Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości (ustalenie źródła przychodów).

Interpretacja indywidualna

 - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 października 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 3 października 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych planowanej sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 października 2024 r. (wpływ 31 października 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na podstawie umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 16 lipca 1999 r. („Umowa darowizny”) nabyła Pani do majątku osobistego nieruchomość składającą się z działki gruntu o numerze ewidencyjnych 1/1, położonej w miejscowości A, w gminie B, w (...), w obrębie ewidencyjnym A (1), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą (...) („Nieruchomość”).

Nabycie przez Panią Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nabyła Pani Nieruchomość do majątku prywatnego. Obecnie zamierza Pani zbyć Nieruchomość.

Nieruchomość planuje nabyć spółka X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w V, zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług („podatek VAT” lub „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę transakcji.

Jest Pani osobą fizyczną i nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT.

Jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Będzie Pani zarejestrowana na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę transakcji.

Zamierza Pani wraz z Kupującym zawrzeć umowę sprzedaży („Umowa Sprzedaży”), na podstawie której sprzeda Pani Kupującemu prawo własności Nieruchomości.

Wskazuje Pani, że nie jest wykluczone, że Pani i Kupujący zawrzecie również umowę przedwstępną sprzedaży ( „Umowa Przedwstępna”), w wykonaniu której dojdzie do zawarcia Umowy Sprzedaży, o której mowa powyżej, a także, że nie jest również wykluczone, że zamiast z Kupującym zawrze Pani umowę przedwstępną sprzedaży zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przedwstępna z Podmiotem Trzecim”) z podmiotem trzecim ( „Podmiot Trzeci”), a następnie na jej podstawie sprzeda Pani Nieruchomość Kupującemu. Jednocześnie, w takim przypadku:

·Umowę Sprzedaży z Panią zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim albo bardzo do nich zbliżonych;

·zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży z Panią może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim z Podmiotu Trzeciego, który zawrze z Panią wspomnianą umowę na Kupującego.

Innymi słowy, również w przypadku, gdy zawrze Pani Umowę Przedwstępną z Podmiotem Trzecim, to Kupujący (a nie Podmiot Trzeci) zawrze z Panią wspomnianą Umowę Sprzedaży.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych, które według Stron znajdują się i będą znajdowały się na planowaną datę transakcji na Nieruchomości oraz ich własności przedstawia Pani w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1

(…)

Wyjaśnia Pani, że na działce wchodzącej w skład Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na planowaną datę transakcji) fragment (...) (zdefiniowany powyżej jako (...)). Wspomniany (...) został wykonany przy użyciu materiałów budowlanych (tj. (...)).

Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę transakcji) ogrodzona.

Na datę złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy B zatwierdzonym uchwałą (...) Rady Gminy B z dnia (...) 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy B dla części obrębu A (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym działka o numerze ewidencyjnym 1/1 wchodząca w skład Nieruchomości położona jest:

·w części na terenie zabudowy usługowo-mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu (...);

·w części w liniach rozgraniczających drogi głównej oznaczonej na rysunku planu (...);

·w części w granicy terenów zmeliorowanych.

Jednocześnie wyjaśnia Pani, że planowana jest zmiana MPZP, która ma umożliwić realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu (...), której część (etap) ma być realizowana przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”). Wskazuje Pani, że również w przypadku zmiany MPZP Nieruchomość pozostanie w całości gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

(...) został wybudowany przez Panią w 2009 r. Rozpoczęcie użytkowania (...) po jego wybudowaniu przez Panią na Pani potrzeby własne nastąpiło we wrześniu 2009 r.

Nie poniosła Pani i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, (...)u, które na datę transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% jego wartości początkowej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Po nabyciu przez Panią Nieruchomości, nie była ona przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśnia Pani, że Nieruchomość nie jest również aktualnie (ani nie będzie na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji na Nieruchomości, wyrazi Pani zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości w szczególności w zakresie:

1)występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo-produkcyjnych,

2)składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę,

3)składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Jednocześnie, wyjaśnia Pani, że z uwagi na to, że Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę złożenia niniejszego wniosku nie została jeszcze przez Panią udzielona, jej ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości.

Nie zawierała Pani również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Nie sprzedawała Pani w przeszłości innych nieruchomości.

W ramach transakcji dojdzie do sprzedaży przez Panią na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

W uzupełnieniu wniosku z 31 października 2024 r. wskazuje Pani, że jest Pani wspólnikiem w spółce jawnej Y Sp. J. (od dnia rejestracji spółki do dzisiaj), której działalność nie jest w żaden sposób związana z Nieruchomością ani obrotem nieruchomościami. Przedmiotami działalności spółki jawnej są:

(...)

Nieruchomość nie była przez Panią wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani w żadnym innym celu – była nieużytkowana. Nie zamierza Pani wykorzystywać Nieruchomości w żaden sposób przed sprzedażą.

(...) został wykonany w celu zapewnienia możliwości dotarcia do Nieruchomości. Nieruchomość (działka ewidencyjna ją stanowiąca) powstała bowiem w wyniku podziału gospodarstwa rolnego Pani babci i jedyny wówczas istniejący (...) z drogi znajdował się na działce, która nie przypadła Pani.

Zdecydowała się Pani zbyć Nieruchomość ze względu na brak pomysłu co do sposobu jej wykorzystania.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie turystycznym – według Pani wiedzy nie istnieją przesłanki świadczące o dużej atrakcyjności tej działki.

Nie występowała Pani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nabywanie nieruchomości przez spółkę celową jest typową praktyką dla nabywców będących dużymi spółkami inwestycyjnymi – z tego też powodu we wniosku przewidziano możliwość zawarcia umowy z „podmiotem trzecim”.

Nie dokonywała Pani żadnych czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży (wycinka drzew, media, etc.).

Opisane we wniosku naniesienia na działce stanowiącej Nieruchomość nie zostały wykonane przez Panią w czasie posiadania Nieruchomości.

Nie poczyniła Pani żadnych działań w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości bądź mających na celu wzrost wartości ekonomicznej Nieruchomości.

Nie nabywała Pani innych działek i nie ma Pani takich planów.

Nie ma Pani sprecyzowanych planów dotyczących wykorzystania środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości – najprawdopodobniej będą to cele konsumpcyjne.

Pytanie (doprecyzowano w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości stanowić będzie źródłu przychodu w podatku dochodowym ód osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowano w uzupełnieniu wniosku)

Pani zdaniem, sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w podatku dochodowym ód osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, nie stanowi źródła przychodu, z zastrzeżeniem ust. 2.

Art. 10 ust. 2 Ustawy o PIT, w brzmieniu jak poniżej, nie ma jednak Pani zdaniem zastosowania do przedstawionego stanu faktycznego:

„Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4)składników, ó których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat”.

Nabyła Pani Nieruchomość w 1999 r. – do zbycia Nieruchomości dojdzie zatem po upływie pięciu lat, licząc od roku końca kalendarzowego, w którym nabyła Pani Nieruchomość.

Jak wskazano m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lipca 2023 r. (sygn.: 0113-KDIPT2-2.4011.332.2023.2.KR) wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej: „Nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowaną niebędąca stroną postępowania w 2023 r. udziału w przedmiotowej nieruchomości (działce: nr (...)), nie stanowi dla Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) PDOFizU, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych”.

Ustawodawca w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT zdefiniował działalność gospodarczą i pozarolniczą działalność gospodarczą jaków: „działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.”

W wyroku z dnia 9 marca 2017 r. (II FSK 2188/15) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził: „O tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Okolicznościami tymi są: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie czy do zbycia dochodzi w warunkach "zorganizowania", o których mowa w art. 5a pkt 6 PDOFizU. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU nie przeszkadza dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy jego zamiarem było uczynienie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania”.

W wyroku z dnia 8 listopada 2023 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (SA/Wr 52/23) wskazał, że o występowaniu znamion działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, w odniesieniu do zbycia nieruchomości można mówić wtedy, gdy sprzedający dokonuje m.in. następujących czynności:

·skupowanie działek i lokali mieszkalnych (łącznie z ustalonymi poza zakresem opodatkowania zaskarżonej decyzji);

·wystąpienie w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i o pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz instalacjami, przyłączami, zjazdami indywidualnymi;

·wystąpienie o zatwierdzenie podziału działki zgodnie z projektem podziału;

·wystąpienie o dostawę wody i odprowadzaniem ścieków do działki;

·wystąpienie o warunki przyłącza do sieci energetycznej;

·wniosek o warunki przyłączenia do sieci gazowej;

·zlecenie wykonania mapy z projektem podziału działki;

·zakupy przez Podatnika: usług projektowych, zmian w projekcie nadzoru autorskiego dla inwestycji;

·wniosek o wydanie decyzji zatwierdzającej podział ww. nieruchomości w celu wydzielenia drogi wewnętrznej;

·prowadzenie procesu budowlanego”.

Nie dokonała Pani ww. czynności. Według Pani nie można również stwierdzić, że w przypadku jednokrotnego zbycia Nieruchomości uczyni Pani sobie ze zbywania nieruchomości stałe, ciągłe źródło zarobkowania.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, przytoczone orzecznictwo oraz stanowisko organu podatkowego, uważa Pani, że sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości nie będzie stanowić źródła przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Ustawodawca, tworząc system opodatkowania dochodów osób fizycznych, miał na względzie, że przysporzenia uzyskiwane przez osoby fizyczne mogą być skutkiem różnych rodzajów czynności i zdarzeń. Stworzył więc klasyfikację tych przysporzeń na podstawie kryterium źródła przychodów i system ich opodatkowania uwzględniający specyfikę poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Art. 10 ust. 2 pkt 3 omawianej ustawy stanowi, że:

Przepisów ust. 1 pkt 8 ustawy nie stosuje się do składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, czy też prawa wieczystego użytkowania gruntów mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cytowanej ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·taki składnik majątku nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się zatem między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością – zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto, przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny, Wydawnictwo Naukowe PWN, pod redakcją Andrzeja Markowskiego, Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie” bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek” (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 7 maja 2008 r. I SA/Op18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą), w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków planowanej sprzedaży nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęto w odniesieniu do nabytej nieodpłatnie nieruchomości, tj. rozważyć, czy czynności podjęte przez Pani w związku z planowaną sprzedażą noszą znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z okoliczności sprawy wynika, że:

·Na podstawie umowy darowizny, udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym 16 lipca 1999 r. („Umowa darowizny”) nabyła Pani do majątku osobistego nieruchomość składającą się z działki gruntu o numerze ewidencyjnych 1/1;

·Jest Pani osobą fizyczną i nie posiada Pani statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT;

·Jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny;

·Jest Pani wspólnikiem w spółce jawnej, której działalność nie jest w żaden sposób związana z Nieruchomością ani obrotem nieruchomościami;

·Obecnie zamierza Pani zbyć Nieruchomość;

·Nieruchomość planuje nabyć spółka z siedzibą w V;

·Zamierza Pani wraz z Kupującym zawrzeć umowę sprzedaży („Umowa Sprzedaży”), na podstawie, której sprzeda Pani Kupującemu prawo własności Nieruchomości;

·Nabywanie nieruchomości przez spółkę celową jest typową praktyką dla nabywców będących dużymi spółkami inwestycyjnymi – z tego też powodu we wniosku przewidziano możliwość zawarcia umowy z „podmiotem trzecim”.

Odnośnie samej nieruchomości wyjaśniła Pani, że:

·Na działce wchodzącej w skład Nieruchomości znajduje się (...) został wykonany w celu zapewnienia możliwości dotarcia do Nieruchomości;

·Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę transakcji) ogrodzona;

·Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2018 r., zgodnie z którym działka o numerze ewidencyjnym 1/1 wchodząca w skład Nieruchomości położona jest w części na terenie zabudowy usługowo – mieszkaniowej;

·Planowana jest zmiana MPZP, która ma umożliwić realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku lub budynków (...), której część (etap) ma być realizowana przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”);

·Nie występowała Pani jednak o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

·Nieruchomość nie była przez Panią wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej ani w żadnym innym celu – była nieużytkowana;

·Nie zamierza Pani wykorzystywać Nieruchomości w żaden sposób przed sprzedażą;

·Po nabyciu przez Panią Nieruchomości, nie była ona przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Dla uniknięcia wątpliwości wyjaśniła Pani, że Nieruchomość nie jest również aktualnie (ani nie będzie na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze;

·W związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadziła Pani żadnych działań marketingowych, nie ogłaszała w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości;

·Nie zawierała Pani również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;

·Nieruchomość nie znajduje się na terenie turystycznym – według Pani wiedzy nie istnieją przesłanki świadczące o dużej atrakcyjności tej działki;

·Nie dokonywała Pani żadnych czynności w celu przygotowania działek do sprzedaży (wycinka drzew, media, etc.);

·Opisane we wniosku naniesienia na działce stanowiącej Nieruchomość nie zostały wykonane przez Panią w czasie posiadania Nieruchomości;

·Nie poczyniła Pani żadnych działań w celu uatrakcyjnienia Nieruchomości bądź mających na celu wzrost wartości ekonomicznej Nieruchomości;

·Nie sprzedawała Pani w przeszłości innych nieruchomości i nie ma Pani takich planów;

·Zdecydowała się Pani zbyć Nieruchomość ze względu na brak pomysłu co do sposobu jej wykorzystania;

·Nie ma Pani sprecyzowanych planów dotyczących wykorzystania środków finansowych uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości – najprawdopodobniej będą to cele konsumpcyjne.

Podnieść trzeba w tym miejscu, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działkę) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Tymczasem z okoliczności sprawy wynika, że celem planowanej sprzedaży nieruchomości jest po prostu brak pomysłu na jej wykorzystanie, a środki finansowe uzyskane ze sprzedaży przeznaczone mają być na Pani potrzeby osobiste (cele konsumpcyjne).

W szczególności, działkę nabyła Pani umową darowizny, nie wykorzystywała jej Pani w żaden sposób, nie dokonywała Pani żadnych działań dotyczących zwiększenia wartości nieruchomości między innymi w zakresie budowy dróg, uzbrajania terenu w infrastrukturę techniczną ani ogradzania nieruchomości. Nie podejmowała Pani również żadnych działań marketingowych w celu jej sprzedaży i nie występowała Pani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie prowadzi Pani również działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pamiętać trzeba, że sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uwzględniając całokształt powyższych okoliczności, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż opisanej we wniosku Nieruchomości będzie mieć charakter nieprofesjonalny i mieścić będzie się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Z treści wniosku nie wynika bowiem, aby jej sprzedaż nastąpić miała w ramach działalności gospodarczej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły. Brak jest podstaw, aby podejmowane przez Panią czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychód uzyskany przez Panią z planowanej sprzedaży Nieruchomości nie będzie uzyskany ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jej sprzedaż należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data i jej nabycia.

W konsekwencji, w zawiązku z nabyciem Nieruchomości w 1999 r., planowana jej sprzedaż nastąpi po upływie 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 omawianej ustawy, a zatem jak słusznie Pani wskazuje - nie będzie stanowić źródła przychodu w podatku dochodowym ód osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Pani i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (zdarzeniem przyszłym) podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a,

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).