Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 19 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania –pismem z 11 października 2024 r. (wpływ 11 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

M. L. jest współwłaścicielem w 1/2 części udziału zabudowanej nieruchomości położonej w (…), w dzielnicy (…), przy ul. (…), składającej się z działek gruntu nr 1 oraz 2, o łącznym obszarze (…) ha, obręb numer (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość"). Nieruchomość została nabyta przez Pana- J. L. (męża M. L.) na podstawie umowy sprzedaży z 11 kwietnia 2001 r., objętej aktem notarialnym Rep. A nr (…) sporządzonym przez notariusz M. C. Nieruchomość została nabyta od (…) z siedzibą w (…). M. L. została natomiast ujawniona w księdze wieczystej jako współwłaściciel Nieruchomości na podstawie protokołu z 17 stycznia 2005 r. sporządzonego przed notariuszem M. C. (Rep. A nr (…)), w którym oświadczył Pan, że 23 września 1992 r. zawarł z żoną M. L. umowę rozszerzającą obowiązującą Państwa wspólność majątkową małżeńską na wszystkie przedmioty nabyte przez któregokolwiek z małżonków w czasie trwania związku małżeńskiego z jakiegokolwiek tytułu (Rep. A nr (…)). Wobec powyższego oświadczył Pan, że prostuje treść oświadczenia złożonego w umowie sprzedaży z 11 kwietnia 2000 r., Rep. A nr (…) i że nabywa Nieruchomość do majątku wspólnego, a nie osobistego. Pierwotnie Nieruchomość objęta była wspólnością ustawową majątkową małżeńską Pana i M. L. na podstawie ww. umowy majątkowej małżeńskiej z 23 września 1992 r. Następnie, małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską z 10 sierpnia 2010 r., Rep. A nr (…), ustanawiającą rozdzielność majątkową. W konsekwencji, aktualnie Pan i M. L. jesteście współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych, każdy w wysokości 1/2 części.

Nieruchomość jest zabudowana budynkami i budowlami. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. (…) przez zjazd zlokalizowany na działce nr 1. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie sporządzono aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie tym obowiązuje natomiast „….", zatwierdzone uchwałą nr (…) Rady (…) z (…) (z późń. zm.). Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem (PU).12 - są to tereny o funkcji produkcyjno-usługowej obejmującej: produkcję, magazyny, bazy i składy, parki technologiczne, wystawiennictwo, sprzedaż hurtową i półhurtową oraz detaliczną towarów wielkogabarytowych. Zgodnie z treścią wypisu i wyrysu z rejestru gruntów obie działki wchodzące w skład Nieruchomości oznaczone są symbolem Ba - tereny przemysłowe.

M. L. nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik od towarów i usług, wobec czego nie figuruje w rejestrze VAT. M. L. przewiduje jednak zgłoszenie się do VAT w przypadku, gdy tut. Organ potwierdzi, że planowana transakcji sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast drugi ze współwłaścicieli Nieruchomości - Pan, prowadzi nieprzerwanie od 15 lipca 1996 r. działalność gospodarczą pod firmą (…), NIP: (…), REGON: (…). Przeważający przedmiot działalności gospodarczej J. L. to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej i figuruje w rejestrze VAT.

W związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą w dniu 31 grudnia 2001 r. M. L. zawarła z Panem umowę użyczenia, na podstawie której M. L. udzieliła Panu z dniem 31 grudnia 2001 r. bezpłatnie i wydała w bezpłatne użytkowanie Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraziła zgodę na Pana rzecz na prowadzenie działalności gospodarczej na Nieruchomości i wprowadzenie jej do ewidencji środków trwałych w Pana firmie, ponoszenie nakładów, dokonywanie napraw, remontów, płacenie podatków od Nieruchomości - budynków, budowli, działek, a nadto do prowadzenia wszelkich spraw dotyczących Nieruchomości i czerpania w całości pożytków z tej Nieruchomości w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Umowa została zawarta na czas prowadzenia działalności gospodarczej przez Pana na Nieruchomości. Zastrzeżono, że wszelkie zmiany umowy wymagają formy pisemnej.

W dniu 27 kwietnia 2010 r. M. L. i Pan zawarliście aneks nr 1 do ww. umowy użyczenia wskazując, że w ramach Nieruchomości doszło do podziału działki nr 3 na działki nr 1 i 2 i że wszystkie zapisy w umowie użyczenia z 31 grudnia 2001 r. pozostają bez zmian w stosunku do działek powstałych na skutek podziału.

W dniu 31 sierpnia 2010 r. M. L. i Pan zawarliście aneks nr 2 do ww. umowy użyczenia, w którym wskazano, że w związku z ustanowieniem rozdzielności majątkowej między małżonkami umową z 10 sierpnia 2010 r. w dalszym ciągu zapisy umowy użyczenia z 31 grudnia 2001 r. i aneksu nr 1 z 27 kwietnia 2010 r. pozostają w mocy i M. L. wyraża zgodę na Pana rzecz na bezpłatne użytkowanie Nieruchomości.

W dniu 7 kwietnia 2014 r. M. L. nieprowadząca działalności gospodarczej oraz Pan prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą (…) (NIP: (…)) zawarliście umowę użyczenia, w której wskazano, że w związku z podpisaniem 7 kwietnia 2014 r. nowej umowy najmu Nieruchomości ze (…) S.A. M. L. użycza bezpłatnie i wydaje w bezpłatne użytkowanie na Pana rzecz Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraża zgodę na Pana rzecz na prowadzenie działalności gospodarczej na tej Nieruchomości, będącej w ewidencji środków trwałych Pana firmy, ponoszenie i płacenie podatków od budynków i budowli, dokonywanie remontów, ponoszenie kosztów ogrzewania, gazu, elektryczności, telefonu wraz z Internetem, wywozu nieczystości, prowadzenie wszelkich spraw dotyczących Nieruchomości i czerpanie przez Pana pożytków z działalności gospodarczej prowadzonej na Nieruchomości. Jednocześnie, M. L. wyraziła Panu zgodę na najem, dzierżawę Nieruchomości innym podmiotom w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Umowa została zawarta na czas prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej na Nieruchomości.

Praktycznie przez cały okres od momentu nabycia Nieruchomości do momentu złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość była przedmiotem najmu, mianowicie:

a)  w dniu 21 grudnia 2001 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy Panem prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) a (…) S.A.;

b)  w dniu 15 kwietnia 2014 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy Panem prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) a (…) S.A.;

c)  w dniu 15 lipca 2014 r. została zawarta umowa najmu Nieruchomości pomiędzy Panem prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) a (…) S.A. - obejmująca dodatkowo (poza tym, co zostało już objęte umową najmu z 15 kwietnia 2014 r.) część budynku magazynowo-biurowego o pow. ok. 400 m2 od strony ul. (…) oraz 14 miejsc parkingowych przyległych do ww. budynku;

d)  w dniu 26 marca 2019 r. został zawarty aneks do umowy najmu z 15 kwietnia 2014 r. pomiędzy Panem prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą (…) a (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…), na podstawie której (…) sp. z o.o. oświadczył, że ponosi wszelką odpowiedzialność za skutki swoich działań i zaniechań oraz swojego poprzednika (…) S.A. w związku z używaniem Nieruchomości na podstawie umowy najmu za cały okres jej trwania. Aneks miał wejść w życie po przeniesieniu praw i obowiązków z umów najmu Nieruchomości z 15 kwietnia 2014 r. i 15 lipca 2014 r. przez (…) S.A. na rzecz (…) sp. z o.o.;

e)  w dniu 29 marca 2019 r. pomiędzy (…) S.A. a (…) sp. z o.o. została zawarta umowa cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu z 15 kwietnia 2014 r. i 15 lipca 2014 r. Tym samym, (…) sp. z o.o. stał się najemcą Nieruchomości i taki stan rzeczy utrzymuje się do dzisiaj. Nieruchomość jest więc w posiadaniu osoby trzeciej.

M. L. zawierając z Panem ww. umowy użyczenia wyraziła zatem zgodę na najem Nieruchomości w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Z tytułu najmu współwłaściciele Nieruchomości pobierali i w dalszym ciągu pobierają czynsz. Kwota czynszu jest każdorazowo powiększana o należny podatek VAT, zaś podstawę płatności czynszu przez najemcę stanowią faktury VAT wystawiane co miesiąc przez Pana prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą (…). Dodatkowo, od przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu odprowadza Pan podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT).

Właściwie przez cały czas trwania stosunków najmu Nieruchomość była wykorzystywana przez najemcę na potrzeby (…) zlokalizowanej na Nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z 2004 r. uzyskanego przez (…) S.A., a następnie (…) zlokalizowanej na Nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę z 2012 r. uzyskanego przez (…) S.A. Wytwórnia (…) do produkcji (…) w dalszym ciągu znajduje się na Nieruchomości i wykorzystywana jest na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej na jej terenie przez aktualnego najemcę – (…) sp. z o.o. M. L. i Pan udzieliliście (…) S.A. prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, które upoważniało ww. podmiot do uzyskania pozwoleń na budowę ww. (…). Budynki znajdujące się na Nieruchomości zostały wzniesione jeszcze przed nabyciem prawa własności do Nieruchomości przez M. L. i Pana.

Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej pod firmą (…). Mimo, że Nieruchomość (udział w wysokości 1/2 części) stanowi majątek prywatny M. L. i samo nabycie Nieruchomości nie było powiązane z działalnością gospodarczą M. L., a nadto, że M. L. nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości i co do zasady nie dokonano odpisów amortyzacyjnych to nabycie to miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału (w momencie nabycia kapitału z majątku wspólnego małżonków), zaś nabyte działki nie były przeznaczone do realizacji potrzeb własnych właściciela. Właściwie bowiem od momentu nabycia, od prawie 23 lat, Nieruchomość jest wynajmowana przez współwłaścicieli w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej i z tego czerpane są korzyści. M. L. nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT. M. L. nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy VAT.

M. L., a także drugi współwłaściciel Nieruchomości - Pan, planujecie sprzedaż Nieruchomości w całości na rzecz dotychczasowego najemcy (…) sp. z o.o., który jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu prowadzenia ww. działalności gospodarczej i figuruje w rejestrze VAT. Aktualnie trwają rozmowy z potencjalnym nabywcą Nieruchomości.

Uzupełnienie

Nabycie Nieruchomości było udokumentowane fakturą VAT z 17 kwietnia 2001 r. wystawioną na Pana rzecz prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (…) (NIP: (…)), jednak podatek VAT nie został naliczony wobec zastosowanego zwolnienia.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budynki i budowle będące Pana współwłasnością:

• na działce nr 1 znajdują się: budynek magazynowo-biurowy murowany o pow. 708 m2, wiata stalowa o pow. 170 m2, budynek rozdzielni murowany o pow. 18 m2, budynek portierni murowany o pow. 8 m2, a także budowle w postaci: dwóch przyłączy energetycznych zasilających budynki oraz działkę nr 2, przyłącze gazowe do budynków, przyłącze wodociągowe, przyłącze gazowe zasilające budynki, place i drogi utwardzone asfaltem i kostką o pow. ok. 2000 m2, ogrodzenie z płyt betonowych, oświetlenie terenu, zbiornik retencyjny;
• na działce nr 2 znajdują się: przyłącze wodociągowe wraz ze studnią wodomiarową zasilające zarówno działkę nr 2, jak i 1 zbiornik na nieczystości płynne obsługujący budynki, place utwardzone, ogrodzenie z płyt betonowych, przyłącze gazowe zasilające budynku.

Budynki zostały wybudowane w latach 60-70. XX wieku wraz z przyłączem energetycznym, natomiast budowle zostały wzniesione na obu ww. działkach w okresie od lat 60. ubiegłego wieku do 2002 r.

Nie poniósł Pan nakładów na ulepszenie budynków i budowli. Najemca Nieruchomości (…) sp. z o.o., tj. wynajmujący części budynku znajdującego się na działce nr 1 o pow. 400 m2 na cele biurowe, poniósł nakłady na ulepszenie zajmowanej przez siebie części budynku w o pow. 400 m2 oraz budowli w postaci 14 miejsc parkingowych w 2020 r. Nie dysponuje Pan szczegółowymi danymi jakiej wysokości były to nakłady i czy przekraczały 30% wartości początkowej każdego z budynków i budowli oddzielnie. Najemca przystąpił do użytkowania nakładów jeszcze w 2020 r., a zatem od momentu ich oddania do użytkowania upłynął już okres dwóch lat.

Wobec tego, że nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie budynków i budowli to nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT.

Wybrał Pan podatek liniowy (19%) dla prowadzonej działalności gospodarczej.

Prowadzi Pan dla swojej działalności gospodarczej księgę przychodów i rozchodów.

Zawarł Pan związek małżeński z Panią M. L. 19 listopada 1969 r.

Pomiędzy Panem i Panią M. L. nie nastąpił podział majątku wspólnego.

Umowa sprzedaży Nieruchomości została zawarta 11 kwietnia 2001 r. (akt notarialny Rep. A nr (…)). We Wniosku nastąpiła oczywista omyłka pisarska - sprostowane zostało oświadczenie dotyczące tego do jakiego majątku była nabywana Nieruchomość (do wspólnego majątku Pana i Pani M. L., a nie do Pana osobistego majątku) złożone w umowie sprzedaży z 11 kwietnia 2001 r., a nie 11 kwietnia 2000 r.

Pożytki z tytułu najmu Nieruchomości pobierał i w dalszym ciągu pobiera Pan. Również Pan opodatkowuje te pożytki. Natomiast Pani M. L., druga współwłaścicielka Nieruchomości, użycza nieodpłatnie Panu przysługującą jej część Nieruchomości dla potrzeb prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej, co zostało opisane we Wniosku.

Pytania

1.  Czy prawidłowe jest Pana stanowisko, że wobec tego, iż nabycie Nieruchomości (aktualnie obejmującej dwie działki nr 1 i 2) opisanej we wniosku miało charakter inwestycyjny i związane było z alokacją posiadanego kapitału, a nadto, że od przeszło 20 lat Nieruchomość jest przedmiotem najmu i w ramach tego stosunku najmu wystawia Pan faktury VAT oraz że Nieruchomość jest ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, to w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku (planowane zbycie Nieruchomości) będzie Pan działać w charakterze podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a w efekcie przeniesienie prawa własności (udziału) Nieruchomości za wynagrodzeniem przez Pana na rzecz nabywcy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki?

2.  Czy w sytuacji uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości J. L. działać będzie jako podatnik VAT i będzie korzystał ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) możliwa będzie rezygnacja ze zwolnienia wynikająca z normy zawartej w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3.  Czy w przypadku, gdy sprzedaż Nieruchomości będzie dokonana z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług to powinien Pan ten fakt udokumentować fakturą VAT wyłącznie co do części ceny sprzedaży przypadającej na Pana udział w Nieruchomości (1/2 części), czy faktura VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości powinna być wystawiona przez Pana na całość ceny sprzedaży (obrót uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości)?

4.  Czy jako podstawę opodatkowania (przychód) PIT planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości powinien Pan brać pod uwagę całą cenę sprzedaży Nieruchomości czy wyłącznie cenę przypadającą na 1/2 części udziału w Nieruchomości, której jest Pan właścicielem?

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 4 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. Odpowiedź w zakresie pytań Nr 1-3 dotyczących podatku od towarów i usług udzielona została odrębnie.

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, jako podstawę opodatkowania PIT, powinien Pan brać pod uwagę całą cenę sprzedaży Nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT - źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

Jak zaś wynika z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT - odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Powyższy przepis obejmuje przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził je, czy też nie, do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Przyjmuje się, że przychód ze sprzedaży środka trwałego (Nieruchomości) powstaje po stronie jedynie tego podmiotu, który faktycznie nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.

Mimo, że przypada Panu 1/2 części udziału w Nieruchomości, zaś dalsza 1/2 części udziału przypada Pana małżonce M. L. na zasadach rozdzielności majątkowej, to Nieruchomość jako całość wykorzystywana jest przez Pana w działalności gospodarczej (na podstawie umów użyczenia zawartych z M. L.) i ujęta jest w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Pana firmy. Stąd, w zaprezentowanym stanie faktycznym, przychód ze sprzedaży Nieruchomości w całości podlega zaliczeniu do przychodów z Pana pozarolniczej działalności gospodarczej.

Cała Nieruchomość właściwie od momentu zakupu (od 23 lat) była i nadal jest wykorzystywana wyłącznie przez Pana na potrzeby prowadzenia przez Pana działalności gospodarczej - Nieruchomość służyła zatem prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Winien więc Pan uznać za przychód z planowanej transakcji całą cenę sprzedaży, a nie tylko 50% odpowiadającą Pana części udziału w Nieruchomości.

Reasumując - jako przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych, planowanej transakcji sprzedaży prawa własności Nieruchomości powinien Pan brać pod uwagę całą cenę sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Treść powyższego przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.

Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Jak już wcześniej wspomniano, klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Podkreślić też należy, że wskazany wyżej przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Ze złożonego przez Pana wniosku wynika, że Nieruchomość została nabyta na podstawie umowy sprzedaży 11 kwietnia 2001 r. do majątku wspólnego małżonków. Następnie, małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską z 10 sierpnia 2010 r., ustanawiającą rozdzielność majątkową. Aktualnie Pan i Pana żona jesteście współwłaścicielami Nieruchomości w częściach ułamkowych, każdy w wysokości 1/2 części. Pomiędzy Panem i Pana żoną M. L. nie nastąpił podział majątku wspólnego. Nieruchomość jest zabudowana budynkami i budowlami. Od 15 lipca 1996 r. prowadzi Pan działalność gospodarczą. Przeważający przedmiot Pana działalności gospodarczej to wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W związku z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą w dniu 31 grudnia 2001 r. żona zawarła z Panem umowę użyczenia, na podstawie której udzieliła Panu z dniem 31 grudnia 2001 r. bezpłatnie i wydała w bezpłatne użytkowanie Nieruchomość wraz z budynkami i budowlami i wyraziła zgodę na Pana rzecz na prowadzenie działalności gospodarczej na Nieruchomości i wprowadzenie jej do ewidencji środków trwałych w Pana firmie. Praktycznie przez cały okres od momentu nabycia Nieruchomości do momentu złożenia niniejszego wniosku Nieruchomość była przedmiotem najmu, mianowicie. Pożytki z tytułu najmu Nieruchomości pobierał i w dalszym ciągu pobiera Pan. Również Pan opodatkowuje te pożytki. Planuje Pan wraz z żoną sprzedaż Nieruchomości w całości na rzecz dotychczasowego najemcy.

Powziął Pan wątpliwość, czy jako podstawę opodatkowania (przychód) PIT planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości powinien Pan brać pod uwagę całą cenę sprzedaży Nieruchomości czy wyłącznie cenę przypadającą na 1/2 części udziału w Nieruchomości, której jest Pan właścicielem.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego :

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 50 § 1 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 51 ww. Kodeksu:

Według art. 51 § 1 ww. Kodeksu:

Tym samym, w przedmiotowej sprawie – skoro od 10 sierpnia 2010 r. w Pana małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej – w momencie planowanego zbycia opisanej nieruchomości nie będzie ona stanowić wspólności majątkowej małżonków (rozumianej jako wspólność bezudziałowa). Wspólność majątkowa przekształciła się bowiem z mocy prawa z chwilą ustanowienia rozdzielności majątkowej we współwłasność w częściach ułamkowych, z równymi udziałami małżonków.

Innymi słowy, zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku.

Z opisu sprawy wynika jednak, że nie dokonaliście Państwo podziału majątku, ale planujecie dokonanie sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku.

Nie sposób zgodzić się z Pana twierdzeniem, że powinien Pan uznać za przychód całą cenę uzyskaną z planowanej sprzedaży nieruchomości, w której posiada Pan 1/2 udziału.

Skoro w momencie sprzedaży nieruchomości opisanej we wniosku pomiędzy Panem i Pana żoną będzie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej, to przychód uzyskany z planowanej sprzedaży powinien zostać rozpoznany przez Pana jedynie w części przypadającej na posiadany przez Pana udział we współwłasności tej nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że sprzedawana nieruchomość była i jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (stanowi środek trwały w Pana działalności gospodarczej), planowane odpłatne zbycie stanowić będzie, zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegający w opodatkowaniu zgodnie z wybraną formą opodatkowania dochodów z tego źródła proporcjonalnie do posiadanego przez Pana udziału w tej nieruchomości.

Zatem Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Końcowo wskazuję, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są wyłącznie na pisemny wniosek zainteresowanego i tylko w jego indywidualnej sprawie, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Niniejsza interpretacja dotyczy zatem tylko Pana, nie wywołuje skutków prawnych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).