Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 2 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną, obywatelem polski, polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zawarł Pan 28 listopada 2022 roku umowę ze wspólnotą mieszkaniową (dalej jako: „Wspólnota”) w myśl, której Wspólnota jest zobowiązana do ustanowienia na Pana rzecz odrębnej własności w stosunku do 2 lokali w budynku, w którym znajdują się lokale członków Wspólnoty, po uprzednim przeprowadzeniu prac adaptacyjnych przez Pana oraz uzyskaniu wszelkich niezbędnych zgód. Zgodnie z treścią umowy, do ustanowienia odrębnej własności i jej przeniesienia na Pana rzecz dojdzie nie później niż 20 grudnia 2024 roku. Umowa przenosząca własność zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. Budynek, w którym zgodnie z zawartą przez Pana umową dojdzie do wyodrębnienia własności lokali stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. w Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.). Prace adaptacyjne będą dotyczyły rozbudowy i zmiany przeznaczenia strychu w kamienicy, która jest własnością członków Wspólnoty. Zostaną one przeprowadzone zgodnie z uzyskanym przez Pana pozwoleniem na budowę, które umożliwia wykonanie adaptacji strychu, jednak nie więcej niż o jedną dodatkową kondygnację. W ramach Pana obowiązków, wynikających z umowy, zapłaci Pan cenę określoną w treści umowy oraz przeprowadzi Pan na własny koszt szereg prac na części wspólnej budynku:

• Wymiana dachu oraz orynnowania nad całą powierzchnią budynku;
• Wymiana dachu oraz orynnowania nad klatką kuchenną;
• Przebudowa kondygnacji strychowej, polegająca na podniesieniu ściany zewnętrznej o jedną kondygnację i doprowadzenie schodów do dobudowanego piętra;
• Adaptacja powierzchni strychowej do wymogów jednego lub maksymalnie dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych;
• Przedłużenie szybu windowego oraz wymiana windy w klatce głównej budynku;
• Montaż instalacji wewnątrz lokalu lub lokali;
• Montaż niezależnej instalacji c.o. oraz c.w. prowadzonej z węzła cieplnego do  wyodrębnionych lokali;
• Wykonanie elewacji budynku;
• Montaż klap oddymiających i oświetlenia ewakuacyjnego w nowo wybudowanej części klatki schodowej;
• Wykonanie inwentaryzacji budowlanej;
• Wykonanie wszelkich prac związanych z wykonaniem ww. robót zgodnie ze sztuką budowlaną, pozwoleniem na budowę oraz projektem.

Koszty powyższych prac nie zostaną w żaden sposób rozliczone ze Wspólnotą – będą obciążały jedynie Pana. W ramach realizacji umowy, Wspólnota oraz Pan będziecie współpracować w zakresie wykonania ekspertyz dotyczących stanu fundamentów budynku, badań geologicznych, oraz jeśli będzie to niezbędne wykonanie projektu geologiczno-inżynierskiego.

W realizacji zobowiązań wynikających z umowy, będzie Pan korzystał z wyspecjalizowanych podmiotów zajmujących się zawodowo usługami w zakresie niezbędnym do realizacji obowiązków wynikających z umowy.

Zgodnie ze wspomnianą umową, po zakończeniu prac adaptacyjnych nabędzie Pan prawo do dwóch lokali mieszkalnych, które zostaną wyodrębnione w miejsce obecnego strychu stanowiącego część wspólną właścicieli lokali wchodzących w skład Wspólnoty. Cena tytułu przeniesienia własności wyodrębnionych lokali została określona w umowie w sposób kwotowy za każdy metr kwadratowy i będzie stanowiła iloczyn ustalonej kwoty oraz ilości metrów kwadratowych liczonych po podłodze.

Po nabyciu praw do nowo wyodrębnionych lokali rozważa Pan odpłatne wynajęcie nabytych lokali na rzecz podmiotów trzecich w ramach najmu prywatnego jedynie na cele mieszkaniowe. W czasie, gdy lokale nie będą wynajęte będzie Pan realizował w nich własne cele mieszkaniowe.

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 1 kwietnia 2021 roku i posiada obecnie status czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Działalność jest prowadzona w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W ramach działalności gospodarczej świadczy Pan na rzecz zleceniodawcy usługi polegające na analizie gruntów, prezentacji nieruchomości, będących własnością zleceniodawcy, współtworzeniu memorandów inwestycyjnych, koordynacji komunikacji między stronami transakcji, organizacji dokumentacji oraz reprezentowania zleceniodawcy przy procesie zakupu lub sprzedaży nieruchomości.

Na dzień dzisiejszy nie świadczy Pan działalności handlowej polegającej na zakupie i sprzedaży nieruchomości własnych. Nie zakłada Pan wprowadzania lokali do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz ich amortyzacji.

Nie planuje Pan rozszerzania działalności gospodarczej na kwestie związane z pracami budowlanymi czy sprzedażą nieruchomości, o których mowa powyżej. Aktualne Pana plany nie zakładają przeprowadzania większej ilości transakcji podobnych do opisanych powyżej. Nabycie nieruchomości nastąpi w ramach transakcji nie podlegającej VAT w związku z czym nie otrzyma Pan faktury VAT od Wspólnoty. Zważywszy na powyższe nie będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Nie planuje Pan również uwzględniać w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności wydatków związanych z wytworzeniem lokali ani innych zobowiązań będących przedmiotem ww. umowy. Nie będzie Pan też w stosunku do tych wydatków dokonywał odliczenia naliczonego podatku VAT.

Nabyte lokale będą wykorzystywane jedynie w stosunku do najmu prywatnego, tj. działalności zwolnionej z VAT, o której mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 u.p.t.u. Poza wspomnianymi lokalami, które planuje Pan nabyć, posiada Pan również jeden lokal mieszkalny, w którym obecnie zamieszkuje, zakupiony za gotówkę 30 marca 2022 roku. Na dzień dzisiejszy nie planuje Pan sprzedaży tej nieruchomości. W przeszłości nie posiadał Pan ani nie sprzedawał innych lokali mieszkalnych.

Po upływie co najmniej 5 lat od, licząc od końca roku, w którym nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokali, oraz co najmniej 2 lata od pierwszego zasiedlenia, o którym mowa w art. 2 pkt 14 u.p.t.u., rozważa Pan sprzedaż wyodrębnionych lokali.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Adres nieruchomości będącej przedmiotem wniosku to: (…). Cena sprzedaży wyodrębnionych lokali została określona w sposób kwotowy – jako mnożnik stałej kwoty za m² oraz ilości metrów kwadratowych powierzchni strychowej liczonej po podłodze. W związku z powyższym oraz z uwagi na fakt, że prace mają być poniesione na Pana koszt, wysokość poniesionych kosztów prac adaptacyjnych nie ma wpływu na cenę za jaką zostaną nabyte wyodrębnione lokale mieszkalne.

W Pana ocenie nie będzie Panu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z prowadzonymi pracami w części wspólnej budynku.

Po zasiedleniu nie planuje Pan dokonywać ulepszeń stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tych lokali.

Planuje Pan pozyskać nabywców poprzez wystawienie ofert na portalach internetowych prezentujących nieruchomości na sprzedaż, takich jak (…) czy (…).

Jak wspomniano powyżej planuje Pan jedynie wystawić oferty na portalach internetowych prezentujących oferty sprzedaży nieruchomości. Poza zrobieniem i dodaniem do ogłoszenia zdjęć nieruchomości nie planuje Pan podejmowania jakichkolwiek działań mających uatrakcyjnić oferty. Nie planuje Pan podejmować jakichkolwiek działań poza wystawieniem ich na portalach oferujących nieruchomości.

Nabyte lokale mieszkalne będą wykorzystywane w działalności polegającej na najmie prywatnym, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT lub będą wykorzystywane na Pana własne cele mieszkaniowe. Nie będzie Pan w nich wykonywał innej działalności.

Podejmie się Pan adaptacji strychu w celu pozyskania lokali do realizacji celów mieszkaniowych własnych oraz przeznaczenia lokali do wynajęcia ich osobom trzecim dla realizacji ich celów mieszkaniowych.

Przeznaczy Pan lokale mieszkalne na cele związane z wynajmem prywatnym na rzecz osób trzecich. Zakłada Pan również, że w czasie, gdy lokale nie będą wynajęte – będzie Pan realizował w nich własne potrzeby mieszkaniowe.

Prace adaptacyjne i nabycie lokali nastąpi z własnych oszczędności, darowizn otrzymanych od osób bliskich oraz bieżących środków uzyskanych z prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku gdy okaże się, że posiadane środki są niewystarczające, będzie Pan poszukiwał finansowania od podmiotów trzecich.

Pytania

1.Czy będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości?

2.Czy będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług od sprzedaży nieruchomości?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone Nr 1. W zakresie pytania oznaczonego Nr 2 dotyczącego ustawy o podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Pana zdaniem, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.p.d.o.f. osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).

Ust. 1a cytowanego artykułu wskazuje, że za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:

1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub

2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 2b pkt 4 u.p.d.o.f. za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z: (…) położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości;

Zgodnie z art. 5a pkt. 6 u.p.d.o.f. Ilekroć w ustawie jest mowa o: (…) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Art. 5b ust. 1 u.p.d.o.f, wskazuje, że za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 stanowi, że źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: (…) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (…) - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

Natomiast zgodnie z ust. 2 cytowanego artykułu Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia: (…)

3) składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

Ust. 3 cytowanego artykułu określa, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 u.p.d.o.f. za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Ust. 2 pkt 1 cytowanego artykułu stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również: przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio;

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W Pana ocenie, wykładnia powyżej przedstawionych przepisów prowadzi do wniosku, że o tym, czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu, oraz w ramach jakiego źródła przychodów, będzie zależało od czterech przesłanek:

1) jaki czas upłynął od jego nabycia;

2) czy nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej;

3) czy nieruchomość ma charakter mieszkalny;

4) czy nieruchomość stanowi towar handlowy.

Wskazuje Pan, że ustawodawca przewiduje opodatkowanie w ramach dwóch możliwych źródeł przychodu – tj. jako przychód ze sprzedaży rzeczy oraz jako z działalności gospodarczej. Przychód ten może nie podlegać opodatkowaniu, jeżeli będzie zaliczany do źródła sprzedaży rzeczy (którego zasady określa art. 30e u.p.d.o.f.) oraz jeżeli upłynie co najmniej 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W pierwszej kolejności uważa Pan, że tego typu przedsięwzięcie nie spełni przesłanek do uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Działalnością taką jest bowiem działalność prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły. Jak Pan podkreślił w opisie zdarzenia przyszłego, nie planuje on innej działalności tego typu oraz z uwagi na brak niezbędnych umiejętności i zasobów, prace będą dokonywane przez wyspecjalizowane podmioty a nie przez Podatnika, czy jego pracowników.

Uważa Pan, że wytworzenie lokali mieszkalnych a następnie ich wynajęcie czy wykorzystywanie na własne cele mieszkaniowe nie spowoduje, że lokal będzie traktowany jako towar handlowy, a w konsekwencji, że zbycie będzie traktowane jako przychód z działalności gospodarczej. W Pana ocenie, spełnienie powyższej przesłanki należy rozstrzygać z perspektywy obiektywnej, a sama potencjalna sprzedaż nieruchomości w przyszłości, nie świadczy o tym, że wyodrębnienie lokali mieszkalnych miało charakter zarobkowy i zostało dokonane w warunkach uzasadniających zakwalifikowanie go do działalności gospodarczej.

W Pana ocenie, z uwagi na fakt, że wyodrębnione lokale będą stanowiły lokale mieszkalne, nawet jeżeli byłyby wykorzystywane w działalności gospodarczej Podatnika, nie będą zaliczane do źródła w postaci przychodu z działalności gospodarczej, z uwagi na treść art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. W konsekwencji więc uważa Pan, że z uwagi na fakt, iż przyszła sprzedaż nieruchomości nie będzie zaliczona do źródła „działalność gospodarcza” oraz z uwagi na upływ przynajmniej 5 lat od końca roku, w którym nastąpi wyodrębnienie lokali, sprzedaż tych lokali nie będzie podlegała opodatkowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że  działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Powziął Pan wątpliwość, czy działania podejmowane przez Pana mające na celu sprzedaż lokali mieszkalnych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Przystępując do kwalifikacji do odpowiedniego źródła przychodów sprzedaży przez Pana lokali mieszkalnych wskazać należy, że Pana czynności związane z pracami adaptacyjnymi, nabyciem lokali mieszkalnych i zamiarem po 5 latach ich zbycia świadczą o tym, że działał Pan i zamierza działać z zamiarem uzyskania korzyści majątkowej, a zatem w celu zarobkowym. Nie ulega też wątpliwości, że transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych będą dokonane w Pana imieniu własnym oraz na Pana rachunek. Niemniej jednak spełnienie tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.) nie pozwala przyjąć, że przychody ze sprzedaży lokali mieszkalnych będzie można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

Samo przeprowadzenie prac adaptacyjnych strychu, nabycie prawa własności do dwóch lokali mieszkalnych i w rezultacie ich sukcesywna sprzedaż nie może świadczyć o zorganizowaniu i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem. Podkreśla Pan również, że nie planuje Pan rozszerzania działalności gospodarczej na kwestie związane ze sprzedażą nieruchomości, o których mowa we wniosku. Aktualne Pana plany nie zakładają przeprowadzania większej ilości transakcji nabycia i sprzedaży nieruchomości. W przeszłości nie posiadał Pan ani nie sprzedawał innych lokali mieszkalnych. Nie można uznać, że przeprowadzenie prac adaptacyjnych strychu oraz nabycie prawa własności do dwóch lokali mieszkalnych, miałoby wykazywać cechy zorganizowania, ciągłości i trwałości działalności gospodarczej. Gospodarowanie własnym mieniem nie może zostać zarezerwowane wyłącznie do czynności jednorazowych. Czynności te nie świadczą o systematycznych, ciągłych działaniach związanych z profesjonalnym nabywaniem i sprzedażą nieruchomości.

Także Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 19 lipca 2022 r., SK 20/19 (publ. LEX nr 3367503) wskazał, że aby stwierdzić, czy w konkretnym przypadku podatnik uzyskuje dochody z pozarolniczej działalności gospodarczej, konieczna jest ocena całokształtu przedstawionych okoliczności, a nie ich poszczególnych elementów. Podkreślono w tym judykacie, że w każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt ustaleń faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), a następnie wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

W rozpoznanej sprawie nie mamy do czynienia z ciągiem faktycznych zdarzeń o charakterze cyklicznym, polegającym na odpłatnym nabywaniu i zbywaniu nieruchomości na przestrzeni jednego roku lub nawet kilku lat. Nie można także przyjąć aby była to działalność zorganizowana w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, w postaci czynności nastawionych na osiągnięcie zysku według schematu: nabycie nieruchomości i sprzedaż z zyskiem, a następnie reinwestowanie tak uzyskanego zysku w kolejne zakupy nieruchomości do dalszej odsprzedaży. Opisane Pana działania nie mają profesjonalnego charakteru i nie dotyczą zarówno fazy przygotowawczej i realizacyjnej. Niewątpliwie zatem Pana działania opisane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie są "zorganizowane". Nie mają też one cechy ciągłości - są powtarzalne w zakresie jednej transakcji. Pana czynności poza adaptacją strychu i nabyciem dwóch lokali mieszkalnych nie wiązały się z czynieniem nakładów i nie były wykonywane regularnie w dłuższym przedziale czasowym dotyczącym nabywania i zbywania kolejnych nieruchomości. Działania te nie są zatem profesjonalne, gdyż odbiegają od działalności typowej dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami. Można zaś je uznać za przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nastawionym co prawda na uzyskanie zysku, lecz w celu zaspokojenia własnych potrzeb bytowych i mieszkaniowych. Wprawdzie jest Pan osobą prowadzącą działalność gospodarczą, jednakże jej zakres to pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a nie obrót nieruchomościami.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż lokali mieszkalnych wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że lokale mieszkalne, nie zostały nabyte przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane (wykorzystywanie w najmie prywatnym i na własne cele mieszkaniowe). W przedmiotowej sprawie, podejmowane przez Pana czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż lokali mieszkalnych nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazują, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, sprzedaż przez Pana lokali mieszkalnych będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pan zbywając ww. nieruchomości, będzie korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Wobec powyższego, planowane przez Pana zbycie lokali mieszkalnych, o których mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem nie można zgodzić się z Pana stwierdzeniem, że z uwagi na fakt, że wyodrębnione lokale będą stanowiły lokale mieszkalne, nawet jeżeli byłyby wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej, nie będą zaliczane do źródła w postaci przychodu z działalności gospodarczej, z uwagi na treść art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. Sprzedaż lokali mieszkalnych nie wygeneruje bowiem przychodu z działalności gospodarczej.

Przychód ten nie będzie stanowić również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi nabycie przez Pana tej nieruchomości. W konsekwencji, nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży nieruchomości, nie powstanie u Pana przychód, o którym mowa w tym przepisie.

Wobec powyższego Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).      

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).