Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych przedstawionego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2024 r. wpłynął do tutejszego organu Pana wniosek z 25 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Informacje ogólne

Pan A. A (dalej jako: „Wnioskodawca”), posiadający nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.; dalej jako: „ustawa o PIT”), jest współwłaścicielem, tj. posiada udział w wysokości 4/6 (cztery szóste) części w nieruchomości gruntowej (dalej jako: „Nieruchomość”), składającej się z:

·działki o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 0,2800 ha, według treści księgi wieczystej sposób korzystania: grunty orne oznaczone symbolem R (dalej jako: „Działka 1”),

·działki o numerze ewidencyjnym 2, o powierzchni 0,8303 ha, według treści księgi wieczystej sposób korzystania: grunty orne oznaczone symbolem R (dalej jako: „Działka 2”),

·działki o numerze ewidencyjnym 3, o powierzchni 3,9558 ha, według treści księgi wieczystej sposób korzystania: tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B (dalej jako: „Działka 3”).

Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Nieruchomość objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej, zgodnie z którym działki ewidencyjne wchodzące w skład Nieruchomości, tj. Działka 1, Działka 2, Działka 3 są przeznaczone wyłącznie pod:

-tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej,

-tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

-tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tereny zabudowy usługowej.

Działka 1 oraz Działka 2 są niezabudowane, nie są opłotowane i nie są wyposażone w urządzenia infrastruktury technicznej.

Działka 3 zabudowana jest jednokondygnacyjnym budynkiem (rodzaj wg KŚT: pozostałe budynki niemieszkalne).

Wnioskodawca sprzeda swój udział we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2 (aczkolwiek w ramach osobnych transakcji i różnym nabywcom). W zakresie tych sprzedaży Wnioskodawca zamierza działać jako osoba fizyczna w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Wnioskodawca obecnie nie planuje dokonywania sprzedaży udziału we współwłasności Działki 3.

Niniejszy wniosek o interpretację odnosi się do skutków sprzedaży Działki 1 oraz Działki 2 przez Wnioskodawcę na gruncie ustawy o PIT.

Wnioskodawca sprzeda swój udział we współwłasności Działki 1 na rzecz niepowiązanej spółki akcyjnej (dalej jako: „Nabywca 1”). Dnia 12 października 2023 r. został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży Działki 1 (dalej jako: „Transakcja 1”). W ramach tego aktu Wnioskodawca oraz Nabywca 1 zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca sprzeda Nabywcy 1 cały przysługujący mu w Działce 1 udział, tj. udział w wysokości 4/6 (cztery szóste) części, a Nabywca 1 cały ten udział w Działce 1 kupi. Nadto, w ramach tego samego aktu swoje udziały w Działce 1 sprzedadzą także pozostali współwłaściciele Nieruchomości, tj. B. A oraz C. A - synowie Wnioskodawcy, którzy nie są stroną postępowania ani zainteresowanymi w ramach niniejszego wniosku (dalej jako: „Współwłaściciele”, a łącznie z Wnioskodawcą jako „Sprzedający”).

W zakresie drugiej transakcji Wnioskodawca sprzeda swój udział w Działce 2 na rzecz niepowiązanej osoby fizycznej (dalej jako: „Nabywca 2”, a łącznie z Nabywcą 1 jako „Nabywcy”), kupującej Działkę 2 do jej majątku osobistego.

Dnia 4 kwietnia 2024 r. został podpisany akt notarialny, zawierający przedwstępną umowę sprzedaży Działki 2 (dalej jako: „Transakcja 2”). W ramach tego aktu Wnioskodawca oraz Nabywca 2 zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca sprzeda Nabywcy 2 cały przysługujący mu w Działce 2 udział, tj. udział w wysokości 1/6 (jednej szóstej) części, a Nabywca 2 cały ten udział w Działce 2 kupi. Nadto, w ramach tego samego aktu swoje udziały w Działce 2 sprzedadzą także Współwłaściciele Nieruchomości. Nabywca 2 w ramach zawartej umowy przedwstępnej wypłacił Sprzedającym (w tym Wnioskodawcy) zadatek.

Tytułem uzupełnienia Wnioskodawca pragnie wskazać, że w roku 2015 r. prowadził działalność gospodarczą, której przedmiotem były: (...). Przedmiotem działalności Wnioskodawcy nie był handel nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz zakup lub sprzedaż nieruchomości na własny rachunek - ani faktycznym, ani ewidencyjnym, na żadnym etapie. Wnioskodawca podkreśla, że w żaden sposób nie wykorzystywał Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku w prowadzonej działalności, w szczególności nie wprowadził jej do ewidencji środków trwałych. Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku nie była także wykorzystywana w działalności prowadzonej przez Współwłaścicieli, w szczególności Współwłaściciele nie wprowadzali ich do ewidencji środków trwałych.

Działania związane z Transakcją 1

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną w ramach Transakcji 1, Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oraz Nabywca 1 oświadczyli, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależniają od łącznego spełnienia następujących warunków:

1.uzyskania przez Nabywcę 1 prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Działki 1 zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy 1,

2.uzyskania przez Nabywcę 1 prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na Działkę 1 lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Nabywcy 1 na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego, wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, a także uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

3.niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia Działki 1 skutkującego koniecznością rekultywacji,

4.potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Działce 1 budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

5.wydania przez właściwy organ prawomocnej, wykonalnej i ostatecznej decyzji o podziale działki nr 4 (z której to działki wydzielona została Działka 1, co opisano w dalszej części wniosku) zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy 1,

6.uzyskania przez Nabywcę 1 warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Nabywcy 1, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,

7.uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem (...),

8.uzyskania i okazania się przez Sprzedających najpóźniej do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży indywidualną interpretacją podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnieniu z naliczania podatku VAT,

9.uzyskania przez Nabywcę 1 zezwolenia na sprzedaż każdego rodzaju alkoholu w planowanym obiekcie handlowo-usługowym,

10.wygaśnięcia umowy dzierżawy, której przedmiotem jest Działka 1.

Zgodnie z treścią umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Działki 1, Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oraz Nabywca 1 oświadczyli, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnie wszelkiej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej oraz zobowiązali się do dokonywania wszelkich czynności faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania przedmiotowych decyzji i pozwoleń.

W treści umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Działki 1, Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oświadczyli także, iż udzielają oni Nabywcy 1 pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Dodatkowo, w treści umowy przedwstępnej Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oświadczyli, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Nabywcę 1 Nieruchomością, na cele budowlane - w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępniają Nabywcy 1 Działkę 1, celem przeprowadzenia badań gruntu.

Zaznaczyć należy, że wszelkie działania w zakresie uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, są realizowane na koszt Nabywcy 1.

Na moment sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację spełnione zostały wszystkie wyżej wymienione warunki uzależniające zawarcie umowy przyrzeczonej, poza warunkiem nr 8 dotyczącym uzyskania indywidualnej interpretacji podatkowej. W związku z tym, że Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oraz Nabywca 1 planują dnia 31 października 2024 r. zawrzeć umowę przyrzeczoną, postanowiono odstąpić od warunku uzyskania przez Sprzedających (w tym przez Wnioskodawcę) indywidualnej interpretacji podatkowej. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oraz Nabywca 1 zamierzają jednak zawrzeć zapis regulujący tę kwestię w umowie przyrzeczonej.

Zgodnie z ustaleniami Sprzedających (w tym Wnioskodawcy) oraz Nabywcy 1 w przypadku wydania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji, że Transakcja 1 opodatkowana będzie podatkiem VAT, Sprzedający (w tym Wnioskodawca) przyjmują do wiadomości, że będą zobowiązani do zapłaty należnego podatku VAT wraz z odsetkami za zwłokę. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oraz Nabywca 1 ustalają także, że w przypadku otrzymania interpretacji potwierdzającej obowiązek zapłaty podatku VAT, zapłata przez Nabywcę 1 podatku bez odsetek za zwłokę nastąpi na podstawie aneksu do zawartej umowy przyrzeczonej.

Kwestia opodatkowania VAT w zakresie Transakcji 1, o której mowa powyżej jest przedmiotem odrębnego wniosku o interpretację, z którym Sprzedający (w tym Wnioskodawca) wystąpili równolegle do niniejszego wniosku.

Działania związane z Transakcją 2

Zgodnie z zawartą umową przedwstępną w ramach Transakcji 2, Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oraz Nabywca 2 oświadczyli, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po ziszczeniu się łącznie następujących warunków:

1.Po wydaniu ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta zatwierdzającej podział geodezyjny działki nr 5, na podstawie którego wydzielona została Działka 2, z przeznaczeniem w całości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

2.Ustanowienie przez Wnioskodawców na nowo powstałej Działce 3, nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie służebności przejazdu i przechodu utwardzonym pasem działki, wykonanym przez Nabywcę 2 i na jego koszt, na rzecz każdoczesnego właściciela Działki 2 oraz każdoczesnych właścicieli działek, które powstały w wyniku jej podziału.

Nabywca 2 planuje na Działce 2 przeprowadzić inwestycję w postaci budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Celem zbadania przydatności Działki 2 na cele realizacji powyższej inwestycji, Nabywca 2 wystąpił o warunki techniczne przyłączenia Działki 2 oraz Działki 3 do sieci sanitarnej, wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, cieplnej i gazowej oraz telekomunikacyjnej.

W treści umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży Działki 2 Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oświadczyli także, że udzielają Nabywcy 2 nieodwołalnego pełnomocnictwa, z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw (substytucja) do:

-reprezentowania ich we wszystkich sprawach dotyczących oddania działki nr 5 (z której to działki wydzielona została Działka 2 oraz Działki 3, co opisano w dalszej części wniosku) do odpłatnego lub nieodpłatnego używania, w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków technicznych, o których mowa powyżej, przed wszelkimi osobami prawnymi i fizycznymi, w tym podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych,

-reprezentowania ich we wszystkich sprawach dotyczących Działki 2 w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji, pozwoleń i warunków technicznych, o których mowa powyżej, przed wszelkimi osobami prawnymi i fizycznymi, wszelkimi urzędami, instytucjami władzy samorządowej i rządowej, w tym podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na Działce 2 warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci sanitarnej, wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, cieplnej i gazowej oraz telekomunikacyjnej, w szczególności złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, a ponadto składania wszelkich oświadczeń woli jakie wiążą się z wykonaniem tego pełnomocnictwa.

Zaznaczyć należy, że wszelkie działania w zakresie uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń, o których mowa powyżej, są realizowane na koszt Nabywcy 2.

Dotychczasowy status Nieruchomości

Wnioskodawca wraz z żoną, tj. C. A nabył Nieruchomość do ich majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską, na podstawie umowy przekazania własności posiadania gospodarstwa rolnego z dnia 1 kwietnia 1981 r. Wnioskodawca nabył później udział wynoszący 1/6 (jedna szósta) części w drodze dziedziczenia po żonie – na podstawie Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z dnia 9 kwietnia 2014 r. – i od tego momentu jego udział wynosi 4/6 (cztery szóste) części.

Do momentu pojawienia się pierwszej oferty na zakup części Nieruchomości na początku 2023 r., Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie rozważali sprzedaży Nieruchomości w żadnej części. Z uwagi na atrakcyjność Nieruchomości pierwszy zainteresowany sam zgłosił się do Sprzedających (w tym do Wnioskodawcy). W związku z tym 26 stycznia 2023 r. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) zawarli z niepowiązaną spółką z ograniczoną odpowiedzialnością przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą części Nieruchomości. Zważywszy, że sprzedaż ta dotyczyła tylko części Nieruchomości, transakcja miała zostać poprzedzona podziałem Nieruchomości. Umowa ta uległa jednak rozwiązaniu ze względu na niezrealizowanie się warunków dotyczących zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie doszło wówczas także do podziału Nieruchomości. Dopiero po wygaśnięciu przedwstępnej umowy sprzedaży, o której mowa powyżej, Sprzedający (w tym Wnioskodawca) zaczęli prowadzić rozmowy z innymi potencjalnymi nabywcami, co doprowadziło ostatecznie do zawarcia umowy przedwstępnej z Nabywcą 1, w ramach Transakcji 1 oraz do zawarcia umowy przedwstępnej z Nabywcą 2, w ramach Transakcji 2.

W związku z podjęciem decyzji o przeznaczeniu wyłącznie części Nieruchomości do sprzedaży, Sprzedający (w tym Wnioskodawca) dokonali podziału Nieruchomości, zgodnie z zapotrzebowaniem Nabywców. Na podstawie treści księgi wieczystej należy w tym kontekście wskazać na następujące działania:

1.W 2016 r. z pierwotnej działki oznaczonej numerem 7 wydzielono dwie działki: 4, o powierzchni 5,0661 ha oraz 6, o powierzchni 0,1177 ha. Działka 6 została odłączona i przypisana do nowej księgi wieczystej. Podział ten nie został dokonany z inicjatywy Sprzedających (w tym Wnioskodawcy), miasto dokonało przymusowego nabycia działki 6, ponieważ była ona niezbędna dla realizacji celów publicznych, tj. budowy drogi.

2.Na potrzeby zrealizowania Transakcji 1, z działki 4 utworzono dwie kolejne działki:

-Działkę 1 - nr 5,

-Działkę o powierzchni 4,7861 ha

3.Następnie w związku z Transakcją 2, z działki 5 wydzielono:

-Działkę 2,

-Działkę 3.

Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie podejmowali profesjonalnych działań marketingowych, nie prowadzili na Nieruchomości żadnych inwestycji. Czynności związane z poszukiwaniem potencjalnych nabywców sprowadziły się jedynie do zamieszczenia w 2023 r. dwóch ogłoszeń, na dwóch ogólnodostępnych portalach internetowych. Przed zamieszczeniem ogłoszeń, o których mowa powyżej Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie zamieszczali nigdzie ogłoszeń dotyczących sprzedaży Nieruchomości lub jej części. Obecnie nigdzie nie widnieje ogłoszenie dotyczące sprzedaży Nieruchomości lub jej części. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie dokonywali też nakładów na Nieruchomość ani nie wykonywali żadnych innych regularnych (powtarzalnych) czynności w odniesieniu do Nieruchomości. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie wnioskowali o warunki zabudowy ani też nie dokonywali żadnych przyłączeń mediów i nie podejmowali związanych z tym czynności na terenie Nieruchomości. Wszelkie czynności związane z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu Nieruchomości jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tereny zabudowy usługowej, nastąpiły z inicjatywy Rady Miejskiej. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) w szczególności nie występowali o sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani nie występowali z wnioskiem o zmianę istniejącego planu.

Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie zgłaszali zamiaru sprzedaży Nieruchomości do podmiotów profesjonalnych (pośredników nieruchomości). Pośrednicy, co prawda uczestniczyli przy zawarciu Transakcji 1 oraz Transakcji 2, jednak to oni sami, z ich własnej inicjatywy, zgłosili się do Sprzedających (w tym Wnioskodawcy).

Część Nieruchomości (obejmująca obszar Działki 1 oraz Działki 2) jest przedmiotem umowy dzierżawy gruntów rolnych, zawartej dnia 28 lipca 2015 r. Dzierżawa ma charakter prywatny a dzierżawiona część Nieruchomości jest w pełni przeznaczona na cele rolnicze. W momencie zawarcia umowy przyrzeczonej w ramach Transakcji 1 lub Transakcji 2, powyższa umowa dzierżawy zostanie rozwiązana.

Wszelkie plany związane z planowanymi przez Nabywców inwestycjami dotyczą wyłącznie odpowiednio Nabywcy 1 oraz Nabywcy 2. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nabywca nie ma uprawnienia by prowadzić odpowiednio na Działce 1 ani Działce 2 jakichkolwiek prac budowlanych w ramach planowanych inwestycji. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie są przez Nabywców informowani o planowanych projektach, nie biorą udziału w żadnych pracach dotyczących planowanej inwestycji ani w przygotowaniu jakichkolwiek dokumentów związanych z tymi zamierzeniami. Obowiązki Sprzedających (w tym Wnioskodawcy), jak podano powyżej, sprowadzają się do umożliwienia Nabywcom uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń, od których warunkowane jest zawarcie umów przyrzeczonych w ramach Transakcji 1 oraz Transakcji 2. Temu też ma służyć przekazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz udzielenie pełnomocnictwa w zakresie Transakcji 1 oraz udzielenie pełnomocnictwa w zakresie Transakcji 2.

Poza dokonaniem podziału Nieruchomości, udzieleniem pełnomocnictw oraz prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie dokonywali i nie będą dokonywać żadnych dodatkowych czynności związanych ze sprzedażą Działki 1 oraz Działki 2. W szczególności nie wykonywali żadnych dodatkowych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży. Jak wspominano wyżej, jedyne działania marketingowe sprowadzały się do publikacji przez Sprzedających (w tym przez Wnioskodawcę) dwóch ogłoszeń na dwóch ogólnodostępnych internetowych portalach aukcyjnych. Podjęcie wszelkich działań związanych z planami Nabywców zależą wyłącznie od Nabywców. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie mają żadnych uprawnień by domagać się od Nabywców ich realizacji. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) oczekują tylko na informację, czy Nabywcy ostatecznie uzyskają wszystkie niezbędne decyzje i pozwolenia, od których warunkowane jest zawarcie umów przyrzeczonych.

Niezależnie od nieruchomości, które są przedmiotem transakcji objętej niniejszym wnioskiem o wydanie interpretacji, Wnioskodawca jest współwłaścicielem zabudowanej działki siedliskowej, którą aktualnie zamieszkuje. Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawcę oraz jego zmarłą żonę, tj. C. A, celem zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych. Oprócz tego Wnioskodawca jest także właścicielem innych nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca nie planuje zbywania innych nieruchomości, udziałów w nieruchomościach niż udziałów we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2, wskazanych we wniosku. Wnioskodawca nie wyklucza jednak konieczności sprzedaży swojego udziału we współwłasności działki siedliskowej, która z uwagi na pogarszający się stan zdrowia może być konieczna. Wnioskodawca obecnie nie planuje nabycia innych nieruchomości w celu ich późniejszej sprzedaży, w szczególności nie zamierza przeznaczyć środków ze sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2 na poczet zakupu innych nieruchomości, które miałyby zostać przeznaczone do dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca środki ze sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2 przeznaczy na cele osobiste.

W przedstawionej sytuacji Wnioskodawca powziął wątpliwość, jakie będą konsekwencje planowanych transakcji na gruncie ustawy o PIT.

Pytanie

Czy w przedstawionych okolicznościach przychód ze sprzedaży udziału we współwłasności Działki 1 oraz udziału we współwłasności Działki 2 będzie stanowić przychód osiągnięty w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (określony zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), czy też będzie to przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości (niepodlegający opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, zarówno przychód uzyskany ze sprzedaży udziału we współwłasności Działki 1, jak i przychód uzyskany ze sprzedaży udziału we współwłasności Działki 2, stanowić będą przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, niepodlegający opodatkowaniu z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Według art. 10 ust. 1 pkt 3, źródłem przychodów jest m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza. Definicję działalności gospodarczej ustawodawca zawarł natomiast w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT - jest to działalność zarobkowa:

a.wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b.polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c.polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z kolei zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jak wynika z powyższych przepisów, odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, rodzi obowiązek podatkowy w PIT. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest wówczas źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Istotne jest też, że zaliczenie do przychodów do źródła z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej. Zasadne jest zatem dokonanie w pierwszej kolejności analizy, czy dany przychód - w przypadku Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 1 oraz udziałów we współwłasności Działki 2 - może być uznany za przychód z działalności gospodarczej.

Opierając się o przytoczoną definicję działalności gospodarczej, możliwe jest wskazanie konkretnych elementów składających się na to pojęcie. Są to: zarobkowy charakter działalności, wykonywanie jej w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzenie we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zarobkowy charakter działalności oznacza, że jej celem jest przede wszystkim osiągnięcie zysku. Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu (wskazano tak m.in. w interpretacji z 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU).

Na pojęcie "zorganizowania" w rozumieniu powyższego przepisu składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak np. w interpretacji z 4 lipca 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.339.2023.2.KP, z 27 stycznia 2023 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.869.2022.2.MB, czy też z 21 września 2021 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP).

Z kolei prowadzenie działalności w sposób ciągły oznacza jej prowadzenie stale, a nie zaś wyłącznie okazjonalnie. Wiąże się ona z planowaniem i konsekwentną realizacją poszczególnych czynności. Co za tym idzie, chodzi o czynności wielokrotnie powtarzane, podejmowane w konkretnym celu. Takie powtarzalne czynności nie mają charakteru sporadycznego i niepowiązanego wzajemnie.

Ponadto dane przychody nie mogą być zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9. Jak wskazano powyżej, zdaniem Wnioskodawcy przychód ze sprzedaży powinien zostać zaliczony do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, a zatem wymienionego we wskazanej wyżej grupie.

W kontekście handlu nieruchomościami, działalnością gospodarczą byłoby prowadzenie powiązanych ze sobą czynności polegających na:

·wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,

·ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem prywatnym),

·wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym nieruchomości przygotowanych w ten sposób do zbycia oraz

·dokonywaniu związanych z tym transakcji w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak przykładowo w wyroku WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r. o sygn. I SA/Po 8520 i przywołanym w nim orzecznictwie).

Powyższe zostało potwierdzone również w przywoływanej już interpretacji o sygn. 0114- KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT. Podobny pogląd wyrażono m.in. w interpretacji z dnia 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU; w interpretacji z dnia 21 września 2021 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP z kolei stwierdzono: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej".

Co za tym idzie - przy ocenie, czy planowane zbycie nieruchomości powinno zostać uznane za realizowane w ramach działalności gospodarczej konieczne jest zweryfikowanie, czy zamiarem Wnioskodawcy jest uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania. W orzecznictwie trafnie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30 stycznia 2014 r. o sygn. II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r. o sygn. II FSK 1987/11, czy też z 2 października 2013 r. o sygn. II FSK 2729/11). Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium zorganizowania i ciągłości miało bowiem na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym.

W orzecznictwie uznaje się także, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie podejmowanych czynności do działalności gospodarczej, w tym przede wszystkim warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, nie zostają spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp.). O działalności gospodarczej można bowiem mówić jedynie wtedy, gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r. o sygn. II FSK 2617/17; z 3 lipca 2018 r. o sygn. II FSK 1892/16 oraz o sygn. II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16).

W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tych nieruchomości, ponieważ sprzedaż majątku prywatnego osoby fizycznej, który nie jest związany z działalnością gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w licznych interpretacjach prawa podatkowego, np. w interpretacjach:

·z dnia 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU;

·z dnia 11 lipca 2023 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT;

·z dnia 4 października 2022 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS;

·z dnia 6 września 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.627.2022.1.ST;

·z dnia 8 lipca 2019 r. o sygn. 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS;

·z dnia 8 lipca 2019 r. o sygn. 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS;

·z dnia 4 czerwca 2019 r. o sygn. 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż zarówno udziału we współwłasności Działki 1, jak i udziału we współwłasności Działki 2 powinna zostać uznana za sprzedaż majątku prywatnego, niemieszącą się w definicji działalności gospodarczej.

W pierwszej kolejności warto wskazać, iż Nieruchomość (w tym Działka 1 oraz Działka 2) nigdy nie stanowiła składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani Współwłaścicieli. Nie są też spełnione omówione powyżej przesłanki odnoszące się do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca ani żaden ze Współwłaścicieli nie zajmuje się bowiem (ani nigdy nie zajmował) obrotem nieruchomościami.

Zarobkowość przy planowanej sprzedaży Działki 1 oraz Działki 2 wystąpi w stopniu standardowym, charakterystycznym również dla wyprzedaży majątku prywatnego. Chęć osiągnięcia zysku oraz jego maksymalizacji jest w pełni normalnym zjawiskiem zarówno przy prowadzeniu działalności gospodarczej, jak i przy zarządzie mieniem prywatnym. Przedstawione okoliczności w żadnym stopniu nie pozwalają na uznanie, że Wnioskodawca w jakikolwiek sposób przekracza standardy zarządu swoim prywatnym mieniem.

Odnośnie do zorganizowania zauważyć trzeba, iż Wnioskodawca nie podejmuje szeregu uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym. Działania Wnioskodawcy są prowadzone incydentalnie, w miarę potrzeb potencjalnych nabywców części Nieruchomości. Sprzedający (w tym Wnioskodawca) nie zgłaszali zamiaru sprzedaży Nieruchomości do podmiotów profesjonalnych (pośredników nieruchomości). Pośrednicy, co prawda uczestniczyli przy zawarciu Transakcji 1 oraz Transakcji 2, jednak to oni sami, z ich własnej inicjatywy, zgłosili się do Sprzedających (w tym Wnioskodawcy).

Warto zauważyć, że Wnioskodawca ani żaden ze Współwłaścicieli nie podejmował żadnych profesjonalnych działań marketingowych (działania marketingowe sprowadzały się jedynie do publikacji dwóch ogłoszeń na ogólnodostępnych internetowych portalach aukcyjnych), nie prowadził na Nieruchomości (w tym Działce 1 oraz Działce 2) żadnych inwestycji, nie wnioskował o warunki zabudowy ani też nie dokonywał żadnych przyłączeń mediów i nie podejmował związanych z tym czynności. Nie dokonywał też nakładów na nieruchomość ani nie wykonywał żadnych innych regularnych (powtarzalnych) czynności.

Zdecydowanie w przedstawionych okolicznościach brak jest również po stronie Wnioskodawcy ciągłości. Wnioskodawca wszelkie działania związane z Nieruchomością podejmuje okazjonalnie i sporadycznie. Brak jest po stronie Wnioskodawcy zachowań będących przejawem planowania i konsekwentnej realizacji szeregu czynności, co charakterystyczne jest dla działalności gospodarczej. Pomiędzy poszczególnymi czynnościami podejmowanymi przez Wnioskodawcę zachodziły nieraz wieloletnie okresy czasu (od nabycia Nieruchomości do wspólnoty małżeńskiej przez Wnioskodawcę i jego żonę do podjęcia pierwszych czynności związanych ze sprzedażą jej części minęły 42 lata, a od nabycia udziału we współwłasności Nieruchomości przez Wnioskodawcę w drodze spadkobrania po żonie do podjęcia pierwszych czynności związanych ze sprzedażą jej części minęło 9 lat). Wnioskodawca nie ma też zamiaru kontynuowania takich działań w przyszłości.

Powyższe stanowi niezbicie, że Wnioskodawca sprzedając udział we współwłasności Działki 1 oraz udział we współwłasności Działki 2 nie będzie działał jak podmiot profesjonalny, prowadzący działalność gospodarczą, lecz że będzie jedynie realizował w ten sposób prawo do dysponowania majątkiem prywatnym.

Zaznaczyć trzeba, że udzielenie nabywcom pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w celu uzyskania przez nich decyzji oraz pozwoleń niezbędnych do zawarcia transakcji nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Takie stanowisko zostało potwierdzone w licznych interpretacjach, np. w interpretacjach: z dnia 25 września 2024 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.590.2024.2. ACZ, z dnia 18 kwietnia 2024 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.79.2024.3.PT, z dnia 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU, z dnia 11 lipca 2023 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT.

Przesłanek działalności gospodarczej nie spełnia także podział nieruchomości mający na celu wydzielenie konkretnych działek zgodnie z zapotrzebowaniem nabywców. Taka praktyka jest bowiem standardowa dla chęci maksymalizacji zysku w ramach zarządu własnym mieniem. Takie stanowisko zostało potwierdzone przykładowo w interpretacjach: z dnia 4 października 2024 r. o sygn. 0112-KDSL1-1.4011.391.2024.4.AG, z dnia 27 lutego 2024 r. o sygn. 0113- KDIPT2-2.4011.833.2023.4.ACZ.

Analogiczne stanowisko prezentują w wyrokach sądy administracyjne, przykładowo w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 19 września 2023 r. o sygn. akt I SA/Gd 3123:

„Tym samym sprzedaż spornych działek nie miała związku z działalnością gospodarczą, a czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży miały cechy zwykłego dbania o własne interesy finansowe. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że każdy właściciel nieruchomości, którą przeznacza na sprzedaż podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową. Z uwagi na duży areał (ponad 9,5 ha) znikome są szanse na jednorazową sprzedaż nieatrakcyjnie położonych gruntów jednemu inwestorowi. Stąd konieczność podziału nieruchomości. Należy wskazać, że Skarżący podzielił nieruchomość na zaledwie 4 działki. Ten fakt wyklucza uznanie, że wystąpiła, niezbędna dla uznania prowadzenia działalności gospodarczej, przesłanka jej "ciągłości".”

Warto też zwrócić uwagę, iż 1/6 z posiadanych 4/6 udziału we współwłasności Nieruchomości (obejmującej Działkę 1 oraz Działkę 2), Wnioskodawca nabył w drodze spadkobrania, natomiast 3/6 udziału z posiadanych 4/6 na podstawie umowy przekazania własności posiadania gospodarstwa rolnego. Sprawia to, iż w tym przypadku nie sposób powiedzieć, by działania Wnioskodawcy miały charakter zarobkowy. Potwierdzone to zostało np. w interpretacji z 16 września 2024 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.536.2024.4.MZ:

„Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż udziału we współwłasności działki wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia w drodze spadku i działu spadku sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.”

Podobnie konsekwencje podatkowe ujmowane były przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, którą w ocenie Wnioskodawcy należy traktować analogicznie do spadkobrania, np. w interpretacjach:

z 4 lipca 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.339.2023.2.KP, z dnia 27 stycznia 2023 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.869.2022.2.MB, czy też z dnia 27 maja 2022 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC.

Na zakończenie Wnioskodawca pragnie wskazać, iż opodatkowanie prywatnej sprzedaży nieruchomości zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT (nie zaś art. 10 ust. 1 pkt 3) było wielokrotnie potwierdzane w obejmujących różne sytuacje interpretacjach podatkowych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, m.in. w:

·interpretacji z dnia 4 października 2024 r. o sygn. 0112-KDSL1-1.4011.391.2024.4.AG;

·interpretacji z dnia 25 września 2024 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.590.2024.2.ACZ;

·interpretacji z dnia 16 września 2024 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.536.2024.4.MZ;

·interpretacji z dnia 4 października 2024 r. o sygn. 0112-KDSL1-1.4011.391.2024.4. AG;

·interpretacji z dnia 18 kwietnia 2024 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.79.2024.3.PT;

·interpretacji z dnia 27 lutego 2024 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.833.2023.4.ACZ;

·interpretacji z dnia 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU;

·interpretacji z dnia 11 października 2023 r. o sygn. 0115-DIT3.4011.472.2023.2.AWO;

·interpretacji z dnia 11 lipca 2023 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT;

·interpretacji z dnia 4 lipca 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.339.2023.2.KP;

·interpretacji z dnia 24 maja 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.169.2023.2.DP;

·interpretacji z dnia 27 stycznia 2023 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.869.2022.2.MB;

·interpretacji z 20 października 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT2 1.4011.707.2022.4.ID;

·interpretacji z dnia 4 października 2022 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS;

·interpretacji z dnia 6 września 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.627.2022.1.ST;

·interpretacji z dnia 27 maja 2022 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC;

·interpretacji z dnia 3 marca 2022 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.584.2019.1.EC;

·interpretacji z dnia 8 lipca 2021 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.430.2021.2.KF;

·interpretacji z dnia 12 maja 2020 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.372.2020.1.KB;

·interpretacji z dnia 30 sierpnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP3-3.4011.305.2019.1 .JK3;

·interpretacji z dnia 26 maja 2017 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.17.2017.1.EC.

Odrzuciwszy przyporządkowanie przychodów ze sprzedaży udziału we współwłasności Działki 1 oraz udziału we współwłasności Działki 2 do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 stwierdzić należy, że przychody te nie będą podlegać opodatkowaniu z uwagi na brzmienie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a. Jak wynika bowiem z tego przepisu, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości - ale z zastrzeżeniem, że odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Jak natomiast wskazano, nabycie udziału we współwłasności Nieruchomości (obejmującej Działkę 1 oraz Działkę 2) nastąpiło w 1981 r. kiedy to Wnioskodawca wraz żoną nabył Nieruchomość do wspólnoty małżeńskiej, a nabycie udziału we współwłasności Nieruchomości w drodze spadkobrania nastąpiło w 2014 r. Upłynęło więc znacznie więcej, niż wskazane w przytoczonym powyżej przepisie 5 lat. Treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a nie daje zatem podstaw do stwierdzenia opodatkowania w przedstawionej sytuacji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d.innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

§odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

§zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z jednego albo z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że planuje Pan wraz z pozostałymi współwłaścicielami dokonanie sprzedaży Działki 1 o nr ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,2800 ha i Działki 2 o nr ewidencyjnym 2 o powierzchni 0,8303 ha.

Nieruchomość ta objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nabył Pan do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską, na podstawie umowy przekazania własności posiadania gospodarstwa rolnego z dnia 1 kwietnia 1981 r.

Po śmierci żony Pana udział we współwłasności nieruchomości wynosi 4/6 (cztery szóste) części.

W 2016 r. z działki oznaczonej nr 7 wydzielono dwie działki: 4 o pow. 5,0661 ha oraz 6 o pow. 0,1177 ha. Działka 6 została odłączona i przypisana do nowej księgi wieczystej w związku z jej przymusowym nabyciem przez miasto do realizacji celów publicznych. Na potrzeby Transakcji 1 z działki 4 utworzono dwie kolejne działki – Działkę 1 oraz działkę o nr 5 o pow. 4,7861 ha. Następnie w związku z Transakcją 2, z działki 5 wydzielono – Działkę 2 oraz Działkę 3.

Wraz z pozostałymi współwłaścicielami nie podejmował Pan profesjonalnych działań marketingowych, nie prowadził na nieruchomości żadnych inwestycji. Czynności związane z poszukiwaniem potencjalnych nabywców sprowadziły się jedynie do zamieszczenia w 2023 r. dwóch ogłoszeń na dwóch ogólnodostępnych portalach internetowych. Przed zamieszczeniem ogłoszeń nie zamieszczano nigdzie ogłoszeń dotyczących sprzedaży Nieruchomości lub jej części. Nie ponoszono żadnych nakładów na Nieruchomość ani nie wykonywano żadnych innych regularnych czynności w odniesieniu do Nieruchomości. Nie wnioskowano również o warunki zabudowy, nie dokonywano żadnych przyłączy mediów. Oprócz tego jest Pan także właścicielem innych nieruchomości. Obecnie nie planuje Pan zbywania nieruchomości, udziałów w nieruchomości, innych niż udziałów we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2. Nie planuje Pan też nabycia innych nieruchomości w celu ich późniejszej sprzedaży, w szczególności nie zamierza Pan przeznaczyć środków ze sprzedaży udziałów we współwłasności Działki 1 oraz Działki 2 na poczet zakupu innych nieruchomości. Środki ze sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć na własne cele osobiste.

Podkreślił Pan, że do 2015 r. prowadził działalność gospodarczą, której przedmiotem były (...). Przedmiotem działalności Wnioskodawcy nie był handel nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi oraz zakup lub sprzedaż nieruchomości na własny rachunek - ani faktycznym, ani ewidencyjnym, na żadnym etapie.

W żaden sposób nie wykorzystywał Pan Nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego wniosku w prowadzonej działalności, w szczególności nie wprowadził jej do ewidencji środków trwałych.

Całokształt czynności opisanych we wniosku, a w szczególności fakt, że sprzedaż udziałów w przedmiotowych nieruchomościach nastąpi po upływie długiego czasu od jej nabycia przemawia za tym, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedaż nie zostanie dokonana w ramach czynności podejmowanych w sposób zorganizowany i ciągły, a jej przedmiotem nie będzie składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w Działce 1 i Działce 2 nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanych transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy – udział wynoszący 1/6 z posiadanych 4/6 udziału we współwłasności nieruchomości nabył Pan w 2014 r. w drodze dziedziczenia po żonie.

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Natomiast zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Natomiast, jak stanowi art. 10 ust. 6 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Z treści wniosku wynika również, że na podstawie umowy przekazania własności posiadania gospodarstwa rolnego z dnia 1 kwietnia 1981 r. wraz z żoną nabył Pan do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską nieruchomość.

Kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. Kodeksu:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W związku z tym, za datę nabycia przez Pana nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków, należy uznać dzień jej nabycia do majątku wspólnego małżonków, tj. 1981 r., stosownie do treści art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 10 ust. 6 ww. ustawy, już upłynął.

Oznacza to, że planowane odpłatne zbycie udziałów w nieruchomościach nie będzie stanowiło dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tą sprzedażą nie będzie Pan miał obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.