Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 11 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem (wpływ 20 grudnia 2024 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dnia 28 marca 2019 r. Wnioskodawca wraz z żoną (posiadający wspólnotę majątkową) kupił własnościowe (37 m) mieszkanie w …. za 100 000 zł. Na zakup mieszkania własnościowego Wnioskodawca wraz z żoną wziął kredyt hipoteczny w Banku …. na 30 lat w wysokości 60 000 zł, resztę pokrył z własnych oszczędności oraz pomocy finansowej rodziców żony Wnioskodawcy.  10 maja 2021 r. rodzice żony Wnioskodawcy podarowali małżonkom działkę budowlaną,  z poleceniem spłaty brata żony w wysokości 60 000 zł. Małżonkowie zostali i nadal są wspólnie prawnymi właścicielami tej działki (działka nr …). Jest to działka budowlana, położona w ………., pod …………. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zezwala na budowę na niej budynków jednorodzinnych.

Dnia 27 sierpnia 2021 r. małżonkowie podpisali umowę z firmą „….”, architektem …. z ……., na budowę małego (83 m) domu (w konstrukcji drewnianej - co miało być tanią konstrukcją, a przez to inwestycją). Małżonkowie podpisali umowę z na kwotę 249 000 zł.

Małżonkowie planowali sprzedać wspólne mieszkanie, wynająć i wprowadzić się do innego na czas budowy. Wziąć kredyt hipoteczny i pieniądze uzyskane ze sprzedaży zainwestować w cele mieszkaniowe, czyli nabyć działkę - spłacić brata żony i wybudować mały (83 m) dom na działce.

Dnia 15 października 2021 r. małżonkowie sprzedali za kwotę 240 000 zł wymienione wyżej mieszkanie własnościowe, zakupione 28 marca 2019 r. Sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ze sprzedaży mieszkania małżonkowie spłacili kredyt hipoteczny zaciągnięty na zakup tego mieszkania w wysokości 60 231,93 zł (cena ta nie obejmuje rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu w wysokości około 1 000 zł, oczywiście małżonkowie spłacili również rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu). Dnia 20 października 2021 r. z przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca wraz z żoną spłacił brata żony w wysokości 60 000 zł - według aktu notarialnego polecenia spłaty darowanej działki aktu z dnia 26 maja 2021 r.,  rep. …. 27 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną zapłacił pierwszą transzę na budowę domu firmie „…” - zaliczkę na budowę domu w wysokości  12 000 zł. 5 listopada 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną zapłacił II transzę na zakup materiałów budowlanych w wysokości 36 000 zł. W dniu 31 grudnia 2021 r. małżonkowie zapłacili III transzę na budowę domu w wysokości 36 000 zł. 14 lipca 2022 r. małżonkowie zapłacili ostatnią IV transzę na materiały budowlane, w wysokości 12 000 zł i zaliczki zapłacili firmie budowlanej „…”, łącznie 96 000 zł.

60 231,93 + 60 000 + 96 000 = 216 231,93 zł (spłata kredytu + spłata brata za nabycie działki budowlanej + zapłata transz na poczet materiałów budowlanych firmie „….” = 216 231,93 zł).

240 000 - 100 000 = 140 000 zł (cena sprzedaży mieszkania - cena kupna mieszkania = uzyskany przychód ze sprzedaży mieszkania).

Na cele mieszkaniowe małżonkowie wydali łącznie 216 231,93 zł, a przychód ze sprzedaży mieszkania wynosił 140 000 zł. Do końca 2024 r. małżonkowie nie planowali ponieść więcej wydatków na budowę domu. Wybudowany dom miał służyć realizacji własnych celów mieszkaniowych. Problem polega na tym, że Wnioskodawca sprzedał wraz z żoną mieszkanie wcześniej niż po upływie 5 lat od jego nabycia. A właściciel firmy, która miała budować dom, okazał się oszustem. W umówionym dniu rozpoczęcia prac budowlanych, właściciel firmy telefonicznie poinformował, że nie ma Waszych pieniędzy, nie ma materiałów i nie jest w stanie nic wybudować. Do tego dnia skutecznie wyłudzał od Wnioskodawcy i Jego żony pieniądze i zapewniał, że wszystko idzie zgodnie z planem, a dom jest 4 domem, jaki buduje w tym roku. Co okazało się fikcją, bo nie wybudował żadnego domu, pracował jedynie podobno jako architekt. Postępowania karne w tej sprawie toczą się na Policji,  w Prokuraturze, oraz w Krajowej Izbie Architektów RP. Budowa do tej pory nie została rozpoczęta, do tej pory małżonkowie nie zobaczyli materiałów budowlanych rzekomo zakupionych przez firmę „….”. Wnioskodawca wraz z żoną nie ma faktur  na 96 000 zł transz jakie wpłacił firmie „….”, ponieważ firma budowlana nigdy małżonkom ich nie chciała dać, a Urząd Skarbowy podobno honoruje jedynie faktury. Wnioskodawca wraz z żoną posiada natomiast odpowiednio tytułowane na ten cel potwierdzenia przelewów ww. firmie budowlanej na kwotę 96 000 zł. Posiada potwierdzenie spłaty kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w wysokości 60 231,93 zł. Posiada potwierdzenie spłaty brata żony, czyli na zakup działki 60 000 zł.

Oczywiście małżonkowie ponieśli do tej pory dużo większe koszty, ponieważ bardzo zaangażowali się w przygotowania do rozpoczęcia budowy, takie jak badania geotechniczne (922,50 zł), sieci elektrycznej w domu (850 zł) i wiele innych kosztów. Nie na wszystko Wnioskodawca brał faktury. Były to też koszty uzyskania potrzebnych zaświadczeń (jedno zaświadczenie z wydziału geodezji  ok. 50 zł), czy wykonanie map działki u geodety (jedna mapa ok. 1 000 zł). Wszystko to okazało się inwestycją na marne, ponieważ małżonkowie nie rozpoczęli nawet budowy i nie są w stanie rozpocząć, a dokumenty się przedawniły (niektóre mają ważność 3 miesiące, inne rok).

Wnioskodawca prosi o interpretację indywidualną, żeby poniesione przez małżonków koszty kupna działki 60 000 zł, 96 000 zł - wydane na budowę domu zgodnie z umową na budowę domu, były uznane jako wydatki jakie Wnioskodawca poniósł na cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca nadmienia, że 10 maja 2021 r. rodzice podarowali żonie działkę budowlaną poprzez akt darowizny z poleceniem spłaty - jej brata w wysokości 60 000 zł. Właścicielami działki, byli rodzice żony Wnioskodawcy. Wycenili działkę na 120 000 zł i połowę wartości, czyli 60 000 zł, polecili w akcie darowizny zapłacić bratu. Notarialna umowa darowizny zawierała polecenie darczyńców dokonania spłaty brata obdarowanej. Następnie żona obdarowała Wnioskodawcę poprzez akt notarialny w 50% udziałów działki. Wnioskodawca nabył działkę  nr …. poprzez akt darowizny od żony, którą wcześniej dostała od rodziców aktem darowizny  z poleceniem spłaty brata. W taki sposób Wnioskodawca stał się wraz z żoną właścicielami działki  nr ……. Umowę kredytową małżonkowie podpisali dnia 12 lutego 2019 r. Spłata kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu, obejmowała poza kwotą kredytu również odsetki od kredytu. Małżonkowie zaciągnęli kredyt w wysokości 60 000 zł, spłacili 61 000 zł.

Pytanie

Czy można uznać, że pieniądze wydane na materiały budowlane i zaliczki na budowę domu, oraz spłatę brata w celu nabycia działki i spłatę kredytu hipotecznego, można uznać za wydatki na cele mieszkaniowe?

Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej wydatkowania części przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania własnościowego na materiały budowlane i zaliczki na budowę domu oraz wykonanie polecenia darczyńcy. Natomiast na pytanie w części dotyczącej wydatków poniesionych na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zbywaną nieruchomość,  w związku z interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 1 kwietnia 2022 r., Nr DD2.8202.5.2020, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, koszty jakie poniósł w związku z planowaną budową domu, są jak najbardziej kosztami wydanymi w celu mieszkaniowym. Wnioskodawca nabył działkę, aby na niej zbudować dom jednorodzinny. Jego celem nie było sprzedanie mieszkania, aby się w jakiś sposób wzbogacić, lub sprzeniewierzyć pieniądze, ale aby wybudować dom jednorodzinny, dla siebie, Jego rodziny i dzieci. Wnioskodawca wydał wszystkie pieniądze uzyskane z przychodu za sprzedaż mieszkania na cele mieszkaniowe, tzn. nabycie działki i budowę domu.

Doprecyzowując, w opinii Wnioskodawcy, wszystkie koszty, jakie z żoną poniósł, są kosztami poniesionymi na cele mieszkaniowe i o taką interpretację indywidualną Wnioskodawca prosi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Źródła przychodów

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,  w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu  w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw  w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału  w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że 28 marca 2019 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupił mieszkanie własnościowe. Na zakup mieszkania zaciągnął kredyt hipoteczny, resztę pokrył z własnych oszczędności oraz pomocy finansowej rodziców żony Wnioskodawcy. Dnia 15 października 2021 r. małżonkowie sprzedali za kwotę 240 000 zł mieszkanie własnościowe. Sprzedaż nie nastąpiła  w wykonywaniu działalności gospodarczej, w rozumieniu przepisu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stwierdzam, że dokonana przez Pana i Pana żonę sprzedaż w 2021 r. mieszkania własnościowego, jako że została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym  od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej  w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu  z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały  w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej  (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje,  że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25  ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika,  o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy  o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Jednym z takich celów, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ww. ustawy jest nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,  oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie  na grunt pod budowę budynku.

W przypadku nabywania gruntu, w ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych, ustawa  o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że musi to być określony grunt nabyty  w określonym celu. O charakterze nabytego gruntu nie rozstrzyga jednak jedynie zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu musi być oceniony w kontekście rzeczywistej i realnej możliwości jego zabudowy. Zgodnie z prezentowanym w orzecznictwie sądowym stanowiskiem nabywany grunt ma zostać przeznaczony na realizację budowy budynku mieszkalnego oraz w dacie nabycia lub najpóźniej w terminie o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma nadawać się do zabudowy budynkiem mieszkalnym. Zwolnienie dotyczy bowiem nabycia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a nie jakiegokolwiek gruntu, w tym np. rekreacyjnego czy rolnego.

Ponadto, w przypadku nabycia gruntu ustawodawcy nie chodziło o to, aby ze zwolnienia korzystał podatnik, który środki inwestuje w nieruchomość (grunt), lecz o to, aby ze zwolnienia korzystał ten podatnik, dla którego zakup gruntu jest pierwszym krokiem do realizacji budowy budynku mieszkalnego, w którym podatnik ma zamiar realizować własne cele mieszkaniowe. Zatem, samo poniesienie wydatku na nabycie gruntu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Ustawodawca wymaga  by zakup był podyktowany  potrzebą realizacji własnego celu mieszkaniowego.

Wnioskodawca wskazał, że w 2021 r. rodzice Jego żony podarowali małżonkom działkę budowlaną. Nabycie działki nastąpiło w drodze darowizny z poleceniem spłaty brata żony Wnioskodawcy.  Z przychodu uzyskanego ze sprzedaży własnościowego mieszkania Wnioskodawca spłacił brata żony.

W odniesieniu do powyższego zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości. Z uwagi na brak definicji nieruchomości  i rzeczy w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych należy odwołać się do odpowiednich przepisów prawa cywilnego.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilnego (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), w myśl którego:

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku, zatem jeśli świadczenie będzie polegać na przekazaniu rzeczy (np. nieruchomości) dochodzi do przeniesienia prawa własności rzeczy z darczyńcy na obdarowanego. Z zacytowanego ww. przepisu wynika, że podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Umowa darowizny dochodzi do skutku z chwilą złożenia oświadczenia woli przez obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Natomiast z treści art. 890 § 1 i § 2 ww.  Kodeksu wynika, że:

Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron.

Z kolei stosownie do art. 893 ww. Kodeksu:

Świadczenie, o którym mowa, w art. 893 Kodeksu cywilnego określane jest mianem polecenia i może być zastrzeżone albo na rzecz darczyńcy, albo na rzecz osoby trzeciej. Polecenie zasadniczo powinno być dokonane w umowie darowizny. Darczyńca obciążając obdarowanego poleceniem musi dokładnie wskazać, na czym polecenie ma polegać, a także kogo dotyczyć. Obowiązek określonego zachowania będący przedmiotem polecenia może, ale nie musi mieć związku z przedmiotem darowizny, może dotyczyć sfery majątkowej, jak i osobistej wskazanej przez darczyńcę osoby. Osobą, której dotyczyć ma objęte poleceniem zachowanie (działanie lub zaniechanie) może być darczyńca, osoba trzecia, a nawet sam obdarowany.

W orzecznictwie przyjmuje się, że nałożenie na obdarowanego polecenia, także majątkowego, nie prowadzi do powstania stosunku zobowiązaniowego analogicznego jak wynikający z innych zdarzeń prawnych, z którymi ustawa łączy taki skutek. Osoba, która odnosi z polecenia korzyść, nie jest  wierzycielem, lecz beneficjariuszem. Taki wniosek wywodzi się z charakteru prawnego polecenia,  którego nałożenie na określoną osobę (obdarowanego) prowadzi do powstania zobowiązania  naturalnego (niezupełnego).

W świetle powyższego w niniejszej sprawie uznać należy, że nabycie przez Pana działki budowlanej nastąpiło w sposób nieodpłatny, na podstawie umowy darowizny w 2021 r. Przeniesienie na rzecz Pana własności działki nastąpiło niezależnie od wykonania polecenia darczyńcy. Wydatków poniesionych na spłatę brata Pana żony w wykonaniu polecenia darczyńcy nie sposób  zatem uznać za wydatek poniesiony na nabycie przedmiotowej nieruchomości. Wydatek ten nie jest  wydatkiem na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku  z ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w dniu 27 sierpnia 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisał umowę na budowę małego domu. W tym samym dniu Wnioskodawca wpłacił pierwszą transzę na budowę domu. 4 listopada 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną zapłacił II transzę na zakup materiałów budowlanych. 31 grudnia 2021 r. małżonkowie zapłacili III transzę na budowę domu, a 14 lipca 2022 r. małżonkowie zapłacili ostatnią IV transzę na materiały budowlane. Właściciel firmy, która miała budować dom, okazał się oszustem. W umówionym dniu rozpoczęcia prac budowlanych, właściciel firmy telefonicznie poinformował małżonków, że nie ma pieniędzy, nie ma materiałów i nie jest w stanie nic wybudować. Wyłudzał od Wnioskodawcy i Jego żony pieniądze. Budowa do tej pory nie została rozpoczęta, do tej pory małżonkowie nie zobaczyli materiałów budowlanych rzekomo zakupionych przez firmę. Do końca 2024 r. małżonkowie nie planowali ponieść więcej wydatków na budowę domu. Wnioskodawca nie posiada faktur na kwoty wpłacone firmie, mającej wybudować dom. Posiada jedynie potwierdzenia przelewów.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje terminu rozpoczęcia budowy, dlatego na potrzeby niniejszej sprawy przyjąć należy wyjaśnienie tego pojęcia na gruncie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Pojęcie budowy zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem:

Zgodnie z art. 3 pkt 7 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z art. 28 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 41 ust. 2 ww. ustawy:

Jednocześnie podkreślić należy, że zgodnie z art. 41 ust. 3 ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów prawa, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (z zastrzeżeniem art. 29-31 ustawy Prawo budowlane), natomiast z chwilą podjęcia prac przygotowawczych następuje rozpoczęcie budowy, a prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem – w odniesieniu do robót, w przypadku których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu.

Przez budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zatem uznać wykonanie robót budowlanych, w tym prac przygotowawczych, prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym lub na podstawie zgłoszenia organowi zamiaru prowadzenia prac budowlanych – gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu.

Jak wynika z opisu sprawy, nie rozpoczął Pan budowy i nie jest Pan jej w stanie rozpocząć. Właściciel firmy, która miała budować dom i do której wpłacał Pan zaliczki na poczet zakupu materiałów budowlanych i przyszłej usługi budowlanej okazał się oszustem. W umówionym dniu rozpoczęcia prac budowlanych, właściciel firmy telefonicznie poinformował Pana, że nie ma pieniędzy, nie ma materiałów i nie jest w stanie nic wybudować. Do tej pory nie widział Pan materiałów budowlanych rzekomo zakupionych przez ww. firmę. Nie posiada Pan faktur na 96 000 zł transz jakie wpłacił firmie, ponieważ firma budowlana nigdy nie chciała ich przekazać.

W tej sytuacji brak jest podstaw do stwierdzenia, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia mieszkania własnościowego wydatkował Pan na własne cele mieszkaniowe, tj. na budowę budynku mieszkalnego, skoro w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie mieszkania, na nabytej przez Pana działce gruntu nie rozpoczęła się budowa budynku mieszkalnego związana z wydatkowanym przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania na poczet zaliczek na zakup materiałów budowlanych i przyszłe usługi budowlane.

Podsumowując, nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż 15 października 2021 r. mieszkania własnościowego, nabytego przez Pana wraz z żoną w 2019 r., została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania i sprzedaż ta stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa  w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 30e  w zw. z art. 19 ww. ustawy.

Wydatkowanie części przychodu uzyskanego z ww. sprzedaży na wykonanie polecenia darczyńcy zawartego w umowie darowizny nieruchomości dotyczącego spłaty brata Pana żony, nie stanowi wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie stanowi podstawy do zastosowania zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia mieszkania określonego tym przepisem. Ponadto wydatkowanie części przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania na zaliczki (transze) na zakup materiałów budowlanych i na poczet przyszłej usługi budowlanej dotyczących budowy domu, która nie została rozpoczęta w terminie trzech lat od sprzedaży mieszkania – tj. do końca 2024 r., nie uprawia Pana do uwzględnienia tych wydatków  w ramach zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia mieszkania, o którym mowa  w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są  w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) - niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.