Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. B.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B. B.

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Sprzedająca jest w związku małżeńskim, wraz z mężem B. B. ma ustawową wspólność majątkową. Sprzedająca i Sprzedający są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej w Polsce ani w zakresie obrotu nieruchomościami, ani w żadnej innej. Sprzedający nie zamierzają również takiej działalności prowadzić w przyszłości. Sprzedający nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

W roku 2005 Sprzedająca wraz z mężem dokonała zakupu dwóch sąsiadujących ze sobą działek budowlanych w (…) z myślą o budowie własnego domu jednorodzinnego. Jednej mniejszej o powierzchni 0,0546 (działka numer 1) oraz drugiej większej o powierzchni 0,1507 (działka numer 2). W 2007 r. zamieszkali wraz z 2 dzieci w domu wybudowanym na działce nr 1 oraz nr 2. Dom został posadowiony na obu działkach ze względu na wielkość bryły, jednocześnie większa część działki nr 2 pozostawała do dyspozycji Sprzedających jako ogród, nie była również oddzielona od działki nr 1 żadnym ogrodzeniem.

W roku 2003 r. Sprzedająca zbyła darowaną jej przez babcię działkę rolną z domkiem siedliskowym (darowizna została wykonana przed zawarciem związku małżeńskiego z obecnym mężem w roku 1987 i stanowiła majątek osobisty Sprzedającej). Środki ze sprzedaży wsparły Sprzedających finansowo przy zakupie działki pod budowę wspólnego domu.

Na budowę i wykończenie własnego domu Sprzedający zaciągnęli ponadto kredyt hipoteczny, którego termin spłaty pierwotnie miał upłynąć w roku 2034. Hipoteka objęła obie działki. W roku 2019 z myślą o realizacji potrzeb mieszkaniowych córki i syna, Sprzedający podjęli decyzję o wybudowaniu na obciążonej kredytem działce nr 2 - domu typu bliźniak. Fundusze na jego budowę pochodziły ze sprzedaży dwóch mieszkań (mieszkanie nabyte 7 lipca 1999 r. sprzedane w 2019 r., drugie, które zostało nabyte 20 września 2000 r., zostało sprzedane w roku 2021). Oba mieszkania zostały zakupione przez Sprzedających w trakcie trwania małżeństwa, do ustawowej wspólności majątkowej.

Sprzedająca nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości, oprócz działki rolnej i tych dwóch mieszkań wskazanych we wniosku. Na chwilę obecną ani Sprzedająca ani Sprzedający nie mają innych nieruchomości, które chcieliby sprzedać w przyszłości.

Wybudowany budynek składa się z 2 niezależnych domów mieszkalnych, uznane za komfortowe rozwiązanie, by dzieci mogły się tam wprowadzić ze swoimi rodzinami. Mając na uwadze przepisanie w przyszłości nieruchomości na dzieci, działka nr 2 została rozdzielona (decyzją Burmistrza Miasta i Gminy (…) z dnia 19 marca 2021 r.- zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości) na działkę o nr 4 o powierzchni 0,1006 ha (z zaznaczeniem w decyzji, że działka ta wraz z działką nr 1 stanowi jedną nieruchomość) oraz dwie osobne działki z osobnymi numerami tj. nr 3 o powierzchni 0,0246 ha i nr 5 o powierzchni 0,0247 ha.

W 2021 r. by uporządkować wspólne sprawy majątkowe i finansowe Sprzedający złożyli wniosek do banku o bezobciążeniowe wydzielenie hipoteki na dwie nowo powstałe działki z przynależnymi im budynkami mieszkalnymi. Bank wyraził zgodę. Budowa trwała 5 lat z przerwami, była prowadzona systemem gospodarczym i została ukończona w czerwcu 2024.

W okresie od 2005 r. wydzielone działki nie były w żaden sposób wynajmowane ani dzierżawione innym osobom czy podmiotom, ani to w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Przez cały okres tylko i wyłącznie Sprzedający je użytkowali (Sprzedająca i Sprzedający). Ze względu na długi okres trwania budowy plany dzieci się zmieniły, córka wyszła za mąż i zakupili wspólnie z zięciem na kredyt mieszkanie w (…). Syn dalej mieszka ze Sprzedającymi, jest kawalerem i obecnie nie stać go na samodzielne wykończenie domu i jego utrzymanie, ponieważ przerosłoby to jego możliwości finansowe.

Powyższe okoliczności plus fakt, że Sprzedający są w wieku okołoemerytalnym (Sprzedająca ma 57 lat, Sprzedający 59 lat) sprawia, że mają potrzebę porządkowania swoich spraw finansowych i majątkowych. Sprzedający doszli do wniosku, że sprzedadzą połowę bliźniaka, a uzyskane środki przeznaczą m.in na spłatę kredytu hipotecznego (na emeryturze pewnie ciężko byłoby Sprzedającym wygospodarować regularnie kwotę raty) oraz na remont domu, ponieważ nigdy nie był robiony gruntowny remont. Sprzedający chcieliby też wesprzeć finansowo dzieci, poprzez przekazanie im pewnej kwoty w formie darowizny.

Korzystając z portalu ogłoszeniowego Sprzedający dodali najprostsze ogłoszenie i znaleźli małżeństwo zainteresowane zakupem, z którym 17 czerwca 2024 r. podpisali umowę przedwstępną. Umowa przedwstępna była umową bezwarunkową.

Kupującym ani innym podmiotom Sprzedający nie udzielili żadnych pełnomocnictw, czy to w postaci zgód, upoważnień, czy jakiegokolwiek innego umocowania do działania w imieniu Sprzedającej, czy w imieniu Sprzedającego. Wszystko Sprzedający robili sami. 9 września 2024 r. aktem notarialnym (Rep. A numer (...)) Sprzedający zbyli małżeństwu nieruchomość, składającą się z działki nr 3 o powierzchni 0,0246 ha. Osoby te z kolei oświadczyły w akcie, że ustanawiają na nieruchomości hipotekę umowną celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności Banku w postaci kredytu, który otrzymali na podstawie umowy (...).

Kupujący, przed dokonaniem sprzedaży w żaden sposób nie korzystali z przedmiotowej nieruchomości. Sprzedający nie udzielili im też wcześniej zgody na dysponowanie nią na cele budowlane. W przypadku drugiej niesprzedanej części bliźniaka Sprzedający nie udzielali nikomu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. W związku z tym, że w tym przypadku budowa jest ukończona, Sprzedający nie planują jej nikomu udzielać. Sprzedający nie zamierzają zawierać żadnych umów najmu, dzierżawy, czy innych umów o podobnym charakterze. Za bardzo boją się ryzyka z tym związanego, nieuczciwych wynajmujących itp. Sprzedający wolą, by z nieruchomości nikt nie korzystał, do czasu ewentualnego przeniesienia własności. Teraz Sprzedający zastanawiają się, czy poprzez to, że w tym roku tj. 2024 przenieśli własność jednej części bliźniaka, a w przyszłym roku tj. 2025 r. chcieliby sprzedać drugą, to czy ich sytuacja podatkowa uległaby zmianie.

Pytania

1.Czy sprzedaż dwóch nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy sprzedaż dwóch nieruchomości w warunkach opisanych wyżej będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1. W zakresie pytania nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Sprzedający uważają, że sprzedaż obu domów jednorodzinnych tworzących bliźniaka nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT: "Źródłami przychodów są odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie." Ministerstwo Finansów, w piśmie z dnia 30 sierpnia 2004 r., sygn. PB2/PS/033-0283-1090/04, wyjaśnia, że "w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a [...] ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku. Należy zatem stwierdzić, że bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Przyjąć trzeba, że bieg tego terminu liczony jest od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia". Takie samo stanowisko było powielane w innych interpretacjach podatkowych np. w piśmie Izby Skarbowej w Katowicach IBPBII/2/415-305/11/AK z dnia 6 czerwca 2011 "[...] w przypadku sprzedaży prawa własności gruntu wraz z wybudowanym na tym gruncie budynkiem za datę nabycia nieruchomości, tj. gruntu i wybudowanego na nim budynku, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy przyjąć datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. Oznacza to, że bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt." Bieg terminu pięcioletniego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT należy liczyć od daty nabycia własności gruntu, a data wybudowania budynku nie ma znaczenia. W związku z powyższym, sprzedaż obu domów jednorodzinnych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi po upływie blisko 20 lat od momentu nabycia działki, a data wybudowania budynków mieszkalnych nie będzie istotna. Sam fakt podziału w 2021 r. działki nr 2 na działkę nr 4 i mniejsze działki nr 3 i nr 5 nie powoduje biegu terminu 5 lat na nowo ponieważ za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć rok 2005 r. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działki numer 2) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podział nieruchomości, w wyniku którego nastąpiła zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych nie spowodowała zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie doszło do przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia. Takie stanowisko można znaleźć także w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP3-1.4011.283.2024.4.LS z dnia 06.06.2024 oraz 0111-KDIB2-1.4010.138.2017.2.ZK z dnia 26.09.2017 r. Jak podaje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, i jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. W naszej ocenie planowana sprzedaż nie mieści się w pojęciu działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy. Z przywołanych przepisów wynika, że każda transakcja powinna być oceniana indywidualnie, z uwzględnieniem towarzyszących jej wszystkich okoliczności faktycznych. Jeżeli transakcji nie można przypisać ww. znamion działalności gospodarczej - zbycie nieruchomości stanowi jedynie wyraz zarządu majątkiem prywatnym. W naszym przypadku ewentualny zarobek nie jest celem samym w sobie. Stoimy przed wyborem, co zrobić w domem typu bliźniak, w którym dzieci na chwilę obecną nie chcą zamieszkać. Budowa domu była wyrazem troski o zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych dzieci, a planowana sprzedaż jest skutkiem ubocznym zaistniałych okoliczności i wyrazem logicznego zarządu naszym majątkiem. Jak zauważył DKIS w interpretacji z 4 czerwca 2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS:" (...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego -zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie". Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w prawomocnym wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 156/17: "O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane zwykłe transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji opodatkowanych". Sprzedający uważają, że trafnie opisuje to naszą sytuację, ponieważ przedmiotowa nieruchomość nigdy nie stanowiła składnika majątku w działalności gospodarczej, nigdy nie była wykorzystywana w takiej działalności. W sprawie będącej przedmiotem wniosku nie występuje także cały ciąg zdarzeń, które wskazywałyby, że sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Jednocześnie, skoro od nabycia nieruchomości upłynął okres znacznie dłuższy niż 5 lat liczone od końca roku ich nabycia, to w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo w związku małżeńskim i posiadacie ustawową wspólność majątkową. W 2005 roku dokonali Państwo zakupu dwóch sąsiadujących ze sobą działek budowlanych w (…) z myślą o budowie własnego domu jednorodzinnego. Jednej mniejszej o powierzchni 0,0546 (działka numer 1) oraz drugiej większej o powierzchni 0,1507 (działka numer 2). W 2007 r. zamieszkali Państwo wraz z dziećmi w domu wybudowanym na działce nr 1 oraz nr 2. Dom został posadowiony na obu działkach ze względu na wielkość bryły, jednocześnie większa część działki nr 2 pozostawała do Państwa dyspozycji jako ogród, nie była również oddzielona od działki nr 1 żadnym ogrodzeniem. W roku 2019 z myślą o realizacji potrzeb mieszkaniowych córki i syna, podjęli Państwo decyzję o wybudowaniu na obciążonej kredytem działce nr 2 - domu typu bliźniak. Budowa trwała 5 lat z przerwami, była prowadzona systemem gospodarczym i została ukończona w czerwcu 2024. Ze względu na długi okres trwania budowy plany Państwa dzieci się zmieniły. 9 września 2024 r. aktem notarialnym zbyli Państwo nieruchomość, składającą się z działki nr 3 o powierzchni 0,0246 ha. Wątpliwości Państwa budzi kwestia czy czynność sprzedaży części bliźniaka w 2024 roku oraz kolejnej części bliźniaka w 2025 r. będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w  szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż opisanych we wniosku nieruchomości wygeneruje/wygenerowała przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od nabycia działki, na której został wybudowany bliźniak oraz okoliczności nabycia i wybudowania sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W konsekwencji, istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Państwa sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości w postaci działki o numerze 2 na podstawie umowy zakupu, tj. 2005 rok. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wraz z wybudowanymi na nich budynkami wydzielonymi z działki numer 2) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wraz z wybudowanymi na nich budynkami wydzielonymi z działki numer 2) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że:

W myśl art. 47 § 1 ww. Kodeksu:

Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika zatem, że grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i posadowionego na nim budynku, trwale z nim związanego.

Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że skoro nabycie przez Państwa nieruchomości gruntowej (z której nastąpiło wydzielanie działek pod budowę bliźniaka) nastąpiło w 2005 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające z odpłatnego zbycia wybudowanych na niej budynków mieszkalnych (nawet w sytuacji zakończenia budowy w roku 2024). Z powołanych wyżej przepisów wyraźnie wynika, że odpłatne zbycie budynków mieszkalnych bez względu na datę ich wybudowania nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowią one część składową gruntu.

W związku z tym bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w cytowanym wyżej przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zakupu gruntu ( z którego zostały wydzielone działki pod budowę bliźniaka) – w przedmiotowej sprawie od 2005 r.

Tym samym, sprzedaż przez Państwa nieruchomości wybudowanych na działkach powstałych z podziału działki numer 2 nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym,
• zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od towarów i usług, którego dotyczy pytanie nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwo w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.