Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 31 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 stycznia 2025 r. (wpływ 27 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 1 czerwca 2009 r.

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm., dalej zwana ustawa o PIT) i rozlicza się na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, a wybrana przez niego forma opodatkowania to podatek liniowy.

Wnioskodawca w połowie grudnia 2020 r. nabył grunt (działka rolna). Nieruchomość nie była oddana osobie trzeciej na podstawie jakiejkolwiek umowy do odpłatnego używania (w szczególności najmu, dzierżawy), jak i do nieodpłatnego używania. Przedmiotowa działka jest niezabudowana. Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową objętą jedną księga wieczystą niezabudowaną działkę (…).

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą nieruchomości, pośrednictwem sprzedaży oraz wynajmem. W ramach zarządu majątkiem prywatnym do ww. nabytej nieruchomości w lutym 2022 r. doprowadził energię elektryczną oraz wodę i kanalizację, jednakże bez dalszych działań związanych z podniesieniem wartości działki. Pierwotnym celem Wnioskodawcy było wybudowanie domu i zamieszkanie na danym terenie. Pod koniec grudnia 2020 r. Wnioskodawca nabył projekt budowlany (dotyczy jednej inwestycji), który zamierzał zrealizować na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawca (…) października 2023 r. uzyskał pozwolenie na budowę.

Nabycie projektu budowlanego oraz pozwolenia na budowę dotyczy zarządu w ramach majątku prywatnego.

Jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i wynika z niej, że można na tej działce wybudować sześć domów.

Grunt nabyty przez Wnioskodawcę ma status działki rolnej, posiada on ww. zezwolenia oraz podpisaną umowę na doprowadzenie gazu, lecz niezrealizowaną.

Wnioskodawca przez okres trwania powyższych prac nie miał zamiaru sprzedawać nieruchomości, nie poszukiwał nabywców oraz nie prowadził żadnych czynności w celu znalezienia nabywcy.

Ze względu zmiany zapotrzebowania względem nieruchomości gruntowej Wnioskodawca zdecydował, iż zamierza sprzedać działkę wraz z końcem 2024 r.

Wnioskodawca w zakresie działalności gospodarczej prowadzi sprzedaż towarów przez Internet, są to (…).

Wnioskodawca nabył grunt jako osoba fizyczna do majątku osobistego. Nabycie przez Wnioskodawcę działki nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu. Podlegała ona zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zarządzał On nim w ramach majątku prywatnego. Działka nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz nie stanowi towaru handlowego. Jest ona w majątku osobistym Wnioskodawcy.

Sprzedaż odbędzie się na rzecz jednego nabywcy. Kupujący nieruchomości powzięli informacje o jej nabyciu poprzez ogłoszenia na portalach sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca środki ze zbycia nieruchomości zamierza zachować. Nie wyklucza On w przyszłości nabycia kolejnych nieruchomości.

Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego. Nie nabywał innych nieruchomości. Wnioskodawca nie sprzedawał płodów rolnych oraz nie były wykorzystywane na własne cele, nie podejmował działań marketingowych, które dotyczyły oferty sprzedaży. Z kupującym nie została podpisana umowa przedwstępna.

Wnioskodawca nie udzielił innemu podmiotowi pełnomocnictwa do prawnego działania w jego imieniu.

W piśmie z 27 stycznia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.W jaki sposób (np. zakup, darowizna, spadek itp.) w 2020 r. nabył Pan grunt, o którym mowa we wniosku, tj. działkę rolną o powierzchni (…)?

Odpowiedź: Wnioskodawca nabył działkę rolną o powierzchni (…) w 2020 roku w drodze zakupu.

2.W jaki dokładnie sposób wykorzystywał/wykorzystuje/będzie wykorzystywał Pan działkę rolną, od momentu jej nabycia do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nabywając nieruchomość wykorzystywał ją w celu zaspokojenia własnych potrzeb osobistych. Zamierzał na niej wybudować nieruchomość, w której miał zamieszkać w celu spełnienia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak w związku ze zmianą zapotrzebowania względem nieruchomości gruntowej, Wnioskodawca postanowił podjąć decyzję o sprzedaży tej działki. Grunty nigdy nie były/nie są/nie będą wykorzystywane w celach działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Jest to tylko i wyłącznie zarządzanie prywatnym majątkiem.

3.W związku ze wskazaniem we wniosku:

Proszę wskazać:

a)co należy rozumieć pod pojęciem „zmiany zapotrzebowania względem nieruchomości gruntowej Wnioskodawcy”?

Odpowiedź: Wnioskodawca wskazuje, że pod pojęciem zmiany zapotrzebowania względem nieruchomości gruntowej należy rozumieć dostosowanie planów dotyczących wykorzystania działki do nowych okoliczności i potrzeb, które pojawiły się po jej nabyciu. Obejmuje to nowe potrzeby mieszkaniowe, a także inne czynniki osobiste, które wpłynęły na decyzję o zmianie pierwotnych zamierzeń dotyczących nieruchomości gruntowej.

b)czy w okresie od złożenia wniosku, sprzedał Pan przedmiotową działkę, jeżeli tak, to kiedy? (proszę wskazać datę sprzedaży (dd-mm-rrrrr)).

Odpowiedź: Wnioskodawca w okresie od złożenia wniosku nie sprzedał przedmiotowej działki.

4.W związku ze wskazaniem we wniosku:

Proszę wyjaśnić, czy decyzja o warunkach zabudowy została wydana na podstawie Pana wniosku?

Odpowiedź: Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na podstawie wniosku, który złożył Wnioskodawca.

Jeżeli tak, to w jakim celu wystąpił Pan o decyzję o warunkach zabudowy dla sześciu domów, gdyż wskazał Pan, że nabył projekt budowlany dotyczący jednej inwestycji, który zamierzał zrealizować na własne cele mieszkaniowe?

Odpowiedź: Wnioskodawca wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy dla sześciu domów, ponieważ jego plany względem działki ewoluowały od momentu jej nabycia w 2020 r., Wnioskodawcy zawsze zależało na budowie tylko 1 domu. Decyzja ta była podyktowana zmianą zapotrzebowania względem nieruchomości gruntowej oraz przesłankami osobistymi. Wnioskodawca dążył do optymalnego wykorzystania posiadanej nieruchomości, dostosowując się do zmieniających się warunków rynkowych i osobistych, bez intencji zarobkowych. Działki i tak mają charakter rolny, więc Wnioskodawca faktycznie nie mógłby przed odrolnieniem wybudować jakiejkolwiek nieruchomości mieszkalnej. Wnioskodawca od początku planował przeznaczyć nieruchomość na własne cele mieszkaniowe, nie zamierzał realizować praw wynikających z decyzji w całości, ale tylko w zakresie stricte osobistym.

5.W opisie sprawy wskazano:

W związku z powyższym, proszę wyjaśnić, czy w okresie od złożenia wniosku do momentu sprzedaży działki rolnej zawarł/będzie zawierał Pan umowę przedwstępną sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca w okresie od złożenia wniosku do momentu sprzedaży działki rolnej nie zawarł/nie będzie zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży.

Jeżeli tak, proszę wskazać:

a)jakie warunki zawiera/będzie zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcą, które należy/będzie należało spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące sprzedaży działki wynikają/będą wynikały z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zawarł, ani nie będzie zawierał umowy przedwstępnej sprzedaży, więc nie ma warunków do spełnienia.

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyły na Panu, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zawarł, ani nie będzie zawierał umowy przedwstępnej sprzedaży, więc nie ma praw ani obowiązków wynikających z takiej umowy.

c)czy w ramach ww. umowy przedwstępnej udzielił/będzie udzielał Pan jakichkolwiek pełnomocnictw dla kupującego? Jeżeli tak, to proszę o wskazanie w jakim zakresie (do jakich czynności) udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla kupującego (proszę o enumeratywne wymienienie zakresu) w związku z zamierzoną sprzedażą;

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielił, ani nie będzie udzielał pełnomocnictw w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży, ponieważ taka umowa nie została zawarta.

d)czy po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce będącej przedmiotem sprzedaży, dokonała/będzie dokonywała inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą jej atrakcyjność, jak np. ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

Odpowiedź: Nie ma inwestycji infrastrukturalnych dokonanych przez stronę kupującą, ponieważ umowa przedwstępna sprzedaży nie została zawarta.

e)czy nabywca ponosi/będzie ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką rolną od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź: Nabywca nie ponosi żadnych nakładów finansowych związanych z działką rolną, ponieważ umowa przedwstępna sprzedaży nie została zawarta.

6.W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

Proszę wyjaśnić, czy w okresie od złożenia wniosku do momentu sprzedaży działki rolnej udzielił/będzie Pan udzielał przyszłemu nabywcy działki lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w imieniu Pana w sprawach, które dotyczą ww. działki?

Odpowiedź: Wnioskodawca w okresie od złożenia wniosku do momentu sprzedaży działki rolnej nie udzielił, nie będzie udzielać przyszłemu nabywcy działki lub jakiejkolwiek innej osobie np. pośrednikowi, pełnomocnictwa bądź innego umocowania prawnego do występowania w Jego imieniu w sprawach, które dotyczą wyżej wymienionej działki.

Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)jakie działania podjął/podejmie podmiot działający jako pełnomocnik Pana w związku ze sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa żadnemu podmiotowi do działania w jego imieniu w związku ze sprzedażą działki będącej przedmiotem wniosku. W związku z tym, żadne działania nie zostały podjęte, ani nie będą podejmowane przez jakikolwiek podmiot działający jako pełnomocnik Wnioskodawcy w tej sprawie.

b)kto (Pan, czy podmiot działający jako pełnomocnik) pokrył/pokryje koszty tych działań?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa żadnemu podmiotowi do działania w jego imieniu w związku ze sprzedażą działki. W związku z tym, nie ma kosztów związanych z działaniami pełnomocnika, które musiałyby być pokryte.

c)jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa, które Pan udzielił?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielił żadnego pełnomocnictwa w związku ze sprzedażą działki, więc nie ma zakresu pełnomocnictwa do określenia.

7.Czy w okresie od złożenia wniosku do momentu sprzedaży działki rolnej poczynił/poczyni Pan jakiekolwiek nakłady na jej ulepszenie, poza nakładami opisanymi we wniosku (np. wystąpienie o podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, ogrodzenie terenu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)?

Odpowiedź: W okresie od złożenia wniosku do momentu sprzedaży działki rolnej Wnioskodawca nie poczynił żadnych nakładów na jej ulepszenie, poza nakładami opisanymi we wniosku.

8.W związku ze wskazaniem we wniosku, że nie wyklucza Pan w przyszłości nabycia kolejnych nieruchomości, proszę wskazać w jakim celu zamierza Pan nabyć te nieruchomości? Czy zamierza Pani nabyć inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie wyklucza możliwości nabycia kolejnych nieruchomości w przyszłości. Zamierza je nabyć przede wszystkim w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, co pozwoli na dostosowanie warunków mieszkaniowych do jego aktualnych potrzeb i preferencji. Niemniej jednak, Wnioskodawca zdaje sobie sprawę, że w przyszłości mogą zmienić się okoliczności osobiste, które mogą skłonić go do podjęcia decyzji o sprzedaży nabytych nieruchomości.

Pytanie

Czy w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości gruntowej nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.)?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 27 stycznia 2025 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości gruntowej powinna być traktowana jako sprzedaż z majątku prywatnego i w związku z tym nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT).

Wnioskodawca wskazuje, że jego stanowisko znajduje potwierdzenie w art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, zgodnie z którym opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z wyjątkiem sytuacji określonych w ust. 2, w tym sprzedaży nieruchomości, ich części oraz udziałów w nieruchomościach, spółdzielczych praw własnościowych do lokali, prawa wieczystego użytkowania gruntów i innych rzeczy, pod warunkiem, że odpłatne zbycie nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej i nastąpi przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia lub wybudowania, a w przypadku innych rzeczy – przed upływem sześciu miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Powyższy przepis wskazuje, że odpłatne zbycie nieruchomości, jeśli nie jest częścią działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy sprzedaż została dokonana przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości lub jej wybudowania. Przychód z tej transakcji nie powstaje, jeśli spełnione są dwa warunki: po pierwsze, sprzedaż nie jest związana z działalnością gospodarczą (nieruchomość nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej), a po drugie, transakcja ma miejsce po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości.

Innym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określona w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa obejmująca wytwarzanie, budowę, handel, usługi oraz inne, prowadzone w sposób zorganizowany i ciągły, z zamiarem uzyskania dochodu.

Aby uznać działalność za pozarolniczą działalność gospodarczą, muszą być spełnione trzy warunki: po pierwsze, działalność musi mieć charakter zarobkowy, co oznacza, że jej celem jest uzyskanie dochodu, nawet jeśli kończy się stratą; po drugie, działalność musi być prowadzona w sposób ciągły, co nie oznacza konieczności nieprzerwanego jej wykonywania, ale wskazuje na zamiar powtarzalności działań w celu uzyskania dochodu, np. poprzez regularną sprzedaż przedmiotów o podobnym charakterze; po trzecie, działalność musi być wykonywana w sposób zorganizowany, co oznacza, że działania są realizowane zgodnie z obowiązującymi normami i mają na celu racjonalne gospodarowanie zasobami oraz uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Działalność gospodarcza nie musi być formalnie zarejestrowana, by spełniała te przesłanki. Zatem każda działalność spełniająca te warunki stanowi pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od rejestracji i jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu.

Również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn.: I SA/Po 919/14 wskazał, że:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o PIT”.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

W celu uznania sprzedaży działki, jako sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę, czy były to czynności wykraczające poza standardowe formy sprzedaży nieruchomości gruntowej. Aby uznać sprzedaż nieruchomości za sprzedaż w ramach prowadzonej działalność gospodarczej należy wziąć pod uwagę jej ciągłość, gdyż żeby uznać sprzedaż nieruchomości za działalność gospodarczą, musi być ona prowadzona w sposób ciągły, a nie może być działaniem pojedynczym czy okazjonalnym. Wspomniane czynności muszą być podejmowane w sposób ciągły przez zbywającego nieruchomość.

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 4 grudnia 2015 r. o sygn.: IPTPP2/4512-504/15-6/JS, stwierdza, że:

„Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność »handlową« wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich”.

Mając powyższe na uwadze, jednoznacznie należy stwierdzić, iż operacje związane z nieruchomością gruntową nie były prowadzone przez Wnioskodawcę w sposób ciągły. Wskazują na to nieregularne odstępy czasowe oraz rozciągłość całego procederu na przestrzeni 4 lat. Charakter wykonywanych prac nie był zorganizowany oraz nie miał na celu uzyskania dochodu. Trzeba też wziąć pod uwagę sam cel sprzedaży działki. Analiza omówionych wyżej przesłanek działalności gospodarczej w kontekście okoliczności przedstawionych w opisie stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że planowana, przyszła sprzedaż nieruchomości gruntowej nie spełnia ustawowych kryteriów uznania transakcji za przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 oraz art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, w konsekwencji czego nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Według art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Użyte w tym przepisie pojęcie „pozarolniczej działalności gospodarczej” opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działkę) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie analizowanej sprawy powziął Pan wątpliwość, czy sprzedaż nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem wniosku, będzie skutkowała powstaniem przychodu opodatkowanego, zgodnie z zasadami przewidzianymi dla pozarolniczej działalności gospodarczej, czyli źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnienia opisu sprawy wynika, że nabył Pan przedmiotową nieruchomość gruntową (działkę rolną) w połowie grudnia 2020 r. Nabywając nieruchomość wykorzystywał ją Pan w celu zaspokojenia własnych potrzeb osobistych. Zamierzał Pan na niej wybudować nieruchomość, w której miał zamieszkać w celu spełnienia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak w związku ze zmianą zapotrzebowania względem nieruchomości gruntowej, postanowił Pan podjąć decyzję o sprzedaży tej działki. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą nieruchomości, pośrednictwem sprzedaży oraz wynajmem. Prowadzi Pan natomiast jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie działalności sprzedaży towarów ((…)) przez Internet. Działka nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz nie stanowi towaru handlowego. Jest ona w Pana majątku osobistym. Grunty nigdy nie były/nie są/nie będą wykorzystywane w celach Pana działalności. Jest to tylko i wyłącznie zarządzanie prywatnym majątkiem. Nieruchomość nie była oddana osobie trzeciej na podstawie jakiejkolwiek umowy do odpłatnego używania (w szczególności najmu, dzierżawy), jak i do nieodpłatnego używania. Przedmiotowa działka jest niezabudowana. Pod koniec grudnia 2020 r. nabył Pan projekt budowlany (dotyczący jednej inwestycji), który zamierzał Pan zrealizować na własne cele mieszkaniowe. W ramach zarządu majątkiem prywatnym do ww. nabytej nieruchomości w lutym 2022 r. doprowadził Pan energię elektryczną oraz wodę i kanalizację, jednakże bez dalszych działań związanych z podniesieniem wartości działki. (…) października 2023 r. uzyskał Pan pozwolenie na budowę. Nabycie projektu budowlanego oraz pozwolenia na budowę dotyczy zarządu w ramach majątku prywatnego. Jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i wynika z niej, że można na tej działce wybudować sześć domów. Wystąpił Pan o decyzję o warunkach zabudowy dla sześciu domów, ponieważ Pana plany względem działki ewoluowały od momentu jej nabycia w 2020 r., a Panu zawsze zależało na budowie tylko jednego domu. Decyzja ta była podyktowana zmianą zapotrzebowania względem nieruchomości gruntowej oraz przesłankami osobistymi. Dążył Pan do optymalnego wykorzystania posiadanej nieruchomości, dostosowując się do zmieniających się warunków rynkowych i osobistych, bez intencji zarobkowych. Działka i tak ma charakter rolny, więc faktycznie nie mógłby Pan przed odrolnieniem wybudować jakiejkolwiek nieruchomości mieszkalnej. Od początku planował Pan przeznaczyć nieruchomość na własne cele mieszkaniowe, nie zamierzał realizować praw wynikających z decyzji w całości, ale tylko w zakresie stricte osobistym. Posiada Pan ww. zezwolenia oraz podpisaną umowę na doprowadzenie gazu, lecz niezrealizowaną. Przez okres trwania powyższych prac nie miał Pan zamiaru sprzedawać nieruchomości, nie poszukiwał nabywców oraz nie prowadził żadnych czynności w celu znalezienia nabywcy. Nabył Pan grunt jako osoba fizyczna do majątku osobistego. Zarządzał Pan nim w ramach majątku prywatnego. Sprzedaż odbędzie się na rzecz jednego nabywcy. Kupujący nieruchomości powzięli informacje o jej nabyciu poprzez ogłoszenia na portalach sprzedaży nieruchomości. Środki ze zbycia nieruchomości zamierza Pan zachować. Nie podejmował Pan działań marketingowych, które dotyczyły oferty sprzedaży. Z kupującym nie została podpisana umowa przedwstępna. Nie udzielił Pan innemu podmiotowi pełnomocnictwa do prawnego działania w jego imieniu. Nie nabywał Pan innych nieruchomości, jednakże nie wyklucza Pan w przyszłości nabycia kolejnych nieruchomości. Zamierza je Pan nabyć przede wszystkim w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, co pozwoli na dostosowanie warunków mieszkaniowych do Pana aktualnych potrzeb i preferencji. Niemniej jednak, zdaje sobie Pan sprawę, że w przyszłości mogą zmienić się okoliczności osobiste, które mogą skłonić Pana do podjęcia decyzji o sprzedaży nabytych nieruchomości.

Uwzględniając całokształt powyższych okoliczności, należy stwierdzić, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Działka nie została wprowadzona przez Pana do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, nie stanowi także towaru handlowego. Nieruchomość nie była oddana osobie trzeciej na podstawie jakiejkolwiek umowy do odpłatnego używania (w szczególności najmu, dzierżawy), jak i do nieodpłatnego używania. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą nieruchomości, pośrednictwem sprzedaży oraz wynajmem. Nie podejmował Pan działań marketingowych, które dotyczyły oferty sprzedaży. W ramach zarządu majątkiem prywatnym do ww. nabytej nieruchomości w lutym 2022 r. doprowadził Pan energię elektryczną oraz wodę i kanalizację, jednakże bez dalszych działań związanych z podniesieniem wartości działki. Pomimo, że wystąpił Pan o decyzję o warunkach zabudowy dla sześciu domów, zawsze zależało Panu na budowie tylko jednego domu. Pana decyzja była podyktowana zmianą zapotrzebowania względem nieruchomości gruntowej oraz przesłankami osobistymi. Wskazał Pan, że nabycie projektu budowlanego oraz pozwolenia na budowę dotyczy zarządu w ramach majątku prywatnego. Posiada Pan ww. zezwolenia oraz podpisaną umowę na doprowadzenie gazu, lecz niezrealizowaną. Z kupującym przedmiotową nieruchomość nie została podpisana umowa przedwstępna. Nie udzielił Pan innemu podmiotowi pełnomocnictwa do prawnego działania w jego imieniu. Środki ze zbycia nieruchomości zamierza Pan zachować.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazują, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej należy rozpatrywać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny i zdarzenie przyszłe wskazać należy, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości gruntowej nie będzie mieć związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem przychód z ww. sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,

-zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania i własnego stanowiska, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej. W związku z tym, Organ podatkowy nie zajmował stanowiska w sprawie skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości gruntowej, w kontekście spełnienia przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku opis sprawy będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie przedstawionego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanego przez Pana wyroku oraz interpretacji indywidualnej wskazuję, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego niniejszą interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.