Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 29 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 września 2024 r. (wpływ 3 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Osiąga Pani przychody z tytułu emerytury, działalności rolniczej (prowadzi gospodarstwo rolne – produkcja roślinna) oraz z tytułu najmu nieruchomości (najem prywatny). Jest Pani podatnikiem zwolnionym od VAT – ma Pani  status rolnika ryczałtowego.

W skład prowadzonego przez Panią gospodarstwa rolnego wchodzą m.in. działki gruntu:

• nr 1 o powierzchni ogółem 97,5880 ha składająca się z: gruntów rolnych zabudowanych budynkami gospodarczymi dla rolnictwa, wiatami dla maszyn rolniczych, gruntów ornych, gruntów rolnych zadrzewionych i zakrzewionych, gruntów pod rowami, pastwisk, nieużytków;
• nr 2 o powierzchni 0,3700 ha, niezabudowana, pełniąca funkcję drogi przyległej do działki nr 1.

Pierwotnie:

Działka nr 1 została nabyta w ramach darowizny do wspólnego majątku małżonków (wspólność ustawowa) A. i B. A., zabudowanej nieruchomości rolnej wraz z parkiem maszynowym, na podstawie aktu notarialnego z dnia 15 maja 2019 r. Rep. A Nr … od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i nie będącej podatnikiem podatku VAT.

Działka nr 2 została nabyta aktem notarialnym z dnia 22 lipca 2019 r. Rep. A nr …, jako darowizna od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej i niebędącej podatnikiem podatku VAT do wspólnego majątku małżonków A. Zgodnie z tym aktem działka ta w rejestrze gruntów określona została jako droga.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku jest Pani jedynym właścicielem ww. nieruchomości gruntowych w związku ze śmiercią małżonka B. A. i sporządzonym przez niego testamentem.

Opisane działki sąsiadują bezpośrednio z terenem, dla którego Rada Gminy A. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwałą z dnia 21 maja 2008 r. (publikacja Dziennik Urzędowy Województwa …. z dnia 13 sierpnia 2008 r., Nr 127, poz. 2064), przeznaczając objęte nim grunty pod zabudowę mieszkaniową, zieleń nieurządzoną, drogi wewnętrzne, ciągi piesze i rowerowe.

Uchwałą z dnia 21 września 2021 r. dla działek gruntu: nr 1, nr 2, Rada Gminy A. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (publikacja: Dziennik Urzędowy Województwa …. z dnia 30 listopada 2021 r., poz. 4607). W planie tym działka nr 1 została przeznaczona m.in. na: tereny zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, zieleni naturalnej, zieleni urządzonej, dróg wewnętrznych, ciągów pieszo-rowerowych. Obszar działki nr 1, na którym zostały posadowione budynki produkcyjno-usługowe i gospodarcze dla rolnictwa został przeznaczony na teren zabudowy usługowej. Działka nr 2 w planie tym pełni funkcję drogi.

Małżonkowie A. nie składali wniosku o uchwalenie ww. planu zagospodarowania przestrzennego przez Radę Gminy A. (Uchwała z dnia 21 września 2021 r.).

Planuje Pani zaprzestanie działalności rolniczej na opisanych działkach i dokonanie jedną transakcją sprzedaży działki nr 1 wraz z działką nr 2.

Nie ponosiła Pani, ani nie planuje ponosić nakładów na budowę dróg, uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną działki nr 1. Działka nr 2 stanowi drogę gruntową, na którą nie ponoszono nakładów skutkujących uznaniem jej za budowlę.

Nie będzie Pani wykonywać zorganizowanych i ciągłych czynności promujących planowaną sprzedaż. Nie dokonywała Pani dotychczas żadnych sprzedaży działek gruntu. Uzyskanych ze sprzedaży środków nie będzie Pani przeznaczać na zakup kolejnych działek z zamiarem odsprzedaży. Działki nr 1, nr 2 nie były i nie będą przedmiotem przez Panią najmu/dzierżawy.

Na pytania Organu zawarte w wezwaniu udzieliła Pani następujących odpowiedzi:

1)W jaki sposób od nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywała/będzie Pani wykorzystywała działki nr 1 i nr 2?

Odp.: Działka nr 1 – ciągłe wykorzystywanie w działalności rolniczej do dnia sprzedaży w sposób opisany w pkt 2.

Działka nr 2 – ciągłe wykorzystywanie w działalności rolniczej do dnia sprzedaży w sposób opisany w pkt 2.

2)W jaki sposób pozyskała/zamierza Pani pozyskać nabywcę ww. działek?

Odp.: Sposób pozyskania nabywcy działki nr 1 – ogłoszenie w prasie, w internecie.

Sposób pozyskania nabywcy działki nr 2 – ogłoszenie w prasie, w internecie.

3)Czy przed dokonaniem sprzedaży działek nr 1 i nr 2, zawarła Pani z ich nabywcą umowę przedwstępną lub zamierza Pani zawrzeć taką umowę?

Odp.: Działka nr 1 – żadna umowa przedwstępna nie została zawarta, jest zamiar zawarcia takiej umowy.

Działka nr 2 – żadna umowa przedwstępna nie została zawarta, jest zamiar zawarcia takiej umowy.

4)Jeśli zawarła/zawrze Pani z przyszłym nabywcą umowę przedwstępną, to należy wskazać:

a.jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej lub które będą zawarte z przyszłym nabywcą, ciążyły/będą ciążyły na Kupującym, a jakie na Sprzedającym?

b.czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

c.czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działek udzieliła Pani nabywcy działek/udzieli Pani przyszłemu nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących ww. działek?

Odp.:

lit. a: Działka nr 1 umowa przedwstępna prawa/obowiązki Sprzedającego: zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie i ustalonej w tej umowie cenie; prawo do odstąpienia od umowy przez Sprzedającego bez wyznaczenia dodatkowego terminu i zatrzymania zadatku w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy z przyczyn leżących po stronie Kupującego.

Umowa przedwstępna – prawa/obowiązki Kupującego: zobowiązanie do nabycia nieruchomości we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie i ustalonej w tej umowie cenie; prawo do odstąpienia od umowy przez Kupującego bez wyznaczenia dodatkowego terminu i otrzymania sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego; zobowiązanie do zapłaty pozostałej po odliczeniu zadatku części ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; poniesienie kosztów zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności.

Działka nr 2 umowa przedwstępna – prawa/obowiązki Sprzedającego: zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie i ustalonej w tej umowie cenie; prawo do odstąpienia od umowy przez Sprzedającego bez wyznaczenia dodatkowego terminu i zatrzymania zadatku w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy z przyczyn leżących po stronie Kupującego.

Umowa przedwstępna – prawa/obowiązki Kupującego: zobowiązanie do nabycia nieruchomości we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie i ustalonej w tej umowie cenie; prawo do odstąpienia od umowy przez Kupującego bez wyznaczenia dodatkowego terminu i otrzymania sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego; zobowiązanie do zapłaty pozostałej po odliczeniu zadatku części ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; poniesienie kosztów zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności.

lit. b: Działka nr 1 – uiszczenie zadatku przez Kupującego. Działka nr 2 – uiszczenie zadatku przez Kupującego.

lit. c: Działka nr 1: nie udzieliła Pani i nie zamierza udzielić przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) do występowania w Jej imieniu w związku z planowaną sprzedażą. Działka nr 2: nie udzieliła Pani i nie zamierza udzielić przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) do występowania w Jej imieniu w związku z planowaną sprzedażą.

5)Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 6 jest twierdząca, to należy wskazać:

a.do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieliła/udzieli Pani pełnomocnictwa nabywcy do występowania w Pani imieniu?

b.jakich czynności dokonał/dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Panią działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odp.: Odpowiedzi nie udziela się w związku z odpowiedzią udzieloną powyżej.

6)Komu zamierza Pani sprzedać ww. działki nr oraz 2 (np. osobom fizycznym, osobom prowadzącym działalność gospodarczą, osobom prowadzącym gospodarstwo rolne, osobom prawnym)?

Odp.: Sprzedaż będzie dokonana na rzecz każdej osoby, która uiści uzgodnioną cenę.

7)Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak to ile i jakie?

Odp.: Nieruchomości w przyszłości przeznaczone do sprzedaży:

• działka nr 3 pow. 1,0497 ha zabudowana: dom jednorodzinny, garaże, biuro budynek gospodarczy, warsztat z zapleczem przystosowanym do napraw maszyn rolniczych, plac, wiata;
• działka nr 4 pow. 0,3503 ha – droga wjazdowa przyległa do placu i wiaty.

8)Czy w przyszłości planuje Pani nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak, to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej, celów osobistych, dalszej odsprzedaży)?

Odp. Nie wyklucza Pani nabycia w przyszłości nieruchomości dla celów osobistych – mieszkaniowych.

9)Prosimy wskazać datę śmierci Pani męża.

Odp.: Data śmierci męża: 11 grudnia 2023 r.

Pytania

1.Czy planowana sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy planowana sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, dotyczącego podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku dokonania jej po upływie 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w spadku, pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie datą nabycia działki nr 1 dla Pani jest 15 maja 2019 r., a dla działki nr 2 – 22 lipca 2019 r.

Zastosowanie ww. przepisów warunkowane jest spełnieniem przesłanki, iż sprzedaż nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza – oznacza działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie sprzedaż ma być dokonana w wyniku jednorazowej transakcji przez osobę, której źródłem utrzymania jest emerytura, gospodarstwo rolne i najem nieruchomości.

Nie będzie Pani dokonywać nakładów na ww. działki gruntu, ani też wykonywać zorganizowanych czynności mających na celu promocję tej sprzedaży. Brak jest zatem podstaw do zakwalifikowania tej sprzedaży jako wykonanej w związku z pozarolniczą działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym, jeśli sprzedaż będzie dokonana przed datą 31 grudnia 2024 r. – będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, natomiast, jeśli będzie ona dokonana po dacie 31 grudnia 2024 r. – nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Użyte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

·zarobkowym celu działalności,

·wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

·prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem działek nr 1 i nr 2.

Jak wskazała Pani w opisie sprawy, osiąga Pani przychody z tytułu emerytury, działalności rolniczej (prowadzi gospodarstwo rolne – produkcja roślinna) oraz z tytułu najmu nieruchomości (najem prywatny). Jest Pani podatnikiem zwolnionym od VAT – ma Pani  status rolnika ryczałtowego.

Nabyła Pani wraz z mężem ww. działki w drodze darowizny do majątku wspólnego małżonków w następujących datach:

·15 maja 2019 r. działkę nr 1 o pow. 97,5880 ha, składającą się z zabudowanej nieruchomości rolnej wraz z parkiem maszynowym;

·22 lipca 2019 r. działkę nr 2 o pow. 0,3700 ha, która w rejestrze gruntów określona została jako droga.

Przedmiotowe działki zostały nabyte od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej i niebędących podatnikami podatku VAT, wchodzą w skład prowadzonego przez Panią gospodarstwa rolnego (do dnia sprzedaży będą wykorzystywane w działalności rolniczej).

Na dzień złożenia niniejszego wniosku jest Pani jedynym właścicielem ww. nieruchomości gruntowych w związku ze śmiercią małżonka 11 grudnia 2023 r. i sporządzonym przez niego testamentem.

Na mocy Uchwały Rady Gminy dla działek gruntu: nr 1 i nr 2 został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W planie tym działka nr 1 została przeznaczona m.in. na: tereny zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, zieleni naturalnej, zieleni urządzonej, dróg wewnętrznych, ciągów pieszo-rowerowych. Obszar działki nr 1, na którym zostały posadowione budynki produkcyjno-usługowe i gospodarcze dla rolnictwa został przeznaczony na teren zabudowy usługowej. Działka nr 2 w planie tym pełni funkcję drogi.

Nie składała Pani wniosku o uchwalenie ww. planu zagospodarowania przestrzennego. Planuje Pani zaprzestanie działalności rolniczej na opisanych działkach i dokonanie jedną transakcją sprzedaży działki nr 1 wraz z działką nr 2. Sprzedaż będzie dokonana na rzecz każdej osoby, która uiści uzgodnioną cenę.

Nie ponosiła Pani, ani nie planuje ponosić nakładów na budowę dróg, uzbrojenie terenu w infrastrukturę techniczną działki nr 1. Działka nr 2 stanowi drogę gruntową, na którą nie ponoszono nakładów skutkujących uznaniem jej za budowlę.

Nie będzie Pani wykonywać zorganizowanych i ciągłych czynności promujących planowaną sprzedaż. Nie dokonywała Pani dotychczas żadnych sprzedaży działek gruntu. Uzyskanych ze sprzedaży środków nie będzie Pani przeznaczać na zakup kolejnych działek z zamiarem odsprzedaży. Działki nr 1 i nr 2 nie były i nie będą przedmiotem najmu lub dzierżawy.

Nie planuje Pani podejmować ponadstandardowych działań zmierzających do sprzedaży nowo powstałych działek – pozyska Pani nabywców działek poprzez ogłoszenia w prasie i w internecie.

Żadna umowa przedwstępna nie została zawarta, jest zamiar zawarcia takiej umowy. Prawa/obowiązki Sprzedającego, które będą wynikały z powyższej umowy to: zobowiązanie do sprzedaży nieruchomości we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie i ustalonej w tej umowie cenie; prawo do odstąpienia od umowy przez Sprzedającego bez wyznaczenia dodatkowego terminu i zatrzymania zadatku w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy z przyczyn leżących po stronie Kupującego. Natomiast, prawa/obowiązki Kupującego wynikające z tej umowy to: zobowiązanie do nabycia nieruchomości we wskazanym w umowie przedwstępnej terminie i ustalonej w tej umowie cenie; prawo do odstąpienia od umowy przez Kupującego bez wyznaczenia dodatkowego terminu i otrzymania sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek w przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego; zobowiązanie do zapłaty pozostałej po odliczeniu zadatku części ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; poniesienie kosztów zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i umowy przeniesienia własności.

Nie udzieliła Pani i nie zamierza udzielić przyszłemu nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) do występowania w Jej imieniu w związku z planowaną sprzedażą.

Posiada Pani jeszcze inne nieruchomości (oprócz opisanych we wniosku), które w przyszłości będą przeznaczone do sprzedaży. Są to:

• działka nr 3 pow. 1,0497 ha, zabudowana domem jednorodzinnym, garażem, budynkiem gospodarczym, warsztatem z zapleczem przystosowanym do napraw maszyn rolniczych wraz z placem i wiatą;

·działka nr 4 pow. 0,3503 ha – droga wjazdowa przyległa do placu i wiaty.

Nie wyklucza Pani nabycia w przyszłości nieruchomości dla celów osobistych – mieszkaniowych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że planowana przez Panią sprzedaż działki nr 1 oraz działki nr 2 nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy, przedmiotowe działki od momentu ich nabycia w drodze darowizny weszły w skład prowadzonego przez Panią gospodarstwa rolnego i do momentu sprzedaży będą wykorzystywane w działalności rolniczej. Działki nie były i nie są przedmiotem dzierżawy czy najmu.

Wskazać należy, że sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, stwierdzić należy, że planowana przez Panią sprzedaż działki nr 1 oraz działki 2 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, skutki podatkowe sprzedaży przez Panią działki nr 1 oraz działki nr 2, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Skutki podatkowe sprzedaży działek

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zatem, pięcioletni termin wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W przedstawionej sprawie podkreślić należy, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Według art. 31 § 1 wskazanej wyżej ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością – art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

Natomiast, zgodnie z art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

W myśl art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten dodany został przez art. 1 pkt 4 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159). Powyższa zmiana weszła w życie z dniem 1 stycznia 2019 r. i ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od tego dnia.

Jak wynika z treści wniosku, nabyła Pani wraz z mężem, w czasie trwania małżeństwa do majątku wspólnego małżonków, w drodze umów darowizny, działki gruntu oznaczone nr 1 oraz nr 2. Pani mąż zmarł w 2023 r., a spadek po nim nabyła Pani na podstawie testamentu.

Zatem, na gruncie powołanego wyżej przepisu, datą nabycia przez małżonków nieruchomości jest data, w której nabyli oni tą nieruchomość do majątku wspólnego.

Powyższe oznacza, że za datę nabycia przez Panią nieruchomości – działek gruntu nr 1 i nr 2, należy przyjąć dzień nabycia tych działek do majątku wspólnego małżonków, tj. 15 maja 2019 r. dla działki nr 1 i 22 lipca 2019 r. dla działki nr 2. W konsekwencji, od tych dat należy liczyć upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Zatem, ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynie z dniem 31 grudnia 2024 r. W konsekwencji, jeżeli dokona Pani sprzedaży ww. działek w 2024 r., to uzyskany z tego tytułu przychód należy zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Wysokość ww. nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że planowana sprzedaż przez Panią działek nr 1 i nr 2 nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej a zatem, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, jeżeli dokona Pani sprzedaży ww. działek przed 1 stycznia 2025 r., to uzyskany z tego tytułu przychód należy zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy, ponieważ odpłatne zbycie ww. działek nastąpi przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

W przypadku, gdy sprzedaży powyższych działek dokona Pani po 31 grudnia 2024 r., przychód z tej sprzedaży nie będzie stanowił źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany dochód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie działki nr 1 i działki nr 2. Zatem, w takim przypadku, nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W konsekwencji, Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego, w związku z czym nie dokonuje analizy dołączonych do wniosku dokumentów. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).