Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 10 grudnia 2024 r. (wpływ 16 grudnia 2024 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan wraz z ojcem A.B. współwłaścicielem dwóch działek niezabudowanych o numerach 2 obręb (…) oraz sąsiedniej działki o numerze 1 obręb (…).

Działka numer 2 o pow.0,4288 ha.

Działka numer 1 o pow. 0,4067 ha.

Działka numer 2 została nabyta w 2008 r.

Działka numer 1 została nabyta w 2008 r. Działki te zostały nabyte od dwóch różnych sprzedających.

Aktualne obie działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) z przeznaczeniem - teren zabudowy usługowej z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej „2U/MN”. Według Wypisów z Rejestru Gruntów prowadzone przez Starostę (…) obie działki to grunty orne - wypisy w załączeniu.

Od 1997r. prowadzicie Państwo jako wspólnicy działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej, która została przekształcona w spółkę jawną. Umowa spółki cywilnej została podpisana w dniu 1.10.1997 r. Spółka cywilna działająca pod firmą C. s.c. była samodzielnym podatnikiem podatku od towarów i usług NIP: (…), która została przekształcona w spółkę jawną na zasadach norm Kodeksu spółek handlowych w drodze uchwały spółki cywilnej z dnia 21.03.2019 r. Skutkiem dokonanego przekształcenia spółki cywilnej w spółkę jawną na podstawie norm Kodeksu spółek handlowych jest sukcesja generalna w zakresie prawa podatkowego, w tym zachowanie numeru NIP. Spółka jawna jako spółka kodeksu spółek handlowych została wpisana do KRS pod numerem (…). Spółka jawna działa jako samodzielny podatnik podatku od towarów i usług NIP: (…).

Poza działalnością gospodarczą w formie spółki cywilnej prowadził Pan samodzielnie działalność gospodarczą pod firmą D. w zakresie przeprowadzania badań okresowych pojazdów PKD 71.20.B pozostałe badania i analizy techniczne, działalność prowadzi Pan od 1997 r. pod NIP: (…). Drugi współwłaściciel prowadzi również samodzielnie działalność gospodarczą pod numer identyfikacji podatkowej (…) w zakresie PKD 45.20.Z „Konserwacja i naprawa pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli”. W 2007 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży działki rolnej o pow. 0,4067 ha powstałej z podziału działki nr ewid. 34 położonej w miejscowości (…) do majątku osobistego obu współwłaścicieli. Umowa ostateczna nabycia została zawarta w 2009 r. po dokonaniu właściwego podziału i wyodrębnienia przedmiotowej działki oraz uzyskania zgód administracyjnych przez kupujących. Po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży przedmiotowej działki została podpisana - warunkowa umowa dzierżawy części przedmiotowej działki o pow. 0,13 ha. Umowa dzierżawy weszła w życie we wrześniu 2009 r. po spełnieniu wszystkich warunków wejścia w życie umowy dzierżawy określonych w § 2 pkt 3 warunkowej umowy dzierżawy zawartej w dniu 27.11.2007 r. - uwierzytelniona kserokopia umowy w załączeniu. Podkreślić należy, że przedmiotem dzierżawy była część działki mniej niż 1/3 powierzchni działki. Działka numer ewidencyjny 2 nie była wykorzystywana w żadnym zakresie od dnia nabycia do dnia dzisiejszego. Z tytułu dzierżawy Pan i drugi współwłaściciel wystawialiście dzierżawcy dwie odrębne faktury, które rozliczaliście w składanych deklaracjach VAT oraz JPK. W dacie podpisania warunkowej umowy dzierżawy tj. 2007 r. kwota zwolnienia podmiotowego określona w art. 113 § 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynosiła 10000 EUR. Obaj podatnicy z tytułu otrzymywanego czynszu za dzierżawę części działki 1, stanowiącej ich majątek prywatny, rozliczali się z dzierżawcą zgodnie z § 8 warunkowej umowy dzierżawy wystawiając dwie odrębne faktury VAT przez każdego ze współwłaścicieli. Przychód z tytułu dzierżawy był rozliczany jak dzierżawa majątku prywatnego oraz opodatkowany ryczałtem z tytułu dzierżawy majątku prywatnego. Żadna z działek nie była elementem przedsiębiorstw prowadzonych przez współwłaścicieli, nie była wpisana do ewidencji środków trwałych spółki cywilnej C. s.c. ani do ewidencji środków trwałych w działalności prowadzonej jednoosobowo przez poszczególnych współwłaścicieli, nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez współwłaścicieli. Aktualnie rozważacie Państwo sprzedaż obu działek. Współwłaściciele nie widzą ,nie znają szczegółów przyszłej transakcji, czy dokonają sprzedaży każdej działki odrębnie, czy dokonają sprzedaży obu działek w ramach jednej transakcji. Obie działki są terenami budowlanymi zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nabycie obu działek, tj. działki nr 2 i działki nr 1 nastąpiło na podstawie aktu notarialnego bez wystawiania faktur VAT. Nabycie nastąpiło od osoby prywatnej, z tytułu zawartej umowy zbycia nieruchomości został uiszczony podatek od czynności cywilno-prawnych. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ustawowym zadaniem Rady Gminy. Plan został uchwalony przed nabyciem działek (data publikacji planu 19.12.2006), żaden ze współwłaścicieli nie składał żadnych wniosków w zakresie uchwalenia i zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 2 od daty nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana, leżała niezagospodarowana i nieużytkowana. Działka nr 1 była w części dzierżawiona (tj. około 32%), pozostała część 68% powierzchni działki nr 1 leżała nieużytkowana. Działka nr 2 i działka nr 1 zostały zakupione w celach osobistych jako zabezpieczenie i ochrona posiadanych środków przed inflacją i innymi zdarzeniami losowymi. Przedmiotem dzierżawy była część działki nr 1, dzierżawa obejmowała 32% powierzchni działki nr 1, pozostałe 68% powierzchni działki leżało nieużytkowane. Działka nr 2 nie była dzierżawiona, od daty nabycia leżała nieużytkowana. Z tytułu dzierżawy części działki nr 1 wystawiana była faktura VAT. Planowana jest sprzedaż obu działek. Aktualnie nie wie Pan czy nabywca zakupi obie działki jednocześnie, czy dokona sprzedaży odrębnie każdej działki różnym nabywcom. Nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek umocowania do działania w jego imieniu w związku ze sprzedażą udziałów w działkach. Do działki 1 części dzierżawionej został wykonany zjazd z drogi publicznej oraz przyłącze energetyczne na rachunek dzierżawcy. Nabywców zamierza Pan poszukiwać poprzez ustawienie tablicy informacyjnej na działce z napisem „sprzedam” i podaniem numeru telefonu. W okresie ostatnich pięciu lat nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości.

Jest Pan właścicielem następujących nieruchomości:

Rozważa Pan wyłącznie sprzedaż działek z poz. 5 (…), dz. ew. 2 i 1.

Pytanie

W związku z planowaną sprzedażą działek wnosi Pan na podstawie art. 14b Ordynacji podatkowej o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych w podatku od towarów i usług dotyczących powstania obowiązku podatkowego i zobowiązania podatkowego z tytułu zbycia przedmiotowych działek stanowiących ich majątek prywatny oraz skutków sprzedaży przedmiotowych działek w zakresie powstania zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Pana, sprzedaż udziałów we współwłasności powyższych nieruchomości nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych jako sprzedaż udziałów w nieruchomości dokonana po upływie 5 lat od daty ich nabycia zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych albowiem przychód ze sprzedaży udziałów w przedmiotowych nieruchomościach nie będzie przychodem polegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art.10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

1.Źródłami przychodów są:

1)stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2)działalność wykonywana osobiście;

3)pozarolnicza działalność gospodarcza;

4)działy specjalne produkcji rolnej;

5)(uchylony);

6)najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7)kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8)odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9)inne źródła.

2.Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego .przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4)składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

3.Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Pokreślić należy, że działki nie były nigdy wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności podatników, a dzierżawa części działki jest elementem dzierżawy majątku prywatnego osób fizycznych. Decydujący dla rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (nazywanym potocznie prywatnym) a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Jak podkreśla NSA w Uchwale Składu Siedmiu Sędziów z dnia 21.05.2021 r sygn. akt II FSP 1/21: Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Stanowisko to jest powszechnie aprobowane w orzecznictwie sądów administracyjnych - Decydujący dla rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (nazywanym potocznie prywatnym) a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. Wyrok NSA z dnia 27.10.2023 sygn. akt. IIFSK. 372/21, wyrok NSA z dnia 27.10. 2023 r sygn. akt II FSK 398/12.

Waga prawna Uchwały Składu Siedmiu Sędziów NSA wynika z art. 187 § 2 w związku 269 § 1 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - według art. 187 § 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego, podjęta na podstawie art. 187 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, jest w danej sprawie wiążąca. Uchwała taka ma ponadto tzw. ogólną moc wiążącą, wynikającą z art. 269 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zgodnie z którym jeżeli jakikolwiek skład sądu administracyjnego rozpoznający sprawę nie podziela stanowiska zajętego w uchwale składu siedmiu sędziów, całej Izby albo w uchwale pełnego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego, przedstawia powstałe zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia odpowiedniemu składowi. Przepis art. 187 § 1 i 2 stosuje się odpowiednio. Przepis ten nie pozwala żadnemu składowi sądu administracyjnego rozstrzygnąć innej sprawy w sposób sprzeczny ze stanowiskiem zawartym w uchwale powiększonego składu NSA. Skład, który nie podziela wspomnianego stanowiska, może jedynie ponownie przedstawić dane zagadnienie odpowiedniemu składowi powiększonemu. Wyrok NSA z dnia 17.01.2024r sygn. akt II 0SK 953/21.

Zdaniem Pana, w przypadku sprzedaży udziałów we współwłasności przedmiotowych działek sprzedaż nie będzie źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych albowiem nie będzie to sprzedaż nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej, nie będzie źródłem przychodu polegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż nieruchomości prywatnej dokonana po upływie okresu 5 lat nie jest źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan wraz z ojcem współwłaścicielem dwóch działek niezabudowanych o numerach 2 obręb (…) oraz sąsiedniej działki o numerze 1 obręb (…). Działka numer 2 o pow.0,4288 ha. Działka numer 1 o pow. 0,4067 ha. Działka numer 2 została nabyta w 2008 r. Działka numer 1 została nabyta w 2008 r. Nabycie obu działek, tj. działki nr 2 i działki nr 1 nastąpiło na podstawie aktu notarialnego bez wystawiania faktur VAT. Nabycie nastąpiło od osoby prywatnej, z tytułu zawartej umowy zbycia nieruchomości został uiszczony podatek od czynności cywilno-prawnych. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ustawowym zadaniem Rady Gminy. Plan został uchwalony przed nabyciem działek (data publikacji planu 19.12.2006), żaden ze współwłaścicieli nie składał żadnych wniosków w zakresie uchwalenia i zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 2 od daty nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana, leżała niezagospodarowana i nieużytkowana. Działka nr 1 była w części dzierżawiona (tj. około 32%), pozostała część 68% powierzchni działki nr 1 leżała nieużytkowana. Działka nr 2 i działka nr 1 zostały zakupione w celach osobistych jako zabezpieczenie i ochrona posiadanych środków przed inflacją i innymi zdarzeniami losowymi. Przedmiotem dzierżawy była część działki nr 1, dzierżawa obejmowała 32% powierzchni działki nr 1, pozostałe 68% powierzchni działki leżało nieużytkowane. Działka nr 2 nie była dzierżawiona, od daty nabycia leżała nieużytkowana. Z tytułu dzierżawy części działki nr 1 wystawiana była faktura VAT. Planowana jest sprzedaż obu działek. Aktualnie nie wie Pan czy nabywca zakupi obie działki jednocześnie, czy dokona sprzedaży odrębnie każdej działki różnym nabywcom. Nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek umocowania do działania w jego imieniu w związku ze sprzedażą udziałów w działkach. Do działki 1 części dzierżawionej został wykonany zjazd z drogi publicznej oraz przyłącze energetyczne na rachunek dzierżawcy. Nabywców zamierza Pan poszukiwać poprzez ustawienie tablicy informacyjnej na działce z napisem „sprzedam” i podaniem numeru telefonu. W okresie ostatnich pięciu lat nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości. Aktualnie rozważacie Państwo sprzedaż obu działek. Współwłaściciele nie widzą, nie znają szczegółów przyszłej transakcji, czy dokonają sprzedaży każdej działki odrębnie, czy dokonają sprzedaży obu działek w ramach jednej transakcji.

Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy sprzedaż nieruchomości będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Nie składał Pan żadnych wniosków w zakresie uchwalenia i zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Działki nie były nigdy wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Nieruchomości zostały zakupione do majątku osobistego, jako zabezpieczenie i ochrona posiadanych środków przed inflacją i innymi zdarzeniami losowymi.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości w  2008 r. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż przez Pana nieruchomości nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.