Ustalenie źródła przychodu ze sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 24 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 (wraz z udziałami w działce numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 września 2024 r. (wpływ 19 września 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług oraz nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podejmuje i nie podejmowała nigdy jakiejkolwiek aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, stanowiącej dla Niej źródło zarobkowania. Wnioskodawczyni zaspokaja swoje potrzeby bytowe dochodami uzyskiwanymi w ramach stałego wynagrodzenia z tytułu umowy o pracę.

10 czerwca 2021 r. Wnioskodawczyni nabyła na podstawie umowy sprzedaży do majątku osobistego (pozostając wówczas w rozdzielności majątkowej małżeńskiej) niezabudowaną działkę oznaczoną w momencie zawarcia umowy numerem ewidencyjnym 7, o obszarze 10.492,00 m², położoną w (…) przy ulicy (…) nr (…). Teren pozostaje do chwili obecnej niezabudowany i według ewidencji gruntów i budynków klasyfikowany jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.

Strona sprzedająca wystąpiła 16 lipca 2014 roku do Prezydenta Miasta (…) z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu pięciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wraz z wnioskiem sprzedająca przedłożyła m.in. projekt wydzielenia z działki numer 7 odrębnej działki dla każdego z budynków oraz warunki gestorów sieci w zakresie dostaw mediów (wody: warunki techniczne A. Sp. z o.o. z 7 sierpnia 2014 r., energii elektrycznej: promesa B. S A. z 9 lipca 2014 r.). Wniosek został pozytywnie rozpatrzony i 30 października 2014 roku Prezydent Miasta (…) wydał decyzję o warunkach zabudowy. Wnioskodawczyni nie współdziałała w żaden sposób ze stroną sprzedającą w staraniach o wydanie ww. decyzji, nie brała udziału na żadnym etapie projektowym inwestycji, nie uczestniczyła w ustalaniu warunków przyłączenia mediów. Wprawdzie wydana decyzja o warunkach zabudowy była istotnym atutem nieruchomości, to należy podkreślić, że Wnioskodawczyni nie rozpatrywała zakupu w kategoriach biznesowych.

Działka nie została nabyta przez Wnioskodawczynię w celu dalszej odsprzedaży, ale z zamiarem osiedlenia się na stałe, wybudowania siedliska dla rodziny. Wnioskodawczyni planowała (po wydzieleniu działek zgodnie z projektem zainicjowanym przez sprzedającą) na jednej działce posadowić dom dla siebie i męża, na kolejnych dwóch dla rodziców i brata. Pozostałe dwie działki miały pozostać z przeznaczeniem przyszłościowo dla dzieci Wnioskodawczyni.

W związku z powyższym, Wnioskodawczyni kontynuowała zainicjowane przez poprzedniego właściciela działania prowadzące do geodezyjnego wydzielenia z działki numer 7 sześciu odrębnych, oznaczonych aktualnie numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5 oraz działki numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej. Wnioskodawczyni złożyła dla pierwszych pięciu z ww. działek wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, aktualizując niejako decyzję o warunkach zabudowy z 30 października 2014 roku. Wnioskodawczyni wystąpiła również z wnioskiem o uzgodnienie lokalizacji zjazdu z pasa drogowego ulicy (…) na teren działki numer 6. Wnioskodawczyni nie uzbroiła działek w jakiekolwiek media, żadna z działek nie została przyłączona do sieci wodociągowej, energetycznej, gazowniczej.

Z uwagi na zmianę sytuacji życiowej, aktualnie Wnioskodawczyni rozważa sprzedaż nieruchomości. Najprawdopodobniej działki będą sukcesywnie sprzedawane oddzielnie i różnym osobom, ale niewykluczone jest też zbycie wszystkich działek jednemu inwestorowi. Na ten moment Wnioskodawczyni nie podejmuje żadnych kroków w tym kierunku. W razie powzięcia decyzji o sprzedaży, Wnioskodawczyni nie będzie dokonywać uzbrojenia działek, ani realizować w stosunku do przedmiotowych nieruchomości działań marketingowych wykraczających poza standardowe czynności zarządu majątkiem prywatnym, jak np. zamieszczenie ogłoszenia na wybranym portalu internetowym czy w prasie. Przewidywany proces sprzedaży działek uzależniony jest od szeregu czynników, na które Wnioskodawczyni nie ma wpływu (m in. w postaci zainteresowania kupujących, sytuacją na rynku nieruchomości) i co za tym idzie może trwać od roku do nawet kilkunastu lat. Wnioskodawczyni nie będzie intensyfikować działań sprzedażowych, ponieważ posiada źródło zarobkowania i nie ma zamiaru czynić z obrotu nieruchomościami kolejnego stałego źródła dochodu.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni pierwotnie nabyła teren celem osiedlenia się na nim wraz z rodziną. Z uwagi na zmianę sytuacji życiowej, nie podjęto planowanej budowy. W związku z powyższym, działki służyły jedynie rekreacji, sezonowemu wypoczynkowi na łonie natury pod miastem.

Ww. nieruchomości (działki) nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze.

Wnioskodawczyni nie udzieliła/nie udzieli innej osobie/innemu podmiotowi (np. nabywcy działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawczyni w związku z transakcją sprzedaży działek.

Na ten moment nie jest przewidywane zawarcie warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży.

Wnioskodawczyni nie będzie podejmować żadnych działań wykraczających poza wykonane dotychczas - wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości.

Na ten moment Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości. W przyszłości niewykluczony jest zakup nieruchomości dla własnych potrzeb mieszkaniowych, tj. bez zamiaru dalszej odsprzedaży.

Pytania

1.Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, 4, 5 (wraz z udziałami w działce numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.Do którego źródła przychodu ma gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych należy zaliczyć przychody z planowanej sprzedaży działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 (wraz z udziałami w działce numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej): do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 czy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. nr 2). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni - w zakresie pytania oznaczonego we wniosku numerem 2 - przychody z planowanej sprzedaży działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 (wraz z udziałami w działce numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych należy zakwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawcy odnoszącego się do pytania numer 1, rozpatrywanych działań związanych z rozporządzaniem majątkiem prywatnym nie można uznać za prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej w skrócie: „u.p.d.o.f.") opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Zatem pojęcie działalności gospodarczej charakteryzuje się między innymi prowadzeniem tej działalności w celach zarobkowych, prowadzeniem działalności na własny rachunek, jej zorganizowaniem i ciągłością - zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym. Ponadto przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu podejmującego poszczególne czynności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków planowanych działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem wydzielonych nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawczynię, a w szczególności fakt, że pierwotna działka została zakupiona przez Wnioskodawczynię już po ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu pięciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych stwierdzić należy, iż planowana sprzedaż wydzielonych działek ma charakter nieprofesjonalny. Wnioskodawczyni nie uzbroiła i nie planuje uzbroić działek w media, nie planuje utwardzać drogi dojazdowej, ani dokonywać jakichkolwiek innych działań charakterystycznych dla podatników prowadzących działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Ponadto Wnioskodawczyni nie nabyła działki z zamiarem odsprzedaży.

Nie można stwierdzić, aby jakiekolwiek działania Wnioskodawczyni wykraczały poza zarząd majątkiem prywatnym. Do takich czynności można byłoby zaliczyć dopiero ubieganie się o zatwierdzenie projektu budowy domów jednorodzinnych, tj. uzyskanie decyzji administracyjnych o pozwoleniu na budowę, doprowadzenie energii elektrycznej, przyłącza wodnego, gazowego, czy choćby posadowienie na terenie banneru reklamowego informującego o sprzedaży.

Podsumowując, całokształt podjętych do tej pory i planowanych przez Wnioskodawczynię działań nie wypełnia przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego - charakteru. Z tego względu przychodu ze sprzedaży działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 (wraz z udziałami w działce numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) nie można zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W konsekwencji przychody te mieszczą się w źródle, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że nie podejmuje i nigdy nie podejmowała Pani jakiejkolwiek aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, stanowiącej dla Pani źródło zarobkowania. 10 czerwca 2021 r. nabyła Pani na podstawie umowy sprzedaży do majątku osobistego (pozostając wówczas w rozdzielności majątkowej małżeńskiej) niezabudowaną działkę oznaczoną w momencie zawarcia umowy numerem ewidencyjnym 7. Teren pozostaje do chwili obecnej niezabudowany i według ewidencji gruntów i budynków klasyfikowany jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych. Strona sprzedająca wystąpiła 16 lipca 2014 roku do Prezydenta Miasta (…) z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu pięciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wraz z wnioskiem sprzedająca przedłożyła m.in. projekt wydzielenia z działki numer 7 odrębnej działki dla każdego z budynków oraz warunki gestorów sieci w zakresie dostaw. Wniosek został pozytywnie rozpatrzony i 30 października 2014 roku Prezydent Miasta (…) wydał decyzję o warunkach zabudowy. Nie współdziałała Pani w żaden sposób ze stroną sprzedającą w staraniach o wydanie ww. decyzji, nie brała Pani udziału na żadnym etapie projektowym inwestycji, nie uczestniczyła Pani w ustalaniu warunków przyłączenia mediów. Nie rozpatrywała Pani zakupu w kategoriach biznesowych. Działka nie została nabyta przez Panią w celu dalszej odsprzedaży, ale z zamiarem osiedlenia się na stałe, wybudowania siedliska dla rodziny. Planowała Pani (po wydzieleniu działek zgodnie z projektem zainicjowanym przez sprzedającą) na jednej działce posadowić dom dla siebie i męża, na kolejnych dwóch dla rodziców i brata. Pozostałe dwie działki miały pozostać z przeznaczeniem przyszłościowo dla Pani dzieci. Kontynuowała Pani zainicjowane przez poprzedniego właściciela działania prowadzące do geodezyjnego wydzielenia z działki numer 7 sześciu odrębnych, oznaczonych aktualnie numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5 oraz działki numer 6, pełniące rolę drogi dojazdowej. Złożyła Pani dla pierwszych pięciu z ww. działek wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, aktualizując niejako decyzję o warunkach zabudowy z 30 października 2014 roku. Wystąpiła Pani również z wnioskiem o uzgodnienie lokalizacji zjazdu z pasa drogowego na teren działki numer 6. Nie uzbroiła Pani działek w jakiekolwiek media, żadna z działek nie została przyłączona do sieci wodociągowej, energetycznej, gazowniczej. Rozważa Pani sprzedaż nieruchomości. Na ten moment nie podejmuje Pani żadnych kroków w tym kierunku. W razie powzięcia decyzji o sprzedaży, nie będzie Pani dokonywać uzbrojenia działek, ani realizować w stosunku do przedmiotowych nieruchomości działań marketingowych wykraczających poza standardowe czynności zarządu majątkiem prywatnym, jak np. zamieszczenie ogłoszenia na wybranym portalu internetowym czy w prasie. Nie będzie Pani intensyfikować działań sprzedażowych. Działki służyły jedynie rekreacji, sezonowemu wypoczynkowi na łonie natury pod miastem. Nieruchomości (działki) nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności o podobnym charakterze. Nie udzieliła/nie udzieli Pani innej osobie/innemu podmiotowi (np. nabywcy działek) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku z transakcją sprzedaży działek. Na ten moment nie jest przewidywane zawarcie warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży żadnych nieruchomości. Na ten moment nie posiada Pani żadnych innych nieruchomości. W przyszłości niewykluczony jest zakup nieruchomości dla własnych potrzeb mieszkaniowych, tj. bez zamiaru dalszej odsprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia do którego źródła przychodu ma gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych należy zaliczyć przychody z planowanej sprzedaży działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 (wraz z udziałami w działce numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej).

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W żaden sposób nie podejmowała Pani działań podnoszących wartość lub atrakcyjność nieruchomości, w szczególności nie podejmowała Pani profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Nie sposób uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotowych działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Podsumowując okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż/planowana przez Panią sprzedaż działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 (wraz z udziałami w działce numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana przez Panią sprzedaż ww. działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 (wraz z udziałami w działce numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia, jak również sam moment zbycia.

Aby zatem stwierdzić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy wskazać, że na obowiązek uiszczenia podatku od osób fizycznych od sprzedaży przedmiotowych działek nie wpływa również fakt podziału gruntu, z którego powstały działki przeznaczone na sprzedaż.

Pani działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym, które są wystarczające do uznania, że planowana przez Panią sprzedaż działek oznaczonych numerami: 1, 2, 3, 4, 5 (wraz z udziałami w działce numer 6, pełniącej rolę drogi dojazdowej) nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie ww. działek nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (w 2021 r.), wówczas sprzedaż ta nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Natomiast jeżeli odpłatne zbycie ww. działek nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (w 2021 r.), wówczas sprzedaż taka będzie rodziła obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie ww. działek nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wówczas sprzedaż ta nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Natomiast jeżeli odpłatne zbycie ww. działek nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wówczas sprzedaż taka będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bedzie Pani wówczas zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży ww. działek na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Wobec powyższego Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytania nr 1). W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).