Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w związku z wydatkowaniem przychodu ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 6 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 września 2024 r. (wpływ 25 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2008 r. Wnioskodawca uzyskał kredyt mieszkaniowy we franku szwajcarskim na zakup domu jednorodzinnego, w którym mieszka do dziś.

W trakcie spłacania rat kredytowych Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny. W okresie 5 lat od daty zakupu tego lokalu mieszkalnego Wnioskodawca musiał go sprzedać, żeby uzyskane środki przeznaczyć na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu na dom jednorodzinny.

Wnioskodawca chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej w związku z wydatkowaniem środków ze zbycia na własne cele mieszkaniowe. W trakcie spłaty kredytu doszło do sądowego unieważnienia umowy kredytu. W wyniku wzajemnego rozliczenia stron, Bank uznał spłatę kredytu na zakup nieruchomości w pełnej wysokości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca nadmienia, że umowa kredytowa została zawarta  w dniu 21 października 2008 r. przez …, pod adresem …., …. oraz …. (Wnioskodawcę) i ….. Cel umowy: kredyt mieszkaniowy nr …... Okres kredytowania nastąpił od daty zawarcia umowy do daty zwrotu 6 listopada 2028 r.

Kredyt został zaciągnięty w Banku mającym siedzibę w Polsce i wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS: ….

Umowa zakupu odbyła się 8 lipca 2010 r. i poprzedzona została umową przedwstępną zawartą w 2008 r. z deweloperem. Zgodnie z umową, Wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w budynku jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę, na której budynek jednorodzinny został posadowiony. W 2010 r. Wnioskodawca przeprowadził się wraz z rodziną do zakupionego domu (lokalu w domu jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej) i mieszka w nim do dziś.

Na pytanie Organu o treści: „jaka była data nabycia lokalu mieszkalnego, o którym mowa we wniosku oraz jego sprzedaży przez Pana?”, Wnioskodawca podał, że w dniu 26 stycznia 2018 r. została zawarta umowa zobowiązująca do wybudowania budynku i przeniesienia odrębnej własności lokalu, a dnia 6 września 2019 r. została podpisana umowa przeniesienia własności lokalu wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym został zlokalizowany budynek z lokalem. Lokal ten Wnioskodawca sprzedał 18 grudnia 2019 r. z powodu braku możliwości finansowych przeprowadzenia prac wykończeniowych (lokal Wnioskodawca zakupił w stanie deweloperskim), przy nierozstrzygniętej sprawie sądowej w związku z zaciągniętym w 2008 r. kredytem i przy konieczności ciągłej jego spłaty.

Zakupiony lokal był samodzielnym lokalem mieszkalnym, dla którego wystąpiono o założenie odrębnej księgi wieczystej. Wnioskodawca wraz z żoną nabył go do majątku wspólnego, jako małżeństwo.

Zbycie lokalu nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej. Od Naczelnika …. Urzędu Skarbowego … Wnioskodawca uzyskał decyzję w sprawie odroczenia terminu rozliczenia wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe o 2 lata. W związku z tym, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca może wydatkować do końca 2024 r., czyli przez 5 lat. Zatem przychód ze sprzedaży Wnioskodawca wydatkował w okresie trzech lat i późniejszym po uzyskaniu stosownej zgody Naczelnika Urzędu Skarbowego. Cały przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca wydatkował na spłatę kredytu.

Spłaty kredytu po sprzedaży lokalu Wnioskodawca realizował zgodnie z zestawieniem:

data spłaty	spłata CHF	średni kurs CHF w NBP w dniu spłaty	Kwota PLN	spłata narastająco od sprzedaży lokalu mieszkalnego
07.01.2020	1 435,08 CHF	3,8992 zł	5 595,66 zł	5 595,66 zł
04.02.2020	1 435,08 CHF	4,0031 zł	5 744,77 zł	11 340,43 zł
04.03.2020	1 435,08 CHF	4,0382 zł	5 795,14 zł	17 135,57 zł
06.04.2020	1 435,08 CHF	4,3199 zł	6 199,41 zł	23 334,98 zł
04.05.2020	1 435,08 CHF	4,3215 zł	6 201,73 zł	29 536,71 zł
04.06.2020	1 435,08 CHF	4,1190 zł	5 911,09 zł	35 447,80 zł
06.07.2020	1 435,08 CHF	4,2020 zł	6 030,21 zł	41 478,01 zł
04.08.2020	1 435,08 CHF	4,0806 zł	5 855,98 zł	47 333,99 zł
04.09.2020	1 435,08 CHF	4,1259 zł	5 920,99 zł	53 254,98 zł
05.10.2020	1 435,08 CHF	4,1737 zł	5 989,60 zł	59 244,58 zł
04.11.2020	1 435,08 CHF	4,2595 zł	6 112,73 zł	65 357,31 zł
04.12.2020	1 435,08 CHF	4,1241 zł	5 918,41 zł	71 275,72 zł
04.01.2021	1 435,08 CHF	4,2055 zł	6 035,23 zł	77 310,95 zł
04.02.2021	1 435,08 CHF	4,1572 zł	5 965,91 zł	83 276,86 zł
04.03.2021	1 435,08 CHF	4,1003 zł	5 884,26 zł	89 161,12 zł
06.04.2021	1 435,08 CHF	4,1553 zł	5 963,18 zł	95 124,30 zł
04.05.2021	1 435,08 CHF	4,1450 zł	5 948,41 zł	101 072,71 zł
04.06.2021	1 435,08 CHF	4,0838 zł	5 860,58 zł	106 933,29 zł
05.07.2021	1 435,08 CHF	4,1207 zł	5 913,54 zł	112 846,83 zł
04.08.2021	1 435,08 CHF	4,2361 zł	6 079,14 zł	118 925,97 zł
06.09.2021	1 435,08 CHF	4,1546 zł	5 962,18 zł	124 888,15 zł
04.10.2021	1 435,08 CHF	4,2371 zł	6 080,57 zł	130 968,72 zł
04.11.2021	1 435,08 CHF	4,3616 zł	6 259,25 zł	137 227,97 zł
06.12.2021	1 435,08 CHF	4,4029 zł	6 318,51 zł	143 546,48 zł
04.01.2022	1 435,08 CHF	4,4090 zł	6 327,27 zł	149 873,75 zł
04.02.2022	1 435,08 CHF	4,3046 zł	6 177,45 zł	156 051,20 zł
04.03.2022	1 435,08 CHF	4,7787 zł	6 857,82 zł	162 909,01 zł
04.04.2022	1 435,08 CHF	4,5390 zł	6 513,83 zł	169 422,84 zł
04.05.2022	1 435,08 CHF	4,5333 zł	6 505,65 zł	175 928,49 zł
06.06.2022	1 435,08 CHF	4,4412 zł	6 373,48 zł	182 301,97 zł
04.07.2022	1 435,08 CHF	4,6911 zł	6 732,10 zł	189 034,07 zł
04.08.2022	1 435,08 CHF	4,8226 zł	6 920,82 zł	195 954,89 zł
05.09.2022	1 435,08 CHF	4,8487 zł	6 958,27 zł	202 913,16 zł
04.10.2022	1 435,08 CHF	4,9215 zł	7 062,75 zł	209 975,90 zł
04.11.2022	1 435,08 CHF	4,7523 zł	6 819,93 zł	216 795,84 zł
05.12.2022	1 435,08 CHF	4,7542 zł	6 822,66 zł	223 618,49 zł
04.01.2023	1 435,08 CHF	4,7454 zł	6 810,03 zł	230 428,52 zł
06.02.2023	1 435,08 CHF	4,7458 zł	6 810,60 zł	237 239,12 zł
06.03.2023	1 435,08 CHF	4,7402 zł	6 802,57 zł	244 041,69 zł
04.04.2023	1 435,08 CHF	4,6989 zł	6 743,30 zł	250 784,99 zł
04.05.2023	1 435,08 CHF	4,6792 zł	6 715,03 zł	257 500,01 zł
05.06.2023	1 435,08 CHF	4,6041 zł	6 607,25 zł	264 107,27 zł
04.07.2023	1 435,08 CHF	4,5359 zł	6 509,38 zł	270 616,65 zł
04.08.2023	1 435,08 CHF	4,6282 zł	6 641,84 zł	277 258,48 zł
04.09.2023	1 435,08 CHF	4,6767 zł	6 711,44 zł	283 969,92 zł
04.10.2023	1 435,08 CHF	4,8065 zł	6 897,71 zł	290 867,63 zł
06.11.2023	1 435,08 CHF	4,6322 zł	6 647,58 zł	297 515,21 zł
04.12.2023	1 435,08 CHF	4,5678 zł	6 555,16 zł	304 070,37 zł
04.01.2024	1 435,08 CHF	4,6718 zł	6 704,41 zł	310 774,78 zł
05.02.2024	1 435,08 CHF	4,6240 zł	6 635,81 zł	317 410,59 zł
04.03.2024	1 435,08 CHF	4,5119 zł	6 474,94 zł	323 885,52 zł

Spłata kredytu miała trwać do 2028 r. Jednakże w wyniku rozstrzygnięcia sądowego  i ostatecznego unieważnienia umowy, ostatnia spłata raty kredytu nastąpiła 4 marca 2024 r. Oczywiście na spłatę kredytu uwzględnione zostały kwoty przed i po sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Wnioskodawca na pytanie Organu (sformułowania nie rozumie): „Czy nie wykorzystał Pan przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (środków pieniężnych ze sprzedaży) do spłaty kredytu na zakup domu, gdyż we wzajemnym rozliczeniu stron Bank uwzględnił wcześniejsze spłaty rat kredytu, których wysokość wystarczała do uznania kredytu za spłacony?”, odpowiedział: „Jeśli zaistniałaby taka sytuacja, że Bank uznałby kredyt za spłacony jeszcze przed sprzedaniem lokalu mieszkalnego, to jego sprzedaż nie miałaby jakiegokolwiek sensu. Dokonałem sprzedaży lokalu mieszkalnego w celu spłaty kredytu na zakup wcześniej nabytego lokalu w domu jednorodzinnym. Unieważnienie umowy skutkuje tym, że strony zwracają sobie wzajemne roszczenia tzn. ja bankowi kwotę wypłaconego kredytu (w tym przypadku kapitał, który co najmniej dwukrotnie przewyższa kwotę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego), a Bank mi kwotę wpłaconych rat kredytowych. Niemniej na spłatę kredytu  w okresie po sprzedaży lokalu wydatkowałem całość środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, co przedstawia tabela powyżej.”

Spłata kredytu obejmowała kapitał i odsetki od kredytu. Umowa kredytu została ostatecznie rozwiązana w dniu 14 marca 2024 r. wyrokiem oddalającym apelację Banku dotyczącą wyroku I instancji. Przy czym wyrok I Instancji zapadł 10 czerwca 2022 r. Wzajemny zwrot świadczeń po unieważnieniu umowy nastąpił w dniu 20 sierpnia 2024 r. Termin  do rozliczenia środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego mija z dniem 31 grudnia 2024 r.

Pytanie

Czy wydatki poniesione na spłatę kredytu można uznać za poniesione na własne cele mieszkaniowe, nawet jeśli formalnie doszło do sądowego unieważnienia umowy kredytowej?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, bez względu na ważność umowy kredytowej Bank wpłacił środki finansowe na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy, kwota  ta w dalszej kolejności została przez Niego spłacona Bankowi i nie powinno mieć znaczenia, czy umowa kredytowa była wadliwa (przecież nie z winy Wnioskodawcy). Fakty są takie,  że zostały poniesione wydatki na zakup przez Bank, a później zwrócone w wyniku wpłat Wnioskodawcy.

W zapisie ust. 25 ustawy o podatku dochodowym jest mowa o kredycie (pożyczce), a z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia. Bank udzielił kredytu (pożyczki) w chwili zakupu budynku jednorodzinnego, Wnioskodawca spłacił kredyt (pożyczkę) bez względu na to,  czy umowa w formie pisemnej została unieważniona czy też nie, to faktycznie doszło  do poniesienia wydatków, a potem ich zwrotu Bankowi w wysokości postawionego  do dyspozycji kapitału na zakup budynku jednorodzinnego. Zatem wydatki poniesione  na spłatę kapitału udzielonego przez Bank, powinny być uznane jako środki na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 ze zm.):

Źródła przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W opisie sprawy wskazał Pan, że w 2008 r. uzyskał Pan kredyt mieszkaniowy we franku szwajcarskim na zakup domu jednorodzinnego, w którym mieszka do dziś. W trakcie spłacania rat kredytowych nabył Pan z żoną do majątku wspólnego lokal mieszkalny. Dnia 6 września 2019 r. została podpisana umowa przeniesienia własności lokalu wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym został zlokalizowany budynek z lokalem. Zakupiony lokal był samodzielnym lokalem mieszkalnym, dla którego wystąpiono o założenie odrębnej księgi wieczystej. W dniu 18 grudnia 2019 r. z powodu braku możliwości finansowych przeprowadzenia prac wykończeniowych sprzedał Pan lokal. Odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie nastąpiło w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Wobec powyższego uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku sprzedaży w 2019 r. lokalu mieszkalnego (nieruchomości) nabytego 6 września 2019 r., nie minął, bowiem od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie do daty sprzedaży nie upłynęło ponad 5 lat.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej dokonana przez Pana sprzedaż w 18 grudnia 2019 r. lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie - stanowi źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane  ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z art. 30e ust. 5 powołanej ustawy wynika, że:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Z zacytowanych przepisów wynika, że dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Podkreślenia przy tym wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych  – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.

Jednym z celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie  z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Jak Pan wskazał we wniosku, umowa kredytowa została zawarta w dniu 21 października 2008 r. przez: ….. oraz Pana i Pana żonę. Był to kredyt mieszkaniowy, na zakup domu jednorodzinnego. Okres kredytowania nastąpił od daty zawarcia umowy do daty zwrotu 6 listopada 2028 r., gdyż spłata kredytu miała trwać do 2028 r. Cały przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkował Pan na spłatę kredytu, jednakże w trakcie spłaty kredytu doszło do sądowego unieważnienia umowy kredytu. W wyniku wzajemnego rozliczenia stron, Bank uznał spłatę kredytu na zakup nieruchomości w pełnej wysokości. Umowa kredytu została ostatecznie rozwiązana w dniu 14 marca 2024 r. wyrokiem oddalającym apelację Banku dotyczącą wyroku I instancji. W wyniku rozstrzygnięcia sądowego i ostatecznego unieważnienia umowy, ostatnia spłata raty kredytu nastąpiła 4 marca 2024 r. Wzajemny zwrot świadczeń po unieważnieniu umowy nastąpił w dniu 20 sierpnia 2024 r. Na spłatę kredytu (kapitału i odsetek) uwzględnione zostały kwoty przed i po sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Odnosząc się do Pana wątpliwości związanych z możliwością skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w związku z wydatkowaniem przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość na spłatę kredytu, w sytuacji sądowego unieważnienia umowy kredytowej, należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na skutki prawne unieważnienia umowy.

Unieważnienie umowy kredytowej

Z treści art. 69 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2488 ze zm.), z którego wynika, że:

Zgodnie z art. 69 ust. 2 ustawy Prawo bankowe:

Z kolei na podstawie art. 58 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny  (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Natomiast stosownie do treści art. 58 § 2 tej ustawy:

W myśl art. 385¹ Kodeksu cywilnego:

Sądy orzekają o nieważności jednostkowych umów o kredyt hipoteczny zawartych przez banki. Stwierdzenie nieważności powoduje usunięcie z obrotu prawnego wadliwej czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy kredytu hipotecznego. Nieważność umowy kredytu oznacza, że zobowiązania stron umów, banku i klienta, nigdy nie powstały, a strony zobowiązane są zwrócić to, co świadczyły w związku z nieważną umową jako świadczenia nienależne. Kredytodawca winien zatem zwrócić wszystkie świadczenia pobrane od kredytobiorcy, a kredytobiorca winien zwrócić kwotę faktycznie otrzymanego kredytu. W przypadku stwierdzenia nieważności umowy przez sąd skutki prawne na gruncie cywilnym występują ex tunc (wstecz), a więc od momentu zawarcia umowy dotkniętej wadliwością (przesłanką nieważności), co oznacza, że umowa kredytu jako nieważna już od chwili jej zawarcia nie wywołuje skutków prawnych. Mamy do czynienia z sytuacją jakby w ogóle nie doszło do jej zawarcia.

Jeśli umowa o kredyt została unieważniona przez sąd, to w tej sytuacji, nie można mówić  o wydatkowaniu przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.

Skoro umowa kredytu została uznana za niezawartą i nastąpi zwrot wszelkich świadczeń wynikających z umowy, to uzasadnionym jest stwierdzenie, że świadczenie kredytobiorcy („spłatę”) należy uznać za niebyłe.

Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej, sprzedaż przez Pana w dniu 18 grudnia 2019 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nabytego w dniu 6 września 2019 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy, ponieważ ww. odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Wydatkowanie przychodu uzyskanego z ww. odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na spłatę kredytu hipotecznego, który zaciągnął Pan w Banku w 2008 r. (na zakup nieruchomości, w której mieszka), który to kredyt został sądownie unieważniony, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stwierdzenie przez Sąd nieważności umowy kredytu oznacza, że mamy do czynienia z sytuacją jakby w ogóle nie doszło do zawarcia umowy, to nie można uznać, że Pan poniósł wydatek na spłatę tego kredytu.

Nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, w którym stwierdza Pan, że wydatki poniesione na spłatę kapitału udzielonego przez Bank, powinny być uznane jako środki na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.

Prawomocny wyrok sądu w sprawie o ustalenie nieważności kredytu skutkuje tym, że umowa jest traktowana tak, jakby nigdy nie została zawarta. Wycofuje się ją z obiegu, a kredytobiorca nie musi dalej spłacać rat. Niezbędne jest wówczas dokonanie wzajemnego rozliczenia, dlatego strony są zobowiązane zwrócić na swoją rzecz wszystko, co sobie wzajemnie świadczyły. Zatem, po unieważnieniu umowy kredytu przez sąd, nie można uznać, że kredytobiorca, czyli Pan go spłacił. Jako strona umowy kredytu uznanej za nieważną, korzystał Pan jedynie z kapitału udostępnionego przez Bank.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w kontekście przedstawionego pytania, natomiast nie dotyczy innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ wydając interpretację nie prowadzi postępowania dowodowego, opierając się na opisie stanu faktycznego przedstawionym we wniosku.

W związku z powyższym, dokumenty dołączone do wniosku (uzupełnienia wniosku) nie podlegają analizie i weryfikacji przez tut. Organ w ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Końcowo wyjaśnić również należy, że wydając interpretacje w trybie ww. przepisu, Organ nie odnosi się do kwot i nie dokonuje wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ..., ul. …, ….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).