Określenie źródła przychodu w związku ze sprzedażą nieruchomości oraz opodatkowanie przychodu ze zbycia prawa do projektu architektonicznego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe - w zakresie określenia źródła przychodu w związku ze sprzedażą nieruchomości,
• prawidłowe – w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia prawa do projektu architektonicznego.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych zbycia nieruchomośsci i projektu architektonicznego.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 sierpnia 2024 r. (wpływ 13 sierpnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca - A.A. jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą B. (NIP: (...), polegającą na imporcie zabawek oraz artykułów sportowych i szkolnych.

Wnioskodawca posiada nieruchomość rolną o pow. 7260 m² położoną w (...). Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę ok. 20 lat temu od osoby fizycznej (rolnika). Nieruchomość nie została włączona do środków trwałych. Wnioskodawca po zakupie nieruchomości nie wykorzystywał jej do prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza zbyć ww. nieruchomość, w związku z czym Wnioskodawca rozpoczął proces wyłączenia tej nieruchomości z produkcji rolnej (tzw. odrolnienie). W tym celu uzyskał decyzję o warunkach zabudowy, sporządzono projekt architektoniczny i uzyskał decyzję – pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nie doprowadził do nieruchomości mediów. Wnioskodawca zamierza dokonać jednej transakcji sprzedaży.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium RP w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Prowadzi działalność gospodarczą od 1992 r. w zakresie handlu zabawkami i artkułami sportowymi. Dochody Wnioskodawcy z działalności gospodarczej opodatkowane są podatkiem liniowym 19%. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca nabył Nieruchomość w celach prywatnych. Działka została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Od momentu kupienia działka leżała odłogiem, nie była wykorzystywana ani gospodarczo ani rolniczo. Była wykorzystywana rekreacyjnie. Transakcja zakupu Nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT. Nieruchomość została zakupiona od rolnika. Nieruchomość została nabyta do majątku osobistego. Z tytułu nabycia Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Decyzja Wnioskodawcy o podjęciu działań zmierzających do wyłączenia jej z produkcji rolnej oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynikała z chęci sprzedaży całości Nieruchomości ale jako działka budowlana.

Decyzja o warunkach zabudowy oraz pozwolenie na budowę obejmuje całą nieruchomość. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności rolniczej w żadnym zakresie. Ziemia leżała odłogiem. Nieruchomość nie była przedmiotem odpłatnych umów. Nieruchomość nie została udostępniona na cele budowlane. Nieruchomość nie była objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania. Wnioskodawca będzie poszukiwał nabywcy przedmiotu sprzedaży. Dotychczas Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych. Wnioskodawca nie zamierza zawierać umowy przedwstępnej z Nabywcą Nieruchomości. Wnioskodawca nie udzielił i nie planuje udzielać żadnych pełnomocnictw, upoważnień, czy zgód nabywcy. Projekt architektoniczny przewiduje zabudowę mieszkaniową, tj. budowę małego osiedla domów w zabudowie bliźniaczej. Planowana powierzchnia użytkowa mieszkalna wynosi ok. 3300 m². Wnioskodawca nie rozpoczął żadnych inwestycji w oparciu o sporządzony projekt architektoniczny. Wnioskodawca zamierza sprzedać projekt budowlany Nabywcy Nieruchomości. Koszt sprządzenia projektu wynosił 200 000,00 zł brutto. W ramach przeniesienia projektu Wnioskodawca uzyska jedynie zwrot wydatków poniesionych w celu jego realizacji. Wnioskodawca nie zamierzał i nie zamierza realizować inwestycji budowlanej. Decyzje, co do tego pozostawia ewentualnemu nabywcy.

Wnioskodawca oczekuje, że nabywca projektu architektonicznego będzie nabywcą Nieruchomości. Planowana sprzedaż projektu nastąpiłaby w ramach jednej umowy razem z dostawą Nieruchomości. Cena sprzedaży projektu będzie oddzielną ceną. Nabywca będzie mógł dokonać zakupu Nieruchomości bez projektu. Przedmiotowa nieruchomość będzie sprzedawana jako całość. Nie będą z niej wydzielane żadne działki.

Wnioskodawca wskazuje, że na przestrzeni ostatnich lat nabywał różne nieruchomości lokalowe na cele mieszkaniowe w celu zaspokojenia swoich oraz członków rodziny potrzeb mieszkaniowych. Lokale te w trakcie ww. okresu były też sprzedawane, i następnie środki uzyskane ze sprzedaży tych lokali były wykorzystywane na cele mieszkaniowe, tj. zakup kolejnych mieszkań.

Wnioskodawca nie posiada innych Nieruchomości, które zamierza w przyszłości sprzedać.

Projekt konieczny jest do przeprowadzenia odrolnienia ziemi. Podnosi to wartość gruntu i rozszerza grono zainteresowanych jego nabyciem. Nabywca może wykorzystać projekt, jak również zrealizować własny projekt w oparciu o warunki zabudowy.

Za projekt Wnioskodawca otrzymał fakturę z wykazaną kwotą VAT. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

Wnioskodawca nie wymaga od Nabywcy konieczności nabycia nieruchomości z projektem. Nieruchomość może również zostać sprzedana bez praw do projektu. Projekt daje możliwość prowadzenia inwestycji niezwłocznie po jej nabyciu, co rozszerza krąg ewentualnych zainteresowanych.

Nabycie praw do projektu nie jest warunkiem nabycia nieruchomości. Nabywca może prowadzić inwestycję lub nie.

Na Wnioskodawcę zostały przeniesione autorskie prawa majątkowe do stworzonego projektu architektonicznego.

Wobec przeniesienia autorskiego prawa majątkowego do stworzonego projektu architektonicznego na Wnioskodawcę przedmiotem sprzedaży będą te prawa.

Pytania

1.  Czy biorąc pod uwagę, że Wnioskodawca zamierza dokonać jednej transakcji sprzedaży nieruchomości to przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie mógł być zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, a będzie zaliczony do źródła przychodu, o który mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT ?

2.  Czy przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem PIT , skoro od nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę minęło 20 laty a jednocześnie sprzedaż tej nieruchomości nie jest dokonywana w ramach wykonania działalności gospodarczej?

3.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę projektu architektonicznego będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy też podatkiem PIT?

Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź w zakresie pytań dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Stanowisko Wnioskodawcy jest takie, iż Wnioskodawca zamierza dokonać jednej transakcji sprzedaży nieruchomości a przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie mógł być zaliczony do źródła przychodów , o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o PIT a będzie zaliczony do źródła przychodu, o który mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Ad. 2

Stanowisko Wnioskodawcy jest takie, iż ze względu na upływ czasu pomiędzy transakcją nabycia a transakcją zbycia przekracza okres 5 lat i jednocześnie sprzedaż tej nieruchomości nie jest dokonywana w ramach wykonania działalności gospodarczej stąd przychód ze sprzedaży ww. nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ad. 3

Sprzedaż projektu architektonicznego przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, tylko podatkiem PIT.

Wnioskodawca zamierza zbyć projekt budowlany. Wnioskodawca zamierza sprzedać projekt nabywcy nieruchomości. Ponieważ Wnioskodawca poniósł koszty związane z wykonaniem projektu w wysokości 200 000,00 zł. zamierza go zbyć za tą cenę. Projekt miałby być zbyty w jednym akcie notarialnym, jednakże stanowić będzie odrębny element umowy sprzedaży gdzie cena ta będzie wskazana osobno od ceny nieruchomości.

Wnioskodawca uważa, że sprzedaż przez Wnioskodawcę prawa do projektu nie będzie opodatkowana podatkiem VAT z uwagi na fakt, że nie prowadzi Wnioskodawca działalności gospodarczej w zakresie budownictwa oraz nie prowadzi zorganizowanych i ciągłych czynności związanych z działaniami inwestycyjnymi na tą nieruchomość.

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży praw projektu będzie obciążona podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

• nieprawidłowe - w zakresie określenia źródła przychodu w związku ze sprzedażą nieruchomości,
• prawidłowe – w zakresie opodatkowania przychodu ze zbycia prawa do projektu architektonicznego.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10 rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

1)  odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie jest przedmiotem działalności gospodarczej);

2)  odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Jeśli pierwszy ze wskazanych warunków nie jest spełniony – czyli jeśli zbycie następuje w okolicznościach, które są wykonywaniem działalności gospodarczej – to przychody z takiego zbycia są zaliczane do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Stosownie do treści art. 5a pkt 6 powołanej ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że  działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działki, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Nie ulega wątpliwości, że zakres i rozmiar oraz charakter dokonywanych czynności prowadzący do przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania celem sprzedaży nieruchomości są przejawem Pani profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym.

W odniesieniu do powyższego, należy przytoczyć orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2022 r., I FSK 190/22, w którym Sąd wskazał, że:

Na gruncie analizowanej sprawy, powziął Pan wątpliwość, czy działania podejmowane przez Pan mające na celu sprzedaż Nieruchomości będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej oraz czy przychód ze zbycia prawa do projektu architektonicznego podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, aby ocenić - czy sprzedaż nieruchomości - będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej i będzie objęta opodatkowaniem w świetle art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że :

• prowadzi Pan od 1992 r. działalność gospodarczą w zakresie handlu zabawkami i artykułami sportowymi, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT,
• posiada Pan Nieruchomość, którą w najbliższym czasie zamierza Pan sprzedać,
• nieruchomość nabył Pan ok. 20 lat temu od rolnika, transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem VAT oraz z tytułu nabycia nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT,
• przedmiotową Nieruchomość nabył Pan do majątku prywatnego (cele prywatne), nie została również włączona do środków trwałych w prowadzonej działalności,
• nieruchomość nie była przez Pana wykorzystywana do działalności rolniczej, nie była przedmiotem odpłatnych umów, oraz nie była udostępniania na cele budowlane,
• nie zamierza Pan zwierać umowy przedwstępnej z potencjalnym nabywcą,
• nie udzielił Pan także i nie planuje Pan udzielać żadnego pełnomocnictwa (czy innych zgód, pozwoleń),
• zamierza Pan poszukiwać nabywcy, jednak nie podjął Pan działań marketingowych,
• w celu zbycia przedmiotowej nieruchomości rozpoczął Pan proces odrolnienia Nieruchomości z produkcji rolnej, w tym celu uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy, a także sporządził Pan projekt architektoniczny, (który – zgodnie z Pana wskazaniem – był konieczny do przeprowadzenia odrolnienia),
• koszt sporządzenia projektu wyniósł 200 000 zł,
• w związku z poniesionymi wydatki na projekt otrzymał Pan fakturę z wykazaną kwotą podatku VAT,
• projekt architektoniczny przewiduje zabudowę mieszkaniową, tj. budowę małego osiedla domów w zabudowie bliźniaczej (planowana powierzchnia użytkowa ok. 3300 m²),
• nabywca będzie mógł dokonać zakupu Nieruchomości bez projektu, tj. może być ona sprzedana bez praw do tego projektu,
• oczekuje Pan, że Nabywca projektu architektonicznego będzie również Nabywcą nieruchomości, tj. sprzedaż projektu architektonicznego nastąpiłaby w ramach jednej umowy razem z dostawą Nieruchomości,
• cena sprzedaży projektu architektonicznego będzie oddzielną ceną,
• nabycie praw do projektu nie jest warunkiem nabycia Nieruchomości, nabywca może prowadzić inwestycję lub nie,
• projekt daje Nabywcy możliwość prowadzenia inwestycji po jej nabyciu (co powoduje rozszerzenie grona zainteresowanych).

Dodatkowo, wskazał Pan, że:

• zostały na Pana przeniesione autorskie prawa majątkowe do stworzonego projektu architektonicznego, oraz
• przedmiotem sprzedaży będą więc przeniesione na Pana ww. prawa.

W analizowanej sprawie całokształt działań podejmowanych przez Pana wskazuje na przygotowanie opisanej Nieruchomości do sprzedaży, które posiadają cechy inwestycji.

Dla uznania, iż mamy do czynienia z majątkiem prywatnym, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez podmiot sprzedający. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych.

„Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wskazać zatem należy, że w przypadku sprzedaży posiadanych składników majątku elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji za prowadzenie działalności gospodarczej jest całokształt działań, jakie Wnioskodawca podejmował w odniesieniu do nich przez cały okres posiadania, w tym cel jakiemu służyło ich nabycie.

Sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, nie będą dokonane z Pana majątku prywatnego, ale z majątku związanego z działalnością gospodarczą. Pomimo, że nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie udostępniał Pan Nieruchomości na cele budowlane, nie wykorzystywał Pan Nieruchomości w działalności (ziemia leżała odłogiem), nie zawarł i nie zamierza Pan zwierać umowy przedwstępnej, a także udzielać pełnomocnictwa, to jednak przy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości wystąpią cechy działalności gospodarczej. Przemawia za tym zarówno fakt, że w związku z decyzją o sprzedaży wystąpił Pan o odrolnienie przedmiotowej Nieruchomości (co przyczyniło się do podwyższenia wartości gruntu), a także uzyskał Pan dla Nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę. Dodatkowo, poniósł Pan w wysokości 200 000 zł koszt wykonania projektu architektonicznego, który przewiduje zabudową mieszkaniową, tj. budowę małego osiedla domów w zabudowie bliźniaczej, i który będzie również przedmiotem sprzedaży.

W opisanej sytuacji wszystkie podjęte przez Pana ww. działania wiązały się z zaangażowaniem finansowym, w celu uczynienia Nieruchomości bardziej atrakcyjnej. Koncepcja podjętych działań dowodzi, że zostały przez Pana podjęte czynności, które świadczą o tym, że przyszła sprzedaż Nieruchomości nie może stanowić jedynie czynności związanej z zarządzaniem majątkiem prywatnym. Realizując świadomie czynności wymienione w opisie sprawy, tj. przede wszystkim odrolnienie Nieruchomości, wystąpienie o projekt architektoniczny przewidujący budowę małego osiedla domów w zabudowie bliźniaczej oraz wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy podjął Pan kompleksowe działania charakterystyczne dla działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Fakt wystąpienia o pozwolenie na budowę małego osiedla w zabudowie bliźniaczej wyklucza uznanie Nieruchomości za składnik majątku służący do zaspokojenia Pana celów osobistych. Zatem, Nieruchomości tej nie można uznać za Pana majątek prywatny, który z samej nazwy służy do zaspokajania tylko i wyłącznie potrzeb osobistych (prywatnych).

Należy podkreślić, że w Pana przypadku to cele gospodarcze leżą u podstaw podjętych działań. Efektem tych działań było/jest uatrakcyjnienie przedmiotowej Nieruchomości i osiągnięcie korzyści finansowej (podwyższenie wartości gruntu). Fakt, że nie rozpoczął Pan żadnej inwestycji w oparciu o sporządzony projekt i nie zamierzał Pan realizować inwestycji budowalnej nie przesądza o prywatnym przeznaczeniu Nieruchomości.

Istotną kwestią w tej sprawie – jest zakupienie przez Pana za 200 000 zł projektu architektonicznego. Nie budzi wątpliwości charakter i przeznaczenie sporządzonego projektu architektonicznego, który przewiduje zabudowę mieszkaniową (tj. budowę małego osiedla domów w zabudowie bliźniaczej o pow. ok. 3300 m²). Nie bez znaczenia bowiem jest fakt, że nie ograniczył się Pan wyłącznie do sprzedaży Nieruchomości, lecz z góry zaplanował Pan działania zmierzające do osiągniecia korzyści finansowych z jej sprzedaży. Pomimo, że Nieruchomość została nabyta przez Pana w celach prywatnych, to charakter Nieruchomości wynikający z projektu architektonicznego (tj. zabudowa mieszkaniowa w postaci budowy małego osiedla domów w zabudowie bliźniaczej) wyklucza realizację celów osobistych. Znaczne koszty poniesione na projekt architektoniczny, zwłaszcza charakter inwestycji, jaka może być w oparciu o ten projekt realizowana nie może świadczyć o działaniu Pana zmierzającym do wykorzystywania Nieruchomości i projektu w ramach majątku osobistego na potrzeby prywatne.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość oraz prawo do sporządzonego projektu architektonicznego, który przewiduje zabudowę mieszkaniową, tj. budowę małego osiedla domów w zabudowie bliźniaczej. Jak Pan wskazał – Nabywca będzie mógł dokonać zakupu Nieruchomości bez projektu. Ponadto, cena sprzedaży projektu będzie oddzielną ceną. Tak więc, w przedmiotowej sprawie będą miały miejsce dwie transakcje. Po pierwsze dokona Pan sprzedaży Nieruchomości. Po drugie dokona Pan zbycia praw do projektu architektonicznego.

Nie ulega wątpliwości, że zakres i rozmiar oraz charakter dokonywanych czynności prowadzący do przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Opisane działania celem sprzedaży nieruchomości są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym.

Całokształt działań podejmowanych przez Pana wskazują, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pana majątku osobistego. Przy czym należy podnieść, że posiadana przez Pana nieruchomość w żadnym momencie nie służyła do zaspokajania Pana celów osobistych,  od momentu nabycia miały charakter inwestycyjny.

A zatem okoliczności faktyczne wskazują, że podejmowane działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Są przejawem zorganizowanej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności posiadanej nieruchomości (gruntu) w celu uzyskania jak największego zarobku i jego sprzedaż. Całokształt czynności podejmowanych przez Pana jednoznacznie wskazuje na fakt, że dokonywania transakcji sprzedaży nieruchomości nie można uznać za zbycie majątku o charakterze prywatnym.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Skoro podjął Pan działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży Nieruchomości, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego źródła.

Odnosząc się natomiast do skutków podatkowych zbycia prawa do projektu architektonicznego wskazać należy, że:

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych

Art. 10 ust. 1 cytowanej ustawy wymienia zaś źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 i pkt 8 tej ustawy:

W myśl art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ponieważ ustawodawca nie zdefiniował pojęcia praw majątkowych, wyjaśniając je odwołać się należy do poglądów doktryny prawa.

Przez prawa te należy rozumieć prawa podmiotowe, które mogą występować w trzech postaciach: roszczeń, uprawnień kształtujących i zarzutów. Jednym z podziałów praw podmiotowych, jaki jest dokonywany w doktrynie, jest podział na prawa majątkowe i prawa niemajątkowe. Podstawą dokonania tego podziału jest interes, jaki one realizują. Prawa majątkowe związane są bowiem z interesem ekonomicznym danego podmiotu. W doktrynie prawa podatkowego (por. np. A. Gomułowicz, J. Małecki, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Komentarz, Warszawa 2002, s. 93, 153-154) przy definiowaniu praw majątkowych sięga się do wykładni systemowej i powszechnie stosowanego tego terminu na gruncie prawa cywilnego. Prawa majątkowe – to zatem najogólniej rzecz biorąc prawa podmiotowe pozostające w ścisłym związku z ekonomicznym interesem uprawnionego, związane z jego majątkiem.

Do praw majątkowych zalicza się zatem, m.in. następujące prawa:

• rzeczowe (prawo własności, prawo wieczystego użytkowania, ograniczone prawa rzeczowe);
• obligacyjne (np. wynikające z umowy najmu, dzierżawy czy rachunku bankowego);
• na dobrach niematerialnych o charakterze majątkowym (np. prawa autorskie, czy własności przemysłowej);
• rodzinne o charakterze majątkowym (np. prawa spadkowe związane ze spadkiem, zachowkiem i zapisem);
• wynikające ze stosunku prawnopodatkowego, a związane, np. z prawem do nadpłaty i oprocentowania jak za zaległości podatkowe, prawo do odszkodowania za wadliwe czynności organu podatkowego.

Wyliczenie zawarte w przepisie art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych praw majątkowych, z których przychody podlegają opodatkowaniu, nie ma charakteru wyczerpującego, o czym świadczy posłużenie się przez ustawodawcę terminem „w szczególności”.

Skoro zatem katalog przychodów z praw majątkowych ma charakter otwarty, to uprawnionym jest zaliczenie do niego także innych praw majątkowych, literalnie niewymienionych w tym przepisie. Jednocześnie treść tego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania (wykorzystania) tych praw, jak również z ich sprzedaży lub zamiany.

Jak już wskazano przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość oraz prawo do sporządzonego projektu architektonicznego, który przewiduje zabudowę mieszkaniową, tj. budowę małego osiedla domów w zabudowie bliźniaczej. Wskazał Pan, że Nabywca będzie mógł dokonać zakupu Nieruchomości bez projektu. Jednocześnie cena sprzedaży projektu będzie oddzielną ceną. Tak więc, w przedmiotowej sprawie będą miały miejsce dwie transakcje. Po pierwsze dokona Pan sprzedaży Nieruchomości. Po drugie dokona Pan zbycia praw do projektu architektonicznego.

W opisie sprawy wskazał Pan również, że:

• projekt architektoniczny przewiduje zabudowę mieszkaniową, tj. budowę małego osiedla domów w zabudowie bliźniaczej (planowana powierzchnia użytkowa ok. 3300 m²),
• nabywca będzie mógł dokonać zakupu Nieruchomości bez projektu, tj. może być ona sprzedana bez praw do tego projektu,
• oczekuje, że Nabywcą projektu architektonicznego będzie również Nabywcą nieruchomości, tj. sprzedaż projektu architektonicznego nastąpiłaby w ramach jednej umowy razem ze sprzedażą Nieruchomości,
• cena sprzedaży projektu architektonicznego będzie oddzielną ceną,
• nabycie praw do projektu architektonicznego nie jest warunkiem nabycia Nieruchomości, nabywca może prowadzić inwestycję lub nie,
• projekt daje Nabywcy możliwość prowadzenia inwestycji po jej nabyciu (co powoduje rozszerzenie grona zainteresowanych).
• zostały na Pana przeniesione autorskie prawa majątkowe do stworzonego projektu architektonicznego,
• przedmiotem sprzedaży będzie więc przeniesione na Pana ww. prawa.

W świetle powyżej przedstawionych okoliczności przychód Pana ze sprzedaży prawa do projektu architektonicznego należy traktować jako zbycie prawa majątkowego wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 7 w związku z art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychód ze zbycia tego prawa należy opodatkować na zasadach ogólnych, uwzględniając udokumentowane koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).