Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 października 2024 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 9 grudnia 2024 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A ul. (…) (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B ul. (…) (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Pan A (dalej określany jako „Wnioskodawca”) ma miejsce zamieszkania w Polsce i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Pani B (dalej określana jako „Wnioskodawczyni”) ma miejsce zamieszkania w Polsce i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca i Wnioskodawczyni pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej. W 2024 r. Wnioskodawca i Wnioskodawczyni zakupili nieruchomość położoną (…) (dalej określaną jako „nieruchomość”). Nieruchomość składa się z działki gruntu zabudowanej wolnostojącym budynkiem mieszkalnym. Formalnie w budynku mieszkalnym zostały wydzielone trzy lokale mieszkalne, a więc Wnioskodawca i Wnioskodawczyni nabyli 100% udziałów w każdym z tych lokali (co oznacza, że są właścicielami wszystkich lokali mieszkalnych oraz części wspólnych i udziałów w gruncie przypisanych do każdego z tych lokali mieszkalnych). Nieruchomość została zakupiona do majątku wspólnego małżonków. Nieruchomość będzie wykorzystywana w ten sposób, że ok. 72% powierzchni budynku zostanie przeznaczone na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy i Wnioskodawczyni, natomiast ok. 28% powierzchni budynku zostanie przeznaczona na wynajem. Najemcą będzie sp. z o. o. Najemca będzie wykorzystywał tę część budynku do celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (np. biuro, magazyn, garaż). Wynajem części nieruchomości będzie stanowił dla Wnioskodawcy i Wnioskodawczyni wynajem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomimo tego, że zarówno Wnioskodawca, jak i Wnioskodawczyni prowadzą zarejestrowane działalności gospodarcze, to nieruchomość nie będzie stanowiła środka trwałego w żadnej z tych działalności oraz nie będzie wykorzystywana w żadnej z tych działalności. Wynajem nieruchomości do sp. z o. o. będzie przez Wnioskodawcę i Wnioskodawczynię opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Celem wniosku jest ustalenie, czy fakt wynajęcia części nieruchomości do sp. z o. o. oraz wykorzystywania jej przez sp. z o. o. do celów prowadzonej przez nią działalności gospodarczej będzie miał wpływ na opodatkowanie sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawcę i Wnioskodawczynię, jeśli sprzedaż ta będzie miała miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym dokonali oni zakupu tej nieruchomości.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Do wyodrębnienia opisanych we wniosku trzech lokali mieszkalnych doszło przed ich nabyciem przez Zainteresowanych. W związku z tym Zainteresowani nie mają wiedzy o tym, kiedy dokonano tego wyodrębnienia. W księgach wieczystych pierwsze wzmianki o trzech lokalach mieszkalnych pojawiają się w 1972 r.

Jak już wskazano do wyodrębnienia opisanych we wniosku trzech lokali mieszkalnych doszło przed ich nabyciem przez Zainteresowanych. W związku z tym Zainteresowani nie mają wiedzy, czy wyodrębnienia tego dokonano w formie aktu notarialnego.

Trzy wydzielone lokale mieszkalne zostały ujawnione w osobnych (odrębnych) księgach wieczystych.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 marca 2015 r. Podstawowym przedmiotem tej działalności jest PKD 90.02.Z Działalność wspomagająca wystawianie przedstawień artystycznych. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność Wnioskodawcy jest opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a prowadzona przez niego dokumentacja podatkowa to ewidencja przychodów.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą od 19 grudnia 2023 r. Podstawowym przedmiotem tej działalności jest PKD 90.02.Z Działalność wspomagająca wystawianie przedstawień artystycznych. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działalność Wnioskodawczyni jest opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a prowadzona przez nią dokumentacja podatkowa to ewidencja przychodów.

Nieruchomość gruntowa zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym z wydzielonymi trzema lokalami mieszkalnymi, o której mowa we wniosku nie była/nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej Zainteresowanych.

Nieruchomość gruntowa zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym z wydzielonymi trzema lokalami mieszkalnymi, o której mowa we wniosku nie była/nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Zainteresowanych pozarolniczej działalności gospodarczej, a budynek i lokale nie były/nie są amortyzowane przez Zainteresowanych.

Nieruchomość gruntowa zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym z wydzielonymi trzema lokalami mieszkalnymi, o której mowa we wniosku nie była/nie jest wykorzystywana dla celów prowadzenia przez Zainteresowanych działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie  spełniała/nie będzie spełniać definicji środka trwałego, o którym mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stronami umowy najmu będą Zainteresowani (jako wynajmujący) oraz spółka (…) sp. z o. o., NIP (…) (jako najemca).

Zainteresowani i sp. z o. o. będąca najemcą są podmiotami powiązanymi. W pierwszej kolejności są to powiązania kapitałowe, ponieważ Wnioskodawca posiada 70% udziałów w sp. z o. o., a Wnioskodawczyni posiada 30% udziałów w sp. z o. o. (art. 23m ust. 1 pkt 4 lit. a w zw. z ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W drugiej kolejności są to powiązania zarządcze, ponieważ Wnioskodawca jest (…) sp. z o. o., a Wnioskodawczyni jest (…) sp. z o. o. (art. 23m ust. 1 pkt 4 lit. a w zw. z ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zainteresowani i podmiot kupujący nie będą podmiotami powiązanymi.

Na ten moment Zainteresowani nie wiedzą na rzecz jakiego podmiotu nastąpi sprzedaż nieruchomości. Na pewno nie będzie to sp. z o. o. będąca najemcą lub inny podmiot powiązany z Zainteresowanymi. Nabywca będzie poszukiwany poprzez zamieszczenie ogłoszeń internetowych lub przy udziale pośredników nieruchomości.

Pytanie

Czy po stronie Wnioskodawcy i Wnioskodawczyni sprzedaż nieruchomości, która będzie miała miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona zakupiona przez Wnioskodawcę i Wnioskodawczynię, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej w skrócie „u.p.d.o.f.”).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f. przewiduje, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Natomiast na podstawie art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f., do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W ocenie Wnioskodawcy i Wnioskodawczyni sprzedaż nieruchomości, która będzie miała miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona zakupiona przez Wnioskodawcę i Wnioskodawczynię nie będzie podgalała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż majątku prywatnego, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

Po pierwsze, nieruchomość stanowi składnik majątku prywatnego. Pomimo tego, że Wnioskodawca i Wnioskodawczyni prowadzą działalności gospodarcze, to nieruchomość nie jest zaliczana do środków trwałych w żadnej z tych działalności.

Po drugie, nieruchomość będzie w przeważającej części wykorzystywana na cele mieszkaniowe przez Wnioskodawcę i Wnioskodawczynię.

Nieruchomość nie będzie w żaden sposób wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzanej przez Wnioskodawcę albo Wnioskodawczynię. W przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiących majątek prywatny przepisy u.p.d.o.f. wprost przewidują, że przychód z tej sprzedaży nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż ma miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona zakupiona. Powyższej kwalifikacji nie zmienia fakt, że mniejsza część nieruchomości będzie przez Wnioskodawcę i Wnioskodawczynię wynajmowana do sp. z o. o. i wykorzystywana przez sp. z o. o. do celów prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Przepisy nie wskazują, żeby wynajmowanie części nieruchomości przesądzało o tym, że jej sprzedaż nie stanowi sprzedaży majątku prywatnego, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Tym bardziej, że wynajem części nieruchomości do sp. z o. o. będzie stanowił dla Wnioskodawcy i Wnioskodawczyni wynajem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., opodatkowany obecnie obligatoryjnie zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Tym samym wynajęcie części nieruchomości nie będzie miało wpływu na uznanie, że sprzedaż nieruchomości stanowi sprzedaż majątku prywatnego, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Niezależnie od powyższego należy wskazać, że w omawianym przypadku mamy do czynienia z nieruchomością mieszkalną (budynkiem mieszkalnym lub formalnie trzema lokalami mieszkalnymi). Sprzedaż nieruchomości mieszkalnych zawsze jest rozliczana w ramach źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Nie ma tutaj znaczenia czy i ewentualnie w jaki sposób nieruchomości te są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wynika to jednoznacznie z art. 10 ust. 3 oraz art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. W związku z tym przychód ze sprzedaży nieruchomości będącej nieruchomością mieszkalną zawsze stanowi przychód o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a w związku z tym nie podlega on opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeśli sprzedaż ma miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nieruchomość ta została zakupiona.

Reasumując, po stronie Wnioskodawcy i Wnioskodawczyni sprzedaż nieruchomości, która będzie miała miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona zakupiona przez Wnioskodawcę i Wnioskodawczynię, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z kolei stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zasady ustalania przychodów z działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 ww. ustawy, który w ust. 1 stanowi, że:

 Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 2c ww. ustawy:

Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r. objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej. Jak wynika z uzasadnienia do projektu wprowadzającego ww. uregulowanie, zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to zarówno składników, które z uwagi na przewidywany okres ich użytkowania, krótszy niż rok, nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, jak i składników, których podatnik – pomimo takiego obowiązku – nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Wobec powyższego, przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku, do których odnosi się art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

W tym miejscu wskazać należy, że w art. 2 ust. 1 z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), ustawodawca stwierdza, że:

W świetle art. 2 ust. 2 ww. ustawy:

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy:

Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:

Na gruncie art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 2 ww. ustawy:

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984):

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z przedstawionych we wniosku okoliczności wynika, że w 2024 r. zakupili Państwo nieruchomość (dalej określaną jako „nieruchomość”) do majątku wspólnego małżonków. Nieruchomość składa się z działki gruntu zabudowanej wolnostojącym budynkiem mieszkalnym. Formalnie w budynku mieszkalnym zostały wydzielone trzy lokale mieszkalne, a więc nabyli Państwo 100% udziałów w każdym z tych lokali (co oznacza, że są właścicielami wszystkich lokali mieszkalnych oraz części wspólnych i udziałów w gruncie przypisanych do każdego z tych lokali mieszkalnych). Do wyodrębnienia trzech lokali mieszkalnych doszło przed ich nabyciem przez Państwo. Trzy wydzielone lokale mieszkalne zostały ujawnione w osobnych (odrębnych) księgach wieczystych. Pierwsze wzmianki o trzech lokalach mieszkalnych pojawiają się w 1972 r.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą od 1 marca 2015 r. Podstawowym przedmiotem tej działalności jest PKD 90.02.Z Działalność wspomagająca wystawianie przedstawień artystycznych. Nie prowadzi Pan działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Pana działalność jest opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a prowadzona przez niego dokumentacja podatkowa to ewidencja przychodów. Z kolei Pani prowadzi działalność gospodarczą od 19 grudnia 2023 r. Podstawowym przedmiotem tej działalności jest PKD 90.02.Z Działalność wspomagająca wystawianie przedstawień artystycznych. Nie prowadzi Pani działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Pani działalność jest opodatkowana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a prowadzona przez nią dokumentacja podatkowa to ewidencja przychodów.

Nieruchomość gruntowa zabudowana wolnostojącym budynkiem mieszkalnym z wydzielonymi trzema lokalami mieszkalnymi, nie była/nie jest wykorzystywana w Państwa/dla celów prowadzenia przez działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie spełniała/nie będzie spełniać definicji środka trwałego, o którym mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie była/nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Państwa pozarolniczej działalności gospodarczej, a budynek i lokale nie były/nie są przez Państwa amortyzowane.

Nieruchomość będzie wykorzystywana w ten sposób, że ok. 72% powierzchni budynku zostanie przeznaczone na Państwa cele mieszkaniowe, natomiast ok. 28% powierzchni budynku zostanie przeznaczona na wynajem. Najemcą będzie sp. z o. o. Stronami umowy najmu będą Państwo (jako wynajmujący) oraz spółka (…) sp. z o. o. (jako najemca). Państwo i sp. z o. o. będąca najemcą są podmiotami powiązanymi. Są to powiązania kapitałowe, ponieważ Pan posiada 70% udziałów w sp. z o. o., a Pani posiada 30% udziałów w sp. z o. o., oraz powiązania zarządcze, ponieważ Pan jest (…) sp. z o. o., a Pani jest (…) sp. z o. o. Najemca będzie wykorzystywał tę część budynku do celów prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (np. biuro, magazyn, garaż). Wynajem części nieruchomości będzie stanowił dla Państwa wynajem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynajem nieruchomości do sp. z o. o. będzie przez Państwa opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Planują Państwo sprzedać nieruchomość po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym dokonali Państwo zakupu tej nieruchomości. Państwo i podmiot kupujący nie będą podmiotami powiązanymi. Na ten moment nie wiedzą Państwo na rzecz jakiego podmiotu nastąpi sprzedaż nieruchomości. Na pewno nie będzie to sp. z o. o. będąca najemcą lub inny podmiot powiązany z Państwem. Nabywca będzie poszukiwany poprzez zamieszczenie ogłoszeń internetowych lub przy udziale pośredników nieruchomości.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Odnosząc przywołane przepisy prawne do przedmiotowej sprawy wskazać należy, że jeżeli sprzedaż nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas skutki podatkowe należy oceniać w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, którą należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.

W przedmiotowej sprawie w 2024 r. nabyli (zakupili) Państwo do majątku wspólnego małżonków nieruchomość zabudowaną wolnostojącym budynkiem mieszkalnym z wydzielonymi trzema lokalami mieszkalnymi. Opisane czynności podejmowane w związku z nieruchomością przez Państwa w okresie jej posiadania należy uznać wyłącznie za zarząd majątkiem prywatnym. Mając na uwadze opis sprawy, planowanej przez Państwa sprzedaży nieruchomości nie można przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Reasumując, stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości, która nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, nie będzie stanowiła dla Państwa źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.