Możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dochodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 w odniesieniu do wydatków na zakup Nieruchomości 2 oraz na ogrodzenie,

-prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 7 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.), zwanej dalej jako „ustawa PIT”.

W dniu 8 września 2017 r. Wnioskodawca nabył prawo własności lokalu mieszkalnego położonego w (…), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o nr (…). (dalej jako „Nieruchomość nr 1”). Wnioskodawca nabył lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za kwotę (...) zł. Cena uwzględniała podatek VAT w wysokości 8%.

W ramach jednej transakcji Wnioskodawca nabył także lokal niemieszkalny – garaż wielostanowiskowy, dla którego jest prowadzona odrębna księga wieczysta (…). Cena sprzedaży garażu wynosiła (...) zł. Cena uwzględniała podatek VAT w wysokości 23%.

Na zakup Nieruchomości nr 1 Wnioskodawca zaciągnął kredyt hipoteczny w Banku (…) z siedzibą w (…). Z umowy wynika, że był to kredyt mieszkaniowy, który miał być przeznaczony na zakup lokalu mieszkalnego (Nieruchomość nr 1).

Wnioskodawca zamieszkiwał w Nieruchomości nr 1 w okresie, kiedy był jej właścicielem (Nieruchomość nr 1 była wykorzystywana na potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy).

W dniu 13 stycznia 2021 r. Wnioskodawca sprzedał Nieruchomość nr 1 za kwotę (...) zł. Cena została zapłacona w trzech częściach:

1)Kwota (...) zł została zapłacona przed zawarciem umowy sprzedaży;

2)Kwota (...) zł została wpłacona na rachunek techniczny banku, który był kredytodawcą Wnioskodawcy; tak dokonana wpłata doprowadziła do całkowitej spłaty kredytu hipotecznego;

3)Kwota (...) zł została wpłacona na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Natomiast w dniu 11 lutego 2021 r. Wnioskodawca sprzedał swój udział we własności nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny – garaż – za kwotę (...) zł.

W dniu 19 kwietnia 2021 r. Wnioskodawca nabył prawo własności lokalu niemieszkalnego położonego w (…) (dalej jako „Nieruchomość nr 2”), dla którego jest prowadzona księga wieczysta (…). Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości nr 2 za kwotę (...) zł. Wnioskodawca zamieszkuje aktualnie w Nieruchomości nr 2. Oznacza to, że Nieruchomość nr 2 jest wykorzystywana na potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy.

Ponadto w dniu 5 kwietnia 2024 r. Wnioskodawca nabył prawo własności działki A położonej w (…) (dalej jako „Nieruchomość nr 3”), dla której jest prowadzona księga wieczysta nr (…). Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości nr 3 za kwotę (...) zł.

Z aktu notarialnego z dnia 5 kwietnia 2024 r. wynika, że działka A to „zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (…) – zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 28 czerwca 2018 r. nr (…) dz. A położona w miejscowości (…) znajduje się w ok. 58% w jednostce planu (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług oraz w ok. 42% w jednostce planu (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej i pensjonatowej (…)”.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość nr 3 z myślą o zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca rozpoczął już budowę własnego domu, który będzie położony na Nieruchomości nr 3.

Do końca 2024 r. Wnioskodawca planuje poniesienie następujących kosztów związanych z budową własnego domu, w którym zamierza zamieszkać po jego ukończeniu:

1)Stolarka okienna i drzwiowa – (...) zł;

2)Pokrycie dachowe – (...) zł;

3)Przyłącze gazowe – (...) zł;

4)Wylewki wewnętrzne – (...) zł;

5)Ogrodzenie – (...) zł.

Pytanie

Czy Wnioskodawca ma obowiązek zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą Nieruchomości nr 1, jeżeli poniósł wydatki na zakup Nieruchomości nr 2 i Nieruchomości nr 3 oraz jeżeli planuje poniesienie w 2024 r. wydatków związanych z budową własnego domu?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, nie ma on obowiązku zapłaty podatku dochodowego w związku ze sprzedażą Nieruchomości nr 1, ponieważ wszystkie przychody uzyskane z tej transakcji zostaną do końca 2024 r. przeznaczone na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości nr 1 w 2017 r. w drodze zakupu.

Odpłatne zbycie prawa własności zostało dokonane w 2021 r., czyli przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności. Zbycie prawa własności nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Okoliczności te wskazują, że Wnioskodawca powinien rozpoznać przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT.

Jednakże Wnioskodawca zamierza przeznaczyć środki pochodzące z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, co wskazuje na możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy PIT za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W świetle art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy PIT za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy PIT za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy PIT za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1.

Aby skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, Wnioskodawca powinien przeznaczyć kwotę (...) zł na własne cele mieszkaniowe do końca 2024 r.

W 2021 r. Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości nr 2 za kwotę (...) zł. Co prawda jest to lokal niemieszkalny, jednakże w rzeczywistości jest to typowy lokal dostosowany do potrzeb mieszkalnych. Jest to główne miejsce pobytu Wnioskodawcy.

W orzecznictwie funkcjonuje pogląd, zgodnie z którym zapis w dziale I księgi wieczystej oznaczający przedmiotowy lokal jako lokal niemieszkalny nie jest decydujący dla prawnopodatkowej oceny jego charakteru dokonanej w kontekście przepisów ustawy o podatku od dochodów osób fizycznych, jak również celu ulgi mieszkaniowej, którym jest niewątpliwie ułatwianie zdobycia mieszkania dla jak najszerszej grupy społeczeństwa i pobudzenie rynku mieszkaniowego w kraju. Zdaniem sądu są to przesłanki wystarczające do przyjęcia, że podatnik poprzez nabycie takiego lokalu niemieszkalnego zrealizował cel w postaci nabycia przedmiotowego lokalu spełniającego warunki lokalu mieszkalnego na własne cele mieszkaniowe, co uprawnia go do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy PIT (wyrok WSA w Łodzi z dnia 28 września 2021 r., I SA/Łd 539/21).

W 2024 r. Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości nr 3 za kwotę (...) zł.

Nieruchomość nr 3 to działka z prawem do zabudowy, na której Wnioskodawca rozpoczął budowę budynku mieszkalnego, w którym zamierza zamieszkać w przyszłości.

Ponadto do końca 2024 r. Wnioskodawca planuje poniesienie następujących kosztów związanych z budową własnego domu:

1)Stolarka okienna i drzwiowa – (...) zł;

2)Pokrycie dachowe – (...) zł;

3)Przyłącze gazowe – (...) zł;

4)Wylewki wewnętrzne – (...) zł;

5)Ogrodzenie – (...) zł.

Zatem do końca 2024 r. Wnioskodawca planuje ponieść wydatki w kwocie (...) zł na własne cele mieszkaniowe (w związku z budową domu).

Wnioskodawca dotychczas poniósł łącznie (...) zł na realizację własnych celów mieszkaniowych (wydatki na zakup Nieruchomości nr 2 i Nieruchomości nr 3). W przyszłości (do końca 2024 r.) Wnioskodawca planuje ponieść kwotę (...) zł na realizację własnych celów mieszkaniowych (wydatki związane z budową domu). Łącznie jest to (...) zł.

Są to zatem środki, które znacznie przekraczają wartość przychodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości nr 1, które wynosiły (...) zł.

Powyższe oznacza, że wszystkie przychody uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości nr 1 zostaną objęte tzw. ulgą mieszkaniową i Wnioskodawca nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży Nieruchomości nr 1 w związku z przeznaczeniem wszystkich środków (przychodów ze sprzedaży) na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w 8 września 2017 r. nabył Pan prawo własności lokalu mieszkalnego (Nieruchomość 1), który został przez Pana sprzedany 13 stycznia 2021 r.

Biorąc pod uwagę powyższe, należy wskazać, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości 1, stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, ponieważ miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano jej nabycia.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Na gruncie art. 30e ust. 4 wskazanej ustawy:

Z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Stosownie zaś do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Treść art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że:

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Intencją ustawodawcy tworzącego to zwolnienie było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczonych do zaspakajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych.

W świetle powyższego, skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależnione jest od kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek:

·wydatkowania przychodu na cele mieszkaniowe i

·dokonania tej czynności przed upływem trzyletniego terminu.

Rozstrzygając Pana wątpliwości dotyczące możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku opisanego we wniosku wydatkowania środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości 1 należy w pierwszej kolejności wskazać, że ustawodawca w ww. przepisie wskazał, że przychód ze sprzedaży nieruchomości ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższej perspektywie czasowej. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy: wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego celów mieszkaniowych.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych jest fakt wydatkowania środków, począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż, wyłącznie na enumeratywnie wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Zawarty w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ww. ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym, tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki, niewymienione w tym katalogu nie będą uprawniały do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Z zacytowanych powyżej przepisów jednoznacznie wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia wynikającego z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest m.in. nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej

Innymi słowy, tylko takie nabycie nieruchomości – lokalu mieszkalnego, który służy zaspokojeniu celów mieszkaniowych podatnika może skutkować zwolnieniem od podatku dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których jest mowa w art. 30e ww. ustawy.

Mając na uwadze dyrektywy wykładni przepisów wprowadzających zwolnienia podatkowe, należy zwrócić szczególną uwagę na ich znaczenie językowe i odczytywać je tak, aby nie rozszerzać przesłanek uprawniających do skorzystania ze zwolnienia podatkowego. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się bowiem jednolicie, że wszelkie przepisy regulujące ulgi podatkowe, stanowiące wyjątki od zasady powszechności opodatkowania, należy interpretować ściśle, przede wszystkim w oparciu o wykładnię językową (por. wyroki NSA z: 24 września 2009 r., sygn. akt II FSK 649/08; 24 września 2009 r., sygn. akt II FSK 650/08; 12 sierpnia 2011 r., sygn. akt II FSK 374/10, 28 marca 2012 r., sygn. akt II FSK 1781/10).

Tym samym, z prawa do ulgi może skorzystać jedynie podatnik, który nabył lokal mieszkalny.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 19 kwietnia 2021 r. nabył Pan prawo własności lokalu niemieszkalnego położonego w (…) (dalej jako „Nieruchomość nr 2”). Wskazał Pan, że zamieszkuje aktualnie w Nieruchomości nr 2 i oznacza to, że Nieruchomość nr 2 jest wykorzystywana na Pana potrzeby mieszkaniowe.

Wskazane okoliczności nie zmieniają jednak faktu, że nabyty w 2021 r. lokal jest lokalem niemieszkalnym, co jednoznacznie wynika z treści przedstawionego we wniosku opisu.

Z uwagi na powyższe, wskazać należy, że dla zastosowania przedmiotowego zwolnienia nie ma znaczenia zamiar, z jakim lokal został nabyty (zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych), bowiem ustawodawca takiej przesłanki dla omawianej ulgi nie ustanowił. Z brzmienia powołanych przepisów jednoznacznie wynika, że podatnik musi nabyć lokal mieszkalny, a nie lokal faktycznie służący do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, czy też nadający się do zaspokojenia takich potrzeb. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 11 marca 2015 r. sygn. akt. I SA/Gd 1677/14.

Ponadto, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 sierpnia 2024 r., sygn. akt. II FSK 1478/21 wskazał, że: „(…) nabycie lokalu niemieszkalnego nie zostało wymienione przez ustawodawcę wśród wydatków na własne cele mieszkaniowe uprawniających do zastosowania zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 u.p.d.o.f. (…) Tym samym z prawa do ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. może skorzystać jedynie podatnik, który nabył lokal mieszkalny. (…)”.

W konsekwencji, wydatkowanie przez Pana części przychodu uzyskanego ze sprzedaży Nieruchomości 1 na zakup Nieruchomości 2, która stanowi lokal niemieszkalny, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe w świetle wskazanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od tej części przychodu ma Pan obowiązek zapłaty podatku dochodowego zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, Pana stanowisko w tym zakresie należało ocenić jako nieprawidłowe.

Przedmiotem Pana wątpliwości jest również kwestia uznania za wydatek na własny cel mieszkaniowy zakupu Nieruchomości 3.

Z opisu sprawy wynika, że część przychodu ze sprzedaży Nieruchomości 1 przeznaczył Pan 5 kwietnia 2024 r. na zakup prawa własności działki A położonej w (…) (dalej jako „Nieruchomość nr 3”). Z aktu notarialnego wynika, że działka nr A to „zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) – zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy (…) z dnia 28 czerwca 2018 r. nr (…) (…) dz. A położona w miejscowości (…) znajduje się w ok. 58% w jednostce planu (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług oraz w ok. 42% w jednostce planu (...) – tereny zabudowy mieszkaniowej i pensjonatowej (…)”. Wskazał Pan, że nabył Nieruchomość nr 3 z myślą o zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Rozpoczął Pan już budowę własnego domu, który będzie położony na Nieruchomości nr 3. Do końca 2024 r. planuje Pan poniesienie następujących kosztów związanych z budową własnego domu, w którym zamierza zamieszkać po jego ukończeniu, tj. stolarka okienna i drzwiowa, pokrycie dachowe, przyłącze gazowe, wylewki wewnętrzne oraz ogrodzenie.

Jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione m.in. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego. Użycie w tym przepisie słowa „własnego” oznacza, że chodzi o budynek (jego budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont), którego podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem, a więc chodzi o budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont budynku na działce, której podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem. Tylko bowiem wówczas uznać można, że podatnik wydatkował środki na budynek, do którego przysługuje mu własność lub współwłasność. Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego – budynek trwale związany z gruntem stanowi jego część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu jak i budynku wzniesionego na tym gruncie jest zawsze właściciel gruntu, na którym budynek ten się znajduje. Inaczej mówiąc, zasada, o której mowa powyżej, oznacza, że wszystko co zostało na gruncie wzniesione staje się – jako część składowa – własnością właściciela gruntu.

To oznacza, że w momencie wydatkowania środków ze sprzedaży, względnie w okresie jaki został przewidziany przez ustawodawcę na wydatkowanie środków ze sprzedaży, musi być spełniony warunek określony tym przepisem, czyli grunt, na którym budowany, rozbudowywany, nadbudowywany, przebudowywany lub remontowany jest budynek mieszkalny, musi stanowić własność lub współwłasność podatnika. Jeżeli nawet w chwili ponoszenia wydatków na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont domu podatnik nie dysponuje tytułem własności (współwłasności) do gruntu, to najpóźniej tytuł taki podatnik powinien uzyskać ostatniego dnia okresu o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kiedy może wydatkować środki na realizacje własnego celu mieszkaniowego.

Ponadto, w przypadku gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony w okresie trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy, tj. na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, przeznaczenie którego potwierdzać będą plan zagospodarowania przestrzennego albo aktualne warunki zabudowy – uzyskany z tego tytułu dochód będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, wydatkowanie przez Pana części przychodu z odpłatnego zbycia Nieruchomości 1 na zakup Nieruchomości 3, tj. gruntu na którym rozpoczął Pan budowę własnego domu i w którym zamierza Pan zamieszkać po jego ukończeniu, mieści się w katalogu wydatków na cele mieszkaniowe, wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c i lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym wydatek ten uprawnia do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Tym samym, Pana stanowisko w tym zakresie należało ocenić jako prawidłowe.

Przedmiotem analizy w sprawie jest ponadto kwestia zaliczenia ponoszonych przez Pana wydatków związanych z budową własnego domu jako wydatków na własne cele mieszkaniowe.

W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęcia „budowa”, nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia. Wymienione pojęcie rozumieć należy zatem w znaczeniu powszechnie stosowanym w zakresie inwestycji.

Stosownie do art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r., poz. 725, ze zm.):

Budowa realizowana jest na podstawie pozwolenia na budowę, a kończy się z chwilą zakończenia robót budowlanych (budowy) i uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać wykonanie robót budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym. Dla procesu budowy budynku mieszkalnego istotne jest wykonanie tylko tych elementów, które stanowią jego substancję lub są trwale z tym budynkiem związane, np. wykonanie wszystkich przyłączy i uzbrojeń działki w media (gaz, woda, kanalizacja, energetyka, instalacja grzewcza).

Natomiast w kontekście przeznaczenia środków z odpłatnego zbycia Nieruchomości 1 na wymienione przez Pana wydatki na ogrodzenie stwierdzić należy, że wydatki te nie będą stanowić wydatku poniesionego na własne cele mieszkaniowe, bowiem wydatki te nie mieszczą się w katalogu celów mieszkaniowych, wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie uprawniają do ww. zwolnienia.

Budowa ogrodzenia nie jest budową ani rozbudową budynku mieszkalnego, lecz zagospodarowaniem terenu wokół budynku. Bez wątpienia istnieje związek pomiędzy budową ogrodzenia a inwestycją prowadzoną na działce, lecz omawianego zwolnienia podatkowego ustawodawca nie przewidział dla inwestycji polegającej na zagospodarowaniu terenu, ale dla budowy budynku mieszkalnego.

Zatem, poniesione przez Pana wydatki na ogrodzenie nie są wydatkami korzystającymi ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Od tej części przychodu ze zbycia Nieruchomości 1 ma Pan obowiązek zapłaty podatku dochodowego zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, Pana stanowisko w tym zakresie należało ocenić jako nieprawidłowe.

Natomiast, poniesione przez Pana wydatki na stolarkę okienną i drzwiową, pokrycie dachowe, przyłącze gazowe oraz wylewki wewnętrzne mieszczą się w katalogu wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem uprawniają do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w tym zakresie należało ocenić jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Należy zaznaczyć, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi wyłącznie w zakresie będącym przedmiotem wniosku (zadanego pytania). Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.

Odnosząc się do powołanego przez Pana wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 28 września 2021 r., sygn. akt. I SA/Łd 539/21 należy wskazać, że został on wydany w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Ponadto, został on uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 sierpnia 2024 r., sygn. akt. II FSK 1478/21.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).