Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w spadku.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze zbycia ¼ udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku po ojcu;

-prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 9 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 25 października 2024 r. (wpływ 25 października 2024 r.) oraz z 7 listopada 2024 r. (wpływ 7 listopada 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A, inaczej właściciel nieruchomości obecnie posiadającej status „w budowie”, dla której (...)1998 r. wydano pozwolenie na budowę, był jej właścicielem do (...)2019 r. kiedy zmarł.

Nieruchomość została odziedziczona przez ojca, brata oraz siostrę zmarłego. Akt poświadczenia dziedziczenia Rep. (…).

(...)2020 r. zmarł wspomniany wcześniej ojciec A, czyli B. Pozostawił on nieruchomość w udziałach ½ siostrze oraz bratu A, a swoim dzieciom.

Obecnie żyjący C oraz Pani są w posiadaniu nieruchomości. Podstawa akt poświadczenia dziedziczenia Rep. (…).

(…)2024 r. ma nastąpić zbycie nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży. Precyzując sprawa dotyczy działki nr 1 powstałej z działek nr 2, 3, 4, 5 wraz z domem w budowie KW (...).

W uzupełnieniu z 25 października 2024 r. wniosku wskazała Pani, że sytuacja przedstawiona we wniosku już zaistniała oraz udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Kiedy Pani brat A nabył nieruchomość, o której mowa we wniosku?

Odpowiedź: Niestety nie jest Pani w stanie określić dokładnej daty nabycia nieruchomości przez A. W 1997 r. wydano pozwolenie na budowę. Data założenia pierwszej księgi wieczystej to (…)1997 r. wzmiankowana w księdze wieczystej nr (...).

2.W jakim udziale nabyła Pani nieruchomość, o której mowa we wniosku, w drodze spadku po zmarłym bracie A?

Odpowiedź: Udział nabyty po bracie A to ¼ nieruchomości.

3.W jakim udziale nabyła Pani nieruchomość, o której mowa we wniosku, w drodze spadku po zmarłym ojcu B?

Odpowiedź: Udział nabyty po ojcu B to ¼ całej nieruchomości, czyli ½ udziału nabytego przez B po A. W sumie nabyty przez Panią udział to ½ nieruchomości.

4.Co należy rozumieć przez wskazanie w opisie sprawy, że:

W szczególności proszę o wyjaśnienie, czy przedmiotem spadków po zmarłym bracie i ojcu były udziały w działce nr 1, czy udziały w działkach nr 2, 3, 4, 5, które zostały połączone przez Panią w celu sprzedaży?

Odpowiedź: Przedmiotem spadków po zmarłym bracie i ojcu były udziały w działkach nr 2, 3, 4, 5, na których znajduje się nieruchomość w trakcie budowy. Działki zostały połączone w celu sprzedaży.

5.W jaki sposób nieruchomość, o której mowa we wniosku, była wykorzystywana przez Panią od momentu nabycia w niej udziałów do chwili jej sprzedaży?

Odpowiedź: Kontynuowano na niej prace budowlane oraz prace mające na celu pielęgnację terenu takie jak np. koszenie.

Natomiast w uzupełnieniu z 7 listopada 2024 r. wyjaśniła Pani, że nieruchomość została nabyta przez A w 1997 r. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Pytanie

Czy całość lub część otrzymanej za zbycie nieruchomości kwoty podlega opodatkowaniu?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu z 25 października 2024 r.)

Pani zdaniem, całość kwoty otrzymanej za zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako źródła przychodów wymienia natomiast:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, w myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Natomiast jeżeli nieruchomość lub prawa majątkowe były nabyte przez spadkodawcę również w drodze spadku, wówczas moment nabycia tej nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę określany jest zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, tj. z chwilą śmierci spadkodawców spadkodawcy.

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego:

Wg treści art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego:

W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

Jak stanowi art. 932 § 1 oraz § 3 i 4 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Z wniosku oraz jego uzupełnień wynika, że Pani brat nabył w 1997 r. nieruchomość opisaną we wnioski obecnie posiadającą status „w budowie”, dla której (...)1998 r. wydano pozwolenie na budowę. Pani brat zmarł (...)2019 r. Nieruchomość została odziedziczona przez Panią, ojca i brata. Udział nabyty przez Panią po bracie to ¼ nieruchomości. (...)2020 r. zmarł Pani ojciec, który pozostawił w spadku ½ udziału w ww. nieruchomości Pani oraz Pani bratu. Udział nabyty po ojcu to ¼ całej nieruchomości. W sumie nabyty przez Panią udział to ½ nieruchomości. Przedmiotem spadków po zmarłym bracie i ojcu były udziały w działkach nr 2, 3, 4, 5, na których znajduje się nieruchomość w trakcie budowy. Działki zostały połączone w celu sprzedaży. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Zbycie nieruchomości - działki nr 1 powstałej z działek nr 2, 3, 4, 5 wraz z domem w budowie - nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, kiedy nastąpiło faktyczne nabycie przez Panią poszczególnych udziałów w tej nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Użyty w ww. przepisach termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Według art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Przystępując do oceny skutków podatkowych sprzedaży w 2024 r. ½ udziału w opisanej we wniosku nieruchomości, zauważyć należy, że do nabycia przez Panią ¼ udziału w tej nieruchomości doszło najpierw w drodze spadku po zmarłym bracie w 2019 r. który nabył tą nieruchomość w 1997 r. Zatem – w odniesieniu do ww. ¼ udziału w tej nieruchomości – pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie upłynął.

Następnie w spadku po zmarłym w 2020 r. ojcu nabyła Pani ¼ udziału w ww. nieruchomości. Datą nabycia przez Panią ¼ udziału w nieruchomości po zmarłym ojcu, który uprzednio nabył ten udział w nieruchomości w spadku po synie (Pani bracie), jest data śmierci spadkodawcy Pani ojca, czyli data śmierci jego syna (Pani brata). Zatem skoro Pani brat zmarł w 2019 r. to pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynąłby dopiero z końcem 2024 r.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje wyłącznie na nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, po którym następuje dziedziczenie. Należy podkreślić, że wszelkie wyłączenia z opodatkowania, podobnie jak ulgi i zwolnienia podatkowe, stanowią wyjątek od generalnej zasady powszechności opodatkowania. W ww. przepisie ustawodawca wskazuje tylko i wyłącznie na spadkodawcę, a nie na poprzednich spadkodawców spadkodawcy. W przedmiotowej sprawie to nie Pani (jako spadkobierca po ojcu) ale tylko i wyłącznie Pani spadkodawca (ojciec) mógłby doliczyć do wskazanego pięcioletniego okresu, okres od nabycia nieruchomości przez jego spadkodawcę (syna), po którym Pani ojciec odziedziczył udział w nieruchomości.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie w 2024 r. przez Panią ½ udziału w nieruchomości:

1)w części odpowiadającej ¼ udziału w nieruchomości nabytego w spadku po bracie nie stanowiło dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych;

2)w części odpowiadającej ¼ udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku po ojcu stanowiło dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie upłynął okres 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału przez Pani spadkodawcę. Tym samym przychód uzyskany ze zbycia ww. ¼ udziału w nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).