Ustalenie, czy Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych za sprzedaż tej części nieruchomości, którą nabył drogą darowizny od żony 26 listopada 2020 roku, a więc przed upływem pięciu lat urzędowo zwalniających z takiego obowiązku biorąc pod uwagę fakt, że faktycznie cała nieruchomość została zakupiona w 2011 roku.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 września 2024 r. (wpływ 22 września 2024 r.) oraz pismem z 21 października 2024 r. (wpływ 21 października 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i jego uzupełnienie

Dnia 20 maja 2024 r. na mocy aktu notarialnego zbył Pan nieruchomość, którą nabył Pan w 2011 roku.

Ponieważ zakup tej nieruchomości finansował Pan z kredytu hipotecznego, aby zwiększyć na niego szansę, dla wzmocnienia zdolności kredytowej do kredytu dołączył Pan swoich teściów – M. i B. S., bo żona okazała się być w BIK'u i wraz z Nimi nabył Pan ją w równych połowach.

Wcześniej, tego samego dnia z Ich córką, a Pana żoną D. M. zawarł Pan umowę majątkową małżeńską (rozdzielność majątkową).

Całość transakcji od samego początku finansował wyłącznie Pan i wyłącznie Pan od samego początku spłacał zaciągnięty kredyt.

Mniej więcej rok po zakupie rzeczonej nieruchomości w 2011 r. czyli w 2012 r. lub 2013 r. - nie pamięta Pan dokładnie, bo niestety nie posiada Pan tego aktu notarialnego, ponieważ po zdradzie przez żonę, Pana wyprowadzce z domu i rozwodzie, wielu dokumentów nie udało się już Panu odzyskać, dla ujednolicenia dokumentów ze stanem faktycznym, teściowie przepisali aktem darowizny „swoją” połowę rzeczonej nieruchomości na swoją córkę, a Pana ówczesną żonę D. M.

W tym samym miejscu, dniu i czasie kiedy Pana teściowie przepisywali aktem darowizny „swoją” połowę nieruchomości na swoją córkę, a Pana ówczesną żonę, została również anulowana Pana i żony rozdzielność majątkowa i zawarta nowa umowa małżeńska ustanawiająca ponownie wspólność majątkową małżeńską. W następstwie przepisania swojej części własności nieruchomości w (…) przez byłych teściów na swoją córkę, a Pana ówczesną żonę D.M., trafiła ona do Państwa majątku wspólnego, ponieważ tego samego dnia, o tej samej porze, w tej samej kancelarii notarialnej i przed tym samym Notariuszem (...) w (…), została również zniesiona Państwa małżeńska umowa majątkowa.

Taki stan trwał do 26 listopada 2020 roku, kiedy to kolejnym aktem darowizny, swoją połowę Pana żona D. M. przepisała na Pana zabezpieczając się przy tym klauzulą służebności osobistej.

Niestety Pana małżeństwo się rozpadło i 14 marca 2022 roku zapadł prawomocny wyrok rozwodowy. Ponieważ została podjęta decyzja o sprzedaży wspominanej nieruchomości, została ona wystawiona na sprzedaż za kwotę 600.000,00 zł. i za taką kwotę znalazł się chętny do jej nabycia.

Dnia 27 lutego 2024 roku zostało zawarte, potwierdzone aktem notarialnym porozumienie, że D.S (M. - w trakcie trwania małżeństwa) zrzecze się swojego ograniczonego prawa rzeczowego tj. służebności osobistej zapisanej na Jej rzecz we właściwej księdze wieczystej i wyraża zgodę na wykreślenie tego prawa z tej księgi pod warunkiem otrzymania kwoty 247.500,00 zł. uzyskanej ze sprzedaży tej nieruchomości, a obliczonej jako połowa dochodu ze sprzedaży tejże po odliczeniu kosztów spłaty pozostałego kredytu tj. 52.553,42 zł. oraz wszelkich kosztów, opłat itp.

Niestety po wykonaniu operatu szacunkowego i wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę na potrzeby banku udzielającego kredytu kupującemu, wartość rynkowa nieruchomości została oszacowana na kwotę 537.030,00 zł. i tylko na taką kwotę bank udzielił zgodę kupującemu. Ponieważ D.S. nie chciała słyszeć o jakiejkolwiek obniżce, cały ciężar różnicy w cenie pierwotnej, a oszacowanej przejął Pan uzyskując ostatecznie kwotę za swój udział jedynie w wysokości 237.124,48 zł, z której musiał Pan jeszcze odjąć wydatki na pokrycie zobowiązań na rzecz agencji nieruchomości pilotującej ową transakcję, tj. 10.000,00 zł, różnice w spłacie kredytu na dzień ostatecznego jego zamknięcia, tj. 211,28 zł, sporządzenia świadectwa energetycznego nieruchomości, tj. 984,00zł., oraz podatku od nieruchomości do dnia zbycia nieruchomości, kosztów mediów do dnia oddania kluczy i przepisania liczników, ponieważ za wszystko płacił wyłącznie Pan, mimo że wyprowadził się Pan z domu jeszcze przed rozwodem, a zamieszkiwała tam nadal Pan była żona D. S. z nieletnim dzieckiem M.M, na którego rzecz regularnie płaci Pan alimenty oraz dorosły już syn A. M. wraz z partnerką i swoim nieletnim dzieckiem. W rezultacie dla Pana została więc kwota o wiele niższa od kwoty jaką otrzymała D. S. Kwota 247.500,00 zł zgodnie z potwierdzoną Aktem Notarialnym wolą D. S. została przelana w całości na konto syna A. M., z którym w wyniku jej amoralnego, potwierdzonego przez prokuraturę postępowania, jedynie Ona ma kontakt i do którego Pan nie mam dostępu.

Sprzedaż – 537.030,00

Kwota dla D. S – 247.500,00

Kwota dla D. M. – 237.124,48 – 10.000,00 – 211,28 – 984,00 = 225.929,20

Pytanie

Czy jest Pan zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych za sprzedaż tej części nieruchomości, którą nabył Pan drogą darowizny od żony 26 listopada 2020 roku, a więc przed upływem pięciu lat urzędowo zwalniających Pana z takiego obowiązku biorąc pod uwagę fakt, że faktycznie cała nieruchomość została zakupiona w 2011 roku, tylko Pan ją w całości finansował, a także fakt, że takiego dochodu nie uzyskał Pan, ponieważ cały ten dochód, a jak widać nawet więcej, otrzymała była żona D. S. na wskazane notarialnie przez siebie konto oraz, że przecież tylko i wyłącznie Pan od samego początku czyli od 2011 roku oprócz kredytu opłaca wszystkie zobowiązania w tym podatki, media itp., więc nie wzbogacił się Pan a przeciwnie - jeszcze na tym dużo stracił?

Pana stanowisko w sprawie

W związku z powyższym uważa Pan, że w takim przypadku nie powinien Pan płacić podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jeżeli jednak rzeczony podatek mimo wszystko musi być uiszczony, to uważa Pan, że właśnie D. S. bądź A. M. powinni zapłacić taki podatek uzyskując dochód ze sprzedaży nieruchomości, na którą nie ponieśli żadnych wydatków.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Aby ustalić, czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż przez Pana udziału w nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy jego odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061), zgodnie z art. 155 § 1, który stanowi, że:

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że w 2011 r. wspólnie z teściami nabył Pan nieruchomość, której zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym. Tego samego dnia z żoną podpisał Pan umowę majątkową małżeńską (rozdzielność majątkową). W 2012 r. lub 2013 r. Pana teściowie przepisali aktem darowizny swoją połowę nieruchomości na swoją córkę, a Pana żonę. W tym samym dniu została również anulowana rozdzielność majątkowa i zawarta nowa umowa małżeńska ustanawiająca ponownie wspólność majątkową małżeńską. Nieruchomość została włączona do majątku wspólnego małżonków. 26 listopada 2020 r. na podstawie umowy darowizny swoją połowę ww. nieruchomości darowała Panu żona. 14 marca 2022 r. związek małżeński Pana i Pana żony został rozwiązany przez rozwód. 20 maja 2024 r. sprzedał Pan ww. nieruchomość.

W związku z powyższym należy wyjaśnić, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W myśl art. 33 pkt 1 ww. Kodeksu:

W świetle natomiast art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Stosownie do art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Zgodnie z art. 47 § 1 ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć, podział ten nie jest obowiązkowy.

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Stwierdzić należy, że małżonkowie – poprzez zawarcie stosownej umowy – mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.

Ponadto, w doktrynie prawa rodzinnego podkreśla się, że w przypadku majątku osobistego małżonek pozostaje w stosunku do niego podmiotem wyłącznie uprawnionym, co oznacza, że jego uprawnienia do dysponowania przedmiotami wchodzącymi w skład majątku osobistego nie podlegają co do zasady żadnym ograniczeniom, w tym wynikającym z przepisów prawa rodzinnego, takim jak konieczność uzyskania zgody współmałżonka co do możliwości rozporządzania konkretnym składnikiem majątku osobistego. Możliwe jest więc swobodne dokonywanie pomiędzy małżonkami czynności rozporządzających prowadzących do przeniesienia określonego przedmiotu majątkowego z majątku osobistego do majątku wspólnego.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu powyższych przepisów są wszelkie prawa majątkowe – zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Konsekwentnie, w przypadku sprzedaży tego prawa, każdy z małżonków zbywałby je w całości, a nie w określonym udziale. Skoro z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie i przyjmuje się, że małżonkowie nabyli prawo majątkowe wspólnie w całości, to nie można liczyć terminu nabycia określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od daty ustania ustawowej majątkowej wspólności małżeńskiej. W przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej w art. 31 ustawy ‒ Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Warto zwrócić uwagę na obecną konstrukcję art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym, w przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Należy również wskazać na jednolicie ukształtowaną linię orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołuje takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy.

Datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego. W konsekwencji, od tej daty należy liczyć upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, również w odniesieniu do małżonka, który nabył prawo własności nieruchomości poprzez umowę darowizny czy umowę rozszerzającą wspólność małżeńską majątkową.

Z opisu sprawy wynika, że w 2011 r. nabył Pan udział w nieruchomości. Pozostały udział w 2012 r. lub 2013 r. nabyła Pana żona w darowiźnie od swoich rodziców. Nieruchomość została objęta wspólnością majątkową małżeńską. Powyższe oznacza, że za datę nabycia przez Pana udziału w nieruchomości, który Pana żona nabyła w drodze darowizny od swoich rodziców, należy przyjąć dzień nabycia tej nieruchomości przez Pana żonę.

Późniejsza darowizna udziału w nieruchomości na Pana rzecz nie wywołuje skutku podatkowego.

W rezultacie, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w odniesieniu do części nieruchomości nabytej przez Pana w drodze darowizny od żony 26 listopada 2020 r., należy liczyć od daty nabycia tego udziału w nieruchomości przez Pana żonę (2012 r. lub 2013 r.), a nie od daty ww. darowizny.

Okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie już minął.

Zatem, nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku z tytułu sprzedaży części nieruchomości nabytej w darowiźnie od żony 26 listopada 2020 r.

Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”. Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).