Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest: 

• nieprawidłowe – w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków na usługi wywozu odpadów budowlanych powstałych w trakcie realizacji budowy,
• prawidłowe – w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 12 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 9 października 2024 r. (data wpływu 9 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 11 kwietnia 2008r. postanowieniem Sądu Rejonowego (…) Sygn. akt (…) nabył Pan w spadku po swoim ojcu nieruchomość położoną w (…) nr ewidencyjny 1 obręb (…) o powierzchni łącznej 922m2 wraz ze swoją siostrą w równych częściach po ½ spadku.

Następnie dnia 27 maja 2021 r. Pan wraz z małżonką odkupił do majątku wspólnego od swojej siostry cały przysługujący jej udział we współwłasności nieruchomości t.j. ½ za kwotę 195.000pln (akt notarialny Repertorium A nr (…)). Obecnie jest Pan Współwłaścicielem działki położonej w (…) o powierzchni t.j. 922m2 o łącznym udziale we współwłasności nieruchomości gruntowej ¾ przy czym część ½ została nabyta w spadku do majątku odrębnego zaś ¼ to udział we współwłasności małżeńskiej.

Nieruchomość stanowi majątek prywatny niezwiązany z działalnością gospodarczą. W roku 2023 r. Pan wraz z małżonką rozpoczął na części posiadanej nieruchomości budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej o powierzchni zabudowy 2x124m2.

Wybudowany budynek miał służyć własnych celom mieszkaniom oraz, lub być przedmiotem darowizny na rzecz Pana dzieci i Pana małżonki. W tym celu Pan wraz z małżonką zaciągnęli kredyt hipoteczny na realizację w/w budowy.

Obecnie jednak z powodów finansowych Pan wraz z małżonką podjął decyzję o sprzedaży ½ wybudowanego budynku (1/2 bliźniaka). Przedmiotem sprzedaży będzie grunt o powierzchni 246m2 wraz budynkiem o powierzchni zabudowy 124m2 w stanie surowym zamkniętym. Środki pozyskane ze sprzedaży w/w nieruchomości zostaną przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego Pana i Pana małżonki.

W tym celu zamierza Pan dokonać podziału całej nieruchomości o pow. 922 m2 na trzy działki z odrębnymi księgami wieczystymi o pow. 246 m2, 296 m2 oraz 380 m2. Mimo podziału geodezyjnego w/w nieruchomości struktura współwłasności w poszczególnych działkach nie ulegnie zmianie.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Uzupełnienie z 9 października 2024 r.

1.Śmierć Pana ojca J.A. nastąpiła w dniu 3 stycznia 2008 r.

2.Grunt i budynek mieszkalny, na który został zaciągnięty kredyt jest w ½ własnością Pana otrzymaną w spadku do majątku odrębnego zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego (…) Sygn akt (…), w ½ jest współwłasnością małżeńską nabytą w wyniku transakcji zakupu w dniu 27 maja 2021 r.

3.Sprzedaż gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

4.W dniu 13.09.2024r. dokonał Pan wraz z małżonką sprzedaży ½ wybudowanego budynku wraz z gruntem o powierzchni 246m2. (akt notarialny repertorium A nr (…)). Przed dokonaniem transakcji przeniesienia własności , działka 1 została podzielona na trzy działki 2 o pow. 296m2, 3 o pow. 246m2, 4 o pow. 380m2 w ramach tej samej księgi wieczystej nr (…) z zachowaniem struktury własności, jak opisał Pan w pkt. 2. Po podziale nowo wybudowany budynek w zabudowie bliźniaczej znajduje się na działkach 2 i 3. Transakcja sprzedaży dotyczy ½ budynku z działką nr 3.

5.Nie dokonywał Pan wcześniej żadnej sprzedaży nieruchomości.

6.Nie posiada Pan innych nieruchomości, których przeznaczeniem byłaby dalsza sprzedaż. Obecnie z małżonką rozważa Pan możliwość przekazania w darowiźnie, lub sprzedaż dzieciom drugiej połowy wybudowanego budynku.

7.W podstawie opodatkowania dochodu ze sprzedaży budynku zamierza Pan uwzględnić koszty:

• zakup działki,
• Zakup projektu rozbiórki starego budynku,
• Zakup usług rozbiórkowych i przygotowania terenu pod budowę,
• Zakup projektu budynku,
• Zakup adaptacji projektu budynku,
• Zakup usługi badania gruntu pod zabudowę,
• Wydatki związane z pozyskaniem pozwolenia na budowę (usługa wykonania formalności zw. z uzyskaniem pozwolenia na budowę) mapy projektowe, opłata za wypis i wyrys z rejestru budynków,
• Zakup Usługi budowlanej wybudowania budynku wraz z materiałami,
• Zakup materiałów budowlanych,
• Zakup okien drzwi wraz z montażem,
• Wydatki związane z wykonania przyłączy do budynku: projekty, instalacja,
• Usługi wykonania instalacji wod-kan, elektrycznej, co i gazowej,
• Opłata za operat szacunkowy,
• Usługi nadzoru budowlanego,
• Wydatki na uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku,
• Zakup deski elewacyjnej z montażem,
• Zakup ogrodzenia,
• Zakup usługi montażu ogrodzenia,
• Zakup zbiorników na deszczówkę i montaż,
• Zakup prac brukarskich: wykonanie podjazdu, materiały i montaż,
• Wykonanie wiaty śmietnikowej na posesji,
• Wykonanie instalacji domofonu,
• Usługi wywozu odpadów budowlanych powstałych w trakcie realizacji budowy.

Uzupełnienie z 24 października 2024 r.

Zbiorniki na deszczówkę są trwale związane z gruntem. Wydatek dotyczył zakupu i montażu dwóch gotowych zbiorników, które zostały na stałe wkopane w grunt, podłączone rurami do rynien, którymi wody opadowe są odprowadzane z powierzchni dachu budynku do tych zbiorników. Zbiorniki zostały zainstalowane odpowiednio na działce 2 i 3. Zamierza Pan ująć w podstawie opodatkowania wydatki na zakup i montaż zbiorników w proporcji jaką wskazał w swoim stanowisku we wniosku o interpretację.

Pytania

1.Czy po Pana stronie postanie przychód ze sprzedaży w/w nieruchomości w wysokości proporcjonalnej do wysokości posiadanego udziału we własności nieruchomości t.j. przychód w wysokości ¾ wartości uzyskanej ceny ze sprzedaży?

2.Czy przychód ze sprzedaży w/w nieruchomości w części proporcjonalnej do nabytej w wyniku spadku przez wnioskodawcę t.j. ½ z uwagi na upływ 5 letniego okresu od końca roku, w którym został nabyty spadek nie będzie podlegał opodatkowaniu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 a)-c)?

3.Czy do przychodu ze sprzedaży w/w nieruchomości w części proporcjonalnej do nabytej w 27 maja 2021 r. do majątku wspólnego będzie miał zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 pkt a)-c) t.j ¼ przychodu winna być opodatkowana przez Pana?

4.Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania dochodu ze sprzedaży ww. nieruchomości podlegającego opodatkowaniu ma Pan prawo uwzględnić ¼ udokumentowanych poniesionych kosztów na wybudowanie sprzedawanego budynku oraz ¼ wartości jaką stanowi koszt nabycia sprzedawanego gruntu zabudowanego t.j. 246 m2?

Pana stanowisko

Z uwagi na fakt, że posiadana przez Pana i Pana małżonkę nieruchomość w ½ części jest własnością wnioskodawcy nabytą do majątku odrębnego uzyskaną w spadku, oraz w ½ części jest własnością wspólną objętą współwłasnością małżeńską, to do dochodów ze sprzedaży, Pana zdaniem, będą miały zastosowanie różne zasady opodatkowania.

Stoi Pan na stanowisku, że przychód uzyskany że sprzedaży ½ części bliźniaka o powierzchni zabudowy 124m2 wraz z działką o powierzchni 246 m2 nie będzie podlegał opodatkowaniu w części ½ uzyskanego przychodu z uwagi na upływ pięcioletniego okresu od końca roku, w którym nabył Pan spadek. Pozostała ½ przychodu uzyskanego ze sprzedaży w/w nieruchomości uzyskanego przez Pana i Pana małżonkę będzie opodatkowana w równych częściach na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 a)-c) oraz art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ okresu krótszy niż 5 lat od końca roku, w którym nabyto udział w nieruchomości do majątku wspólnego. Po Pana stronie powstanie przychód do opodatkowania w wysokości ¼ uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez obojga małżonków.

Pana zdaniem przy ustalaniu podstawy do opodatkowania dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży nieruchomości ma on prawo, zgodnie z art. 22 ust. 6c Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uwzględnić poniesione wydatki na wybudowanie sprzedawanej części nieruchomości, oraz wydatki na nabycie udziału w nieruchomości od Pana siostry do majątku wspólnego w dniu 27 maja 2021 r. Przy wyliczaniu kosztów poniesionych na wybudowanie sprzedawanej nieruchomości (1/2 bliźniaka), Pana zdaniem, powinien on uwzględnić w kosztach ¼ wszystkich udokumentowanych wydatków poniesionych na wybudowanie ½ całego budynku. Przedmiotem sprzedaży jest ½ budynku. Obie części są tożsame pod względem wielkości i sposobu wykończenia, część wydatków jest wspólna. Pod warunkiem, że ½ przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu, ujmując w podstawie opodatkowania ¼ wszystkich poniesionych kosztów na wybudowanie sprzedawanej części budynku, uwzględnia Pan tylko koszty odpowiadające części przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Przy wyliczeniu kosztów poniesionych na nabycie gruntu od sprzedawanej części nieruchomości, Pana zdaniem, powinien on uwzględnić ¼ poniesionych kosztów odpowiadających nabyciu 246 m2 sprzedawanej działki. Pod warunkiem, że ½ przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu, ujmując w podstawie opodatkowania ¼ kosztów poniesionych na nabycie udziału w gruncie sprzedawanej części nieruchomości, uwzględnia Pan tylko koszty odpowiadające części przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

• nieprawidłowe – w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków na usługi wywozu odpadów budowlanych powstałych w trakcie realizacji budowy,
• prawidłowe – w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nabyła Pan w spadku po swoim ojcu nieruchomość nr ewidencyjny 1 wraz ze swoją siostrą w równych częściach po ½ spadku. Śmierć Pana ojca nastąpiła 3 stycznia 2008 r. Następnie dnia 27 maja 2021 r. odkupił Pan wraz z małżonką do majątku wspólnego od swojej siostry cały przysługujący jej udział we współwłasności nieruchomości tj. ½ udziału. W dniu 13 września 2024 r. dokonał Pan wraz z małżonką sprzedaży ½ wybudowanego budynku wraz z gruntem. Przed dokonaniem transakcji przeniesienia własności, działka 1 została podzielona na trzy działki z zachowaniem struktury własności.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt (...), w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Art. 922 § 1 ww. ustawy stanowi, że:

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 925 powołanej ustawy:

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

W myśl natomiast art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Częścią składową rzeczy – stosownie do przepisu art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Ponadto, jak stanowi art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Mając na uwadze powołane ww. przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne dotyczące wzniesienia budynku na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 158 Kodeksu cywilnego:

W przedmiotowej sprawie śmierć Pana ojca nastąpiła 3 stycznia 2008 r. a zatem zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 pięcioletni okres o którym mowa w ww. przepisie, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę zatem termin ten upłynął. W związku z powyższym sprzedaż ½ udziału w nieruchomości nabytej w drodze spadku nie będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając powyższe na względzie należy wskazać, że sprzedaż pozostałej części nieruchomości (½ udziału) nabytej 27 maja 2021 r. w drodze umowy sprzedaży stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części dotyczącej sprzedaży ½ wybudowanego budynku wraz z gruntem w dniu 13 września 2024 r. Natomiast w pozostała część udziału w nieruchomości będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, jeśli zostanie sprzedana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Należy zauważyć, że skoro w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości podstawą obliczenia podatku jest dochód, to podatnik zobowiązany jest w pierwszej kolejności pomniejszyć uzyskany przychód o poniesione koszty jego uzyskania. Ustawowo określone ustalenie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości powinno wyglądać w ten sposób, że przychód z odpłatnego zbycia (ustalony stosownie do art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) należy pomniejszyć o koszty jego uzyskania ustalone według zasad, o jakich mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby odpłatne zbycie mogło dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W rozpatrywanym przypadku zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nabyła Pani wraz z mężem budynek odpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Na mocy art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przedmiotowej sprawie powziął Pan wątpliwość, czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania dochodu ze sprzedaży ½ udziału w ww. nieruchomości podlegającego opodatkowaniu, ma Pan prawo uwzględnić udokumentowane poniesione koszty na wybudowanie sprzedawanego budynku oraz wartości jaką stanowi koszt nabycia sprzedawanego gruntu zabudowanego.

Celem wyjaśnienia powyższych wątpliwości należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia  25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. Kodeksu:

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego.

Stosownie natomiast do art. 43 § 1 ww. Kodeksu:

Konstrukcja prawna cytowanego art. 31 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nazywana jest wspólnością łączną. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym. Małżonkowie nie nabywają więc nieruchomości w częściach ułamkowych lecz oboje są właścicielami całości.

W sytuacji gdy, składniki majątkowe (nieruchomości) zostały nabyte w czasie trwania wspólności majątkowej na zasadach tzw. współwłasności łącznej, nie można określić, który z małżonków, w jakim procencie, poniósł wydatki na ich nabycie. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości.

Odnosząc się do Pani wątpliwość czy do kosztów z tytułu sprzedaży nieruchomości może Pani zaliczyć całość poniesionych kosztów jej nabycia i remontu należy wskazać, że zgodnie ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wyrażonym w wyroku z 14 stycznia 2019 r. sygn. akt III SA/Wa 362/18:

W związku z tym, że jak już wskazano powyżej, nabył Pan ½ nieruchomości wraz z żoną w drodze kupna (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów ustalone będą na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przywołany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Przepis ten tworzy katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż wymienione.

Analiza treści art. 22 ust. 6c i 6e ww. ustawy, prowadzi zatem do wniosku, że zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu poniesionych na nieruchomość nakładów uwarunkowane zostało koniecznością:

1.zwiększenia jej wartości,

2.poniesienia w czasie posiadania przedmiotowej nieruchomości, oraz

3.udokumentowania fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy zatem rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość.

Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu.

W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Rozpatrując powyższe należy mieć na względzie fakt, że aby dany wydatek zaliczyć jako nakład zwiększający wartość nieruchomości w czasie jej posiadania musi zostać udokumentowany w sposób, o którym mowa w art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z powyższym przepisem, warunkiem zaliczenia poniesionych wydatków do kosztów uzyskania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości, jest m.in. posiadanie faktury VAT lub dokumentu stwierdzającego poniesienie opłaty administracyjnej.

Ustawodawca wprost wskazuje więc jakimi dokumentami potwierdzającymi poniesienie nakładów podatnik powinien dysponować.

Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na podstawie dokumentów innych niż wymienione w art. 22 ust. 6e powyższej ustawy.

Sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy.

Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że ponieważ wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy, np. nabyciu to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania.

Zatem, w analizowanej sprawie kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą udokumentowane koszty:

• Zakup działki,
• Zakup projektu rozbiórki starego budynku,
• Zakup usług rozbiórkowych i przygotowania terenu pod budowę,
• Zakup projektu budynku,
• Zakup adaptacji projektu budynku,
• Zakup usługi badania gruntu pod zabudowę,
• Wydatki związane z pozyskaniem pozwolenia na budowę (usługa wykonania formalności związanej z uzyskaniem pozwolenia na budowę) mapy projektowe, opłata za wypis i wyrys z rejestru budynków,
• Zakup Usługi budowlanej wybudowania budynku wraz z materiałami,
• Zakup materiałów budowlanych,
• Zakup okien drzwi wraz z montażem,
• Wydatki związane z wykonania przyłączy do budynku: projekty, instalacja,
• Usługi wykonania instalacji wod-kan, elektrycznej, co i gazowej,
• Opłata za operat szacunkowy,
• Usługi nadzoru budowlanego,
• Wydatki na uzyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku,
• Zakup deski elewacyjnej z montażem,
• Zakup ogrodzenia,
• Zakup usługi montażu ogrodzenia,
• Zakup zbiorników na deszczówkę i montaż,
• Zakup prac brukarskich: wykonanie podjazdu, materiały i montaż,
• Wykonanie wiaty śmietnikowej na posesji,
• Wykonanie instalacji domofonu.

Podkreślić przy tym należy, że tylko wydatki związane z poniesionymi nakładami, które zostały udokumentowane fakturami VAT mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei, wydatkami takimi nie mogą być usługi wywozu odpadów budowlanych powstałych w trakcie realizacji budowy ponieważ nie stanowią nakładów zwiększających wartość nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c ww. ustawy. W związku z tym nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 ust. 6c ww. ustawy.

Z uwagi na fakt, że nabył Pan wraz z żoną udział ½ w nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej, to ma Pan prawo do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia tej nieruchomości nakłady poniesione na tą nieruchomość tylko do wielkości udziału nabytego w drodze umowy sprzedaży od siostry.  

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).