającą wartości wcześniej posiadanych udziałów (różnica 6m² jest tutaj pomijalna). Wnioskodawca i jego żona uzyskali działkę o wartości i powierzchni odpowiadającej ich pierwotnemu udziałowi (50%).

Nieodpłatne zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o PIT, dotyczy sytuacji, w której podatnik dokonuje faktycznego przekazania majątku na rzecz osoby trzeciej bez uzyskania świadczenia wzajemnego. W przypadku Wnioskodawcy i jego żony taka sytuacja nie miała miejsca, ponieważ zniesienie współwłasności miało charakter równoważny i każda ze stron zachowała majątek o tej samej wartości, co przed zniesieniem współwłasności.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że nieodpłatne zniesienie współwłasności, o ile następuje bez dopłat i w sposób równoważny, jest czynnością neutralną podatkowo. Oznacza to, że nie wpływa ono na wartość nabycia ani na możliwość zaliczenia pełnych kosztów nabycia pierwotnego udziału w nieruchomości do kosztów uzyskania przychodu.

Wydatki poniesione na zakup udziału w nieruchomości należy traktować w całości jako koszt uzyskania przychodu, ponieważ:

–zostały faktycznie poniesione,

–nie zostały w żaden sposób pomniejszone, ani utracone w wyniku późniejszych działań (tj. zniesienia współwłasności),

–pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z uzyskanym przychodem ze sprzedaży działki wraz z budynkiem mieszkalnym.

W świetle powyższego Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przysługuje mu i jego żonie prawo do uwzględnienia pełnej kwoty 45.000 zł jako kosztu uzyskania przychodu. Zniesienie współwłasności, które odbyło się bez dopłat i w sposób neutralny podatkowo, nie może być uznane za nieodpłatne zbycie nieruchomości, które skutkowałoby ograniczeniem wysokości kosztów uzyskania przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c powołanej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 195 ustawy – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z art. 196 powołanej ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Jak wynika z art. 211 i 212 ww. Kodeksu, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.

Z okoliczności sprawy wynika, że w 2021 roku wraz z żoną sprzedał Pan działkę z rozpoczętą budową, która została wydzielona z nieruchomości nabytej przez Państwa na współwłasność z osobą trzecią w 2020 roku. Stali się Państwo wyłącznymi właścicielami tej działki w wyniku podziału nieruchomości wspólnej i nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Podział geodezyjny i notarialny przeprowadzono w taki sposób, aby wartość nowo wydzielonych działek odpowiadała proporcji udziałów w nieruchomości przed podziałem (tj. 50% Pana i żony oraz 50% współwłaściciela).

Wobec tego, że sprzedaż działki miała miejsce przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości na wspówłasność oraz – jak Pan wskazał – nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, stanowi dla Pana przychód w rozumieniu ww. przepisu, podlegający opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Pana wątpliwość sprowadza się do tego, czy kwotę stanowiącą wydatek na nabycie nieruchomości na współwłasność może Pan zaliczyć w pełnej wysokości do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działki wraz z budowanym na niej budynkiem mieszkalnym.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione.

Koszt nabycia co do zasady określa umowa notarialna nabycia, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest bez wątpienia cena, jaką zapłacił Pan wraz z żoną za nabycie udziału we współwłasności działki budowlanej. Kwota ta jest więc kosztem uzyskania przychodu z dokonanej w 2021 roku sprzedaży nieruchomości (działki z rozpoczętą budową).

Jak Pan wskazał, nabycie działki na współwłasność z osobą trzecią nastąpiło do wspólności majątkowej małżeńskiej Pana i żony.

W świetle zatem art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

Każdy z małżonków jest zatem samodzielnym podatnikiem podatku dochodowego, dla którego odrębnie określa się przychód, koszty uzyskania przychodów, dochód oraz podatek dochodowy.

Zasada ta ma zastosowanie także w odniesieniu do dochodów uzyskanych przez małżonków z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy, wchodzących w skład ich majątku wspólnego, co do których każdy z małżonków jest współwłaścicielem na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Takie uregulowanie opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oznacza, że obowiązek podatkowy z tego tytułu obciąża każdego z małżonków z osobna niezależnie od tego, że dochody te stanowią składnik majątku wspólnego małżonków. Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków i stanowiącego przedmiot współwłasności łącznej, przychód opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując –w braku dowodu przeciwnego – że ich udziały w dochodzie są równe (po 50%).

Prawo do pomniejszenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości o koszty jej nabycia mają zatem oboje małżonkowie w proporcji, w jakiej przysługuje im prawo do udziału w zysku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W konsekwencji, w związku ze sprzedażą działki z rozpoczętą budową, nabytej do majątku wspólnego Pana i żony, jako koszt uzyskania przychodu z tego tytułu może Pan uwzględnić połowę wysokości wydatków, jakie poniósł Pan wraz z żoną na nabycie w 2020 roku nieruchomości na współwłasność z osobą trzecią.

Podsumowując, prawidłowy jest Pana pogląd odnośnie możliwości zaliczenia w opisanej sytuacji pełnej wysokości wydatków poniesionych na nabycie nieruchomości na współwłasność do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży działki wraz z budowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Wobec jednak tego, że małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów, w swoim rozliczeniu z tytułu sprzedaży nieruchomości (PIT-39) ma Pan prawo do wykazania połowy kosztów jej nabycia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawnopodatkowej – jej wydanie nie ma skutków prawnych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.