Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu (...) 2015 r. Wnioskodawczyni (wówczas posługująca się nazwiskiem A. A) nabyła 1/4 części spadku po B. A na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez Notariusza (...). W skład masy spadkowej wchodził udział 1/2 w niezbudowanej nieruchomości gruntowej położonej w A, objętej księgą wieczystą (...), w związku z czym Wnioskodawczyni przypadł udział wynoszący 1/8 w tej nieruchomości. Nabycie spadku zostało zgłoszone Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w B.

W skład masy spadkowej wchodziły:

a)udział 1/2 części w nieruchomości niezabudowanej położonej w A, KW nr (...);

b)prawo własności nieruchomości położonych w B (...);

c)prawo własności nieruchomości położonej w C (...);

d)udział 1/2 części w nieruchomości zabudowanej położonej w D KW (...);

e)samochód osobowy (...);

f)motorower (...).

Dział spadku nie został dokonany, zniesiona została jedynie współwłasność dwóch nieruchomości, w tym będącej przedmiotem wniosku o interpretację. Współwłasność nieruchomości określonej w pkt a), położonej w A, została zniesiona (...) 2019 r. Współwłasność nieruchomości położonej D (KW (...)) zniesiona została w drodze umów darowizn na rzecz jednego ze spadkobierców – C. A (...) 2016 r., zawartych przed Notariuszem (...) w B, Rep. A (...).

Dalsze elementy stanu faktycznego i pytanie dotyczą czynności związanych z nieruchomością położoną w A objętą księgą wieczystą (...) wskazaną w lit. a). Nieruchomość ta nabyta została przez spadkodawcę A. A w 1988 r. W dniu (...) 2019 r. przed Notariuszem (...) zawarto umowę darowizny i umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności Rep. (...). W skład przedmiotowej nieruchomości wchodziły następujące działki: 1 o powierzchni (...) m²; 2 o powierzchni (...) m²; 3 o powierzchni (...) m²; 4 o powierzchni (...) m²; 8 o powierzchni (...) m²; 5 o powierzchni (...) m²; 6 o powierzchni (...) m²; 7 o powierzchni (...) m².

Na mocy powyższej umowy Wnioskodawczyni przekazała w formie darowizny swój udział w działkach 5 i 6 wynoszący 2/56 części. Jednocześnie w tej samej umowie dokonano nieodpłatnego zniesienia współwłasności działek nr 1 do 8 oraz 7 w ten sposób, że Wnioskodawczyni stała się wyłączną właścicielką działki nr 1 oraz 1/7 części działki 7, nie dokonując żadnych spłat ani dopłat, ani nie uzyskując innych działek lub udziałów w gruntach.

W konsekwencji dokonanych w umowie czynności z nieruchomości (...) odłączono działkę 1, której właścicielem została Wnioskodawczyni i założono dla niej nową księgę wieczystą (...). Podsumowując, w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni stała się wyłączną właścicielką działki 1 o powierzchni (...) m² oraz współwłaścicielką 1/7 udziału w działce 7 o powierzchni (...) m².

Dla ustalenia pełnego stanu faktycznego wskazać należy, że suma powierzchni działek 1 – 6 przed dokonaniem zniesienia współwłasności wynosiła (...) m², z czego udział wynoszący 1/8 przypadający na Wnioskodawczynię liczony arytmetycznie wyniósłby (...) m². W wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała działkę o powierzchni (...) m². Podobnie udział wynoszący 1/8 w działce 7 odpowiadałby (...) m², w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni otrzymała udział wynoszący 1/7, co odpowiadałoby (...) m². Łączna wartość wszystkich działek oraz udziałów w działkach, które otrzymała Wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności oraz które Wnioskodawczyni przekazała w drodze darowizny miały mniejszą wartość niż wartość udziału w masie spadkowej.

W dniu (...) 2023 r. Wnioskodawczyni zawarła umowę sprzedaży nieruchomości objętej księgą (...) oraz 1/7 nieruchomości położonej w A stanowiącej działkę numer 7 objętą księgą (...). Sprzedaż nie nastąpiła w zakresie działalności gospodarczej, ani pozarolniczej. W umowie wskazano łączną cenę za obie działki, określając ją według wartości rynkowej na kwotę (...) złotych.

W chwili nabycia spadku Wnioskodawczyni była stanu wolnego. W chwili sprzedaży Wnioskodawczyni była mężatką, w małżeństwie obowiązywał ustrój wspólności małżeńskiej, jednak nieruchomości wchodziły w skład majątku osobistego, środki uzyskane z ich sprzedaży również weszły do majątku osobistego.

Pytanie

Czy datą nabycia nieruchomości objętej wnioskiem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, data nabycia nieruchomości przez spadkobierców czy data podziału nieruchomości objętej współwłasnością spadkobierców?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, datą nabycia nieruchomości objętej wnioskiem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest data nabycia nieruchomości przez spadkodawcę A. A.

Zgodnie z art. 922 § 1 k.c. prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Art. 924 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy W przypadku nabycia spadku przez kilku uprawnionych, przysługują im części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać.

Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa, w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości i ww. praw majątkowych ma istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych ich odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawczyni upływ 5-letniego terminu, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od dnia nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, A. A.

Dodać należy, że powyższe stanowisko zgodne jest z interpretacją indywidualną udzieloną siostrze Wnioskodawczyni na podstawie analogicznego stanu faktycznego (interpretacja (...)).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ww. ustawy:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości i ww. praw majątkowych ma istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych ich odpłatnego zbycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek”, ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 tej ustawy:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

Z kolei art. 924 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Stosownie do art. 925 powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Natomiast z art. 195 tego Kodeksu wynika, że:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 i § 2:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Na mocy art. 210 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

W myśl art. 211 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem, jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat, a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa, w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z opisu zdarzenia wynika, że łączna wartość wszystkich działek oraz udziałów w działkach, które otrzymała Pani w wyniku zniesienia współwłasności miały mniejszą wartość niż wartość Pani udziału w masie spadkowej. Przyjmując zatem Pani wyjaśnienia, że łączna wartość nabytych przez Panią składników majątkowych, w wyniku zniesienia współwłasności, nie przekroczyła wartości posiadanego przez Panią udziału w masie spadkowej, uznać należy, że majątek Pani nie uległ zwiększeniu.

Wobec tego zniesienie współwłasności opisanych we wniosku nieruchomości nie stanowi dla Pani ich nabycia w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca 1988 r., tj. od końca roku kalendarzowego, w którym A. A nabył te nieruchomości.

W konsekwencji sprzedaż przez Panią nieruchomości objętej księgą (...) oraz 1/7 nieruchomości położonej w A, stanowiącej działkę numer 7 objętą księgą (...), nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż ww. działek gruntu nastąpiła bowiem po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie przez spadkodawcę.

Zatem dokonana przez Panią sprzedaż ww. nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie jest Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Tą interpretację wydano w oparciu o informacje zawarte w opisie zdarzenia, że wartość działek otrzymanych przez Panią w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności mieściła się w udziale jaki przysługiwał Pani w spadku i nie przekraczała jego wartości oraz że zniesienia współwłasności ww. działek dokonano bez żadnych spłat i dopłat.

Zaznaczenia wymaga również, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Wydając interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieramy się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku – nie prowadzimy postępowania dowodowego. Przy wydawaniu tej interpretacji dokonaliśmy więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).