Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 31 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z 16 grudnia 2024 r. (wpływ 20 grudnia 2024 r.) oraz z 9 stycznia 2025 r. (wpływ 15 stycznia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca wraz z małżonką wynajął lokal mieszkalny będący we wspólności majątkowej małżeństwa na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Wnioskodawca jest osobą fizyczną i nie jest zarejestrowany jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Przedmiotowy wynajem lokalu ma charakter tzw. najmu prywatnego. Przychody otrzymywane z tytułu wynajmu wskazanego lokalu mieszkalnego opodatkowane są zryczałtowanym podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z podpisaną umową najmu lokalu najemcy zobowiązani są do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości. Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu najmu, Najemcy zobowiązani są do zapłaty na rzecz Wynajmujących opłat eksploatacyjnych niezależnych od Wynajmujących związanych z używaniem Lokalu mieszkalnego, w szczególności: zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (wspólnoty mieszkaniowej), opłat za dostarczanie wody, opłat za dostarczanie ciepła, opłata za wywóz nieczystości stałych. Wszystkie otrzymane od najemców środki z tytułu opłat eksploatacyjnych Wnioskodawca przeznacza na rozliczenia z faktycznymi odbiorcami tych opłat. Faktyczni odbiorcy opłat obciążają Wnioskodawcę rachunkami z tytułu opłat eksploatacyjnych, gdyż jako współwłaściciel lokalu Wnioskodawca jest co do zasady stroną umów z tymi podmiotami. Otrzymane od Najemców kwoty na poczet opłat eksploatacyjnych nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, gdyż w całości są przekazywane ostatecznym odbiorcą. Ponadto umowa najmu przedmiotowego lokalu bezpośrednio wskazuje wartość czynszu najmu (przychodu Wnioskodawcy).
W uzupełnieniu wniosku poinformował Pan, że najemcy są zobowiązani do zapłaty opłat eksploatacyjnych, w tym zaliczek na pokrycie zarządu wspólnoty, opłat za wodę, ciepło itp. Płatności dokonują na Pana i Pana małżonki rzecz w wysokości wynikającej z naliczonych opłat przez ostatecznych odbiorców tych opłat. Umowa najmu zobowiązuje Najemców do zapłaty tych opłat eksploatacyjnych na Pana i Pana małżonki rzecz. Wynika więc ten obowiązek z umowy najmu. Jednak wszystkie otrzymane od najemców środki z tytułu opłat eksploatacyjnych przeznacza Pan na rozliczenia z faktycznymi odbiorcami tych opłat. Otrzymane od Najemców kwoty na poczet opłat eksploatacyjnych nie stanowią dla Pana żadnego przysporzenia majątkowego, gdyż w całości są przekazywane ostatecznym odbiorcom.
Uzupełniająco wskazał Pan, że pismem z dnia 4 września 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0112-KDIL2-2.4011.580.2024.1.MW0 potwierdził, że opłaty eksploatacyjne uiszczane na rzecz Wynajmującego na podstawie umowy najmu nie stanowią przychodu z najmu.
Pytanie
Czy wymienione opłaty eksploatacyjne są przychodem Wnioskodawcy i z tego względu powinny być włączone do podstawy opodatkowania przychodów z najmu opodatkowanych zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776)?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy – otrzymywane płatności od Najemców na pokrycie opłat eksploatacyjnych nie są przychodem podlegającym opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, ponieważ nie stanowią źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm. zwana dalej „ustawa o PIT”). Dodatkowo, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776, zwana dalej „ustawa ryczałtowa”) opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. W przedmiotowej sprawie nie ma wątpliwości, że otrzymywany czynsz lokalu określony w umowie najmu stanowi przychód z najmu prywatnego na postawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dodatkowo wynajem prowadzony przez podatnika nie ma charakteru działalności gospodarczej. Otrzymywany czynsz najmu stanowi przysporzenie majątkowe podatnika, tym samym generuje on przychód podlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy ryczałtowej.
Natomiast opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o PIT, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy. Co więcej, umowa najmu lokalu jasno określa wynagrodzenia podatnika (czynsz najmu) oraz kwestię opłat eksploatacyjnych. Wnioskodawca występuje niejako w roli pośrednika w przekazywaniu tych opłat do dostawców odpowiednich podmiotów (dostawcy mediów itp.). Opłaty eksploatacyjne nie stanowią części składowej czynszu, który stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy. Tym samym otrzymywane płatności na ich pokrycie nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Podobne stanowisko potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w: interpretacji indywidualnej z dnia 9 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.69.2021.2.MT, interpretacji indywidualnej z dnia 13 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.613.2023.2.MG,oraz interpretacji indywidualnej z dnia 17 września 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0115-KDIT1.4011.502.2024.1.ASZ.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.
Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:
1) jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2) jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
3) jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4) w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.
Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.
Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 776 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2024 r. poz. 226 i 232), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.
Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty za media, podatki i opłaty publicznoprawne), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.
Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.
Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że wraz z małżonką wynajął Pan na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokal mieszkalny będący we wspólności majątkowej małżeństwa. Jest Pan osobą fizyczną i nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Wynajem lokalu ma charakter tzw. najmu prywatnego. Przychody otrzymywane z tytułu wynajmu wskazanego lokalu mieszkalnego opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z podpisaną umową najmu lokalu najemcy zobowiązani są do zapłaty co miesiąc czynszu najmu w stałej wysokości. Niezależnie od obowiązku zapłaty czynszu najmu, najemcy są zobowiązani do zapłaty na rzecz Pana opłat eksploatacyjnych niezależnych od Pana związanych z używaniem lokalu mieszkalnego, w szczególności: zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (wspólnoty mieszkaniowej), opłat za dostarczanie wody, opłat za dostarczanie ciepła, opłata za wywóz nieczystości stałych. Wszystkie otrzymane od najemców środki z tytułu opłat eksploatacyjnych przeznacza Pan na rozliczenia z faktycznymi odbiorcami tych opłat. Otrzymane od najemców kwoty na poczet opłat eksploatacyjnych w całości są przekazywane ostatecznym odbiorcą. W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że umowa najmu zobowiązuje najemców do zapłaty tych opłat eksploatacyjnych na Pana i Pana małżonki rzecz.
Na podstawie takiego opisu oraz powołanych przepisów prawa podatkowego stwierdzam, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generować przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Natomiast wskazane przez Pana opłaty eksploatacyjne, w szczególności zaliczki na pokrycie kosztów zarządu (wspólnoty mieszkaniowej), opłaty za dostarczanie wody, opłaty za dostarczanie ciepła, opłata za wywóz nieczystości stałych związane z wynajmowanym lokalem, do ponoszenia których zgodnie z umową najmu jest zobowiązany najemca, nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego.
Podsumowanie: opłaty eksploatacyjne, w szczególności zaliczki na pokrycie kosztów zarządu (wspólnoty mieszkaniowej), opłaty za dostarczanie wody, opłaty za dostarczanie ciepła, opłata za wywóz nieczystości stałych związane z wynajmowanym lokalem, uiszczane przez najemcę nie stanowią Pana przychodu z najmu prywatnego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.