Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I. [Wnioskodawczyni]

Wnioskodawczyni ma miejsce zamieszkania na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych („podatek PIT”).

Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą jako wspólnik spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (apteka). Obecnie Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej. Obecnie Wnioskodawczyni utrzymuje się z najmu nieruchomości (najem prywatny) oraz emerytury. Wnioskodawczyni jest podatnikiem podatku VAT zwolnionym z tytułu wynajmu.

II. [Nieruchomość 1]

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem wraz z innymi osobami fizycznymi (łącznie: Sprzedający) w udziale 1/12 (20/240) nieruchomości położonej przy ulicy (…) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 1 z obrębu (...) o powierzchni 17.084 m² dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…), według sposobu korzystania stanowiąca grunty orne oznaczone symbolem „R” (dalej „Nieruchomość 1”).

Zgodnie z wpisami w Dziale II księgi wieczystej współwłaścicielami Nieruchomości 1 są Sprzedający wpisani w następujących udziałach:

i. B.B. w udziale 12/48 (60/240);

ii. C.C. w udziale 4/20 (48/240);

iii. A.A. (Wnioskodawczyni) w udziale 1/12 (20/240);

iv. D.D. w udziale 2/12 (40/240);

v. E.E. w udziale 6/48 (30/240);

vi. F.F. w udziale 8/48 (40/240);

vii. G.G. w udziale 1/120 (2/240).

Działka 1 jest zabudowana drogą dojazdową do osiedla mieszkaniowego wybudowanego na sąsiedniej działce nr 2 (ul. …) (dalej „Droga").

Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Sprzedających droga dojazdowa usytuowana na Nieruchomości 1 została niewątpliwie wybudowana i oddana do użytkowania ponad dwa lata przed dniem złożenia przedmiotowego wniosku.

Z posiadanych przez Sprzedających dokumentów wynika, że w dniu 24 maja 2013 r., z upoważnienia (…), została wydana Decyzja nr (…) o warunkach zabudowy, znak (…) zgodnie z którą ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu, wraz z miejscami postojowymi, drogą dojazdową dla inwestycji i infrastrukturą techniczną na działkach 2 dla osiedla oraz dla drogi dojazdowej i infrastruktury technicznej na części działek 1 z obrębu (...) (Nieruchomości 1) i 3 z obrębu (...) przy projektowanej (…). Decyzja w toku postępowania administracyjnego stała się ostateczna z dniem 11 lipca 2013 r. (dalej Decyzja (…)”).

Z posiadanych przez Sprzedających dokumentów wynika, że w dniu 11 marca 2015 r., z upoważnienia (...), została wydana Decyzja nr (…), znak (…), zgodnie z którą zatwierdzono projekt budowalny i udzielono pozwolenia na budowę dla C. S.A. 2 etapów (etap 1 i etap 2) osiedla mieszkaniowego w zabudowie wielorodzinnej z usługami, garażami podziemnymi, elementami zagospodarowania tere­nu wraz z miejscami postojowymi, drogą dojazdową i infrastrukturą techniczną na działce 2 z obrębu (...) oraz części działek 1 z obrębu (...) (Nieruchomości 1) i 3 z obrębu (...) przy ulicy (…).

Ponadto, Wnioskodawczyni, a także pozostali Sprzedający nie traktują przedmiotowego odcinka Drogi zlokalizowanej na Nieruchomości 1 jako środka trwałego i nie ponosili nigdy żadnych nakładów na jej ulepszenie. Droga nie była i nie jest również przedmiotem najmu lub dzierżawy przez Sprzedających.

III. [Nieruchomość 2]

Sprzedająca jest współwłaścicielem w udziale 1/12 (20/240) nieruchomości położonej przy ulicy (…) stanowiącej działkę ewidencyjną nr 4 z obrębu (...) o powierzchni 1.152 m² dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…), według sposobu korzystania stanowiąca grunty drogi oznaczone symbolem „DR" (dalej „Nieruchomość 2”).

Zgodnie z wpisami w Dziale II księgi wieczystej współwłaścicielami Nieruchomości 2 są Sprzedający wpisani w następujących udziałach:

i. B.B. w udziale 12/48 (60/240);

ii. C.C. w udziale 4/20 (48/240);

iii. A.A. (Wnioskodawczyni) w udziale 1/12 (20/240);

iv. D.D. w udziale 2/12 (40/240);

v. E.E. w udziale 6/48 (30/240);

vi. F.F. w udziale 8/48 (40/240);

vii. G.G. w udziale 1/120 (2/240).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w dalszej części wniosku zwane są łącznie „Nieruchomościami”.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że na Nieruchomościach są zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa bu­dowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów należą zlokalizowane na Nieruchomościach fragmenty sieci przesyłowych (wodociągowa, kanalizacyjna, ciepłownicza, telekomunikacyjna, elektroenergetyczna). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny („Kodeks cywilny”) wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

IV. [Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości z 21 grudnia 2023 r.]

W dniu 21 grudnia 2023 r. pomiędzy Wnioskodawczynią jako współwłaścicielem Nieruchomości, pozostałymi współwłaścicielami Nieruchomości (Sprzedającymi) a spółką B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (…) spółka komandytowa z siedzibą w (…) („Deweloper”, „Spółka”) jako kupującym została zawarta - w formie aktu notarialnego (Rep. (…)/2023) - Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości (dalej „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości”).

Zgodnie z treścią Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (wybrane postanowienia):

1) Sprzedający oświadczyli, że Nieruchomości pochodzą z przedwojennej nieruchomości hipotecznej (…), która była własnością K.K. z (…) w 42 części, natomiast w 1/12 części N.N..

2) Nieruchomości zostały objęte działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (dalej „Dekret"), z dniem 21 listopada 1945 r., tj. z dniem wejścia w życie Dekretu, Nieruchomości stały się własnością gminy (…), a od 1950 r. z chwilą likwidacji gmin, własnością Skarbu Państwa, z dniem 27 maja 1990 r. wskutek komunalizacji Nieruchomości stały się własnością (…), zaś na mocy art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju m.st. Warszawy stały się one własnością Gminy (…).

3) W imieniu K.K., jako dotychczasowego właściciela w rozumieniu Dekretu, w dniu 15 lutego 1949 r. został złożony wniosek o przyznanie prawa do Nieruchomości w trybie art. 7 ust. 1 Dekretu.

4) Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego (…) z dnia 31 października 1990 r. spadek po K.K., zmarłej 11 stycznia 1984 r. nabyli: I.I., J.J., L.L. i M.M. po 1/4 części spadku każde z nich.

5) Nieruchomość została zwrócona na rzecz I.I., J.J., L.L. i M.M. oraz N.N. na podstawie decyzji (…) z dnia 4 marca 2011 r. nr (…), na podstawie której postanowiono o ustanowieniu na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w następujących udziałach:

i. J.J. w udziale 11/48;

ii. L.L. w udziale 11/48;

iii. I.I. w udziale 11/48;

iv. M.M. w udziale 11/48;

v. N.N. w udziale 4/48.

6) W wykonaniu tej decyzji, aktem notarialnym z dnia 31 marca 2011 r. za Rep. A (…) ustanowiono prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości na rzecz:

i. J.J. w udziale 11/48;

ii. L.L. w udziale 11/48;

iii. I.I. w udziale 11/48;

iv. M.M. w udziale 11/48;

v. N.N. w udziale 4/48.

7) Następnie na podstawie Decyzji Zarządu (…) z dnia 22 sierpnia 2011 r. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 uległo przekształceniu wprawo własności na rzecz J.J. w udziale 11/48; L.L. w udziale 11/48; I.I. w udziale 11/48; M.M. w udziale 11/48; N.N. w udziale 4/48.

8) Aktem notarialnym Rep. (…) z dnia 11 października 2012 r. J.J., L.L., I.I., M.M. odkupili od N.N. jej udział w Nieruchomościach po 1/48 części każde z nich.

9) W dniu 26 maja 2013 r. zmarła J.J., a jej spadkobierczynią jest B.B., która odziedziczyła spadek w całości z mocy ustawy zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 12 czerwca 2013 r., Rep. (…).

10) W dniu 3 sierpnia 2013 r. zmarła I.I., a jej spadkobiercami na podstawie testamentu jest F.F. w 3 części i C.C. w 4/5 części, zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 13 sierpnia 2013 r., Rep. (…).

11) W dniu 3 stycznia 2014 r. zmarł M.M., a na postawie testamentu jego spadko­bierczyniami są A.A. w udziale 1/3 części oraz H.H. w udziale 2/3 części zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 6 marca 2014 r. (Rep. …).

12) W dniu 9 lipca 2015 r. zmarła L.L., a jej spadkobiercami na podstawie ustawy jest F.F. w 1/2 części i E.E. w 1/2 części, zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 27 sierpnia 2015 r., Rep. (…).

13) Aktem notarialnym z dnia 1 marca 2016 r. Rep. (…) F.F. darował swojej żonie G.G. udziały w Nieruchomościach wynoszące 1/120 części.

14) Strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości ustaliły, że przedmiotem transakcji objętej Przedwstępną Umową Sprzedaży Nieruchomości, z zastrzeżeniem spełnienia się warunków zawieszających, będą Nieruchomości w całości albo Nieruchomości po podziale geodezyjnym, dokonanym w taki sposób, aby możliwe było przeprowadzenie transakcji w dwóch etapach, w zakresie objętym odrębnymi decyzjami o warunkach zabudowy lub pozwoleniami na budowę. Spółka nabędzie Nieruchomości w celu realizacji na Nieruchomościach przez Spółkę inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z infrastrukturą towarzyszącą „Projekt”.

15) Warunki zawieszające:

i. skarga kasacyjna Komisji do spraw reprywatyzacji nieruchomości (...), zostanie prawomocnie odrzucona lub oddalona przez Naczelny Sąd Administracyjny oraz

ii. zostanie w sposób ostateczny i prawomocny zakończone postępowanie przed Komisją do spraw reprywatyzacji nieruchomości (...) w sposób korzystny dla Sprzedających, bez uszczerbku dla tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości;

iii. brak będzie toczących się postępowań zmierzających do podważenia tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości;

iv. zostaną uzyskane, na koszt Kupującego i jego staraniem, ostateczne i prawomocne decyzje o warunkach zabudowy dotyczące Etapu I Projektu lub dla Etapu II Projektu;

v. zostaną uzyskane, na koszt Kupującego i jego staraniem, ostateczne i prawomocne decyzje o pozwoleniu na budowę dotyczące Etapu I Projektu lub dla Etapu II Projektu;

vi. nastąpi ostateczne i prawomocne wydzielenie geodezyjne części Nieruchomości odpowiadającej Etapowi I Projektu i Etapowi II Projektu - przy czym warunek ten nie jest wymagany do zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, jeśli pozostałe wa­runki zostaną spełnione;

vii. zostanie zaktualizowane oznaczenie części Nieruchomości 1 wydzielonej dla Etapu II Projektu lub całej Nieruchomości 1 (w przypadku braku wydzielenia geodezyjnego Nieruchomości 1 w Ewidencji Gruntów i Budynków tj. dojdzie do zmiany charakteru Nieruchomości 1 lub części Nieruchomości na użytek nierolny);

viii. Nieruchomości (lub odpowiednio ich części odpowiadające Etapowi I oraz Etapowi II Projektu) będą wolne od wszelkich obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli po innym tytułem prawnym, a księgi wieczyste prowadzone dla Nieruchomości (lub odpowiednio ich części odpowiadające Etapowi I oraz Etapowi II Projektu) będą wolne od wzmianek i od wpisów na rzecz osób trzecich, w tym zastrzeżeniem, że dopuszczalne są służebności opisane w treści tego aktu oraz ustanowione w porozumieniu z Kupującym, hipoteki ustanowione na rzecz Kupującego zgodnie z treścią Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

16) Sprzedający, w tym Wnioskodawczyni, udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego, na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych do realizacji Projektu, w szczególności decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę i decyzji i zezwolenia na lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej oraz udzielili Spółce zgody na uzyskiwanie decyzji dotyczących usunięcia z Nieru­chomości drzew i krzewów.

17) W przypadku gdy udzielone przez Sprzedających prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa w punkcie powyżej okazałoby się niewystarczające w celu uzyskania przez Spółkę decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów potrzebnych dla realizacji Projektu, w szczególności potrzebnych dla uzyskania pozwolenia na budowę, Sprzedający zobowiązali się udzielić Spółce pomocy w celu uzyskania takich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych i innych aktów, podpisując pisma przygotowane przez Spółkę, a w razie takiej konieczności uzyskać je we własnym imieniu na koszt Spółki, podpisując pisma przygotowane przez Spółkę, w każdym wypadku na wniosek Spółki i w porozumieniu z nią.

V. [MPZP / decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.]

Zgodnie z danymi udostępnionymi przez Urząd Miasta (…), na stronie internetowej Urzędu Miasta (…) - informacja o planach miejscowych, Nieruchomości nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast na podstawie Uchwały (…) Rady Miasta (…) z dnia 7 grudnia 2023 r. zmieniającej uchwałę Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 5 listopada 2015 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), rozpoczęto prace nad uchwaleniem miejscowe­go planu zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru.

Dla Nieruchomości nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, poza wspomnianą powyżej Decyzją (…), wydaną m.in. dla Nieruchomości 1. Ponadto, jeden ze Sprzedających oraz Spółka złożyli wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, ale do chwili obecnej decyzja nie została wydana. Strony zakładają, że przed datą finalizacji Transakcji (data zwarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości na Spółkę), taka decyzja zostanie wydana.

VI. [Działania Wnioskodawczyni]

Wnioskodawczyni nie podejmowała wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności, zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności ogrodzenie, uzbroje­nie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu). Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowa­dzi działalności gospodarczej w żadnym zakresie, a w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Działki będące przedmiotem sprzedaży nie były w przeszłości wykorzystywane do wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię, w szczególności Wnioskodawczyni nie wynajmowała ich, nie dzierżawiła ani nie zawarła innej umowy o podobnym charakterze. Nierucho­mości nie były w przeszłości udostępniane przez Wnioskodawczynię (i innych Sprzedających) odpłatnie lub nieodpłatnie innym osobom, jak również nie były wykorzystywane do działalności rolniczej, z wyjątkiem udostępnienia Nieruchomości 1 w celu budowy Drogi.

Jak wskazano powyżej, w ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający (w tym Wnioskodawczyni, udzielili Spółce pełnomocnictw do podejmowania czynności faktycznych i prawnych względem Nieruchomości (zgodnie z opisem przedstawionym powyżej)).

Obecnie Wnioskodawczyni jest właścicielem dwóch lokali mieszkalnych.

VII. [Interpretacja w zakresie podatku VAT]

W dniu 26 kwietnia 2024 r. Wnioskodawczyni wraz z Deweloperem złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie skutków podatkowych zbycia udziałów w Nieruchomościach (działce nr 1 i 4).

W dniu 24 lipca 2024 r. została wydana interpretacja podatkowa nr 0114-KDIP4-1.4012.205.2024.2.BS, zgodnie z którą Wnioskodawczyni w transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie występować jako podatnik podatku VAT:

Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedająca wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjo­nalnie tego rodzaju obrotem.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przyszłym opisanym we wniosku, na gruncie ustawy o PIT, sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Wnioskodawczynię będzie stanowić przychód ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i jednocześnie ze względu na upływ 5-letniego terminu posiadania Nieruchomości przez Wniosko­dawczynię przychód ten nie będzie opodatkowany podatkiem PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawczyni, że w zdarzeniu przy­szłym opisanym we Wniosku, na gruncie ustawy o PIT, sprzedaż udziałów w Nieruchomościach przez Wnioskodawczynię będzie stanowić przychód ze zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i jednocześnie ze względu na upływ 5-letniego terminu posiadania Nie­ruchomości przez Wnioskodawczynię przychód ten nie będzie opodatkowany podatkiem PIT.

1.1 Źródła przychodu ze zbycia nieruchomości przez nierezydenta podatkowego

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj.

1) z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo

2) z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.

Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może bowiem wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

1.2. [Definicja działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT]

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT: „Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.” Definicja ta ma węższy zakres niż definicja działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

1)zarobkowym celu działalności,

2)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

3)prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej formalnej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowa­dzący ją podmiot i jak ja nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością ta związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium „ciągłości” w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika - mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT - nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ustawy o PIT. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Definicja działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT ma węższy zakres niż definicja działalności gospodarczej ujęta w ustawie o VAT.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych: „na powstanie obowiązku podatkowego w (podatku PIT) nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty (podatku VAT). Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w (ustawie o VAT). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym (ustawą o VAT) zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym (ustawą o PIT)”. Tak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w:

a)interpretacji indywidualnej z dnia 2 czerwca 2020 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.291.2020.3.MK);

b)interpretacji indywidualnej z dnia 12 marca 2021 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.1049.2020.1.AKR);

c)interpretacji indywidualnej z dnia 5 czerwca 2024 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.308.2024.4.SR);

d)interpretacji indywidualnej z dnia 9 maja 2024 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.110.2024.5.AKU);

e)interpretacji indywidualnej z dnia 30 kwietnia 2024 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.191.2024.4.ACZ).

Oznacza to, że niezależnie od wydanej na rzecz Wnioskodawczyni Interpretacji w zakresie podatku VAT, przychód ze zbycia Nieruchomości będzie mógł być kwalifikowany na gruncie ustawy o PIT jako przychód ze zbycia nieruchomości.

Stanowisko takie wynika z interpretacji podatkowej z dnia 12 kwietnia 2024 r. (nr 0114-KDIP3-2.4011.123.2024.2.JK3).

1.3. [Kwalifikacja przychodu Wnioskodawczyni do odpowiedniego źródła]

Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem Nieruchomości nabytej w związku z dziedziczeniem. Nieruchomość obecnie sta­nowi nieużytek. Wnioskodawczyni zamierza sprzedać Nieruchomość Spółce, która zamierza realizować inwestycję deweloperską.

Działka nie była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Została zawarta Umowa Przedwstępna sprzedaży Nieruchomości. Ponadto, w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości, Wnioskodawczyni:

1)nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej;

2)Nieruchomość nie była nabyta w celach dalszej odsprzedaży,

3)w odniesieniu do Nieruchomości nie były podejmowane przez Wnioskodawczynię jakiekolwiek działania w celu podniesienia jej atrakcyjności, np. poprzez uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych,

4)Wnioskodawczyni nie reklamowała oferty sprzedaży nabycia Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe kwestie, nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż Nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ten należy zakwalifikować jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości.

1.4. Upływ 5 - letniego terminu

W dniu 3 stycznia 2014 r. zmarł M.M., a na postawie testamentu jego spadkobierczyniami są A.A. w udziale 1/3 części oraz H.H. w udziale 2/3 części zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia z dnia 6 marca 2014 r. (Rep. A nr (…)/2014). Biorąc to pod uwagę, należy przyjąć, że 5-letni okres posiadania Nieruchomości już minął. To oznacza, że po stronie Wnioskodawczyni nie wystąpi obowiązek opodatkowania podatkiem PIT przychodów z tytułu zbycia Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c powołanej ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

W myśl natomiast art. 10 ust. 5 ustawy:

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji czy też nie.

Działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej w szczególności, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków podjętych przez Pana działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań poprzedzających planowaną sprzedaż udziałów w nieruchomościach, o których mowa we wniosku.

Jak wynika z opisu Pani sprawy:

• jest Pani współwłaścicielką działki nr 1 stanowiącej grunty orne, zabudowanej drogą dojazdową do osiedla mieszkaniowego wybudowanego na sąsiedniej działce oraz działki nr 4 stanowiącej grunty drogi;
• udziały w tych nieruchomościach nabyła Pani w 2014 roku, w drodze spadku po Panu M.M.;
• działki są przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży z 21 grudnia 2023 r., która to sprzedaż ma nastąpić na rzecz dewelopera - Spółki B.;
• w ramach ww. umowy, wraz z pozostałymi współwłaścicielami udzieliła Pani Spółce prawa do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa Budowlanego;
• nieruchomości te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - rozpoczęto prace nad jego uchwaleniem;
• dla ww. działek nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, prócz takiej decyzji wydanej w 2013 roku względem działki nr 1;
• nie podejmowała Pani wymagających zaangażowania własnych środków finansowych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (takich jak ogrodzenie, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg, działania zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy terenu);
• nie podejmowała Pani żadnych aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami - nie prowadziła i nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w tym zakresie;
• działki będące przedmiotem sprzedaży nie były w przeszłości wykorzystywane do wykonywania przez Panią działalności gospodarczej, nie wynajmowała ich Pani, nie dzierżawiła ani nie zawarła innej umowy o podobnym charakterze;
• nieruchomości nie były w przeszłości udostępniane przez Panią odpłatnie lub nieodpłatnie innym osobom, jak również nie były wykorzystywane do działalności rolniczej.

Całokształt czynności wskazuje, że planowana sprzedaż udziałów w nieruchomościach nie nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona „pozarolniczej działalności gospodarczej” w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Brak jest zatem podstaw, aby podejmowane przez Panią czynności kwalifikować jako prowadzenie takiej działalności. Nie sposób więc przyjąć, że przyszła sprzedaż wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy.

Planowana sprzedaż nie będzie przy tym stanowić źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie przez Pana udziałów w nieruchomościach, a tym bardziej nabycie tych udziałów przez spadkodawcę. W konsekwencji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży udziałów w działkach.

Niewłaściwy jest więc Pani pogląd, że sprzedaż udziałów w nieruchomościach będzie przychodem ze źródła „odpłatne zbycie” (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy). Ze względu jednak na prawidłowo wywiedziony skutek prawny w postaci braku opodatkowania planowanej sprzedaży wobec upływu pięcioletniego okresu posiadania udziałów w nieruchomościach, Pani stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanego przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).