Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 października 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 15 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 2 stycznia 2025 r. (wpływ 2 stycznia 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

M.P. nabył w dniu (…) 1989 r. na podstawie umowy darowizny od osób fizycznych do swojego majątku osobistego, będąc w tym czasie w związku małżeńskim w którym panował ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomość gruntową w (…). Po nabyciu na nieruchomości gruntowej M.P. wybudował budynek mieszkalny i garaż, które oddano do użytkowania w 1991 r. W dalszej części wniosku cała nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym i garażem nazywana będzie Nieruchomością.

W dniu (…) 2024 r. M.P. zawarł z osobą fizyczną (dalej jako: Kupująca) umowę kupna sprzedaży Nieruchomości. W dacie sprzedaży Nieruchomość stanowiła w całości składnik majątku osobistego M.P. Kupująca była stanu wolnego. Cenę sprzedaży ustalono w umowie z dnia (…) 2024 r. na kwotę (…) zł. M.P. nie działał przy zawieraniu tej umowy sprzedaży jako przedsiębiorca ani jako podatnik podatku od towarów i usług.

Część ceny sprzedaży wynosząca (…) zł została przez Kupującą zapłacona M.P. przed dniem zawarcia umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. w wykonaniu postanowień umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia (…) 2024 r. Kupująca zobowiązała się w umowie z dnia (…) 2024 r. do zapłacenia pozostałej części ceny sprzedaży, wynoszącej (…) zł przelewem na wskazany przez M.P. rachunek bankowy w terminie najpóźniej do (…) 2024 r. Co do wykonania tego obowiązku Kupująca poddała się egzekucji wprost z aktu notarialnego sprzedaży na podstawie art. 777 paragraf 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Kupująca zapewniła, że środki przeznaczone na zapłatę (…) zł pochodzą z legalnych i ujawnionych źródeł przychodu. M.P. zobowiązał się w umowie sprzedaży z dnia (…) 2024 r. wydać Nieruchomość Kupującej w terminie najpóźniej do dnia (…) 2024 r. a co do wykonania tego zobowiązania poddał się egzekucji wprost z aktu notarialnego sprzedaży na podstawie art. 777 paragraf 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Umowa sprzedaży z dnia (…) 2024 r. stanowiła, że jeżeli w terminie do (…) 2024 r. Kupująca nie zapłaci kwoty (…) zł, to M.P. może się powstrzymać z wydaniem Nieruchomości do czasu zapłaty całej ceny sprzedaży.

W dniu (…) 2024 r. M.P. zawarł z Kupującą w formie aktu notarialnego rozwiązanie umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. i przeniesienie własności Nieruchomości z Kupującej na M.P. ze względu na fakt, że Kupująca nie uregulowała w całości ceny sprzedaży w części dotyczącej kwoty (…) zł a wydanie Nieruchomości przez M.P. na rzecz Kupującej nie nastąpiło. M.P. i Kupująca w akcie notarialnym z dnia (…) 2024 r. złożyli zgodne oświadczenie, że z uwagi na niewykonanie umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. rozwiązują umowę sprzedaży z dnia (…) 2024 r. W następstwie rozwiązania umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. Kupująca dokonała powrotnego przeniesienia prawa własności Nieruchomości na rzecz M.P. a M.P. powrotne przeniesienie własności Nieruchomości do jego majątku osobistego przyjął i wyjaśnił że pozostaje w związku małżeńskim, w którym panuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

W akcie notarialnym z dnia (…) 2024 r., w związku z faktem, że w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. M.P. stał się dłużnikiem w zakresie kwoty (…) zł uiszczonej przez Kupującą w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia (…) 2024 r. i uiszczonej faktycznie przed dniem zawarcia umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r., strony uzgodniły mechanizm potracenia (…) zł z kwotą (…) zł (odpowiadającą sumie poniesionych przez M.P. kosztów w związku z zaistniałą sytuacją).

Strony ustaliły, że M.P. poniósł koszty w łącznej wysokości (…) zł:

-(…) zł brutto z tytułu wydatków związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, przy czym w tej części poniesionych wydatków M.P. nie posiadał faktur VAT dokumentujących poniesione wydatki, więc kwotę (…) zł strony uznały jako zadośćuczynienie dla M.P. od Kupującej za poniesione koszty,

-(…) zł brutto z tytułu kosztów pośrednictwa przy sprzedaży Nieruchomości, przy czym wydatek ten został udokumentowany fakturą VAT wystawioną na M.P.,

-(…) zł brutto w związku z obsługą prawną dotyczącą sytuacji zaistniałej w wyniku niewykonania przez Kupującą obowiązku wynikającego z umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. aż do wynegocjowania przez prawnika rozwiązania zaistniałej sytuacji i doprowadzenia do zawarcia aktu notarialnego z dnia (…) 2024 r., przy czym wydatek ten został udokumentowany fakturą VAT wystawioną na M.P.

Strony w akcie notarialnym z dnia (…) 2024 r. uzgodniły potrącenie umowne kwoty (…) zł z kwoty zapłaconej przez Kupującą wynoszącej (…) zł. W wyniku opisanego potracenia umownego M.P. był zobowiązany do zwrotu Kupującej kwoty (…) zł w terminie do (…) 2024 r. i zwrotu tej kwoty na rzecz Kupującej faktycznie dokonał.

Z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w okresie od (…) 1989 r. do (…) 2024 r. przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie był dla M.P. przychodem podatkowym w rozumieniu tego przepisu.

M.P. planuje w przyszłości, to jest przed dniem 1 stycznia 2030 r. zawarcie nowej umowy sprzedaży Nieruchomości z innym kupującym. Na tle opisanego stanu faktycznego powstała konieczność uzyskania interpretacji indywidualnej dla M.P. w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że w treści paragrafu 1 aktu notarialnego z dnia (…) 2024 r. zapisano, iż dnia (…) 2024 r. M.P. sprzedał K.S. opisaną nieruchomość a K.S. kupiła tę nieruchomość za cenę (…) zł, która odpowiada wartości rynkowej nieruchomości i do dnia dzisiejszego ((…) 2024 r.) nie została w całości zapłacona a wydanie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie kupującej nie nastąpiło. Wynikające z umowy z (…) 2024 r. zobowiązanie do zapłaty reszty ceny sprzedaży w kwocie (…) zł nie zostało do dnia (…) 2024 r. wykonane przez K.S. Sama czynność objęta aktem notarialnym z dnia (…) 2024 r. została nazwana „Rozwiązanie umowy sprzedaży i przeniesienie własności nieruchomości”. W paragrafie 3 K.S. oświadczyła, że w następstwie rozwiązania umowy z dnia (…) 2024 r. dokonuje powrotnego przeniesienia prawa własność nieruchomości na M.P. a M.P. oświadczył, że opisane przeniesienie własności przyjmuje do jego majątku osobistego, wyjaśniając, że pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

Pytania

1)Czy prawidłowe jest stanowisko M.P., że w sytuacji dokonania w przyszłości przed dniem 1 stycznia 2030 r. sprzedaży Nieruchomości, termin pięciu lat o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie liczony od dnia (…) 1989 r., kiedy to M.P. nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny od osób fizycznych do swojego majątku osobistego a w konsekwencji w razie sprzedaży Nieruchomości przed datą 1 stycznia 2030 r. sprzedaż Nieruchomości nie wygeneruje przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2)W razie uznania przez organ stanowiska M.P. w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy prawidłowe jest stanowisko M.P., że kwota (…) zł stanowiąca różnicę między ceną sprzedaży wynoszącą (…) zł wynikającą z umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. a kwotą (…) zł podlegającą zwrotowi przez M.P. na rzecz Kupującej (objętą w umowie z (…) 2024 r. potrąceniem umownym dla rozliczenia kosztów poniesionych przez M.P.) stanowiła dla M.P. wydatek na nabycie Nieruchomości na podstawie umowy z dnia (…) 2024 r., a w rezultacie kwota (…) zł będzie na etapie sprzedaży Nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2030 r. kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

3)W razie uznania przez organ stanowiska M.P. w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, czy prawidłowe jest stanowisko M.P., że kwota (…) zł przelana przez M.P. na rachunek bankowy Kupującej w wykonaniu uzgodnień objętych aktem notarialnym z dnia (…) 2024 r. stanowiła dla M.P. wydatek na nabycie Nieruchomości na podstawie umowy z dnia (…) 2024 r., a w rezultacie kwota (…) zł będzie na etapie sprzedaży Nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2030 r. kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

4)Czy prawidłowe jest stanowisko M.P., że kwota (…) zł potracona umownie w wykonaniu umowy z dnia (…) 2024 r. stanowiła przychód M.P. z tzw. innych źródeł w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztem uzyskania tego przychodu były wydatki (…) zł z tytułu kosztów pośrednictwa przy sprzedaży Nieruchomości oraz (…) zł w związku z obsługa prawną (udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na M.P.), które to wydatki zostały uwzględnione przez M.P. i Kupującą przy ustalaniu wysokości potrącenia umownego i tego jaka część z kwoty zapłaconej przez Kupującą wynoszącej (…) zł podlega zwrotowi na rzecz Kupującej, a w rezultacie czy prawidłowe jest stanowisko, że M.P. winien w zeznaniu rocznym składanym za 2024 r. wykazać przychody z innych źródeł w kwocie (…) zł oraz koszty uzyskania przychodów w kwocie (…) zł?

Zdaniem Wnioskodawcy, odnośnie pytania nr 1, w sytuacji dokonania w przyszłości przed dniem 1 stycznia 2030 r. sprzedaży Nieruchomości termin pięciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie liczony od dnia (…) 1989 r., kiedy to M.P. nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny od osób fizycznych do swojego majątku osobistego a w konsekwencji w razie sprzedaży Nieruchomości przed datą 1 stycznia 2030 r. sprzedaż Nieruchomości nie wygeneruje przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy, na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.

Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego). Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.

W stanie faktycznym opisanym we wniosku mamy do czynienia z sytuacją, gdzie (…) 2024 r. M.P. zawarł z Kupującą umowę sprzedaży Nieruchomości i przeniósł własność Nieruchomości na Kupującą za cenę sprzedaży wynoszącą (…) zł. Jednak w wyniku niewykonania w całości postanowień umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. co do uiszczenia kwoty (…) zł oraz przy uwzględnieniu będącego konsekwencją tego nieuiszczenia, nie wydania Nieruchomości Kupującej przez M.P., strony mocą aktu notarialnego z dnia (…) 2024 r. rozwiązały umowę sprzedaży Nieruchomości z dnia (…) 2024 r. i dokonały powrotnego przeniesienia własności Nieruchomości do jego majątku osobistego M.P.

Zdaniem M.P. rozwiązanie umowy w dniu (…) 2024 r. spowodowało, że powstał stan, jakby do umowy sprzedaży nigdy nie doszło a w rezultacie na gruncie prawa podatkowego należy uznać, że M.P. był nieprzerwanie właścicielem Nieruchomości od (…) 1989 r. aż do dnia złożenia wniosku o wydanie interpretacji.

Zdaniem M.P. prawnopodatkowe znaczenie rozwiązania w dniu (…) 2024 r. umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. jest takie w odniesieniu do pojęcia „uzyskanego przychodu”, że z chwilą rozwiązania umowy w dniu (…) 2024 r. ustał skutek prawnopodatkowy istnienia przychodu, skoro ustał skutek obligacyjny umowy z dnia (…) 2024 r. Dodatkowym argumentem jest to, że w stanie faktycznym opisanym we wniosku trudno uznać za przychód podatkowy kwotę (…) zł w sytuacji, gdy M.P. nigdy całej tej kwoty nie uzyskał ani też nie wydał Nieruchomości Kupującej a uzyskaną kwotę (…) zł uiszczonej przez Kupującą w wykonaniu umowy przedwstępnej z dnia (…) 2024 r. zwrócił, z zastosowaniem umownego potrącenia opisanego we wniosku.

W rezultacie termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie liczony od dnia (…) 1989 r., kiedy to M.P. nabył Nieruchomość na podstawie umowy darowizny od osób fizycznych do swojego majątku osobistego a w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości przed datą 1 stycznia 2030 r. nie wygeneruje przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, odnośnie pytania nr 2, zgodnie z treścią 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W razie zatem uznania przez organ stanowiska M.P. w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, to kwota (…) zł stanowiąca różnicę między ceną sprzedaży wynoszącą (…) zł wynikającą z umowy sprzedaży z dnia (…) 2024 r. a kwotą (…) zł podlegającą zwrotowi na rzecz M.P. (objętą w umowie z (…) 2024 r. potraceniem umownym dla rozliczenia kosztów poniesionych przez M.P.) stanowić będzie dla M.P. wydatek na nabycie Nieruchomości na podstawie umowy z dnia (…) 2024 r. i kwota (…) zł będzie na etapie sprzedaży Nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2030 r. kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, odnośnie pytania nr 3, zgodnie z treścią 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem 6d, uważa się udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W razie zatem uznania przez organ stanowiska M.P. w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, to zdaniem M.P. kwota (…) zł przelana przez M.P. na rachunek bankowy Kupującej w wykonaniu uzgodnień objętych aktem notarialnym z dnia (…) 2024 r. stanowiła dla M.P. wydatek na nabycie Nieruchomości na podstawie umowy z dnia (…) 2024 r., a w rezultacie kwota (…) zł będzie na etapie sprzedaży Nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2030 r. kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, odnośnie pytania nr 4, kwota (…) zł potracona umownie w wykonaniu umowy z dnia (…) 2024 r. stanowiła przychód M.P. z tzw. innych źródeł w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zdaniem M.P. kosztem uzyskania tego przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych były wydatki w kwotach (…) zł z tytułu kosztów pośrednictwa przy sprzedaży Nieruchomości oraz (…) zł w związku z obsługa prawną (udokumentowane fakturami VAT wystawionymi na (…)), które zostały uwzględnione przez M.P. i Kupującą przy ustalaniu wysokości potrącenia umownego i tego jaka część z kwoty zapłaconej przez Kupującą wynoszącej (…) zł podlega zwrotowi na rzecz Kupującej.

Wydatki w kwotach (…) zł oraz (…) zł pozostały w ścisłym i bezpośrednim związku przyczynowo - skutkowym z przychodem z innych źródeł w wysokości (…) zł. Gdyby nie poniesienie tych wydatków, to M.P. nie uzyskałby przychodu w kwocie (…) zł. Tak więc wydatki te są kosztem uzyskania przychodu.

W rezultacie M.P. winien w zeznaniu rocznym składanym za 2024 r. wykazać przychody z innych źródeł w kwocie (…) zł oraz koszty ich uzyskania w kwocie (…) zł.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Odnosząc się do skutków podatkowych rozwiązania umowy sprzedaży i przeniesienia własności wskazanej we wniosku nieruchomości, sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.) dotyczących nabycia i utraty własności.

Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

W myśl z art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Natomiast art. 158 ww. ustawy stanowi, że:

W myśl art. 535 § 1 ww. Kodeksu:

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.

W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.

Ponadto, zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego) lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.

Z opisu sprawy wynika, że (…) 1989 r. nabył Pan Nieruchomość na podstawie umowy darowizny do swojego majątku osobistego. (…) 2024 r. zawarł Pan z osobą fizyczną umowę sprzedaży ww. Nieruchomości. Z uwagi na nieuregulowanie przez Kupującą całości ceny sprzedaży, (…) 2024 r. zawarł Pan z Kupującą w formie aktu notarialnego rozwiązanie umowy sprzedaży z (…) 2024 r. W następstwie rozwiązania umowy sprzedaży z (…) 2024 r. Kupująca dokonała powrotnego przeniesienia prawa własności Nieruchomości na Pana a Pan powrotne przeniesienie własności Nieruchomości do swojego majątku osobistego przyjął.

W związku z powyższym, dokonana (…) 2024 r. czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia przez Pana Nieruchomości. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że (…) 2024 r. sprzedał Pan Nieruchomość. Natomiast dzień, w którym ponownie nabył Pan Nieruchomość – tj. (…) 2024 r. – z uwagi na rozwiązanie umowy jest datą jej ponownego nabycia.

W konsekwencji, planowana sprzedaż Nieruchomości przed 1 stycznia 2030 r. będzie stanowiła dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nabył Pan Nieruchomość, tj. od końca 2024 r.

W zakresie pytania nr 1 Pana stanowisko zostało uznane za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii ustalenia kosztów uzyskania przychodów w przypadku sprzedaży Nieruchomości przed 1 stycznia 2030 r. wyjaśniam co następuje.

Według art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Artykuł 30e ust. 2 przywołanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy:

Stosownie do treści art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z zacytowanych powyżej przepisów w sposób jednoznaczny wynika, jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć udokumentowane koszty nabycia.

Nie mogę zatem zgodzić się z Pana stanowiskiem, wyrażonym w odniesieniu do pyt. nr 2, że:

Nie mogę się również zgodzić ze stanowiskiem, wyrażonym w odniesieniu do pyt. nr 3, że:

Koszt nabycia, o którym mowa w ww. art. 22 ust. 6c co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca stał się właścicielem nieruchomości. W Pana sytuacji będzie to wartość nieruchomości wskazana w akcie notarialnym z (…) 2024 r. (tj. (…) zł), gdyż nabycie przez Pana tej nieruchomości miało miejsce (…) 2024 r.

W związku z powyższym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 i pytania nr 3 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii wskazania czy kwota (…) zł, potrącona umownie w wykonaniu umowy z (…) 2024 r., stanowiła Pana przychód z tzw. innych źródeł i jakie wydatki stanowią koszty uzyskania tego przychodu, wyjaśniam co następuje.

W przedmiotowej sprawie, w związku z rozwiązaniem umowy sprzedaży z (…) 2024 r. stał się Pan dłużnikiem Kupującej w zakresie kwoty (…) zł uiszczonej przez Kupującą w wykonaniu umowy przedwstępnej. Strony ustaliły mechanizm potrącenia kwoty (…) zł z kwotą (…) zł, która to suma odpowiadała sumie poniesionych przez Pana kosztów w związku z zaistniałą sytuacją.

Na kwotę (…) zł złożyły się kwoty:

-(…) zł brutto z tytułu wydatków związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży, przy czym kwotę tę uznaliście Państwo jako zadośćuczynienie dla Pana od Kupującej za poniesione koszty,

-(…) zł brutto z tytułu kosztów pośrednictwa przy sprzedaży Nieruchomości,

-(…) zł brutto w związku z obsługą prawną dotyczącą sytuacji zaistniałej w wyniku nieuregulowania przez Kupującą całości ceny sprzedaży.

Powziął Pan wątpliwość, czy kwota (…) zł stanowiła Pana przychód z tzw. innych źródeł w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztem uzyskania tego przychodu były wydatki (…) zł oraz (…) zł.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przepis art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z pkt 9 tego artykułu, źródłem przychodów są „inne źródła”.

Jak stanowi art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności”, wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ww. ustawy. Katalog przychodów zaliczanych do innych źródeł nie stanowi katalogu zamkniętego, zawiera bowiem jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do tego źródła. Zatem, o przychodzie można mówić wtedy, gdy ma on charakter trwałego przysporzenia majątkowego, tj. ma konkretny wymiar finansowy, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Tak więc, podstawą uzyskania przychodów z innych źródeł mogą być tylko takie czynności, w wyniku których następuje po stronie osoby fizycznej przysporzenie majątkowe.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zatem wszelkie dochody osiągane przez podatnika, z wyjątkiem tych dochodów, które zostały enumeratywnie wymienione przez ustawodawcę jako zwolnione od podatku, bądź od których zaniechano poboru podatku.

W tym miejscu należy również wskazać, że w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie zdefiniował pojęcia odszkodowania czy zadośćuczynienia, podobnie jak wielu innych pojęć z katalogu zwolnień przedmiotowych, konieczne staje się zatem odwołanie się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Odwołując się zatem do prawa cywilnego stwierdzić należy, że o odszkodowaniu możemy mówić wyłącznie w przypadku powstania konkretnej szkody, która wywołana została określonym działaniem lub zaniechaniem drugiej strony, której można przypisać odpowiedzialność za jej powstanie. Odszkodowanie to rodzaj świadczenia, które należy się za wyrządzenie szkody (odpowiednio zadośćuczynienie za doznane krzywdy) od podmiotu, który szkodę wyrządził lub ponosi za nią odpowiedzialność. Odszkodowanie stanowi pieniężną równowartość szkody majątkowej lub szkody na osobie, natomiast zadośćuczynienie jest pieniężną formą zrekompensowania szkody niemajątkowej.

Biorąc pod uwagę powyższe, kwota (…) zł, która stanowi zadośćuczynienie dla Pana od Kupującej, stanowi dla Pana przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się natomiast do kwot (…) zł oraz (…) zł, należy podkreślić, że Kupująca nie była zobowiązana do ich zwrotu. Otrzymał Pan te środki pieniężne w ramach wykonania wzajemnych rozliczeń, które określiliście Państwo w akcie notarialnym z (…) 2024 r. Dlatego też, zarówno (…) zł jak i (…) zł również stanowią dla Pana przychód z innych źródeł, o którym mowa w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie należy mieć na uwadze postanowienia art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis ten stanowi, że:

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodów, winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

• pozostawać w związku przyczynowo-skutkowym z przychodem lub źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,
• nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• być właściwie udokumentowany.

Stwierdzenie, że określone wydatki poniesione przez podatnika spełniają wszystkie wskazane przez ustawodawcę warunki podatkowego uznania ich za koszt uzyskania przychodów, stanowi niezbędną przesłankę odliczenia ich przez podatnika od osiągniętego przychodu.

Bez wątpienia wskazane przez Pana kwoty spełniają warunki, które pozwalają uznać je za koszty uzyskania przychodu w stosunku do omawianego przychodu.

W związku z powyższym, w zeznaniu podatkowym składanym za 2024 powinien Pan wykazać przychody z innych źródeł w kwocie (…) zł oraz koszty uzyskania przychodu, na które składać się będą kwoty (…) zł oraz (…) zł.

W zakresie pytania nr 4 Pana stanowisko zostało uznane za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

-zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.