Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·nieprawidłowe w zakresie uznania za wydatki na własne celem mieszkaniowe kosztów pośrednika przy sprzedaży mieszkania i wpis hipoteki;

·prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ulgi mieszkaniowej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych podlegającym, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. z dnia 9 lutego 2024 r., Dz.U. z 2024 roku, poz. 226, zwanej dalej: „ustawą o PDOF”), nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.

(...) 2024 roku Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od swojego ojca lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (zwany dalej „mieszkaniem”). Darowizna mieszkania dokonana została wyłącznie na rzecz Wnioskodawcy, stąd nieruchomość ta stanowiła osobisty majątek Wnioskodawcy w rozumieniu przepisu art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t.j. z dnia 7 grudnia 2023 roku, Dz.U. z 2023 r., poz. 2809). Wnioskodawca (...) 2024 roku zawarł związek małżeński, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej (wspólność ustawowa). Mieszkanie nie zostało wniesione do majątku wspólnego małżonków.

W (...) 2024 roku Wnioskodawca dokonał sprzedaży mieszkania za cenę 480.000 zł, co oznacza, że zbycie tego składnika majątkowego nastąpiło przed upływem 5 lat od daty otrzymania darowizny. Wnioskodawca otrzymał na rachunek bankowy środki ze sprzedaży mieszkania w pełnej wysokości. Sprzedaż mieszkania nie została dokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PDOF.

(...) 2024 roku Wnioskodawca wraz z żoną zawarli w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na mocy której nabyli własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (zwanego dalej „nowym mieszkaniem”) za cenę 547.000 zł. Nabycie nowego mieszkania zostało dokonane do majątku objętego wspólnością ustawową. Cena sprzedaży nowego mieszkania w wysokości 249.000 zł została uiszczona ze środków własnych kupujących, natomiast reszta ceny sprzedaży lokalu w kwocie 298.000 zł zostanie zapłacona z kredytu bankowego udzielonego kupującym.

Środki własne, o których mowa powyżej (249.000 zł), pochodzą w całości ze sprzedaży mieszkania, które Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od ojca.

Część pozostałych środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania została poniesiona na koszty tzw. okołotransakcyjne, tj.:

a) poniesione przy sporządzaniu umowy sprzedaży nowego mieszkania (wynagrodzenie notariusza, opłata sądowa, wpis hipoteki, podatek od czynności cywilnoprawnych),

b) poniesione przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nowego mieszkania,

c) pośrednika przy zakupie nowego mieszkania,

d) pośrednika przy sprzedaży mieszkania.

Nowe mieszkanie zostało zakupione na własne cele mieszkaniowe i będzie zasiedlone niezwłocznie po jego wydaniu przez Wnioskodawcę i żonę Wnioskodawcy.

W związku z zamiarem skorzystania przez Wnioskodawcę z tzw. „ulgi mieszkaniowej”, tj. ze zwolnienia dochodu na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w powiązaniu z ust. 25 ustawy o PDOF, Wnioskodawca złoży w ustawowym terminie deklarację PIT-39, w której zadeklaruje kwotę dochodu zwolnionego z podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości odpowiadającej opisanym powyżej kosztom okołotransakcyjnym oraz przeznaczonej na nabycie nowego mieszkania (249.000 zł).

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawcy (mieszkania uzyskanego w drodze darowizny od ojca) na nabycie nowego mieszkania wspólnie z żoną w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, na ich wspólne cele mieszkaniowe, oraz na opisane przez Wnioskodawcę koszty tzw. okołotransakcyjne objęte będzie zwolnieniem podatkowym, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie mieszkania, na: nabycie nowego mieszkania, w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, a także tzw. koszty okołotransakcyjne opisane w stanie faktycznym, spełnia warunki zwolnienia dochodu ze zbycia tego mieszkania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PDOF, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów ustawy Ordynacja podatkowa zaniechano poboru podatku.

W ustawowym katalogu źródeł przychodów wskazano, że źródłem takim jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, o ile to zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż w (...) 2024 roku nieruchomości, nabytej (...) 2024 r. do majątku odrębnego w drodze darowizny od ojca, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Art. 30e ust. 1 ustawy o PDOF stanowi, że od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia tego podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy tym należy zauważyć, że przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w tym przepisie, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Ze względu na to, że Wnioskodawca nabył mieszkanie w drodze darowizny, zastosowanie w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodu znajdzie art. 22 ust. 6d ustawy o PDOF, który określa, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jak podkreślono w stanie faktycznym, Wnioskodawca zamierza dopełnić obowiązku złożenia w urzędzie skarbowym deklaracji o wysokości osiągniętego dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (PIT-39), w którym wykaże kwotę dochodu zwolnionego z opodatkowania ze względu na wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe (przeznaczenie części środków na zakup nowego mieszkania i tzw. koszty okołotransakcyjne).

Ustawodawca przewidział bowiem szczególną ulgę, tzw. ulgę mieszkaniową, która po spełnieniu określonych warunków pozwala na zwolnienie z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PDOF, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Ustawa o PDOF zawiera w art. 21 ust. 25 dokładny katalog wydatków, które uważa się za wydatki na cele mieszkaniowe, m.in.: wydatki poniesione na:

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a Ustawy o PDOF, powyżej wskazane wydatki uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem trzyletniego okresu na wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe nastąpi nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Zatem o zastosowaniu omawianego zwolnienia decyduje przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele wskazane w ustawie o PDOF (własne cele mieszkaniowe) i w terminach w niej określonych (trzy lata od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości).

Ponieważ w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawca nabył nowe mieszkanie i wydatkował środki na jego zakup ze sprzedaży własnego mieszkania w 2024 r., to trzyletni termin na nabycie własności tej nieruchomości został zachowany.

Cel mieszkaniowy jakim jest nabycie nowego mieszkania, które Wnioskodawca wraz z żoną zasiedli, nie budzi wątpliwości. Należy wskazać, że samo poniesienie przez Wnioskodawcę wydatku na nabycie nowego mieszkania nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania z ulgi. Kluczowe jest tutaj poniesienie wydatku na własne cele mieszkaniowe – nabycie nowego mieszkania zostanie dokonane w celu wspólnego zamieszkania z żoną.

W związku z tym, że Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim i od chwili zawarcia małżeństwa obowiązuje go ustrój wspólności majątkowej, nabycie nowego mieszkania zostało dokonane do majątku wspólnego małżonków.

Przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego regulujące stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami wskazują, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Jest to współwłasność łączna, bezudziałowa, której podstawową cechą jest to, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego, nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzenia udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Z kolei przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Są to np. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli przychód ze zbycia będącego przedmiotem majątku osobistego Wnioskodawcy mieszkania zostanie wydatkowany w ciągu trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło jego zbycie, na nabycie własności nowego mieszkania przez oboje małżonków do majątku wspólnego, to nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten w części przeznaczonej na nabycie nowego mieszkania na cele mieszkaniowe korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w powiązaniu z ust. 25 ustawy o PDOF.

W tym przypadku bez znaczenia pozostaje fakt, że środki, które pochodziły ze sprzedaży majątku osobistego Wnioskodawcy, zostały wydatkowane na nabycie nowego mieszkania, które weszło w skład majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego żony, ponieważ w dalszym ciągu spełnia podstawowy warunek ulgi mieszkaniowej, tzn. ponoszenie wydatków na własne cele mieszkaniowe. Skoro ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej zakłada istnienie współwłasności łącznej, której udziałów nie można określać w czasie małżeństwa, to wydatek poniesiony na zakup nieruchomości objętej wspólnotą majątkową jest bez wątpienia wydatkiem na własne cele mieszkaniowe także samego Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przeznaczenie środków pieniężnych ze sprzedaży mieszkania na nabycie nowego mieszkania do majątku wspólnego małżonków wypełnia dyspozycję własnego celu mieszkaniowego, a tym samym możliwe jest skorzystanie przez Wnioskodawcę z tzw. ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 Ustawy o PDOF.

Reasumując, w opisanym stanie faktycznym wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawcy (mieszkania uzyskanego w drodze darowizny od ojca) na nabycie mieszkania wspólnie z żoną w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej, na ich wspólne cele mieszkaniowe, objęte będzie zwolnieniem podatkowym, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PDOF, w odniesieniu do tej części kwoty, która została lub będzie przeznaczona w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie mieszkania na zakup nowego mieszkania do majątku wspólnego małżonków.

Z wykładni językowej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PDOF wynika, że obejmuje on swoją dyspozycją nie tylko cenę zakupu, lecz także inne wydatki związane z nabyciem lokalu mieszkalnego. Można do nich zaliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży i prowizję pośrednika uczestniczącego w nabyciu lokalu mieszkalnego. Przepis wyraźnie mówi o wydatkach poniesionych „na nabycie” m.in. lokalu mieszkalnego, nie ogranicza zatem ww. zwolnienia tylko do ceny zakupu mieszkania. Oznacza to, że powyższe wydatki mogą stanowić wydatki na cele mieszkaniowe na tych samych zasadach jak cena nabycia lokalu mieszkalnego.

Wobec powyższego Wnioskodawca będzie uprawniony do objęcia ulgą mieszkaniową również tej części przychodu ze sprzedaży mieszkania, którą przeznaczy na opisane we wniosku koszty okołotransakcyjne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Sprzedaż przez Pana w (...) 2024 r. nieruchomości, nabytej w (...) 2024 r. do majątku osobistego, stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Skorzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia, bowiem wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwami od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z cytowanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest zatem fakt wydatkowania począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania tego zwolnienia przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że wraz z żoną nabył Pan własność lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Nabycie nowego mieszkania zostało dokonane do majątku objętego wspólnością ustawową. Część ceny nowego mieszkania została zapłacona ze środków ze sprzedaży mieszkania, natomiast reszta ceny zostanie zapłacona z kredytu bankowego. Część pozostałych środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania została poniesiona na koszty tzw. okołotransakcyjne, tj.:

a) poniesione przy sporządzaniu umowy sprzedaży nowego mieszkania (wynagrodzenie notariusza, opłata sądowa, wpis hipoteki, podatek od czynności cywilnoprawnych),

b) poniesione przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nowego mieszkania,

c) pośrednika przy zakupie nowego mieszkania,

d) pośrednika przy sprzedaży mieszkania.

Przeznaczenie przez Pana części przychodu ze sprzedaży na nabycie nowego mieszkania, w którym będzie Pan realizował własne cele mieszkaniowe, bezsprzecznie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe w myśl art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z wykładni językowej pojęcia „wydatki na nabycie” wynika, że obejmuje ono nie tylko cenę zakupu, lecz także inne wydatki bezpośrednio związane z nabyciem nieruchomości lub prawa, np. wynagrodzenie pośrednika, wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Oznacza to, że wydatki te mogą stanowić wydatki na cele mieszkaniowe na tych samych zasadach jak cena nabycia nieruchomości lub prawa.

Tym samym koszty okołotransakacyjne związane z zakupem nowego mieszkania, takie jak wynagrodzenie notariusza, opłata sądowa, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty poniesione przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nowego mieszkania oraz pośrednika przy zakupie nowego mieszkania są także wydatkami na własne cele mieszkaniowe na podstawie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast koszty pośrednika przy sprzedaży mieszkania z pewnością nie są wydatkiem na nabycie nowego mieszkania, lecz powiązane są ze zbyciem darowanego mieszkania. Nie mogą więc zostać uznane za wydatek, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy.

Takiej kwalifikacji nie można też przypisać wydatkom na wpis hipoteki ustanowionej na nabytym lokalu mieszkalnym – nie mogą być uznane za cel mieszkaniowy z uwagi na to, że służyły wyłącznie pozyskaniu środków na zakup nieruchomości („nabyciu” kredytu) oraz nie są wydatkiem warunkującym nabycie nieruchomości.

W konsekwencji Pana stanowisko w zakresie uznania za wydatki na własne celem mieszkaniowe kosztów pośrednika przy sprzedaży mieszkania i wpis hipoteki jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.