Skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2024 r. złożył Pan wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.Uwagi wstępne.

1.Nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca wraz ze swoją siostrą (dalej: „Współwłaścicielka”) nabyli:

1)23 listopada 2020 r. w drodze dziedziczenia testamentowego po matce:

a)1/4 udziału we współwłasności działki nr 3;

b)1/4 udziału we współwłasności działki nr 1/5 i działki nr 1/6;

c)6/28 udziału we współwłasności działki nr 1/8;

2)16 czerwca 2021 r. w drodze dziedziczenia ustawowego po ojcu:

a)1/4 udziału we współwłasności działki nr 3;

b)1/4 udziału we współwłasności działki nr 1/5 i działki nr 1/6;

c)6/28 udziału we współwłasności działki nr 1/8.

Nabycie przez Wnioskodawcę udziałów w ww. nieruchomościach dokumentują dwa akty poświadczenia dziedziczenia sporządzone przez notariusza w lipcu 2021 r. Jedynym spadkobiercą - poza Wnioskodawcą - w zakresie ww. spadków była Współwłaścicielka (siostra Wnioskodawcy). Ojciec Wnioskodawcy oraz Współwłaścicielki nie był spadkobiercą w zakresie spadku po swojej małżonce (matce Wnioskodawcy i Współwłaścicielki). W małżeństwie rodziców Wnioskodawcy i Współwłaścicielki obowiązywała wspólność majątkowa małżeńska (wspólność ustawowa), zatem nieruchomości opisane powyżej wchodziły do majątku wspólnego. Wnioskodawca nabył przysługujące Mu udziały w powyższych nieruchomościach będąc rozwiedzionym. W przedmiotowej sprawie nie miał i nie będzie miał miejsca dział spadku.

2.Zmiany ewidencyjne i przejście własności części gruntów na rzecz Gminy.

Po nabyciu nieruchomości opisanych powyżej, zgodnie z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, doszło w związku z wnioskiem Miasta (…) (dalej: „Miasto") do podziału:

1)działki nr 3 na:

a)działki nr 3/7 i nr 3/8, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy z dniem 1 stycznia 1999 r., co potwierdzają decyzje administracyjne (decyzje komunalizacyjne) wydane przez Wojewodę (…) 26 października 2021 r. oraz

b)działkę nr 3/9 (dalej: „Działka Pierwotna”), której współwłaścicielami pozostali Wnioskodawca i Współwłaścicielka;

2)działki nr 1/8 na:

a)działkę nr 1/3, która przeszła z mocy prawa na własność Gminy z dniem 1 stycznia 1999 r., co potwierdza decyzja administracyjna (decyzja komunalizacyjna) wydana przez Wojewodę dnia 1 lutego 2022 r.;

b)działkę nr 1/4, której współwłaścicielami pozostali Wnioskodawca i Współwłaścicielka.

Powyższe decyzje komunalizacyjne Wojewody (…) nie tworzyły nowego stanu prawnego, lecz jedynie potwierdzały w konkretnej sytuacji wywłaszczenie z mocy prawa, a więc miały one charakter deklaratoryjny.

3.Podział Działki Pierwotnej.

Decyzją nr (…) z dnia 1 grudnia 2023 r. wydaną przez Prezydenta Miasta z wniosku Wnioskodawcy i Współwłaścicielki, Działka Pierwotna została podzielona na następujące działki:

1)działkę nr 3/2 o pow. 0,4693 ha (dalej: „Działka 1”), której współwłaścicielami pozostali Wnioskodawca i Współwłaścicielka,

2)działkę nr 3/0 o pow. 0,0109 ha, z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. ... (symbol …), która z mocy prawa przeszła na własność Miasta;

3)działkę nr 3/1 o pow. 0,0250 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. ... (symbol …), która z mocy prawa przeszła na własność Miasta.

W dalszej części niniejszego wniosku przedstawione zostało wyjaśnienie przyczyn złożenia przez Wnioskodawcę i Współwłaścicielkę wniosku o ten podział.

4.Aktualny stan prawny działek Wnioskodawcy nabytych w ramach spadków

Na dzień składania wniosku Wnioskodawca i Współwłaścicielka są w udziałach po 1/2 współwłaścicielami następujących nieruchomości:

1)działki gruntu (Działki 1) położonego przy ul. ..., stanowiącego działkę ewidencyjną nr 3/2 z obrębu (…) o powierzchni 0,4693 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…), zabudowanego znajdującymi się na nim budynkami i budowlami (Działka 1 łącznie z tymi budynkami i budowlami dalej: „Nieruchomość 1”);

2)działki gruntu niezabudowanego położonego przy ul. ..., o łącznej powierzchni 0,1702 ha, składającego się z działki ewidencyjnej numer 1/5, obręb (…), o powierzchni 873 m² oraz z działki ewidencyjnej numer 1/6, obręb (…), o powierzchni 829 m², które w ewidencji gruntów posiadają oznaczenie RIVb - grunty rolne, dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (…) oraz udziału 24/28 w działce gruntu niezabudowanego położonego przy ul. ..., oznaczonego jako działka numer 1/4, o powierzchni 831 m², która w ewidencji gruntów posiada oznaczenie „dr-drogi”, dla m.in. której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Kw Nr (…) (działki nr 1/5 i 1/6 oraz udziały w działce nr 1/4 opisane w punkcie 2 dalej łącznie zwane „Nieruchomość 2”).

Wnioskodawca planuje wraz ze Współwłaścicielką sprzedać w przyszłości Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 (tj. udziały w tych nieruchomościach) w ramach dwóch odrębnych transakcji na rzecz różnych nabywców (dalej odpowiednio: „Kupujący 1” i „Kupujący 2”).

B.Opis i historia Nieruchomości 1.

Grunt składający się m.in. na Działkę Pierwotną (a więc również część tego gruntu stanowiąca obecnie Działkę 1) został nabyty przez rodziców Wnioskodawcy w 1973 r. na podstawie aktu własności ziemi i pozostawał w majątku rodzinnym przez cały ten czas.

Na Działce 1 znajdują się obecnie następujące budynki:

1)budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy 164 m²,

2)trzy budynki oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa:

a)budynek o powierzchni zabudowy 81 m²,

b)budynek o powierzchni zabudowy 62 m²,

c)budynek o powierzchni zabudowy 28 m²;

3)budynek oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako budynek transportu i łączności o powierzchni zabudowy 20 m².

Budynek mieszkalny jednorodzinny, o którym mowa w punkcie 1 powyżej, został wybudowany przez rodziców Wnioskodawcy w latach 1982-83, a zamieszkany przez rodziny Wnioskodawcy i Współwłaścicielki w 1984 r. Obecnie zamieszkuje w nim tylko Wnioskodawca. Pozostałe budynki, wskazane w punkcie 2 i 3 powyżej, zostały wybudowane przez rodziców Wnioskodawcy w latach 70-tych XX wieku. Budynki te były przez ojca Wnioskodawcy wykorzystywane w prowadzonej przez niego do 1990 r. działalności rolniczej i ogrodniczej. Poza budynkami, na Działce 1 znajdują się również budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”) wybudowane przez rodziców Wnioskodawcy w latach 70-tych i 80-tych XX wieku.

Działka Pierwotna w momencie jej nabycia przez Wnioskodawcę była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2002 r. (dalej: „Plan Miejscowy”), zgodnie z którym stanowiła ona: (1) tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną oraz (2) tereny oznaczone symbolem KD, przeznaczone pod teren trasy komunikacyjnej - ulicy klasy dojazdowej. Mając na uwadze, że w momencie uchwalania przedmiotowego Planu Miejscowego Wnioskodawca nie był współwłaścicielem Działki Pierwotnej, nie miał on wpływu na uchwalenie tego planu w takim kształcie, w szczególności nie uczestniczył w procedurze uchwalania tego planu i nie składał żadnych wniosków dotyczących tego planu, w tym w zakresie Działki Pierwotnej. Pomimo faktu, iż z uwagi na przeznaczenie części Działki Pierwotnej pod drogi wynikające z Planu Miejscowego powinna ona zostać w tej części przejęta przez Miasto w zamian za odszkodowanie, Miasto nie podejmowało stosownych działań w tym zakresie. Skutkowało to tym, że każdorazowy właściciel Działki Pierwotnej (tj. zarówno rodzice Wnioskodawcy jak i później sam Wnioskodawca) musiał ponosić koszty utrzymania tej części gruntu (m.in. koszty podatku od nieruchomości) przy jednoczesnym braku realnej możliwości jej zagospodarowania.

Aby nie przedłużać takiego niekorzystnego stanu rzeczy, Wnioskodawca skorzystał z przysługującego mu prawa, jakie daje art. 93 ust. 1 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w marcu 2023 r. wystąpił wraz ze Współwłaścicielką z wnioskiem o dokonanie podziału Działki Pierwotnej i uzyskał decyzję podziałową nr (…) wydaną dnia 1 grudnia 2023 r. przez Prezydenta Miasta, mocą której dokonano podziału Działki Pierwotnej na trzy działki ewidencyjne:

1)Działkę 1 o pow. 0,4693 ha, będącą przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Wnioskodawcą i Współwłaścicielką a Kupującym 1 (tj. działkę nr 3/2),

2)działkę nr 3/0 o pow. 0,0109 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. ... (symbol …),

3)działkę nr 3/1 o pow. 0,0250 ha z przeznaczeniem na drogę publiczną klasy dojazdowej ul. ... (symbol …).

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami Planu Miejscowego, przy czym stosownie do art. 98 ust. 1 tej ustawy działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W wyniku wydania decyzji podziałowej doszło do przejścia z mocy prawa własności działek nr 3/0 i 3/1 na rzecz Miasta. Tym samym, działki nr 3/0 i 3/1 nie zostaną sprzedane na rzecz Kupującego 1 przez Wnioskodawcę i Współwłaścicielkę.

Należy podkreślić, iż powyższe działanie Wnioskodawcy i Współwłaścicielki wynikało przede wszystkim z przeznaczenia na drogę publiczną części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej, zgodnie z Planem Miejscowym oraz z potrzeby uporządkowania stanu prawnego gruntów i ograniczenia kosztów utrzymania nieruchomości (w tym podatku od nieruchomości). Gdyby nie przeznaczenie części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej, zgodnie z Planem Miejscowym, Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie podjęliby żadnych działań zmierzających do podziału Działki Pierwotnej. Należy ponadto podkreślić, iż gdyby nie działania Wnioskodawcy i Współwłaścicielki, to w przyszłości Miasto samo musiałoby podjąć kroki w celu realizacji analogicznego podziału, gdyż - jak wskazano powyżej - przeznaczenie części gruntów Działki Pierwotnej na drogę publiczną było zdeterminowane zapisami Planu Miejscowego. Powstała w wyniku opisanego wyżej podziału Działka 1, będąca przedmiotem planowanej transakcji pomiędzy Wnioskodawcą i Współwłaścicielką a Kupującym 1, jest objęta Planem Miejscowym, zgodnie z którym stanowi ona tereny oznaczone symbolem MW/MN, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

W związku z podjęciem przez Radę Miasta w dniu 4 lipca 2024 r. uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu ogólnego miasta, o którym mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.), Wnioskodawca planuje złożenie do projektu planu ogólnego wniosków o zachowanie dotychczasowego przeznaczenia gruntów stanowiących Działkę, tj. w szczególności utrzymanie ich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną. Działka 1 stanowi grunt sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków w części jako użytki rolne, a w części jako grunt budowlany.

W związku z przejściem z mocy prawa własności działek nr 3/0 i 3/1 na rzecz Miasta, Wnioskodawcy i Współwłaścicielce przysługuje roszczenie o ustalenie i wypłatę odszkodowania i wszelkie roszczenia z tym związane z tytułu utraty prawa własności ww. działek zajętych pod drogę. W przypadku, gdyby do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doszło do realizacji tego roszczenia poprzez wypłatę środków na rzecz Wnioskodawcy i Współwłaścicielki lub do jego skutecznego zrzeczenia się przez Wnioskodawcę i Współwłaścicielkę, umowa sprzedaży zawarta pomiędzy Wnioskodawcą i Współwłaścicielką a Kupującym 1 - poza Nieruchomością 1 - będzie obejmować również sprzedaż ww. roszczenia. Strony na ten moment zakładają, iż do sprzedaży przedmiotowego roszczenia nie dojdzie.

C.Historia użytkowania Działki 1 przez Wnioskodawcę.

Od połowy lat 90-tych m.in. Działka Pierwotna (a także Działka 1) oraz znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle były wykorzystywane przede wszystkim dla celów mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy oraz - do 2000 r. - rodziny Współwłaścicielki, a wszelkie inne funkcje, jakie ta nieruchomość od tego czasu pełniła (o czym więcej poniżej), miały charakter zupełnie marginalny. Nabycie przez Wnioskodawcę w ramach spadku po rodzicach prawa współwłasności tej nieruchomości nie wpłynęło na sposób jej wykorzystania.

Wnioskodawca prowadzi od października 2008 r. jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. doradztwo na rzecz pomiotów działających na rynku nieruchomości, w szczególności komercyjnych (m.in. w zakresie poszukiwania lokalizacji pod obiekty komercyjne, sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości, wsparcie w nabyciu nieruchomości), a także kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Z tytułu prowadzenia tej działalności Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Formalnie, jako miejsce prowadzenia działalności w Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej od 2008 r. do października 2023 r. wskazany był adres Działki Pierwotnej (a po jej podziale - Działki 1), gdyż było to miejsce zamieszkania Wnioskodawcy. Pod tym adresem nie spotykał się On jednak z klientami, ani nie przechowywał dokumentacji księgowo-podatkowej, gdyż sprawami tymi zajmowało się biuro rachunkowe. Jednocześnie należy podkreślić, iż w ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca spotykał się ze swoimi klientami poza terenem Działki Pierwotnej (a po jej podziale - Działki 1), a ponadto przez kilka lat Wnioskodawca wynajmował od podmiotu trzeciego na potrzeby swojej działalności powierzchnię biurową i było to wtedy główne miejsce faktycznego prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Obecnie adres prowadzenia działalności gospodarczej podany w Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej jest już inny. Niezależnie od powyższego, ani Działka 1 (ani Działka Pierwotna przed jej podziałem), ani znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle nie były i nie są klasyfikowane przez Wnioskodawcę jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie zostały przez Niego wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Żadne koszty związane z ww. nieruchomością nie zostały przez Wnioskodawcę potraktowane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i tym samym, nie zostały one ujęte w prowadzonej przez niego podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Z uwagi na zakres prowadzonej działalności gospodarczej, Wnioskodawca posiada inne nieruchomości gruntowe nabyte na cele tej działalności gospodarczej (podlegającej opodatkowaniu VAT). Te nieruchomości - w odróżnieniu od Nieruchomości 1 będącej przedmiotem planowanej transakcji z Kupującym 1, nabytej w ramach spadków po rodzicach - zostały zakupione z zamiarem ich wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej i w stosunku do nich Wnioskodawca podjął lub może w przyszłości podjąć takie działania jak złożenie wniosku o dokonanie ich podziału, wykonanie uzbrojenia terenu, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, zabudowanie budynkami jednorodzinnymi, czy sprzedaż nieruchomości gruntowych w stanie zabudowanym lub niezabudowanym.

Współwłaścicielka nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednocześnie, Współwłaścicielka jest wspólnikiem spółki jawnej, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności w zakresie związanym z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

Działka 1 (ani Działka Pierwotna przed jej podziałem) oraz znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle nie były również i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani Współwłaścicielkę w działalności rolniczej, ani nie były i nie będą oddane przez nich do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Działki 1 (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli żadnych nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (w szczególności nie dokonywali uzbrojenia Działki 1 ani Działki Pierwotnej), jak również nie podejmowali i nie podejmą działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tej nieruchomości (z zastrzeżeniem opisanej powyżej kwestii uporządkowania stanu prawnego Działki Pierwotnej poprzez jej podział). Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie podejmowali i nie będą podejmować również działań w postaci uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, które to działania miałyby na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości.

Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie zamieszczali i nie będą zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży Działki 1 (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli w radiu, telewizji, prasie lub sieci Internet. Nie podejmowali też i nie będą podejmować działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Działki 1 (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli. Zamiar jej sprzedaży zgłosili do pośredników w obrocie nieruchomościami, których rola ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości.

D.Przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące Działki Pierwotnej/Działki 1 wraz z zabudowaniami zawarte przez Wnioskodawcę.

27 października 2021 r. Wnioskodawca i Współwłaścicielka zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Działki Pierwotnej wraz z zabudowaniami z zainteresowanym nabywcą, będącym podmiotem niepowiązanym ze sprzedającymi i z Kupującym 1, jednakże umowa ta nie doszła do skutku i została rozwiązana w dniu 23 marca 2023 r. Na rzecz zainteresowanego nabywcy nie została wydana żadna decyzja o pozwoleniu na budowę przewidująca realizację prac budowlanych budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie Działki Pierwotnej. W okresie obowiązywania tej umowy Wnioskodawca i Współwłaścicielka udzielili zainteresowanemu nabywcy (podmiotowi innemu niż Kupujący 1 i Kupujący 2) zgody na dysponowanie Działką Pierwotną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W oparciu o tę zgodę ww. podmiot uzyskał w imieniu własnym i na własną rzecz decyzję zatwierdzającą projekt rozbiórki i udzielającą pozwolenie na rozbiórkę budynków i budowli znajdujących się na Działce Pierwotnej. W wyniku porozumienia pomiędzy podmiotem uprzednio zainteresowanym nabyciem Działki Pierwotnej  a Kupującym 1, przedmiotowa decyzja została przeniesiona na Kupującego 1 w trybie art. 40 ust. 1 i ust. 3 Prawa budowlanego, przy czym, zgodnie z tym drugim przepisem, stronami w postępowaniu o przeniesienie ww. pozwolenia byli wyłącznie ww. zainteresowany nabywca oraz Kupujący 1. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie są i nigdy nie byli stroną (adresatem) tej decyzji ani postępowania administracyjnego prowadzonego w celu jej wydania lub jej przeniesienia. W świetle postanowienia o odmowie wszczęcia postępowania w sprawie wyłączenia Działki Pierwotnej z produkcji rolniczej, wydanym w dniu 3 października 2022 r. przez Prezydenta Miasta, przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest wymagane uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu Działki Pierwotnej z produkcji rolniczej. Przedmiotowe postanowienie zostało wydane na wniosek zainteresowanego nabywcy Działki Pierwotnej, z którym Wnioskodawca i Współwłaścicielka zawarli umowę przedwstępną 27 października 2021 r., który to podmiot uzyskał to postanowienie w imieniu własnym i na własną rzecz. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie są i nigdy nie byli stroną (adresatem) tego postanowienia, ani postępowania administracyjnego prowadzonego w celu jego wydania.

W związku z rozwiązaniem ww. umowy przedwstępnej 23 marca 2023 r., Wnioskodawca i Współwłaścicielka zgłosili zamiar sprzedaży Nieruchomości 1 do pośredników w obrocie nieruchomościami, których rola ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców nieruchomości. Kupujący 1 będący stroną planowanej obecnie transakcji uzyskał informację o Działce Pierwotnej właśnie od pośrednika. Wnioskodawca i Współwłaścicielka zawarli z Kupującym 1 w dniu 5 lutego 2024 r. przedwstępną umowę sprzedaży, w której zobowiązali się do sprzedaży zabudowanej Działki 1 Kupującemu 1. Kupujący 1 zamierza zrealizować na Działce 1 inwestycję polegającą na wyburzeniu obiektów budowlanych znajdujących się obecnie na tym gruncie oraz na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z garażem podziemnym, o zakładanej powierzchni użytkowej mieszkań i usług 6 600 m² - w celu sprzedaży lokali znajdujących się w budynku wzniesionym w ramach tej inwestycji.

Na podstawie umowy przedwstępnej, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego 1, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń administracyjnych niezbędnych dla realizacji planowanej inwestycji. Wnioskodawca i Współwłaścicielka wyrazili zgodę na:

a)dysponowanie przez Kupującego 1 Działką 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji (w szczególności w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na rozbiórkę, pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej) i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego 1, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Kupującego 1, o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu realizacji inwestycji na terenie Działki 1 według projektów Kupującego 1 - w szczególności zgodę na występowanie w tym celu przez Kupującego 1 w jego własnym imieniu i na swoją rzecz o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew, decyzji zawierających zezwolenia wodnoprawne, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę;

b)składanie przez Kupującego 1 oświadczeń w jego imieniu i na jego rzecz w ramach procesu budowlanego, którego stroną będzie Kupujący 1 (w tym między innymi do występowania przed zakładem energetycznym, zakładem gazowniczym, Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji, zakładami telekomunikacyjnymi, organami drogowymi w tym Zarządem Dróg Miejskich oraz wszelkimi innymi podmiotami, które mogą dostarczać media do Działki 1, związanych również z występowaniem przez Kupującego 1 we własnym imieniu i na swoją rzecz o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia.

Powyższe ma umożliwić Kupującemu 1 uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji Kupującego 1 na Działce 1. To Kupujący 1 podejmuje i będzie podejmował we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne (w tym swoimi wnioskami wszczyna stosowne postępowania administracyjne), prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, której adresatem i stroną będzie Kupujący 1. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Kupującemu 1 ww. zgód, ani nie są i nie będą adresatem ani stroną decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby Kupujący 1 mógł uzyskać wszystkie ustalenia, postanowienia i uzgodnienia wymagane do przygotowania i złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, musi on legitymować się tzw. tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W wypadku Kupującego 1, który zawarł ze Wnioskodawcą i Współwłaścicielką przedwstępną umowę sprzedaży, tytuł prawny wynika ze stosunku zobowiązaniowego - tj. tej umowy przedwstępnej. Przyznanie Kupującemu 1 tytułu prawnego oznacza, że Kupujący 1 może we własnym imieniu i na swoją rzecz występować wobec organów w celu doprowadzenia do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę we własnym imieniu Kupującego 1. Czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Kupujący 1 oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Kupującego 1, a nie po stronie sprzedających. Dokumenty uzyskiwane przez Kupującego 1 będą wydawane tylko i wyłącznie na Kupującego 1 jako stronę. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie są i nie będą stroną postępowań w zakresie dokumentów (w szczególności pism, warunków technicznych, uzgodnień, czy decyzji administracyjnych), które zostały lub zostaną uzyskane przez Kupującego 1, i nie będą mogli czerpać korzyści z tych dokumentów. Należy podkreślić, że wyłącznym celem powyższego jest zapewnienie Kupującemu 1 możliwości samodzielnego wykonania przez niego wszelkich wymaganych czynności, uzyskania warunków technicznych, uzgodnień, pism, itd., wymaganych Prawem budowlanym do sformułowania i złożenia kompletnego w rozumieniu tej ustawy wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, co stanowi jeden z warunków zawieszających zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Ponadto w ramach umowy przedwstępnej, Wnioskodawca i Współwłaścicielka zobowiązali się umożliwić Kupującemu 1 przeprowadzenie audytu Działki 1, polegającego na weryfikacji tej nieruchomości pod względem jej stanu prawnego i technicznego, w szczególności przekazać wszystkie wnioskowane dokumenty i informacje dotyczące Działki 1 oraz udostępnić Działkę 1 w celu przeprowadzenia badania technicznego i środowiskowego (w tym badania gruntu). Wnioskodawca i Współwłaścicielka udzielili również wskazanej przez Kupującego 1 osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt, uzyskiwania informacji i wglądu do dokumentów odnośnie Działki 1 będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. Ma to umożliwić Kupującemu 1 uzyskanie pewności, że stan prawny i techniczny nieruchomości odpowiada jego oczekiwaniom. Przedmiotowa Nieruchomość 1 zostanie przez Wnioskodawcę i Współwłaścicielkę wydana Kupującemu 1 dopiero w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Do czasu nabycia prawa własności Nieruchomości 1 Kupujący 1 nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów rzeczowych na ww. nieruchomość, w tym nie będzie realizował żadnych prac budowlanych na Działce 1, w szczególności prac rozbiórkowych budynków i budowli znajdujących się obecnie na tym gruncie. Posiadany przez Kupującego 1 tytuł do dysponowania Działką 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji nie upoważnia go do rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych na Nieruchomości 1. Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący 1 poniesie pewne koszty związane z planowanym nabyciem tej nieruchomości, takie jak koszty przygotowania wniosku o pozwolenie na budowę projektowanej inwestycji.

E.Historia użytkowania Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę.

Jak wskazano powyżej, poza Działką Pierwotną (w tym Działką 1), Wnioskodawca i Współwłaścicielka otrzymali w ramach przedstawionych powyżej spadków po rodzicach jeszcze inne nieruchomości, tj. działki stanowiące aktualnie Nieruchomość 2.

Zgodnie z Planem Miejscowym (tym samym, który obejmuje Działkę Pierwotną, a po jej podziale Działkę 1):

1)działka nr 1/5 i działka nr 1/6 stanowią tereny oznaczone symbolem MW/MN. przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną;

2)działka nr 1/4 położona jest częściowo na terenie oznaczonym symbolem MW/MN, przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną, a częściowo na terenie oznaczonym symbolem (…), przeznaczonym jako teren tras komunikacyjnych - ulica klasy dojazdowej ul. ...

Mając na uwadze, że w momencie uchwalania przedmiotowego Planu Miejscowego Wnioskodawca nie był współwłaścicielem Nieruchomości 2, nie miał On wpływu na uchwalenie tego planu w takim kształcie, w szczególności nie uczestniczył w procedurze uchwalania tego planu i nie składał żadnych wniosków dotyczących tego planu, w tym w zakresie działek wchodzących w skład Nieruchomości 2.

Tym niemniej, w związku z podjęciem przez Radę Miasta (…) w dniu 4 lipca 2024 r. uchwały w sprawie przystąpienia do sporządzania planu ogólnego, o którym mowa w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Wnioskodawca planuje złożenie do projektu planu ogólnego wniosków o zachowanie dotychczasowego przeznaczenia gruntów stanowiących Nieruchomość 2, tj. w szczególności utrzymanie ich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i jednorodzinną.

Działki nr 1/5,1/6 i nr 1/4 nie są zabudowane żadnymi budynkami ani budowlami (lub ich częściami) będącymi współwłasnością Wnioskodawcy i Współwłaścicielki.

Grunty stanowiące obecnie Nieruchomość 2 zostały nabyte przez rodziców Wnioskodawcy i Współwłaścicielki w 1973 r. na podstawie aktu własności ziemi i pozostawały w majątku rodzinnym przez cały ten czas.

Ww. działki nie były i nie są klasyfikowane przez Wnioskodawcę jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie zostały przez niego wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Żadne koszty związane z ww. działkami nie są przez Wnioskodawcę traktowane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i tym samym, nie zostały one ujęte w prowadzonej przez Niego podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Jak już wskazano powyżej, Współwłaścicielka nie prowadzi i nigdy nie prowadziła jednoosobowej działalności gospodarczej. Jednocześnie, Współwłaścicielka jest wspólnikiem spółki jawnej, która nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności w zakresie związanym z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek. Wchodzący w skład Nieruchomości 2 grunt nie był i nie jest klasyfikowany przez Współwłaścicielkę jako majątek działalności gospodarczej.

Nieruchomość 2 po jej nabyciu nie była przez Wnioskodawcę i Współwłaścicielkę wykorzystywana, a jedynie utrzymywana w stanie niepogorszonym (np. koszenie trawy), w szczególności żadna z działek składających się na Nieruchomość 2 nie była i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę i Współwłaścicielkę w działalności rolniczej, ani nie była i nie będzie oddana przez nich do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie ponosili i nie będą ponosić w stosunku do Nieruchomości 2 żadnych nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak również nie podejmowali i nie będą podejmować działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tych nieruchomości. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie podejmowali i nie będą podejmować również działań w postaci podziału Nieruchomości 2 na kilka działek, uzbrojenia terenu lub doprowadzenia mediów, które to działania miałyby na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie zamieszczali i nie będą zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości 2 w radiu, telewizji oraz prasie. Jednocześnie, Wnioskodawca zamieścił w serwisie internetowym jedno ogłoszenie o sprzedaży ww. nieruchomości. Ani Wnioskodawca, ani współwłaścicielka nie podejmowali też i nie będą podejmować działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Nieruchomości 2. Zamiar sprzedaży Nieruchomości 2 został przez nich ponadto zgłoszony do pośrednika w obrocie nieruchomościami, jednakże umowa z pośrednikiem wygasła bez żadnego rezultatu (pośrednik nie skierował do nich żadnego potencjalnego nabywcy). Rola pośrednika ograniczała się wyłącznie do znalezienia potencjalnych nabywców tej nieruchomości.

F.Przedwstępna umowa sprzedaży Nieruchomości 2 zawarta przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca i Współwłaścicielka 27 października 2023 r. zawarli w zwykłej formie pisemnej przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 2 z osobą fizyczną. Umowa ta została rozwiązana 27 marca 2024 r. i tego samego dnia Wnioskodawca i Współwłaścicielka zawarli w formie aktu notarialnego warunkową przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 2 z osobą prawną (Kupującym 2), której ww. osoba fizyczna jest jedynym udziałowcem. Wspomniana powyżej osoba fizyczna była wcześniej pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, z którym Wnioskodawca i Współwłaścicielka współpracowali w zakresie potencjalnej sprzedaży Działki Pierwotnej wraz z zabudowaniami. Przy okazji rozmów o Działce Pierwotnej, osoba ta dowiedziała się o planach zbycia również Nieruchomości 2. Po pewnym czasie od tej rozmowy, wspomniana osoba zgłosiła się do Wnioskodawcy i Współwłaścicielki wyrażając swoje zainteresowanie zakupem Nieruchomości 2. Kupujący 2 zamierza zrealizować na Nieruchomości 2 inwestycję polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego w celu sprzedaży lokali znajdujących się w budynku wzniesionym w ramach tej inwestycji. W ramach umowy przedwstępnej, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego 2, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, decyzji o pozwoleniu na budowę polegającego na realizacji opisanej powyżej inwestycji, Wnioskodawca i Współwłaścicielka wyrazili zgodę na dysponowanie Nieruchomością 2 przez Kupującego 2 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji (w szczególności w celu uzyskania uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii i decyzji komunikacyjnych, innych dokumentów związanych z zapewnieniem dostępu do dróg publicznych oraz korzystaniem z dróg publicznych, i innych aktów potrzebnych dla przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej, w tym w zakresie sieci i infrastruktury technicznej, a w szczególności pozwoleń na budowę, decyzji o zezwoleniu na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej) i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego 2, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Kupującego 2, w szczególności o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej, wielorodzinnej wraz infrastrukturą drogową na Nieruchomości 2, warunków technicznych przyłączy dla tej nieruchomości, o zezwolenie wodnoprawne, o wydanie wszelkich pism, uzgodnień, postanowień i decyzji w zakresie dokumentacji projektowej i wszelkich innych działań mających na celu wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższe ma umożliwić Kupującemu 2 uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji tego podmiotu na Nieruchomości 2. To Kupujący 2 podejmuje i będzie podejmował we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne (w tym swoimi wnioskami wszczyna stosowne postępowania administracyjne), prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, którego adresatem i stroną będzie Kupujący 2. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie są i nie będą stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Kupującemu 2 ww. zgód, ani nie są i nie będą adresatem, ani stroną decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby Kupujący 2 mógł uzyskać wszystkie ustalenia, postanowienia i uzgodnienia wymagane do przygotowania i złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji, musi on legitymować się tzw. tytułem prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. W wypadku Kupującego 2, który zawarł ze sprzedającymi przedwstępną umowę sprzedaży, tytuł prawny wynika ze stosunku zobowiązaniowego, tj. tej umowy przedwstępnej. Przyznanie Kupującemu 2 tytułu prawnego oznacza, że może on we własnym imieniu i na swoją rzecz występować wobec organów w celu doprowadzenia do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Kupujący 2 oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Kupującego 2, a nie po stronie sprzedających. Dokumenty uzyskiwane przez Kupującego 2 będą wydawane tylko i wyłącznie na ten podmiot jako stronę. Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie są i nie będą stroną postępowań w zakresie dokumentów (w szczególności pism, warunków technicznych, uzgodnień czy decyzji administracyjnych), które zostały lub zostaną uzyskane przez Kupującego 2, i nie będą mogli czerpać korzyści z tych dokumentów. Należy podkreślić, że wyłącznym celem powyższego jest zapewnienie Kupującemu 2 możliwości samodzielnego wykonania przez niego wszelkich wymaganych czynności, uzyskania warunków technicznych, uzgodnień, pism, itd., wymaganych Prawem budowlanym do sformułowania i złożenia kompletnego w rozumieniu tej ustawy wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nieruchomość 2 jest w posiadaniu Wnioskodawcy oraz Współwłaścicielki i zostanie wydana Kupującemu 2 dopiero w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Do czasu nabycia tej nieruchomości, Kupujący 2 nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów rzeczowych na ww. nieruchomość, w tym nie będzie realizował żadnych prac budowlanych na tym gruncie. Posiadany przez Kupującego 2 tytuł do dysponowania Nieruchomością 2 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji nie upoważnia go do rozpoczęcia jakichkolwiek robót budowlanych na tej nieruchomości. Przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży Kupujący 2 poniesie pewne koszty związane z planowanym nabyciem tej nieruchomości, takie jak badań geologicznych działek stanowiących Nieruchomość lub koszty przygotowania wniosku o pozwolenie na budowę projektowanej inwestycji.

Uwaga końcowa.

W celu wyeliminowania ewentualnych wątpliwości Wnioskodawca potwierdza, że wniosek dotyczy wyłącznie konsekwencji w zakresie PIT dla transakcji sprzedaży przez Wnioskodawcę udziałów w Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

Pytania

1.Czy przychód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 będzie dla Wnioskodawcy stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu PIT zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm., dalej: ustawa o PIT) i tym samym nie będzie on stanowił dla Wnioskodawcy przychodu osiągniętego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej określonego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT?

2.Czy przychód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości 2 będzie dla Wnioskodawcy stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu PIT zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT i tym samym nie będzie on stanowił dla Wnioskodawcy przychodu osiągniętego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej określonego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 będzie dla Wnioskodawcy stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu PIT, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT i tym samym nie będzie on stanowił dla Wnioskodawcy przychodu osiągniętego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, określonego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości 2 będzie dla Wnioskodawcy stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu PIT, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT i tym samym nie będzie on stanowił dla Wnioskodawcy przychodu osiągniętego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, określonego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

A.Klasyfikacja sprzedaży nieruchomości jako źródła przychodów na gruncie PIT.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy o PIT, opodatkowaniu PIT podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 tej ustawy źródłami przychodów są m.in.:

1)pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);

2)odpłatne zbycie, z pewnymi wyjątkami (pkt 8):

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT nie stosuje się do przypadków wskazanych w art. 10 ust. 2 tej ustawy (które jednak w sytuacji będącej przedmiotem wniosku nie występują). Zatem art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - dokonane poza działalnością gospodarczą - przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego,  w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu  w rozumieniu Ustawy o PIT (o ile nie znajdzie zastosowania wyłączenie wskazane w art. 10 ust. 2 tej ustawy).

Tym samym, w świetle powyższych przepisów, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa następujące warunki:

1)odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz

2)zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości.

W takiej sytuacji sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu PIT (tj. jest wyłączona z takiego opodatkowania).

B.Sprzedaż nieruchomości w wykonywaniu działalności gospodarczej - uwagi ogólne.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT) albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c Ustawy o PIT. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do którego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Dany przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest zatem możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Zgodnie z definicją pozarolniczej działalności gospodarczej zawartą w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT jest nią działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 Ustawy o PIT.

W świetle powyższego przepisu, pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o PIT opiera się na przesłankach, które muszą być spełnione łącznie, tj. m.in.:

a)zarobkowym celu działalności,

b)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły.

Ponadto działalność ta powinna mieć także charakter wskazany w Ustawie o PIT (np. wytwórczy, budowlany, handlowy, usługowy), a przychody z tej działalności nie mogą być zaliczone do innych źródeł.

C.Brak spełnienia kryterium działalności zarobkowej w przypadku sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej celem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają jednak działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w istniejącej praktyce organów podatkowych, w szczególności w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 maja 2024 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.180.2024.2.AG, z dnia 27 maja 2024 r.,  sygn. 0114-KDIP3-1.4011.161.2024.3.PT oraz z dnia 23 czerwca 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-1.4011.366.2023.1.AKR.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. W konsekwencji, sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o PIT. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w istniejącej praktyce organów podatkowych, w szczególności w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 maja 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.278.2024.3.MJ, z dnia 19 kwietnia 2024 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.170.2024.2.MK oraz z dnia 6 października 2023 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.293.2023.2.MJ.

Zdaniem Wnioskodawcy, jednym z najbardziej istotnych kryteriów, które należy wziąć pod uwagę przy dokonywaniu oceny charakteru transakcji sprzedaży nieruchomości, jest sposób jej nabycia. Należy bowiem rozróżnić sytuację, w której podatnik nabył nieruchomość planując jej sprzedaż w przyszłości, od sytuacji, w której nieruchomość została przez podatnika otrzymana w ramach dziedziczenia, a więc z przyczyn niezależnych od podatnika i losowych (tj. śmierci spadkodawcy). W analizowanej sytuacji, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości stanowiącej obecnie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach (spadkodawcach) z 2020 i 2021 r. Nieruchomości te znajdują się w majątku rodzinnym od ponad 50 lat. Ponadto, od połowy lat 90-tych Nieruchomość 1 była wykorzystywana przede wszystkim dla celów mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy oraz - do 2000 r. - rodziny Współwłaścicielki, a wszelkie inne funkcje, jakie ta nieruchomość od tego czasu pełniła, miały charakter zupełnie marginalny. Wchodzący w skład Nieruchomości 1 grunt ani znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle, ani Nieruchomość 2 nie były i nie są klasyfikowane przez Wnioskodawcę jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie zostały przez Niego wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Żadne koszty związane z ww. nieruchomościami nie zostały przez Wnioskodawcę potraktowane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i tym samym, nie zostały one ujęte w prowadzonej przez niego podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Nieruchomość 2 po jej nabyciu przez Wnioskodawcę nie była przez Niego wykorzystywana, a jedynie utrzymywana w stanie niepogorszonym. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były również i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej, ani nie były i nie będą oddane przez niego do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, nie podejmował on żadnych czynności wobec tych nieruchomości, które wskazywałyby na zarobkowy cel ich nabycia, posiadania, wykorzystywania lub planowanej sprzedaży. Ponadto, w analizowanej sytuacji. Wnioskodawca nabył udziały w nieruchomościach stanowiących obecnie Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do przyjęcia, że nabycie tych nieruchomości przez niego nastąpiło w celach zarobkowych, z zamiarem zwiększenia ich wartości po nabyciu i sprzedaży z zyskiem. Z perspektywy Wnioskodawcy, obecnie planowana sprzedaż udziałów w tych nieruchomości stanowi wyłącznie rozporządzenie jego majątkiem osobistym. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży przez niego udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie zostanie spełnione kryterium działalności zarobkowej.

D.Brak spełnienia kryterium zorganizowania i ciągłości działalności w przypadku sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę.

Przepisy Ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium ciągłości miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza to jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. W powyższym kontekście należy raz jeszcze podkreślić, iż Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości stanowiącej obecnie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach (spadkodawcach) z 2020 r. i 2021 r. Nieruchomości te znajdują się w majątku rodzinnym od ponad 50 lat. Ponadto, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, od połowy lat 90-tych Nieruchomość 1 była wykorzystywana głównie dla celów mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy oraz - do 2000 r. - rodziny Współwłaścicielki, a wszelkie inne funkcje, jakie ta nieruchomość od tego czasu pełniła, miały charakter zupełnie marginalny.

Wchodzący w skład Nieruchomości 1 grunt, ani znajdujące się na tym gruncie budynki i budowle, ani Nieruchomość 2 nie były i nie są klasyfikowane przez Wnioskodawcę jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie zostały przez Niego wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Żadne koszty związane z ww. nieruchomościami nie zostały przez Wnioskodawcę potraktowane jako związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i tym samym, nie zostały one ujęte w prowadzonej przez niego podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były również i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności rolniczej, ani nie były i nie będą oddane przez Niego do korzystania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość 2 po jej nabyciu przez Wnioskodawcę nie była przez Niego wykorzystywana, a jedynie utrzymywana w stanie niepogorszonym.

W analizowanej sytuacji, z uwagi na zakres prowadzonej działalności gospodarczej, obejmujący również kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, Wnioskodawca posiada inne nieruchomości gruntowe nabyte na cele tej działalności gospodarczej (podlegającej opodatkowaniu VAT). Te nieruchomości - w odróżnieniu od Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będących przedmiotem planowanej transakcji z Kupującym 1 i z Kupującym 2, nabytych w ramach spadków po rodzicach - zostały zakupione z zamiarem ich wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej i w stosunku do nich Wnioskodawca podjął lub może w przyszłości podjąć takie działania jak złożenie wniosku o dokonanie ich podziału, wykonanie uzbrojenia terenu, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, zabudowanie budynkami jednorodzinnymi, czy sprzedaż nieruchomości gruntowych w stanie zabudowanym lub niezabudowanym.  Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, brak jest podstaw do uznania, że Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zostały przez Wnioskodawcę nabyte z zamiarem i w celu ich wykorzystania w działalności gospodarczej. Zakres podejmowanych przez Niego działań  w stosunku do nieruchomości wykorzystywanych w Jego działalności gospodarczej zdecydowanie różni się od działań, które zostały i zostaną przez Niego podjęte w stosunku do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, i jest nieporównywalnie obszerniejszy. Zaangażowanie Wnioskodawcy w proces sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 miało (i ma) bardzo ograniczony zakres w porównaniu do spektrum działań, jakich typowo wymaga od niego transakcja nieruchomościowa realizowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, sam fakt prowadzenia przez Niego działalności gospodarczej, m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, nie może per se przesądzać o tym, że każda sprzedaż przez niego nieruchomości będzie stanowiła transakcję realizowaną w ramach tej działalności gospodarczej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego 1, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, wszelkich wymaganych zgód i pozwoleń administracyjnych niezbędnych dla realizacji planowanej inwestycji, Wnioskodawca i Współwłaścicielka wyrazili zgodę na:

a)dysponowanie przez Kupującego 1 Działką 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego 1, wyłącznie w imieniu, na rzecz i na koszt Kupującego 1 o wydanie wszelkich decyzji, pozwoleń, zezwoleń, uzgodnień i innych aktów administracyjnych lub też aktów stanowiących organów władzy państwowej i samorządowej w celu realizacji inwestycji na terenie Działki 1, według projektów Kupującego 1;

b)składanie przez Kupującego 1 oświadczeń w jego imieniu i na jego rzecz w ramach procesu budowlanego, którego stroną będzie Kupujący 1, związanych również z występowaniem przez Kupującego 1 we własnym imieniu i na swoją rzecz o decyzje administracyjne oraz ich zmiany, zezwolenia i uzgodnienia.

Analogicznie, w ramach umowy przedwstępnej dotyczącej Nieruchomości 2, w celu umożliwienia uzyskania bezpośrednio przez Kupującego 2, w jego imieniu i na jego rzecz oraz na jego koszt, decyzji o pozwoleniu na budowę polegającego na realizacji opisanej powyżej inwestycji, Wnioskodawca i Współwłaścicielka wyrazili zgodę na dysponowanie Nieruchomością 2 przez Kupującego 2 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji i w związku z tym wyrazili zgodę na występowanie przez Kupującego 2, wyłącznie w imieniu na rzecz i na koszt Kupującego 2, w szczególności o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej, wielorodzinnej wraz infrastrukturą drogową na Nieruchomości 2, warunków technicznych przyłączy dla tej nieruchomości, o zezwolenie wodnoprawne, o wydanie wszelkich pism, uzgodnień, postanowień i decyzji w zakresie dokumentacji projektowej i wszelkich innych działań mających na celu wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższe ma umożliwić Kupującemu 1 i Kupującemu 2 uzyskanie we własnym imieniu, na własny rachunek i na własny koszt opisanej w umowie przedwstępnej decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji Kupującego 1 na Działce 1 (wchodzącej w skład Nieruchomości 1) i Kupującemu 2 na Nieruchomości 2. To Kupujący 1 i Kupujący 2 podejmują i będą podejmować we własnym imieniu i na własny rachunek wszelkie kroki faktyczne i prawne, prowadzące docelowo do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wnioskodawca nie jest i nie będzie stroną żadnych postępowań administracyjnych wszczętych w rezultacie udzielenia Kupującemu 1 i Kupującemu 2 ww. zgód.

W tym kontekście należy zdaniem Wnioskodawcy uznać, iż w powyższym zakresie Wnioskodawca nie udzielił Kupującemu 1 lub Kupującemu 2 pełnomocnictwa do występowania w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy. Przede wszystkim, czynności w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę wykonuje i będzie wykonywać wyłącznie Kupujący 1 i Kupujący 2 oraz wywołują i będą wywoływać one skutki prawne bezpośrednio po stronie Kupującego 1 i Kupującego 2, a nie po stronie Wnioskodawcy. Ponadto w umowie przedwstępnej, Wnioskodawca i Współwłaścicielka zobowiązali się umożliwić Kupującemu 1 przeprowadzenie audytu Działki 1, polegającego na weryfikacji tej nieruchomości pod względem jej stanu prawnego i technicznego, w szczególności przekazać wszystkie wnioskowane dokumenty i informacje dotyczące Działki 1 oraz udostępnić Działkę 1 w celu przeprowadzenia badania technicznego i środowiskowego (w tym badania gruntu). Wnioskodawca i Współwłaścicielka udzielili również wskazanej przez Kupującego 1 osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt, uzyskiwania informacji i wglądu do dokumentów odnośnie Działki 1 będącej przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży. Ma to umożliwić Kupującemu 1 uzyskanie pewności, że stan prawny i techniczny nieruchomości odpowiada jego oczekiwaniom. W konsekwencji, należy zdaniem Wnioskodawcy uznać, iż w analizowanej sytuacji Wnioskodawca udzielił Kupującemu 1 pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm. „dalej: „Kodeks cywilny”) do występowania w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy w zakresie ograniczonym jedynie do działań mających na celu wyłącznie weryfikację stanu prawnego i technicznego Nieruchomości 1. Udzielenia Kupującemu 1 pozostałych zgód (np. zgody na dysponowanie Nieruchomością 1 przez Kupującego 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu zrealizowania inwestycji) nie sposób, zdaniem Wnioskodawcy, uznać za pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego - nie uprawniają one bowiem Kupującego 1 do działania w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy. Analogicznie, nie sposób, zdaniem Wnioskodawcy, uznać za pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego którejkolwiek ze zgód udzielonych Kupującemu 2.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, nie podejmował on i nie będzie podejmować żadnych działań, których wyłącznym lub głównym celem byłoby zwiększenie wartości lub atrakcyjności Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2, w szczególności Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosić w stosunku do tych nieruchomości żadnych nakładów na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jak również nie podejmował i nie podejmie działań zmierzających do zmiany stanu prawnego tych nieruchomości (z zastrzeżeniem opisanej powyżej kwestii uporządkowania stanu prawnego Nieruchomości 1 poprzez podział Działki Pierwotnej, którego wyłącznym lub głównym celem nie było jednak zwiększenie wartości lub atrakcyjności tej nieruchomości). Jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca zamieścił w serwisie internetowym jedno ogłoszenie o sprzedaży Nieruchomości 2. Nie zamieszczał i nie będzie zamieszczać ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości 2 w radiu, telewizji oraz prasie. Ponadto nie zamieszczał On i nie będzie zamieszczał ogłoszeń o sprzedaży Działki 1 (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli w radiu, telewizji, prasie lub sieci Internet. Nie podejmował też i nie będzie podejmować działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Działki 1 (ani Działki Pierwotnej przed jej podziałem) oraz znajdujących się na niej budynków i budowli lub Nieruchomości 2.

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w zakresie planowanej sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i w Nieruchomości 2 nie podejmował On i nie będzie podejmował działań, które charakteryzowałyby się zorganizowaniem i ciągłością koniecznymi do uznania, że prowadzi on w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o PIT. Na powyższy wniosek nie powinny wpłynąć żadne z okoliczności przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego. W celu bowiem właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatnika do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie w istniejącej praktyce organów podatkowych, w szczególności w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 kwietnia 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.79.2024.3.PT, z dnia 17 kwietnia 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.15.2024.4.LS oraz z dnia 5 kwietnia 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.163.2024.2.BM.

W tym kontekście należy w szczególności podkreślić, iż skorzystanie przez Wnioskodawcę z przysługującego mu prawa, jakie daje art. 93 ust. 1 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, i wystąpienie z wnioskiem o dokonanie podziału Działki Pierwotnej poprzez wydzielenie z niej trzech działek, z których dwie (tj. działki nr 3/0 i 3/1) przeszły z mocy prawa na własność Miasta, wynikało przede wszystkim z przeznaczenia na drogę publiczną części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej zgodnie z Planem Miejscowym oraz z chęci uporządkowania stanu prawnego tych gruntów i ograniczenia kosztów utrzymania Nieruchomości 1 (w tym podatku od nieruchomości). Gdyby nie przeznaczenie części gruntów wchodzących w skład Działki Pierwotnej, zgodnie z Planem Miejscowym, Wnioskodawca i Współwłaścicielka nie podjęliby żadnych działań zmierzających do podziału Działki Pierwotnej. Należy ponadto podkreślić, iż gdyby nie działania Wnioskodawcy i Współwłaścicielki, to w przyszłości Miasto samo musiałoby podjąć kroki w celu realizacji analogicznego podziału, gdyż - jak wskazano powyżej - przeznaczenie części gruntów Działki Pierwotnej na drogę publiczną było zdeterminowane zapisami Planu Miejscowego. W ocenie Wnioskodawcy, nie można utożsamiać ww. podziału Działki Pierwotnej z podziałem gruntu na kilka działek z zamiarem i w celu ich sprzedaży na rzecz wielu podmiotów. Przede wszystkim, prawo własności działek nr 3/0 i 3/1 przeszło na rzecz Miasta z mocy samego prawa, a nie w wyniku ich sprzedaży przez Wnioskodawcę. Zatem z działek wydzielonych w wyniku ww. podziału sprzedaży przez Wnioskodawcę będzie podlegał wyłącznie udział w jednej z tych działek (tj. udział w Działce 1).

Skoro Nieruchomość 1 została nabyta przez Wnioskodawcę w drodze dziedziczenia, a wcześniej przez wiele lat należała ona do jego rodziców, to takie jednorazowe działanie poprzedzające sprzedaż pojedynczego składnika majątku wspólnego, tj. podział Działki Pierwotnej w opisanych powyżej okolicznościach, powinno zostać uznane za związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem mieszczącym się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem prywatnym. Czynność taka nie stanowi bowiem aktywnego działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłoby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

W powyższym kontekście należy podkreślić, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, iż nawet dalej idące działania sprzedających nieruchomości niż podjęte przez Wnioskodawcę w analizowanej sytuacji (jak np. wystąpienie przez sprzedających we własnym zakresie z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy dla danej nieruchomości - co w sytuacji Wnioskodawcy nie miało miejsca) nie stanowią per se wystarczającej przesłanki do uznania przychodu ze sprzedaży takiej nieruchomości za przychód z działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2023 r., sygn. akt II FSK 180/23, z dnia 16 maja 2023 r., akt sygn. II FSK 21/23 oraz z dnia 13 grudnia 2022 r., sygn. II FSK 1155/20).

Ponadto wskazać należy, że sam fakt zawarcia przez Wnioskodawcę umowy z pośrednikiem nie przesądza o tym, że sprzedaż nieruchomości należy zakwalifikować do przychodu z działalności gospodarczej. Korzystanie bowiem z usług biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest praktyką powszechną, która nie pozwala na różnicowanie sytuacji tych sprzedających, którzy dokonują zbycia nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym, od tych którzy takich czynności dokonują w ramach działalności gospodarczej. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w istniejącej praktyce organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, w szczególności w interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 27 listopada 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.791.2023.3.MT, z dnia 5 września 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.660.2023.2.MS2 oraz z dnia 20 kwietnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.151.2023.3.AC, a także w wyrokach WSA w Warszawie z dnia 28 lipca 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 2823/21, z dnia 29 czerwca 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 2200/20 oraz w wyroku WSA w Łodzi z dnia 12 marca 2020 r.,  sygn. akt I SA/Łd 777/19.

W tym stanie rzeczy Wnioskodawca uważa, że w świetle opisu zdarzenia przyszłego, nie podejmował On i nie będzie podejmował działań, które charakteryzują się ciągłością i zorganizowaniem koniecznymi do uznania, że prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o PIT, a tym samym należy uznać, iż sprzedaż Nieruchomości 1 nie nastąpi w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (o charakterze handlowym czy usługowym, czy jakimkolwiek innym). Zdaniem Wnioskodawcy, bowiem zarówno opisany powyżej podział Działki Pierwotnej i związane z tym przejście prawa własności działek nr 3/0 i 3/1 z mocy prawa na rzecz Miasta, jak i obecnie planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 na rzecz Kupującego 1, stanowiły wyłącznie elementy rozporządzania przez Niego majątkiem osobistym.

E.Podsumowanie - brak podstaw do zakwalifikowania sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę jako zbycia w ramach działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, całokształt okoliczności wynikających z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania Wnioskodawcy, wskazuje, że planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 mieści się w zakresie nieprofesjonalnego dysponowania majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie prowadził w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania polegającego na obrocie nieruchomościami, nie podejmował także działań w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży, których wyłącznym lub głównym celem byłoby zwiększenie wartości lub atrakcyjności tych nieruchomości. Za powyższym przemawiają w szczególności następujące okoliczności:

1)Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości stanowiącej obecnie Nieruchomość 1 oraz udział w Nieruchomości 2 w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach (spadkodawcach), a więc nie sposób przyjąć, iż nabycie zostało dokonane z zamiarem i w celu sprzedaży tych udziałów;

2)nieruchomości te znajdują się w majątku rodzinnym od ponad 50 lat;

3)od połowy lat 90-tych Nieruchomość 1 była wykorzystywana przede wszystkim dla celów mieszkaniowych rodziny Wnioskodawcy oraz - do 2000 r. - rodziny Współwłaścicielki, a wszelkie inne funkcje, jakie ta nieruchomość od tego czasu pełniła, miały charakter zupełnie marginalny;

4)Wnioskodawca nie podejmował i nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych, które dotyczyłyby oferty sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, poza działaniami ograniczonymi do zamieszczenia ogłoszenia o Nieruchomości 2 na stronie internetowej;

5)zakres pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę Kupującemu 1 jest ograniczony do działań mających na celu wyłącznie weryfikację stanu prawnego i technicznego Nieruchomości 1, a udzielonych Kupującemu 1 i Kupującemu 2 pozostałych zgód nie sposób, zdaniem Wnioskodawcy, uznać za pełnomocnictwa w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego (nie uprawniają one bowiem Kupującego 1 do działania w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy);

6)Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 nie były i nie są klasyfikowane przez Wnioskodawcę jako majątek prowadzonej działalności gospodarczej, jak również nie zostały przez Niego wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych;

7)zakres podejmowanych przez Wnioskodawcę działań w stosunku do nieruchomości wykorzystywanych w jego działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek zdecydowanie różni się od działań, które zostały i zostaną przez niego podjęte w stosunku do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, i jest nieporównywalnie obszerniejszy.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje potwierdzenie m.in. w orzecznictwie sądów administracyjnych:

1)w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 kwietnia 2023 r., sygn. akt II FSK 2545/20, zgodnie z którym: „O ile zatem w związku z daną nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (np. charakterystyczne dla działalności deweloperskiej lub z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie należy identyfikować transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości, także po jej podziale na mniejsze części, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości. Szczególnie nabytego w drodze darowizny lub spadku”,

2)w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2023 r., sygn. akt II FSK 180/23, zgodnie z którym: „O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyroki NSA: z 9 marca 2016r., sygn. akt II FSK 1423/14 oraz 5 marca 2019 r, sygn. akt II FSK 829/17). (...) Dodatkowo zauważyć należy, że dla oceny czy uzyskany przez skarżącego przychód ze sprzedaży można zaliczyć do „działalności handlowej” konieczne jest dokonanie ustalenia czy sprzedaż dotyczy majątku, który został nabyty w celach odsprzedaży”.

F.Wyłączenie z opodatkowania PIT przychodów ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. W świetle literalnego brzmienia powyższego przepisu, przy ustalaniu pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie PIT sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, brany jest zatem pod uwagę nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to taka sprzedaż nie podlega opodatkowaniu PIT.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. Stosownie art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. W świetle art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego, powołanie do spadku, czyli przekazanie w spadku majątku, wynika z ustawy albo z testamentu.

W analizowanej sytuacji, zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego:

1)Wnioskodawca nabył udział w nieruchomości stanowiącej obecnie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w ramach dwóch spadków po swoich rodzicach (spadkodawcach) z 2020 i 2021 r.;

2)jedynym spadkobiercą - poza Wnioskodawcą - w zakresie ww. spadków była Współwłaścicielka (siostra Wnioskodawcy), a ojciec Wnioskodawcy oraz Współwłaścicielki nie był spadkobiercą w zakresie spadku po swojej małżonce (matce Wnioskodawcy i Współwłaścicielki);

3)spadkodawcy nabyli grunty składające się na Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 ponad 50 lat temu, a ponadto wybudowali budynki i budowle wchodzące w skład Nieruchomości 1 w latach 70-tych i 80-tych XX. wieku;

4)w małżeństwie rodziców Wnioskodawcy i Współwłaścicielki obowiązywała wspólność majątkową małżeńską (wspólność ustawowa), zatem Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 wchodziły do majątku wspólnego;

5)w przedmiotowej sprawie nie miał i nie będzie miał miejsce dział spadku;

6)odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę udziału w Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2 nastąpi dopiero w przyszłości.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, należy uznać, iż pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy o PIT, dla udziałów w gruncie, budynkach i budowlach wchodzących w skład Nieruchomości 1 oraz udziałów w Nieruchomości 2 nabytych przez Wnioskodawcę w ramach spadków pod rodzicach należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawcy nabyli te grunty lub - odpowiednio - wybudowali te budynki i budowle. W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, w przedmiotowej sytuacji również drugi z warunków zastosowania dla udziału w Nieruchomości 1 i udziału w Nieruchomości 2 wyłączenia z opodatkowania PIT, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit, a w związku z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT, należy uznać za spełniony.

Powyższe stanowisko Wnioskodawcy znajduje również potwierdzenie w istniejącej praktyce organów podatkowych, w szczególności:

1)w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 maja 2024 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.402.2024.1.JS, zgodnie z którą: „w odniesieniu do nieruchomości, którą nabyła Pani w drodze spadku po ojcu, pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę, tj. od końca 2018 r., zatem termin ten upłynął (...) 2023 r.”,

2)w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 marca 2024 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.72.2024.2.MJ, zgodnie z którą: „w 2018 r. (w roku śmierci Spadkodawczyni) odziedziczył Pan w ramach spadku po ... ww. lokal mieszkalny. Spadkodawczyni nabyła ten lokal w 2008 r. Uwzględniając zatem powyższe - w szczególności treść art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, dla lokalu mieszkalnego nabytego przez Pana w spadku należy liczyć od końca 2008 r., w którym to roku Spadkodawczyni nabyła ten lokal.”

W ocenie Wnioskodawcy, należy więc uznać, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia udziałów w Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie podlegał wyłączeniu z opodatkowania PIT zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT, bowiem spełnione zostaną łącznie dwa następujące warunki:

1)to odpłatne zbycie nieruchomości - w świetle argumentacji Wnioskodawcy przedstawionej powyżej - nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, a zarazem

2)odpłatne zbycie nieruchomości zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przez spadkodawców.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży udziałów  w Nieruchomości 1 będzie dla Wnioskodawcy stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu PIT, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT i tym samym nie będzie on stanowił dla Wnioskodawcy przychodu osiągniętego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej określonego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT.

Jednocześnie, zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży udziałów w Nieruchomości 2 będzie dla Wnioskodawcy stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości niepodlegający opodatkowaniu PIT, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z art. 10 ust. 5 Ustawy o PIT i tym samym nie będzie on stanowił dla Wnioskodawcy przychodu osiągniętego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej określonego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa.  Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie zaistniałego stanu faktycznego.

Końcowo wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z czym, niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla innych współwłaścicieli.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA) :

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres : Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.