Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 3 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 listopada 2024 r. (data wpływu 13 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na podstawie umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 16 lipca 1999 r. („Umowa darowizny") nabyła Pani do majątku osobistego nieruchomość składającą się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, położonej w miejscowości A., w gminie B., w powiecie C., w województwie D., w obrębie ewidencyjnym A., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w E., (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Nieruchomość"). Nabycie Nieruchomości przez Panią nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabyła Pani Nieruchomość do majątku prywatnego. Obecnie zamierza Pani zbyć Nieruchomość.

Nieruchomość planuje nabyć spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w F., zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług („podatek VAT” lub „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę transakcji. Jest Pani osobą fizyczną. Nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT. Nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny lub zwolniony.

Pani i Kupujący zamierzacie zawrzeć umowę sprzedaży („Umowa Sprzedaży”), na podstawie której sprzeda Pani Kupującemu prawo własności Nieruchomości.

Wskazuje Pani, że nie jest wykluczone, że Pani i Kupujący zawrzecie również umowę przedwstępną sprzedaży („Umowa Przedwstępna”), w wykonaniu której dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży, o której mowa powyżej, a także, że nie jest również wykluczone, że Pani zamiast z Kupującym zawrze umowę przedwstępną sprzedaży zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przedwstępna z Podmiotem Trzecim”) z podmiotem trzecim ( „Podmiot Trzeci”), a następnie na jej podstawie sprzeda Pani Nieruchomość Kupującemu. Jednocześnie, w takim przypadku:

i.Umowę Sprzedaży z Panią zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim albo bardzo do nich zbliżonych;

ii.zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży z Panią może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim z Podmiotu Trzeciego, który zawrze z Panią wspomnianą umowę na Kupującego.

Innymi słowy, również w przypadku, gdy zawrze Pani Umowę Przedwstępną z Podmiotem Trzecim, to Kupujący (a nie Podmiot Trzeci) zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży z Panią. Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które według Stron znajdują się i będą znajdowały się na planowaną datę transakcji na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1

Wyjaśnia Pani, że na działce wchodzącej w skład Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę transakcji) fragment zjazdu tymczasowego z drogi krajowej (zdefiniowany powyżej jako Zjazd). Wspomniany Zjazd został wykonany przy użyciu materiałów budowlanych (tj. kostki betonowej). Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę transakcji) ogrodzona. Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy B. zatwierdzonym uchwałą Nr (…)/2018 Rady Gminy B. z dnia 14 listopada 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy B. dla części obrębu A. (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym działka o numerze ewidencyjnym 1 wchodząca w skład Nieruchomości położona jest:

i.w części na terenie zabudowy usługowo - mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem UM;

ii.w części w pasie technologicznym linii elektroenergetycznej;

iii.w części w liniach rozgraniczających drogi głównej oznaczonej na rysunku planu symbolem KDGP;

iv.w części w granicy terenów zmeliorowanych.

Jednocześnie wyjaśnia Pani, że planowana jest zmiana MPZP, która ma umożliwić realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku lub budynków dystrybucyjno-produkcyjno-magazynowych wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, której część (etap) ma być realizowana przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”). Wskazuje Pani, że również w przypadku zmiany MPZP Nieruchomość pozostanie w całości gruntem przeznaczonym pod zabudowę. Zjazd został wybudowany przez Panią w 2009 r. Rozpoczęcie użytkowania Zjazdu po jego wybudowaniu przez Panią na jego potrzeby własne nastąpiło we wrześniu 2009 r.

Nie poniosła Pani i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Zjazdu, które na datę transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Po nabyciu Nieruchomości przez Panią, Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Dla uniknięcia wątpliwości należy wyjaśnić, że Nieruchomość nie jest również aktualnie (ani nie będzie na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacji Inwestycji na Nieruchomości, wyrazi Pani zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w szczególności w zakresie:

1)występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo- produkcyjnych,

2)składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę,

3)składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Jednocześnie, wyjaśnia Pani, że z uwagi na to, że zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze udzielona przez Panią, jej ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości. Nie zawierała Pani również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Nie sprzedawała Pani w przeszłości innych nieruchomości.

W ramach transakcji dojdzie do sprzedaży przez Panią na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski. Nieruchomość nie została jeszcze sprzedana.

Nie poczyniła Pani jakichkolwiek działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości, czy też jej uatrakcyjnienia. Nie poszukiwała Pani nabywców nieruchomości, ani nie prowadziła działań zmierzających do przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Spółka zainteresowana nabyciem nieruchomości sama skontaktowała się z Panią.

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży jakiejkolwiek nieruchomości. Nie ma Pani sprecyzowanych planów w zakresie nabycia w przyszłości kolejnych nieruchomości – w przeszłości nie kupiła żadnej nieruchomości.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego, w przypadku zbycia Nieruchomości, będzie zobowiązana Pani do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, nie będzie Pani zobowiązana do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, nie stanowi źródła przychodu, z zastrzeżeniem ust. 2.

Art. 10 ust. 2 Ustawy o PIT, w brzmieniu jak poniżej, nie ma jednak zastosowania do przedstawionego stanu faktycznego:

„Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu, ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4)składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat”.

Nabyła Pani Nieruchomość w 1999 r. - do zbycia Nieruchomości dojdzie zatem po upływie pięciu lat, licząc od roku końca kalendarzowego, w którym nabyła Pani Nieruchomość.

Jak wskazano m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lipca 2023 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: „Nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania w 2023 r. udziału w przedmiotowej nieruchomości (działce: nr (...)), nie stanowi dla Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) PDOFizU, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych".

Ustawodawca w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT zdefiniował działalność gospodarczą i pozarolniczą działalność gospodarczą jako: „działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.”.

W wyroku z dnia 9 marca 2017 r. (II FSK 2188/15) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził: „O tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 PDOFizU, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Okolicznościami tymi są: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie czy do zbycia dochodzi w warunkach „zorganizowania”, o których mowa w art. 5a pkt 6 PDOFizU. Zastosowaniu art. 10 ust 1 pkt 8 PDOFizU nie przeszkadza dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy jego zamiarem było uczynienie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania".

W wyroku z dnia 8 listopada 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (SA/Wr 52/23) wskazał, że o występowaniu znamion działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, w odniesieniu do zbyci nieruchomości można mówić wtedy, gdy sprzedający dokonuje m.in. następujących czynności:

• skupowanie działek i lokali mieszkalnych (łącznie z ustalonymi poza zakresem opodatkowania zaskarżonej decyzji);
• wystąpienie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i o pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz instalacjami, przyłączami, zjazdami indywidualnymi;
• wystąpienie o zatwierdzenie podziału działki zgodnie z projektem podziału;
• wystąpienie o dostawę wody i odprowadzanie ścieków do działki;
• wystąpienie o warunki przyłącza do sieci energetycznej;
• wniosek o warunki przyłączenia do sieci gazowej;
• zlecenie wykonanie mapy z projektem podziału działki;
• zakupy przez Podatnika: usług projektowych, zmian w projekcie nadzoru autorskiego dla inwestycji;
• wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej podział ww. nieruchomości w celu wydzielenia drogi wewnętrznej;
• prowadzenie procesu budowlanego”.

Nie dokonała Pani ww. czynności. Nie można również stwierdzić, że w przypadku jednokrotnego zbycia Nieruchomości uczyni Pani sobie ze zbywania nieruchomości stałe, ciągłe źródło zarobkowania.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, przytoczone orzecznictwo oraz stanowiska organu podatkowego, uważa Pani, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego, nie będzie zobowiązana do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku zbycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z  działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że w 1999 r. nabyła Pani nieruchomość składającą się z działki gruntu o nr ewidencyjnym 1 do majątku osobistego. Obecnie zamierza Pani sprzedać nieruchomość. Nie poniosła Pani i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Zjazdu, które na datę transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią do pozarolniczej działalności gospodarczej. Po nabyciu Nieruchomości przez Panią, Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie jest również aktualnie (ani nie będzie na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacji Inwestycji na Nieruchomości, wyrazi Pani zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w szczególności w zakresie: występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej], celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo- produkcyjnych, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń] na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę, składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Wątpliwości Pani budzi kwestia, czy sprzedaż nieruchomości będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku.

Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w  szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Pani sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości do majątku osobistego w  1999 r. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż przez Panią nieruchomości nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).    

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).