Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani pismem z 22 stycznia 2025 r. (wpływ 22 stycznia 2025 r. i 23 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 27 stycznia 2025 r. (wpływ 28 stycznia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A (dalej także jako: Wnioskodawca) nie prowadzi działalności gospodarczej i jest na emeryturze. Wnioskodawca uzyskuje przychody z najmu lokalu będącego wspólną własnością Jej i Jej małżonka. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. Między Wnioskodawcą a jej małżonkiem panuje ustrój wspólności majątkowej.

Małżonek Wnioskodawcy prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest: 45.20.Z Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, 25.62.Z Obróbka mechaniczna elementów metalowych, 33.11.Z Naprawa i konserwacja metalowych wyrobów gotowych, 43.21.Z Wykonywanie instalacji elektrycznych, 45.31.Z Sprzedaż hurtowa części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, 45.32.Z Sprzedaż detaliczna części i akcesoriów do pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli, 47.89.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych wyrobów prowadzona na straganach i targowiskach, 49.41.Z Transport drogowy towarów, 49.42.Z Działalność usługowa związana z przeprowadzkami, 52.21.Z Działalność usługowa wspomagająca transport lądowy, 77.11.Z Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek, 77.39.Z Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane, 96.09.Z Pozostała działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana. Małżonek Wnioskodawcy nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Małżonek Wnioskodawcy jest czynnym podatnikiem VAT. Przychody z działalności gospodarczej małżonek Wnioskodawcy opodatkowuje na zasadach ogólnych według tzw. skali.

W dalszej części wniosku, termin „Wnioskodawcy” w liczbie mnogiej, będzie oznaczał łącznie Wnioskodawcę i jej małżonka.

Dnia 28 kwietnia 1997 r. Wnioskodawcy zakupili nieruchomość niezabudowaną składającą się z działek nr X o powierzchni (…) ha (…) a (…) m², położonej w (…) – (…), objętej księgą wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość została zakupiona do majątku wspólnego Wnioskodawców. Zarówno w chwili zakupu, jak i przez cały okres jaki upłynął od momentu zakupu grunty wchodzące w skład Nieruchomości były gruntami rolnymi.

W chwili zakupu przez działkę przebiegała sieć elektryczna, gazowa oraz ciepłownicza, z tym że Nieruchomość nie była podłączona do żadnej z tych sieci, tj. na Nieruchomości nie były zlokalizowane punkty poboru. Do nieruchomości nie była podciągnięta woda ani kanalizacja. Nieruchomość miała stanowić zabezpieczenie przyszłości Wnioskodawców i ich dzieci. Wnioskodawcy planowali, że na części nieruchomości ich dzieci wybudują w przyszłości domy dla siebie. Co do pozostałej części Nieruchomości Wnioskodawcy dopuszczali możliwość jej sprzedaży. W chwili zakupu Nieruchomości Wnioskodawcy na pewno nie planowali prowadzenia w oparciu o nieruchomość działalności deweloperskiej obejmującej budowę i sprzedaż domów. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana przez Wnioskodawców do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie była również ujęta w ewidencji środków trwałych.

Wnioskodawcy podjęli w stosunku do Nieruchomości następujące działania:

1.W dniu 24 czerwca 2004 r. Wnioskodawcy wspólnie z właścicielem nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością wystąpili do Prezydenta Miasta (…) z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. „(…) na działkach nr X, nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…) obręb (…), przy ul. (…) w (…). Warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego zostały ustalone decyzją Prezydenta Miasta (…) z dnia 7 czerwca 2005 r., nr (…).

2.Pismem z dnia 4 lutego 2013 r., w związku z trwającymi, na podstawie uchwały Rady Miasta (…) z dnia 26 października 2011 r., pracami zmierzającymi do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)”, Wnioskodawcy złożyli uwagi do procedury. Przyczyną składanych uwag był fakt, że w projekcie planu Nieruchomość została przeznaczona na zieleń publiczną.

3.Wnioskami z dnia: 25 kwietnia 2013 r. (I etap inwestycji), z dnia 10 maja 2013 r. (II etap inwestycji) oraz z dnia 12 czerwca 2013 r. (III etap inwestycji) Wnioskodawcy wystąpili do Prezydenta Miasta (…) z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę dla zamierzeń budowlanych obejmujących budowę na Nieruchomości zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z wewnętrznymi instalacjami: elektryczną, wod. kan., c.c., gazową oraz infrastrukturą techniczną. Decyzjami z dnia 9 października 2013 r., nr (…), nr (…) i nr (…) Prezydent Miasta (…) zatwierdził projekty budowlane i udzielił pozwoleń na budowę obejmujących ww. zamierzenie budowlane. Wyjaśnić jednocześnie należy, że występując z ww. wnioskami o udzielenie pozwolenia na budowę Wnioskodawcy kierowali się głównie chęcią zachowania możliwości zabudowy Nieruchomości, a tym samym utrzymania jej wartości. Uchwalenie przez Radę Miasta (…) planu miejscowego, w którym Nieruchomość zostałaby przeznaczona pod zieleń parkową, uniemożliwiałaby bowiem, zabudowę Nieruchomości i powodowała na podstawie art. 65 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wygaśnięcie uzyskanej przez Wnioskodawców decyzji o warunkach zabudowy. Ponieważ skutek taki nie ma miejsca w odniesieniu do nieruchomości, co do której uzyskano prawomocne pozwolenie na budowę Wnioskodawcy w taki sposób postanowili się zabezpieczyć przed skutkami uchwalenia niekorzystnego dla nich planu. Wnioskodawcy nie planowali jednak samodzielnie realizować objętych pozwoleniami inwestycji.

4.Pismem z dnia 21 października 2014 r., w związku z uchwaleniem przez Radę Miasta (…) uchwałą z dnia 9 kwietnia 2014 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), w którym Nieruchomość została w całości przeznaczona na zieleń parkową ((…)) Wnioskodawcy wezwali Radę do usunięcia naruszenia prawa, a następnie wobec niezastosowania się przez Radę do wezwania, w dniu 12 marca 2015 r. złożyli na ww. uchwałę skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

5.Wnioskodawcy na podstawie wskazanych w pkt 3. pozwoleń na budowę przeprowadzili na Nieruchomości następujące prace budowlane: wylanie płyty dennej dla jednego z domów w ramach każdego pozwolenia (łącznie wylano więc trzy płyty denne). Wymaga przy tym wyjaśnienia, że prace te były prowadzone w minimalnym zakresie w celu niedopuszczenia do wygaśnięcia pozwoleń na budowę, na podstawie art. 37 prawa budowlanego.

6.Za zgodą Wnioskodawców na Nieruchomości została również wykonana przez (…) instalacja wodno-kanalizacyjna. Koszty jej wykonania poniosło (…). W zamian za wykonanie tej instalacji Nieruchomości została za zgodą Wnioskodawców obciążona stosowną służebnością. Nie zostały dotychczas jednak wykonane przyłącza do poszczególnych domów objętych pozwoleniami na budowę. Obecnie Wnioskodawcy toczą rozmowy na temat sprzedaży części Nieruchomości. Planowana transakcja miałby się odbyć w następujący sposób:

1)Przedmiotem sprzedaży byłaby przeważająca część Nieruchomość z wyłączeniem jedynie części, w odniesieniu do której zostało wydane pozwolenie na budowę nr (…) obejmujące III etap inwestycji w postaci dwóch domów. Tą część działki Wnioskodawcy planują pozostawić dla siebie w celu przekazania swoim dzieciom w drodze darowizny. Będzie to wymagało dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości.

2)Wnioskodawcy planują w pierwszej kolejności zawarcie z Nabywcą umowy przedwstępnej, a następnie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości.

3)W umowie przedwstępnej:

a)Wnioskodawcy zobowiążą się do sprzedaży Nieruchomości za określoną cenę sprzedaży,

b)Wnioskodawcy zobowiążą się także do sprzedaży, za określoną odrębnie cenę sprzedaży, autorskich praw majątkowych przysługujących im do dokumentacji dotyczącej inwestycji jak ma być zrealizowana na sprzedawanej części Nieruchomości w tym do projektów budowlanych, własność egzemplarzy tej dokumentacji oraz nośników, na których jest ona utrwalona oraz przeniesienia na nabywców praw z decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczących inwestycji jak ma być realizowana na tej części Nieruchomości,

c)zostanie też przewidziany obowiązek wpłaty przez nabywcę Nieruchomości zadatku lub zaliczki w wysokości ok 10% ceny sprzedaży,

d)zostanie postanowione, że część ceny sprzedaży zostanie zapłacona z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej, a pozostałą część zostanie zapłacona w 4 kwartalnych ratach w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej,

e)Wnioskodawcy udzielą nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 11) oraz art. 33 ust 2 pkt 2) ustawy prawo budowlane,

f)Wnioskodawcy udzielą nabywcy pełnomocnictwa i upoważnią go do reprezentowania w sprawach związanych z inwestycją prowadzoną na Nieruchomości przed wszelkimi władzami i urzędami administracji rządowej i samorządowej, instytucjami, osobami prawnymi i fizycznymi, uzyskiwania wszelkich informacji i zaświadczeń, informacji, dotyczących stanu prawnego oraz stanu faktycznego działki, odwoływania się od niekorzystnych orzeczeń i decyzji tych organów.

Wnioskodawcy nie podejmowali jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy nie umieszczali ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych. Wnioskodawcy nie zawierali również jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ponadto Nieruchomość nie była przedmiotem, scaleń ani decyzji rozbiórkowych. W związku z transakcją Wnioskodawcy będą korzystać biura doradztwa architektonicznego, z którego usług korzystali również przy występowaniu z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i wnioskami o pozwolenie na budowę oraz doradcy podatkowego, ewentualnie z pomocy radcy prawnego lub adwokata. Wnioskodawca informuje, że jednocześnie z niniejszym wnioskiem wystąpiła do Organu z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej skutków planowanej przez sprzedaży Nieruchomości w podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Przychody z najmu Wnioskodawca kwalifikuje do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody te są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych dochodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Podział działki nr X nie został jeszcze dokonany. Natomiast zostanie dokonany na potrzeby planowanej sprzedaży.

Działka w chwili zawarcia umowy przedwstępnej będzie niezabudowana. Natomiast będą się na niej znajdować niewielkie efekty przeprowadzonych prac budowlanych, tj. wylane dwie płyty fundamentowe.

Instalacja wodno-kanalizacyjna została wykonana w związku prowadzonym przez (…) w (…) w ramach środków z UE, programem „(…)”, który to program obejmował budowę wodociągów i kanalizacji dla nieruchomości nieposiadających dostępu do takiej instalacji. Wnioskodawcy złożyli stosowny wniosek w programie, a instalacja została wykonana przez (…) na ich koszt. Instalacja stanowi własność (…). Wnioskodawcy ustanowili na Nieruchomości, na rzecz (…) stosowną służebność przesyłu.

Instalacja wodno-kanalizacyjna przebiega również przez część działki, która będzie przedmiotem sprzedaży.

Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana.

Wnioskodawcy mają nadzieję, że sprzedaż mogłaby nastąpić w 2025 r.

Działka nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy.

Na dzień złożenia uzupełnienia wniosku umowa przedwstępna sprzedaży działki nie została zawarta.

Wnioskodawca nie dokonywał dotychczas sprzedaży żadnych nieruchomości.

Poza przedmiotową działką Wnioskodawca posiada inne działki. Jedna z działek należy do Jej majątku osobistego i została nabyta w darowiźnie od nieżyjącego już dziadka. Druga działka stanowi wspólność małżeńską i została nabyta drogą kupna ok. 10 lat temu. Ani Wnioskodawca, ani Wnioskodawcy nie mają żądnych sprecyzowanych planów co do ww. działek. Nie wykluczają przy tym, że w przyszłości mogą one zostać sprzedane albo darowane dzieciom.

Na przedmiotowej nieruchomości, w tym na części, która ma być przedmiotem sprzedaży znajdują się jedynie przewody wodociągowe i kanalizacyjne wraz z uzbrojeniem i urządzeniami, którymi dostarczana jest woda, lub którymi odprowadzane są ścieki. Przewody te stanowią własność (…), natomiast nieruchomość jest obciążona na rzecz (…) służebnością przesyłu. Urządzenia te stanowią sieć w rozumieniu art. 2 pkt 7 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków z dnia 7 czerwca 2001 r. (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 757). Na nieruchomości nie ma natomiast żadnych instalacji kanalizacyjnych ani wodociągowych ani przyłączy.

Dodatkowo Wnioskodawca precyzuje, że na planowanej do sprzedaży części działki nr X znajdować się będzie stanowiąca własność (…) sieć elektryczna 1.5kV. Na planowanych częściach działki nie będą się znajdować sieci gazowe i centralnego ogrzewania.

Pytanie

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a to z uwagi na okres czasu jaki upłynął od chwili zakupu Nieruchomości przez Wnioskodawców.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), oraz odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości (pkt 8 lit. a).

Z treści przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że aby doszło do powstania przychodu ze zbycia nieruchomości konieczne jest dokonanie takiej czynności poza działalnością gospodarczą podatnika oraz dokonanie jej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W celu zatem, ustalenia sposobu kwalifikacji przychodu po stronie osoby sprzedającej nieruchomość konieczne jest w pierwszej kolejności przeanalizowanie tego, czy przychód zostanie uzyskany w związku z prowadzoną przez sprzedającego pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Zgodnie z treścią art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczanie do źródeł przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z treści przepisu wynika, że kwalifikacja danego rodzaju przychodu jako pochodzącego z działalności gospodarczej, możliwa jest jedynie w przypadku kumulatywnego spełnienia przesłanek zawartych w tym przepisie (por. wyrok NSA z dnia 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18). Oznacza to, że niespełnienie któregokolwiek z warunków określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wykluczać będzie możliwość kwalifikacji przychodu uzyskanego przez danego podatnika jako pochodzącego z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie, przy ocenie czy podjęte działania stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności. Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (tak np. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 28 maja 2020 r., nr 0112- KDIL2-1.4011.264.2020.3.DJ).

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na kryterium zarobkowości. Nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawcy mają na celu osiągnięcie jak najwyższego zysku ze sprzedaży Nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych dla siebie efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji jest oczywiste i ciężko oczekiwać, żeby postępowała ona w sposób odmienny. Takie stanowisko podziela również NSA w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11. We wskazanym orzeczeniu Sąd ten wskazał, że: „spełnienie w konkretnym wypadku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Co więcej, przychód (dochód) ze sprzedaży Nieruchomości wystąpiłby również w przypadku zakwalifikowania takiego przychodu (dochodu) do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Konieczne zatem jest spełnienie pozostałych warunków wskazanych w treści art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, tj. kryterium zorganizowania i ciągłości.”

Zorganizowanie działalności gospodarczej należy rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 8 grudnia 2020 r., sygn. akt II FSK 1543/20). Pierwszy przypadek dotyczy dopełnienia wymogów o charakterze administracyjnym, związanych z rozpoczęciem działalności gospodarczej. Należą do nich takie czynności jak, na przykład, zgłoszenie zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej do CEIDG, czy też utworzenie spółki prawa handlowego i wpisanie jej do KRS. W przypadku zaś zorganizowania faktycznego badaniu podlega to, czy podatnik bez formalnego statusu przedsiębiorcy podejmuje faktyczne działania pozwalające na przyjęcie, że działalność ta spełnia cechy zorganizowania w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na pojęcie to składa się zespół czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach faktycznie wyodrębnionej (zorganizowanej) struktury. Podzielić należy nadto wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach sygn. akt II FSK 855/14, sygn. akt II FSK 1423/14, sygn. akt II FSK 379/14 i sygn. akt II FSK 3760/17). W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W Pani ocenie, zakres czynności wykonywanych przez Wnioskodawców w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie wykazuje cech zorganizowania w rozumieniu wskazanego przepisu. Po pierwsze należy podkreślić, że Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami ani nie planują podejmować w przyszłości takiej działalności. Małżonek Wnioskodawcy prowadzi co prawda działalność gospodarczą, ale nie ma ona żadnego związku z obrotem nieruchomościami. Z kolei Wnioskodawca jest emerytką i nie prowadzi w ogóle takiej działalności. Ponadto, czynności podejmowane przez Wnioskodawców w odniesieniu do Nieruchomości nie pozwalają na uznanie, że są one wykonywane w ramach zorganizowanej struktury. Wnioskodawcy co prawda wystąpili z wnioskami o wydanie warunków zabudowy dla Nieruchomości, a po ich uzyskaniu wystąpili o wydanie pozwoleń na budowę, ale ich zdaniem działania te nie odbiegają od zwyczajowych czynności podejmowanych przez właścicieli nieruchomości, wystawionych na sprzedaż, mają charakter przygotowawczy i są podejmowane w celu uzyskania jak korzystniejszej ceny. Złożenie przez Wnioskodawców wniosków o wydanie pozwoleń na budowę było przy tym powodowane ryzykiem, związanym z tym, że w uchwalanym planie zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość zostanie zakwalifikowana w sposób uniemożliwiający jej zabudowę. Z kolei podejmowane przez Wnioskodawców roboty budowlane miały na celu jedynie zapewnienie tego, aby uzyskane pozwolenia na budowę nie wygasły. Roboty budowlane były w związku z tym prowadzone w minimalnym zakresie. Wnioskodawcy nigdy nie planowali samodzielnej realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, nie mając ku temu ani środków, odpowiednich umiejętności, ani zaplecza.

Należy również podkreślić, że:

-Wnioskodawcy nabyli Nieruchomość do majątku osobistego, a nie do majątku firmowego;

-Nieruchomość nie była przez Wnioskodawców wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej;

-Nieruchomość nie była także przez Wnioskodawców amortyzowana na gruncie przepisów art. 22a - 22p ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

-Wnioskodawcy nie mają wiedzy ani doświadczenia w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami ani prowadzenia działalności budowlanej.

Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawcy nie podejmowali jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych, które miałyby na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości i które mogłyby wskazywać na istnienie cechy „zorganizowania”. W szczególności, w związku z chęcią sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy nie umieszczali ogłoszeń w prasie, Internecie czy na tablicach reklamowych. Wnioskodawcy nie zawierali również jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ponadto:

-Nieruchomość nie była przedmiotem, scaleń ani decyzji rozbiórkowych;

-na Nieruchomości nie były wydzielane drogi wewnętrzne.

Pani zdaniem, oceniając całokształt okoliczności związanych ze sprzedażą Nieruchomości, trudno dostrzec czynności, które świadczyłyby o aktywnych działaniach Wnioskodawcy w zakresie obrotu nieruchomościami, które wykraczałyby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawcy nie podjęli w związku ze sprzedażą Nieruchomości działań, które mogłyby wskazywać na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, takich jak np. uzbrojenie terenu (doprowadzenie do niego mediów), ogrodzenie Nieruchomości czy działania marketingowe. Nie angażowali zatem środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowca, tj. nie wykazywali aktywności w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Skala podjętych przez Wnioskodawców czynności dotyczących Nieruchomości nie wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego – z jego punktu widzenia – przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego. W tym miejscu należy podkreślić, że działania podjęte przez Wnioskodawców, tj. wystąpienie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a następnie uzyskanie pozwoleń na budowę, były spowodowane jedynie chęcią utrzymania możliwości zabudowy Nieruchomości wobec planów przeznaczenia jej pod zieleń parkową w planie miejscowym, nie zaś chęcią realizacji na Nieruchomości przedsięwzięcia deweloperskiego.

W Pani ocenie, za przejaw działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę nie może być również uznany fakt, korzystania przez Nią z pomocy prawnej oraz prawnopodatkowej przy przygotowaniu sprzedaży Nieruchomości. Korzystanie z takiej pomocy, należy uznać za standardowy przejaw dbałości o bezpieczeństwo transakcji, zarówno w przypadku transakcji dotyczących majątku prywatnego, jak i związanych z działalnością gospodarczą. W żadnym wypadku, okoliczność taka nie może być uznana za charakterystyczną jedynie dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Oceniając charakter planowanej przez Wnioskodawców transakcji należy również wziąć pod uwagę fakt, że od daty nabycia przez Wnioskodawców Nieruchomości upłynęło już ponad 27 lat, a pierwsze działania w odniesieniu do Nieruchomości (wniosek o ustalenie warunków zabudowy) zostały podjęte przez Wnioskodawców w czerwcu 2004 r., a więc ponad siedem lat od daty zakupu Nieruchomości.

Znaczenie tej okoliczności dla oceny sposobu kwalifikacji przychodu ze zbycia nieruchomości podkreślił m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 października 2023 r., sygn. akt II FSK 933/23, NSA stwierdził m.in., w uzasadnieniu którego stwierdzono: „Z tego punktu widzenia istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. in fine, związane z upływem czasu (5 lat) między nabyciem i odpłatnym zbyciem nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, w trakcie trwania której dochód podatnika podlega odrębnym regułom opodatkowania ryczałtowego, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f. Wymieniony w tym przepisie dochód wskazuje bezpośrednio na zarobek podatnika (czyli jego zysk, dochód) wynikający z transakcji zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f., a zatem dotyczy poniekąd działalności zarobkowej podatnika, dokonywanej jednak w ramach zwykłego zarządu majątkiem własnym, a nie w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Rozwijając ten wątek należy wskazać, że wykładni omawianych przepisów należy dokonywać w sposób prokonstytucyjny, tj. uwzględniający zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa (art. 2 Konstytucji RP) wyrażającą się w takim stanowieniu i stosowaniu prawa, by nie stawało się ono swoistą pułapką dla obywatela (podatnika). Czyli w sposób gwarantujący podatnikowi bezpieczeństwo prawne rozumiane jako umożliwienie prognozowania konsekwencji prawnopodatkowych działań własnych w określonym okresie i związaną z tym okresem przewidywalność działań organów podatkowych. Na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w zw. z art. 5a pkt 6 i art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. owo bezpieczeństwo prawne może być realizowane tylko w taki sposób, który pozwala podatnikowi planować konsekwencje prawnopodatkowe swoich działań w pięcioletnim okresie zakreślonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. dla przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c. Innymi słowy, o odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej po upływie owego pięcioletniego okresu można mówić tylko wówczas, gdy podatnik uzewnętrzni swoją wolę tego rodzaju zbycia w sposób wyraźny, tj. poprzez spełnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”

Z kolei w wyroku z dnia 19 kwietnia 2023 r., sygn. akt II FSK 2545/20, Naczelny Sąd Administracyjny zaprezentował pogląd, że: „W okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy warto postawić tezę, że wykładnia językowo-logiczna art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w z zw. z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. wyklucza możliwość zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części) do źródła przychodów przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. wbrew woli podatnika, jeżeli był on jej właścicielem (lub współwłaścicielem) przez okres dłuższy od pięcioletniego okresu między jej nabyciem i zbyciem oraz nie uzewnętrznił w sposób obiektywny woli dokonania odpłatnego zbycia tej nieruchomości (jej części) w ramach wykonania działalności gospodarczej po upływie owego pięcioletniego okresu (przed jej odpłatnym zbyciem). Innymi słowy, dla wykazania przez organ podatkowy przesłanek do zaliczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, której właścicielem był podatnik przez kilkanaście lat, do źródła w postaci pozarolniczej działalności gospodarczej, konieczne jest łączne zaistnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. jako uzewnętrznienia w sposób obiektywny woli podatnika dokonania owego odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach wykonania działalności gospodarczej. Wykładni przepisów prawa podatkowego należy dokonywać w sposób prokonstytucyjny, wykluczający możliwość istnienia pułapki legislacyjnej. O jej istnieniu można zaś mówić wówczas, gdy podatnik będący kilkanaście lat właścicielem nieruchomości, co do której nie uzewnętrznił woli jej zbycia w ramach wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej, po kilkunastu latach od nabycia nieruchomości (w drodze darowizny) narażony jest na niekorzystne skutki podatkowe jej odpłatnego zbycia. Odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej części) nabytej nieodpłatnie (w drodze darowizny lub spadkobrania) po upływie pięciu lat od końca roku, w którym została ona nabyta, co do zasady winno być uznawane za działanie w ramach zarządu majątkiem „osobistym”, również w sytuacji, gdy podatnik podjął zwykłe działania przypisywane osobie racjonalnie realizującej zamiar uzyskania maksymalnych korzyści ze sprzedaży nieruchomości (ich części). Za wyjątkiem sytuacji, gdy obiektywnie rzecz biorąc oczywistą wolą podatnika było uprzednie zaliczenie zbywanej odpłatnie nieruchomości do towarów handlowych lub środków trwałych bezpośrednio wykorzystywanych przez niego w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., tj. po łącznym spełnieniu przesłanek wymienionych w tym przepisie.”

Końcowo, Wnioskodawca pragnie podkreślić, że ewentualne uznanie na gruncie podatku VAT, że do zbycia Nieruchomości dojdzie w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a w związku z tym transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT nie powinno „automatycznie” skutkować uznaniem, że przychód z tytułu takiego zbycia powinien zostać zakwalifikowany na gruncie PIT do źródła przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Kwestie związane z podatkiem VAT są bowiem regulowane przez przepisy innej ustawy, tj. ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Ponadto, pojęcie działalności gospodarczej w ustawie o VAT (art. 15 ust. 2) zostało zdefiniowane nieco odmiennie niż w ustawie o PIT (art. 5a pkt 6). W szczególności, w odróżnieniu od definicji działalności gospodarczej z ustawy o VAT, definicja działalności gospodarczej z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odwołuje się do konieczności posiadania cechy „zorganizowania” przez taką działalność. Ponadto, ustawa o VAT wśród przejawów działalności gospodarczej nie wymienia cechy „ciągłości” tej działalności (wymóg ciągłości działalności jest wspomniany jedynie przy jednym z przejawów prowadzenia działalności gospodarczej). Wreszcie, co bardzo istotne, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dane przychody stanowią przychody z działalności gospodarczej, gdy nie mogą być one zaliczane do innego źródła przychodów z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, nawet gdyby wspomniane różnice w definicjach działalności gospodarczej nie istniały, to sam fakt, że zbycie rzeczy jest uregulowane jako odrębne źródło przychodów w PIT powoduje, że analiza na gruncie PIT powinna mieć odrębny/niezależny charakter.

Powyższy wniosek znajduje potwierdzenie w praktyce organów podatkowych. Tytułem przykładu, można wskazać na:

-interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 stycznia 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.965.2021.5.MAP;

-interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 października 2021 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.770.2021.5.AKU;

-interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 lutego 2021 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.918.2020.2.KR; oraz

-interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 czerwca 2020 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK.

Reasumując, w Pani ocenie, podejmowane przez Nią i Jej małżonka czynności mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie własnym majątkiem nie należy kwalifikować jako prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro planowane przez Wnioskodawców zbycie Nieruchomości nie zostanie dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, przychód ze zbycia Nieruchomości nie będzie stanowił dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie z uwagi na fakt, że od dnia nabycia przez Wnioskodawców Nieruchomości upłynął już okres ponad 27 lat, przychód ze zbycia Nieruchomości nie będzie również stanowił przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zasady ustalania przychodów z działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że:

 Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r., objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej. Jak wynika z uzasadnienia do projektu wprowadzającego ww. uregulowanie, zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to zarówno składników, które z uwagi na przewidywany okres ich użytkowania, krótszy niż rok, nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, jak i składników, których podatnik – pomimo takiego obowiązku – nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Wobec powyższego, przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działki nr X), o której mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że nieruchomość nie została nabyta przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w niej wykorzystywana. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią – nawet w opisanej sytuacji wystąpienia z wnioskami o wydanie pozwoleń na budowę (Pani wraz z mężem nie planowali jednak samodzielnie realizować objętych pozwoleniami inwestycji) – wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Również w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu od jej nabycia oraz okoliczności i cel nabycia nieruchomości, oraz fakt, że jest Pani osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji, istotą działania Pani nie było/nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Za datę nabycia nieruchomości, tj. działki nr X, należy w Pani sytuacji przyjąć datę zakupu nieruchomości (działki) przez Panią i Pani małżonka do majątku wspólnego, tj. 1997 r. Zatem, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie minął.

W konsekwencji, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej planowane (w 2025 r.) odpłatne zbycie przez Panią udziału w nieruchomości (działki nr X), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pani. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pani męża).

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.