Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 4 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 31 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 października 2024 r. (wpływ 31 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

31 marca 2021 r. na mocy zawartej ugody sądowej, tytułem darowizny od matki, nabył Pan udział wynoszący 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej w (…) nr działek A, B, C, dla której (...) Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu rejonowego w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). W dniu 24 września 2021 r. aktem notarialnym zawarto umowę zniesienia współwłasności, na skutek której Panu przypadła wyłączna własność działek A i C. Działka nr A jest działką zabudowaną dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi. Działka nr C w chwili zniesienia współwłasności była działką rolną klasyfikowaną jako łąki trwałe i pastwiska trwałe o powierzchni całkowitej 0,9557 ha. Działki od dnia ich nabycia nie były gospodarczo wykorzystywane - przede wszystkim nie były przedmiotem umowy dzierżawy lub innej tego typu umowy, prowadzone były wyłącznie podstawowe prace agrotechniczne mające zapobiegać dalszemu zakrzewianiu terenu. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej, nigdy nie był i nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W celu poprawy warunków mieszkaniowych podjął Pan starania o budowę domu mieszkalnego na działce C. W dniu 28 kwietnia 2022 r. uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce C. Przewidywany koszt inwestycji, z uwagi na oddalenie działki od drogi publicznej i konieczność wykonania utwardzenia drogi polnej na odcinku ok. 400 m oraz braku jakiegokolwiek uzbrojenia technicznego działki, przekraczał Pana możliwości finansowe. Decyzja o warunkach zabudowy określiła warunki w zakresie infrastruktury technicznej w taki sposób, że zaopatrzenie w wodę ma zostać zabezpieczone we własnym zakresie ze studni, a odprowadzenie ścieków do szczelnego zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Dla pozyskania środków finansowych na budowę podjął Pan decyzję o podziale działki C na 6 działek o numerach C/1, C/2, C/3, C/4, C/5 i C/6 oraz sprzedaży 5 nowo utworzonych działek. Decyzję zatwierdzającą podział działki została wydana w dniu 5 października 2022 r. Podział działki C ograniczył się do czynności prawno - geodezyjnych. Na gruncie nie przeprowadzono żadnych prac budowlanych, drogowych lub melioracyjnych mających na celu podniesienie wartości gruntu.

Poza działkami A i 6 działkami powstałymi z podziału działki C nie posiada Pan innych nieruchomości, nie zamierza też Pan w przyszłości dokonywać sprzedaży gruntów. Wcześniej również nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości.

Zamierza Pan sprzedawać działki samodzielnie poprzez informacje publikowane na internetowych stronach dotyczących ofert kupna i sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż powinna być ograniczona do jednego aktu notarialnego przenoszącego własność bez umów przedwstępnych ale dopuszcza Pan możliwość zawarcia takich umów jeśli będą warunkiem otrzymania kredytu przez kupującego. Umowa przedwstępna ograniczy się wyłącznie do wskazania wielkości zadatku oraz określenia terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie będzie Pan udzielał pełnomocnictw do uzyskania przez nabywcę zgód, pozwoleń opinii, decyzji itp. Po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie będzie upoważniona do dokonywania na działkach inwestycji infrastrukturalnych podnoszących ich wartość, ani nie będzie zobowiązana do ponoszenia jakichkolwiek nakładów finansowych do dnia zawarcia umowy finalnej. Aktualnie nie są prowadzone prace nad stworzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatem w momencie planowanej sprzedaży działek nieruchomości nie będą objęte planem.

Ma Pan nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wskazał Pan, że:

1.Wartość udziału w nieruchomości, który przypadł Panu w wyniku dokonania zniesienia współwłasności przekraczała wartość, jaka przysługiwała Panu w ramach współwłasności. Łączna wartość działek A, B i C wynosiła 432.500,00 zł z czego wartość działki A to 234.100,00 zł, wartość działki numer B to 167.000,00 zł, natomiast wartość działki numer C to 31.400,00 zł. Udziały współwłaścicieli przed zniesieniem współwłasności wynosiły po 1/2 części, czyli Panu przysługiwały prawa o wartości 216.250,00 zł, a skutkiem zniesienia współwłasności uzyskał Pan na wyłączną własność działki numer A i C o łącznej wartości 265.500,00 zł - uzyskał Pan zatem przysporzenie majątkowe o wartości 49.250,00 zł. Strony umowy zniesienia współwłasności należą względem siebie do kręgu osób zaliczonych do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn (ojciec i syn).

2.Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty ani dopłaty.

3.Sprzedaż 5 z 6 działek powstałych po podziale działki C planowana jest na lata 2025 - 2027. Zamierza Pan sprzedawać działki sukcesywnie w miarę zapotrzebowania na środki finansowe na remont zajmowanego obecnie budynku mieszkalnego. Rozpoczęcie sprzedaży, jeśli tylko oferowane działki znajdą nabywców, nastąpi już w 2025 r., a planowane zakończenie remontu i sprzedaży działek to rok 2027.

4.Decyzja o warunkach zabudowy wydana dla działki C pozostaje ważna. Nie występował i nie zamierza występować Pan do momentu sprzedaży dla wydzielonych działek o decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pytania

W związku z przedstawionym stanem faktycznym i planowaną sprzedażą 5 z 6 nowo utworzonych działek powstałych po podziale działki nr C zwraca się Pan z niniejszym wnioskiem celem ustalenia:

1.Czy sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek będą stanowić źródło przychodu (dochodu) w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też ewentualne przychody (dochody) ze zbycia wyżej wymienionych działek trzeba będzie traktować jako przychody (dochody) z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować na zasadach określonych w art. 24 ust. 2 tejże ustawy?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 2. W zakresie pytania Nr 1 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie sprzedaż przez Pana działek nie może zostać zakwalifikowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej, albowiem nie ma Pan zamiaru dokonywania tych czynności (sprzedaży) w sposób ciągły i zarobkowy, a jedynie w celu wyprzedaży części posiadanego majątku prywatnego dla pozyskania, wobec trudnych warunków zdrowotnych i planowanego przejścia na emeryturę, środków na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych.

Dodatkowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 r. wskazano kryteria pomocne dla oceny, czy sprzedaż przez osobę fizyczną działek budowlanych jest opodatkowaną działalnością gospodarczą (por. też wyroki NSA z 24 kwietnia 2007 r. sygn. akt I FSK 603/06; z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; z 28 marca 2008 r., sygn. akt I FSK 475/07; z 23 stycznia 2009 r., sygn. akt I FSK 1329/07). W ocenie NSA sprzedaż działek budowlanych przez osobę fizyczną aby mogła zostać opodatkowana podatkiem VAT winna mieć charakter zawodowy (profesjonalny), a zatem stały (zakładający powtarzalność czynności i zamiar ich kontynuacji), tj. zorganizowany, a nabycie gruntów musi nastąpić w celach wykonywania tej działalności (czyli w celach handlowych), a nie w jakichkolwiek innych. W omawianym orzeczeniu NSA wskazał także, że nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej sprzedaż jednej lub kilku działek dokonana w celach spożytkowania pozyskanych środków na zaspokojenie celów osobistych sprzedawcy i jego rodziny, gdyż w takim wypadku brak jest podstaw do twierdzenia, że sprzedaż taka przybiera charakter zawodowy. Podobna ocena została wyrażona także w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, z którego wynika m.in., że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektywy. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego typu aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Tym samym w Pana ocenie planowana sprzedaż będzie wyłącznie czynnością okazjonalną stanowiącą rozporządzenie majątkiem prywatnym a nie prowadzeniem działalności gospodarczej. Mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcia należy wskazać, iż wobec braku po Pana stronie zamiaru sprzedaży działek już w dacie ich nabycia, które nastąpiło do majątku prywatnego w drodze darowizny od matki, nie zachodzi podejrzenie zamiaru prowadzenia działalności handlowej. W chwili nabycia udziału w nieruchomości, a następnie na skutek zniesienia współwłasności i uzyskania samodzielnej własności działki C nie było możliwości przewidzenia jakie będzie przeznaczenie gruntu. W dacie nabycia gruntów stanowiły one łąki i pastwiska stałe i taki charakter upraw utrzymany jest do dnia dzisiejszego. Teren ten nie był w szczególności przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe ani jakiekolwiek inne działania inwestycyjne. Z uwagi na oddalenie od drogi publicznej istnieją ograniczone możliwości doprowadzenia mediów. Na etapie składania wniosku o wydanie warunków zabudowy uzyskał Pan wyłącznie oświadczenie wydane przez Tauron Dystrybucja S.A. o możliwości przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. Nie wykonano żadnych instalacji celem podłączenia działki. Nie zostały również zabezpieczone dostawa wody i odbiór ścieków. Inwestor winien podjąć decyzję o ewentualnej budowie studni oraz szczelnych zbiorników na ścieki (szamb). Nie planuje Pan dalszych działań, a zwłaszcza nie będzie realizował Pan jakichkolwiek prac budowlanych, w tym ogrodzeń, czy robót drogowych. Zamierza Pan przeznaczyć w całości uzyskane ze sprzedaży środki na zabezpieczenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Skutkiem traktowania przyszłej sprzedaży działek budowlanych jako czynności związanych z zarządzaniem majątkiem osobistym jest stwierdzenie, że dochody osiągnięte z tego tytułu przez Pana nie będą podlegały również opodatkowaniu na zasadach dotyczących dochodów osiąganych w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, lecz na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Skutki podatkowe nabycia i zbycia nieruchomości

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.). Zgodnie z jego treścią:

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy, źródłem przychodów jest:

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia.

Z analizy wniosku wynika, że zamierza Pan sprzedać 5 nowo utworzonych działek powstałych po podziale działki C, w której 1/2 udziału otrzymał Pan w drodze darowizny 31 marca 2021 r., a pozostałą część tej działki o na skutek dokonanego 24 września 2021 r. zniesienia współwłasności.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę – przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610):

Z art. 888 § 1 ww. Kodeksu wynika zaś, że:

Podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone, jako nieodpłatne.

Celem zaś postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:

Zgodnie zaś z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 211 ww. Kodeksu:

Art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Przy czym zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla części nieruchomości – nabytej w drodze zniesienia współwłasności – datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową :

a)  wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)  polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)  polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o której mowa we wniosku.

Powziął Pan wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży 5 działek powstałych z podziału działki nr C, stanowić będzie dla Pana przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej  (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), czy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy wynajęcie agencji nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa  w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Działki wykorzystywał Pan na potrzeby osobiste. Działki te nie były i nie są przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pana działania, fakt, że decyzja o ich sprzedaży została podjęta dla pozyskania środków finansowych na budowę budynku mieszkalnego sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości (działki nr C). Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Pana działań nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan działek w celu ich odsprzedaży, nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania ich do sprzedaży. Sprzedaż, jak wynika z wniosku będzie związana z zabezpieczeniem Pana własnych potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia działek i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tych działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nabył Pan te działki w drodze darowizny oraz zniesienia współwłasności w 2021 r., nie rozpoczął na tych nieruchomościach działalności gospodarczej, a wykorzystywał je Pan dotychczas na potrzeby osobiste. Zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Planowana sprzedaż przez Pana wskazanych we wniosku działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie przez Pana działek przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu ww. przepisu, a przychód (dochód) uzyskany ze sprzedaży działek w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Natomiast jeżeli odpłatne zbycie ww. działek nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wówczas sprzedaż taka będzie rodziła obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Wobec powyższego Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).