Uznanie, czy kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w nieruchomości, którą przeznaczyła Wnioskodawczyni na poczet nieruchomości w (…), jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych, mimo że formalnie nie jest właścicielem nowej nieruchomości?

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Uzupełniła go Pani w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 września 2024 r. (wpływ 24 września 2024 r.) oraz pismem z 3 listopada 2024 r. (wpływ 3 listopada 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2018 roku, wraz z mężem, B.B. (Pesel: (…)), zakupiła Pani mieszkanie wraz z garażem przy ul. X w (…). Lokal ten nabyła Pani na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej za kwotę 760.816,30 zł. W 2021 roku sprzedała Pani wraz z mężem mieszkanie z garażem, które znajdowało się pod tym samym adresem, za łączną kwotę 1.300 000 zł. Każdy z małżonków miał udział w sprzedawanej nieruchomości wynoszący 1/2, co oznacza, że mąż B.B. sprzedał swoją część za 650.000 zł, a Pani, A.A., również sprzedała swoją część za 650.000 zł.

Sprzedaż mieszkania była motywowana zamiarem zakupu większej nieruchomości. W procesie kredytowym dla zakupu nowej nieruchomości znajdującej się przy ul. Y w (…) pierwotnie bank oczekiwał, że z uwagi na formę Pani zatrudnienia (…) do umowy kredytowej powinien przystąpić wyłącznie Pani mąż, który pracuje na etacie. Takie było zalecenie ze strony Banku – w przeciwnym wypadku, istniało (wg informacji od Doradcy Banku) wysokie prawdopodobieństwo obniżenia zdolności kredytowej. Tym samym akt przedwstępnej umowy sprzedaży dla nieruchomości w (…) został spisany wyłącznie na Pani męża B.B.

Po tym fakcie decyzja banku była inna i abyście otrzymali kredytowanie, jednym z wymogów było, aby również Pani była kredytobiorcą. Dlatego też finalnie, umowa kredytowa została podpisana na Państwa obojga. Niestety, z punktu prawnego nie można było już Pani dopisać do aktu notarialnego. Taka sytuacja była wywołana tylko i wyłącznie wstępną informacją ze strony banku, dotyczącą zwiększenia zdolności kredytowej.

Cały dochód ze sprzedaży nieruchomości przy ul. X w (…) (które zostało sprzedane przed upływem 5 lat), przeznaczyli Państwo oboje na pokrycie wkładu własnego i kosztów zakupu nowej nieruchomości przy ul. Y w (…). Dlatego też na ten cel przekazała Pani mężowi darowiznę w październiku 2021 r. w łącznej wysokości 225 tys. zł. Darowizny zostały zgłoszone przez Pani męża do Urzędu Skarbowego. Nieruchomość w (…) przy ul. Y, została zakupiona za kwotę 1.100.000 zł, co całościowo pochłonęło różnicę wynikającą pomiędzy sprzedażą, a zakupem mieszkania przy ul. X, która łącznie wynosiła 539.184 zł.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Mieszkała Pani w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem sprzedaży. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Tytuł prawny jaki przysługiwał Pani do sprzedawanego mieszkania to współwłasność razem z mężem. Był to lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność. Darowizna dokonana Pani mężowi w związku z zakupem nowego mieszkania (225 tys. zł), to środki, które pochodziły ze sprzedaży nieruchomości w (…). Lokal w (…) został zakupiony 16 listopada 2021 r. 

Nieruchomość w (…) została nabyta do majątku Pani męża, z uwagi na fakt, że posiadają Państwo rozdzielność majątkową małżeńską.

Nie zmienia to faktu, że razem z córkami mieszka Pani w nieruchomości w (…), a przekazana przez Panią darowizna była wykorzystana na zakup tej nieruchomości.

Pytania

1.Czy w opisanej sytuacji kwota uzyskana ze sprzedaży Pani udziału w nieruchomości przy ul. X, którą przeznaczyła Pani na poczet nieruchomości w (…), jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych, mimo że formalnie nie jest Pani właścicielem nowej nieruchomości?

2.Czy darowizna w kwocie 225 tys. zł, którą przekazała Pani mężowi, może zostać uznana za kwotę przeznaczoną na cele mieszkaniowe, w związku z opisaną powyżej sytuacją?

Pani stanowisko w sprawie

Ad. 1 Kwota uzyskana ze sprzedaży Pani udziału jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ad. 2 Pani zdaniem, w tym przypadku przekazane darowizny, mogą być uznane za własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 926 ze zm.):

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z treści wniosku wynika, że lokal mieszkalny wraz z garażem, będący przedmiotem sprzedaży w 2021 r., nabyła Pani w drodze zakupu w 2018 r. Lokal mieszkalny został nabyty na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej sprzedaż w 2021 r. nieruchomości nabytej w 2018 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy,

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy,

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Stosownie do treści tego przepisu:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Zgodnie zaś z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy.

Wedle zaś art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Zawarte w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Korzystanie ze zwolnienia od podatku, jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Należy zauważyć, że z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się bowiem począwszy od dnia sprzedaży a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw.

Ponadto treść ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wskazuje, że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który przychód ten został wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową.

Z przedstawionego we wniosku opisu jednoznacznie wynika, że środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z garażem przekazała Pani w darowiźnie mężowi na nabycie przez Niego nowej nieruchomości przy ul. Y w (…). W akcie notarialnym zakupu tej nieruchomości widnieje tylko Pani mąż. Nieruchomość została nabyta do majątku Pani męża, gdyż posiadają Państwo rozdzielność majątkową małżeńską.

Prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca uzależnia m.in. od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego. Celem tym może być nabycie lokalu mieszkalnego, w którym to podatnik będzie zaspokajał swoje własne potrzeby mieszkaniowe.

Z literalnego brzmienia ww. przepisów wynika, że decydujące znaczenie ma fakt wydatkowania środków pieniężnych m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności nabywanego lokalu mieszkalnego na nabywcę. Oznacza to, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania podatkiem dochodowym zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem zawarcia umowy przenoszącej własność. Tym samym, musi mieć miejsce nabycie skutkujące przeniesieniem własności, przy czym czynność wydatkowania musi zostać dokonana najpóźniej przed upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości. Użyte w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych słowa „wydatki poniesione na nabycie” prowadzą do jednoznacznego wniosku, że wolny od podatku jest dochód w związku z wydatkowaniem przychodu na definitywne i ostateczne nabycie nieruchomości, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności, w terminie trzech lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia. W opisie sprawy wskazano, że nie doszło do przeniesienia własności nowo nabytego mieszkania w formie aktu notarialnego.

Zatem, darowanie przez Panią środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży nieruchomości na zakup nowej nieruchomości przez Pani męża, nie uprawnia Pani do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zwolnienie to nie jest bowiem uzależnione wyłącznie od samego wydatkowania w ustawowym terminie przychodu z odpłatnego zbycia i zamieszkiwania w nabytej nieruchomości. Brak możliwości skorzystania z ww. zwolnienia wynika z faktu, że nie nastąpiło na Pani rzecz przeniesienia prawa własności do lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego.

Skoro nie jest Pani właścicielką/współwłaścicielką nowej nieruchomości, to nie można stwierdzić, że wydatkowała Pani przychód ze sprzedaży nieruchomości na nabycie tej nowej nieruchomości.

Stanowisko Pani jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przez Panią przedstawionego i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).