Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości - unieważnienie umowy darowizny.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 września 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 listopada 2024 r. (wpływ 7 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wniosek o interpretację indywidualną dotyczy nieruchomości (mieszkania), którą nabyła Pani wiele lat temu. W dniu 9 września 2014 r. podjęła Pani decyzję o przekazaniu A synowi Pani męża B mieszkania w formie darowizny. Nie mniej jednak po kilku latach A przedwcześnie zmarł w młodym wieku i koniecznym było przeprowadzenie sprawy sądowej, która miała na celu unieważnienie darowizny odpowiednio to argumentując przed Sądem. W dniu 22 września 2022 r. Sąd Okręgowy (…) wydał postanowienie/wyrok w imieniu Rzeczpospolitej Polskiej, w którym unieważnił umowę zawartą we wrześniu 2014 r. Tym samym, nieruchomość wróciła do Pani z powrotem. Zasięgnęła Pani porady prawnej w Kancelarii Radcy Prawnego Pana C, który jednoznacznie wskazał, że mając na uwadze wyrok Sądu Okręgowego, że nie doszło do przerwania własności poprzez unieważnienie umowy darowizny, i w konsekwencji nie ma konieczności w przypadku zbycia nieruchomości, która jest przedmiotem zapytania konieczności opłaty podatku dochodowego. Tą informację także potwierdził w Kancelarii Notarialnej Pani D, która również podtrzymała stanowisko Radcy Prawnego. Na polecenie Pani Notariusz wykonała Pani telefon na infolinię KAS by omówić ten temat, gdzie po raz kolejny wskazano, że nie doszło do przerwania w wyniku unieważnienia darowizny własności mieszkania. Nie mniej jednak by mieć 100% pewność Pani Notariusz, jak i konsultant z KAS wskazali, że będzie konieczne skierowanie do Państwa, czyli KAS zapytania w formie interpretacji indywidualnej, czy Pani nieruchomość podlega opodatkowaniu, czy też nie i czy nie doszło do przerwania posiadania własności poprzez unieważnienie darowizny. Zapytanie dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Zebrany materiał został zaczerpnięty z akt sprawy cywilnej w szczególności z prawomocnego wyroku II instancji Sądu Apelacyjnego (…) wraz z uzasadnieniem o sygn. akt sprawy (…) podtrzymującego stanowisko Sądu I instancji unieważniającego umowę darowizny (obie instancje czyli I i II były rozstrzygnięte korzystnie dla Pani jako strony postępowania, uznającą umowę darowizny jako nieważną z uwzględnieniem postawionych argumentów w sprawie).

Odnośnie przyczyn stwierdzenia przez Sąd nieważności czynności prawnej unieważnienia darowizny był stan w jakim się Pani znajdowała, według opinii biegłego Sądowego w czasie zawarcia umowy była Pani w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Biegła Sądowa, która jest wybitnym ekspertem z zakresu psychiatrii przeprowadziła badanie psychiatryczne oraz zapoznała się z dokumentacją medyczną znajdującą się w aktach sprawy. Biegła sporządzając opinię uwzględniła także zaznania wszystkich świadków, którzy uczestniczyli w sprawie. Biegła wskazała, że po śmierci matki Pani była w żałobie i normalnym następstwem śmierci osoby bliskiej jest pozostawanie w traumie, stresie i ogromnym cierpieniu po utracie matki. W ocenie Sądu niedopuszczalne było zachowanie członków rodziny, którzy w dniu pogrzebu matki, w momencie gdy Pani przechodziła zaburzenia adaptacyjne będące konsekwencją śmierci oraz pogrzebu matki, zawieźli Panią do notariusza i dokonali czynności prawnej. Trudno jest bowiem wymagać od osoby, która jest w ciężkim stanie psychicznym logicznego myślenia i racjonalnego podejmowania decyzji.

Odnośnie zapytania dlaczego do unieważnienia darowizny doszło dopiero po 8 latach, otóż trauma po śmierci matki pozostawiła ślady na długo i odbiła się na zdrowiu psychicznym jak i ogólnym rozstroju zdrowia. Mając na uwadze ogólny stan zdrowia przy uwzględnieniu ww. okoliczności nie dawały żadnych szans na zajęcie stanowiska we wcześniejszym terminie a wręcz uniemożliwiały podjęcie jakichkolwiek działań prawnych i były niewskazane w takiej sytuacji. Dopiero po poprawie zdrowia psychicznego, poprawie zdrowia ogólnego i przejściu okresu żałoby co zajęło sporo czasu, bo kilka lat zdecydowała się Pani podjąć sprawę i odzyskać nieruchomość. Co poskutkowało skierowaniem sprawy na drogę prawną do Sądu w celu odzyskania nieruchomości i unieważnienia umowy darowizny. W ocenie Sądu śmierć obdarowanego A nie miała jakiegokolwiek znaczenia dla sprawy, była dodatkowym ciosem dla całej rodziny po wcześniej przeżytych doświadczeniach i śmierci matki co również niekorzystnie wpłynęło na zdrowie psychiczne.

Podstawą prawną przyjętą przez Sąd/Sądy obu instancji był art. 82 kc (stan wyłączający świadome lub swobodne podjęcie decyzji czy też wyrażenie woli). Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli, dotyczy to w szczególności choroby psychicznej lub niedorozwoju umysłowego czy też przemijającego oraz zaburzeń czynności psychicznych. W ocenie Sądu Apelacyjnego II instancji dokonana przez Sąd I instancji wykładnia art. 82 kc w pełni zasługuje na aprobatę (w ocenie Sądu Najwyższego w uzasadnieniu z dnia 14 marca 2019 r. dotyczącym sprawy (…) wyjaśnił że „brak świadomości to stan rozumiany jako brak rozeznania, niemożności zrozumienia ze znaczenia skutków własnych i cudzych, niezdawanie sobie sprawy ze znaczenia i skutków własnego postępowania”).

W nawiązaniu do pytania dotyczącego skutków prawnych wynikającego z ww. wyroku Sądu Apelacyjnego definitywnie stwierdza, że zawarta umowa darowizny nie nosi żadnych skutków prawnych. Podsumowując, w ocenie Sądu Apelacyjnego przeprowadzone postępowanie dowodowe pozwoliło doprowadzić do jednoznacznych wniosków, że umowa jest nieważna i że Pani w dniu 9 września 2014 r. w chwili zawierania umowy darowizny była w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. W ocenie Sądu to właśnie stan psychiczny Pani w chwili zawierania spornej umowy miał znaczenie dla dokonania oceny przesłanek wynikających w art. 82 kc. Jak wykazano w materiale dowodowym podczas postępowania bardzo Pani przeżyła śmierć swojej matki a w dniu pogrzebu była skupiona tylko i wyłącznie na okolicznościach związanych ze śmiercią matki, nie potrafiła podjąć racjonalnych decyzji. Sąd Apelacyjny podkreślił, iż Sąd I instancji poprawnie przyjął zastosowanie przepisu art. 82 kc, co wskazuje jednoznacznie umowę jako niebyłą i nienoszącą skutków prawnych. Uzasadnia to ustalenie w ocenie Sądu, że zaskarżona czynność prawna dotknięta był sankcją nieważność.

Pytanie

Czy jak się zdecyduje Pani na sprzedaż ww. nieruchomości w niedalekiej przyszłości to datą nabycia będzie data zawarcia umowy darowizny z 22 września 2014 r., która została unieważniona przez Sąd, czy też data pierwotnego nabycia nieruchomości? Czy w tej sytuacji podlega Pani opodatkowaniu, czy też nie?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, mając na uwadze kilka ww. opinii prawnych nie ma konieczności ponoszenia kosztów podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości (Pani mieszkania). Swoje stanowisko opiera Pani na wyroku prawomocnym Sądu Okręgowego (…), który unieważnił umowę darowizny oraz dodatkowej analizie prawnej u Radcy Prawnego i Notariusza oraz na infolinii KAS.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani wiele lat temu nieruchomość (mieszkanie). W dniu 9 września 2014 r. podjęła Pani decyzję o przekazaniu synowi Pani męża ww. mieszkania w formie darowizny. Nie mniej jednak po kilku latach syn Pani męża przedwcześnie zmarł w młodym wieku i koniecznym było przeprowadzenie sprawy sądowej, która miała na celu unieważnienie darowizny odpowiednio to argumentując przed Sądem. W dniu 22 września 2022 r. Sąd Okręgowy wydał postanowienie/wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej, w którym unieważnił umowę zawartą we wrześniu 2014 r. Tym samym, nieruchomość wróciła do Pani z powrotem.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość i kwestii zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży wyjaśnić należy, że zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

W myśl art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z art. 890 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 890 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności winna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Zgodnie natomiast z art. 58 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 58 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Powyższy artykuł określa, od strony negatywnej, zakres dopuszczalnej treści czynności prawnej. Ma zastosowanie do wszystkich czynności prawnych, zarówno do jednostronnych, jak i do umów, w tym umowy darowizny (Kodeks cywilny. Komentarz do art. 1-44910. Tom I, red. prof. dr hab. Krzysztof Pietrzykowski, 2013, C. H. Beck, Wydanie 7).

Czynność prawna jest nieważna od momentu swojego powstania (ab initio). Uznanie czynności za nieważną ma wobec tego charakter pierwotny, nie następczy – czynność taka nie wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych tak, jak gdyby nigdy nie istniała. Co istotne, nieważność czynności prawnej następuje z mocy samego prawa, bez potrzeby zajścia jakichkolwiek dodatkowych zdarzeń. Nie jest wymagane ani oświadczenie woli stron czynności, ani konstytutywne orzeczenie sądu.

W przypadku postępowań w sprawie o unieważnienie umowy darowizny tylko wyrok sądu powoduje, że skutki czynności traktuje się jakby nigdy nie nastąpiły. Jedynie prawomocny wyrok sądu, który w swej treści orzeka nieważność powoduje, że traktuje się umowę jako niezawartą. Konsekwencją takiego orzeczenia jest to, że traktuje się taką umowę jako niebyłą, nigdy nie zawartą.

Zgodnie natomiast z art. 82 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle przywołanych powyżej przepisów należy stwierdzić, że skutkiem stwierdzenia przez Sąd nieważności umowy darowizny zawartej 9 września 2014 r. pomiędzy obdarowanym a Panią jako darczyńcą jest to, że umowę tę traktować należy jako nigdy nie zawartą.

Tymczasem, jak wskazano wyżej, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, skoro czynność prawna jest nieważna od momentu swojego powstania, a zatem umowę darowizny z 9 września 2014 r. należy traktować jako nigdy nie zawartą (nie byłą), oznacza to, że nie utraciła Pani prawa własności nieruchomości (była Pani w przedstawionym opisie w okresie od 9 września 2014 r. (darowizna na rzecz syna Pani męża) właścicielem nieruchomości i mogła Pani rozporządzać tą nieruchomością jako właściciel).

Wobec powyższego uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w ww. przepisach w Pani przypadku niewątpliwie minął.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż przedmiotowej nieruchomości – nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ nadmienia, że w postawionym we wniosku pytaniu wskazano, że cyt. „Czy jak się zdecyduje Pani na sprzedaż ww. nieruchomości w niedalekiej przyszłości to datą nabycia będzie data zawarcia umowy darowizny z 22 września 2014 r. (…)”. Jednakże zauważyć należy, że z treści opisu stanu faktycznego wynika, że przedmiotową nieruchomość (mieszkanie) przekazała Pani w drodze darowizny w dniu 9 września 2014 r. Zatem przyjęto, że jest to oczywista omyłka pisarska.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do oceny załączonych dokumentów. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).