Możliwość zastosowania zwolnienia przedmiotowego w przypadku ponoszenie wydatków ze środków własnych oraz zaliczki/zadatku na budowę domu przed zbyciem nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-   prawidłowe – w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku przeznaczenia przed zbyciem mieszkania środków pochodzących z zaliczki/zadatku otrzymanych od przyszłego nabywcy mieszkania na budowę domu,

-   nieprawidłowe – w części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku przeznaczenia przed zbyciem mieszkania środków pochodzących z oszczędności, środków własnych bieżących oraz otrzymanej darowizny na budowę domu.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 sierpnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 28 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 września 2024 r. (wpływ 28 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

We wrześniu 2024 r. rozpoczęła Pani z mężem budowę domu jednorodzinnego, który da Pani i Pani mężowi godne warunki do rozwoju i wychowania Państwa, obecnie 8-miesięcznej córki.

Aby sfinansować budowę domu jednorodzinnego, decyduje się Pani na sprzedaż mieszkania, nabytego w 2021 r. w formie darowizny od swojego ojca.

W związku z tym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego.

Chce Pani skorzystać z ulgi podatkowej zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131, czyli zwolnienia z opodatkowania w sytuacji, gdy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskany przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, ponieważ całość środków pozyskanych ze zbycia mieszkania przeznaczy Pani na budowę domu jednorodzinnego.

W tej chwili darowane Pani mieszkanie jest wystawione na sprzedaż, a równolegle do tego rusza budowa domu. Będzie więc Pani ponosiła wydatki na dom jeszcze przed formalnym zbyciem mieszkania, natomiast jest Pani przekonana, że mieszkanie sprzeda, zanim zakończy się budowa domu.

W piśmie z 28 września 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, doprecyzowała Pani opis sprawy o następujące informacje:

1.Kiedy (w którym roku) ma Pani zamiar sprzedać mieszkanie otrzymane w 2021 r. w formie darowizny od Pani ojca?

Odpowiedź: Mieszkanie od sierpnia jest wystawione na sprzedaż i zgłaszają się już potencjalni kupujący. Zależy Pani, aby sprzedać mieszkanie jeszcze w 2024 r., natomiast liczy się Pani z tym, że przy niesprzyjających okolicznościach sprzedaż może mieć miejsce dopiero w 2025 r. Budowany dom nie zostanie ukończony przed sprzedażą mieszkania, ponieważ środki ze sprzedaży mieszkania w całości zostaną poświęcone na budowę domu (w tej chwili trwa już proces budowy domu finansowany z oszczędności Pani i Pani męża oraz darowizny od Pani ojca, jednak te środki wystarczą wyłącznie na pierwszy etap budowy, tj. postawienie stanu surowego domu).

2.Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.), w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami? W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać, czy sprzedaż mieszkania otrzymanego w 2021 r. w formie darowizny od Pani ojca nastąpi w ramach wykonywania tej działalności gospodarczej?

Odpowiedź: Tak, prowadzi Pani działalność gospodarczą pod nazwą (…), jednak w ramach Pani działalności nie zajmuje się Pani obrotem nieruchomościami. Sprzedaż mieszkania otrzymanego w 2021 r. w formie darowizny od Pani ojca nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zgodnie z CEIDG w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej zajmuje się Pani:

-(…).

3.W jaki sposób było/jest/będzie wykorzystywane przez Panią mieszkanie otrzymane w 2021 r. w formie darowizny od Pani ojca od momentu jego nabycia do chwili sprzedaży?

Odpowiedź: Od momentu nabycia mieszkania w sierpniu 2021 r. w formie darowizny od Pani ojca do stycznia 2022 r. mieszkała Pani w nim. Następnie od stycznia 2022 r. do marca 2024 r. mieszkanie zostało wynajęte firmie (…) na podstawie umowy prowizyjnej najmu lokalu z 10 stycznia 2022 r. celem podnajmowania go osobom trzecim w najmie krótkoterminowym. Umowa ta wygasła z końcem marca 2024 r., a następnie 15 kwietnia 2024 r. podobną umowę najmu lokalu zawarła Pani z firmą (…) również celem podnajmu krótkoterminowego na rzecz osób trzecich. Ta umowa wygasła z końcem sierpnia 2024 r. Obecnie mieszkanie nie jest zamieszkane ani wynajmowane, wykorzystywane jest wyłącznie celem prezentacji potencjalnym kupującym i nie będzie zamieszkane ani wynajmowane do momentu jego sprzedaży. Wyżej określony najem krótkoterminowy prowadziła Pani poza swoją działalnością gospodarczą, jako osoba fizyczna.

4.Czy nabyła Pani wraz z mężem przedmiotowe mieszkanie do majątku wspólnego?

Odpowiedź: Nie, mieszkanie nabyła Pani w formie darowizny od Pani ojca jeszcze jako panna.

5.Czy między Panią i Pani mężem istnieje ustawowa wspólność małżeńska?

Odpowiedź: Tak.

6.Czy będą Pani oraz Pani mąż właścicielami budowanego domu jednorodzinnego? Jeżeli nie, proszę wskazać kto będzie właścicielem budowanego domu?

Odpowiedź: Tak, jesteście Państwo inwestorami budowanego domu jednorodzinnego, oboje będziecie Państwo jego właścicielami.

7.Czy budowany dom jednorodzinny będzie położony w Polsce, innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Tak, dom budowany jest w Polsce, woj. (…), miasto (…).

8.Czy w budowanym domu jednorodzinnym będzie Pani realizowała i zaspokajała własne potrzeby mieszkaniowe, tj. czy będzie Pani mieszkała w tym domu?

Odpowiedź: Tak, dom buduje Pani celem realizowania i zaspokajania w nim wyłącznie własnych potrzeb mieszkaniowych – Pani i Pani rodziny, tj. zarówno Pani, jak i Pani rodzina będziecie w nim mieszkać.

9.Skąd pochodzą/będą pochodziły środki pieniężne wydatkowane na budowę domu jednorodzinnego przed formalnym zbyciem mieszkania otrzymanego w darowiźnie od Pani ojca w 2021 r. (np. ze środków własnych, własnych oszczędności, z zaliczki /zadatku otrzymanych od przyszłego nabywcy mieszkania otrzymanego w darowiźnie od Pani ojca w 2021 r. itp.)? Proszę o jednoznaczne wskazanie.

Odpowiedź: Środki pieniężne wydatkowane obecnie na budowę domu jednorodzinnego jeszcze przed formalnym zbyciem mieszkania otrzymanego w darowiźnie od Pani ojca w 2021 r. pochodzą:

-     z oszczędności Pani własnych (zaoszczędzonych jeszcze przed formalnym wejściem w związek małżeński),

-z oszczędności Pani i męża (zaoszczędzonych w ramach Państwa ustawowej wspólności małżeńskiej),

-ze środków własnych bieżących Pani i męża (w ramach Państwa ustawowej wspólności małżeńskiej),

-z darowizny pieniężnej otrzymanej przez Panią od Pani ojca w dniu 1 sierpnia 2024 r. (…),

-będą pochodzić także z zaliczki/zadatku otrzymanego od przyszłego nabywcy mieszkania.

Jednak tak jak Pani określiła wyżej, środki te wystarczą wyłącznie na ukończenie I etapu budowy, tj. postawienie stanu surowego domu. Pozostałe koszty związane z doprowadzeniem domu do stanu użytkowania będą pochodziły w całości ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie od Pani ojca w 2021 r.

10.Czy będzie Pani posiadała wystawione na siebie rachunki, faktury lub inne udokumentowane rzetelne i wiarygodne dowody potwierdzające wydatkowanie przychodu (równowartości przychodu) pochodzącego ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie od Pani ojca w 2021 r. na cele mieszkaniowe? Jeśli tak – to jakie to będą dokumenty?

Odpowiedź: Tak, oczywiście. Wszelkie koszty związane z budową domu są i będą potwierdzone stosownymi rachunkami i fakturami wystawionymi na Panią.

Pytanie

Czy wydatki ponoszone przez Panią na budowę domu i realizację własnych potrzeb mieszkaniowych, które ponosi Pani jeszcze przed formalnym zbyciem mieszkania nabytego przed upływem 5 lat będzie Pani mogła przedstawić organowi podatkowemu do udokumentowania, że środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania wykorzystała Pani na realizację celów mieszkaniowych po to, aby skorzystać z ulgi podatkowej zgodnie z art. 21 ust. 1 w pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Stoi Pani na stanowisku, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2020 r. (sygn. akt II FPS 4/19) na potrzeby zastosowania ulgi mieszkaniowej wystarczy zachować chronologię zdarzeń: najpierw sprzedać mieszkanie, a dopiero później dokończyć budowę domu, służącego realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Dla możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej ustawa wymaga jedynie, aby przychód ze zbycia jednego mieszkania został wydatkowany w przewidzianym terminie na określone cele mieszkaniowe. Nie przesądza jednak, aby musiał być w całości spożytkowany po definitywnym przeniesieniu własności na nowego nabywcę. Dla skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania nie musi zaistnieć chronologia zdarzeń – najpierw sprzedaż dotychczas posiadanej nieruchomości, a dopiero potem poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe.

W związku z powyższym, stoi Pani na stanowisku, że wydatki ponoszone przez Panią na budowę domu i realizację własnych potrzeb mieszkaniowych, które ponosi Pani jeszcze przed formalnym zbyciem mieszkania nabytego przed upływem 5 lat może Pani przedstawić organowi podatkowemu do udokumentowania, że środki pozyskane ze sprzedaży mieszkania wykorzysta Pani na realizację celów mieszkaniowych po to, aby skorzystać z ulgi podatkowej zgodnie z art. 21 ust. 1 w pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Według art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że w 2021 r. otrzymała Pani, jeszcze jako panna, w drodze darowizny od Pani ojca mieszkanie. Od momentu nabycia mieszkania w sierpniu 2021 r. do stycznia 2022 r. mieszkała Pani w nim. Następnie od stycznia 2022 r. do marca 2024 r. mieszkanie zostało wynajęte (…) na podstawie umowy prowizyjnej najmu lokalu z 10 stycznia 2022 r. celem podnajmowania go osobom trzecim w najmie krótkoterminowym. Umowa ta wygasła z końcem marca 2024 r., a następnie 15 kwietnia 2024 r. podobną umowę najmu lokalu zawarła Pani z firmą (…) również celem podnajmu krótkoterminowego na rzecz osób trzecich. Ta umowa wygasła z końcem sierpnia 2024 r. Obecnie mieszkanie nie jest zamieszkane ani wynajmowane, wykorzystywane jest wyłącznie celem prezentacji potencjalnym kupującym i nie będzie zamieszkane ani wynajmowane do momentu jego sprzedaż. Wyżej określony najem krótkoterminowy prowadziła Pani poza swoją działalnością gospodarczą, jako osoba fizyczna.

W tym miejscu wskazuję, że zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Stosownie do treści art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci nabycia własności rzeczy.

W niniejszej sprawie nabyte w 2021 r., w drodze darowizny od Pani ojca, mieszkanie zamierza Pani sprzedać. Mieszkanie od sierpnia jest wystawione na sprzedaż i zgłaszają się już potencjalni kupujący. Zależy Pani, aby sprzedać mieszkanie jeszcze w 2024 r. natomiast przy niesprzyjających okolicznościach sprzedaż może mieć miejsce dopiero w 2025 r.

Zatem stwierdzić należy, że zbycie przez Panią ww. mieszkania – z uwagi na fakt, że nie minie pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – będzie stanowić dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Według art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 22 ust. 6e cyt. ustawy stanowi, że:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przy czym, art. 21 ust. 28 ww. ustawy stanowi, że:

W konsekwencji, korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszelkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podkreślenia wymaga również kwestia, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ww. ustawy zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków – jak już wyżej wyjaśniono – ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych” rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym.

Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

W niniejszej sprawie Pani wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z ponoszeniem wydatków na budowę domu przed dniem odpłatnego zbycia przez Panią mieszkania, które otrzymała Pani w darowiźnie od swojego ojca.

Z opisu sprawy wynika, że we wrześniu 2024 r. rozpoczęła Pani z mężem budowę domu jednorodzinnego, który da Pani i Pani mężowi godne warunki do rozwoju i wychowania Państwa, obecnie 8-miesięcznej córki. Aby sfinansować budowę domu jednorodzinnego, decyduje się Pani na sprzedaż mieszkania, nabytego w 2021 r. w formie darowizny od swojego ojca. W tej chwili darowane Pani mieszkanie od sierpnia jest wystawione na sprzedaż i zgłaszają się już potencjalni kupujący. Zależy Pani, aby sprzedać mieszkanie jeszcze w 2024 r., natomiast liczy się Pani z tym, że przy niesprzyjających okolicznościach sprzedaż może mieć miejsce dopiero w 2025 r. Równolegle do tego rusza budowa domu. Będzie więc Pani ponosiła wydatki na dom jeszcze przed formalnym zbyciem mieszkania, natomiast jest Pani przekonana, że mieszkanie sprzeda, zanim zakończy się budowa domu.

Środki pieniężne wydatkowane obecnie na budowę domu jednorodzinnego jeszcze przed formalnym zbyciem mieszkania otrzymanego w darowiźnie od Pani ojca w 2021 r. pochodzą:

-z oszczędności Pani własnych (zaoszczędzonych jeszcze przed formalnym wejściem w związek małżeński),

-z oszczędności Pani i Pani męża (zaoszczędzonych w ramach Państwa ustawowej wspólności małżeńskiej),

-ze środków własnych bieżących Pani i Pani męża (w ramach Państwa ustawowej wspólności małżeńskiej),

-z darowizny pieniężnej otrzymanej przez Panią od Pani ojca w dniu 1 sierpnia 2024 r. (…),

-będą pochodzić także z zaliczki/zadatku otrzymanego od przyszłego nabywcy mieszkania.

Jednak tak jak Pani określiła, środki te wystarczą wyłącznie na ukończenie pierwszego etapu budowy, tj. postawienie stanu surowego domu. Pozostałe koszty związane z doprowadzeniem domu do stanu użytkowania będą pochodziły w całości ze sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie od Pani ojca w 2021 r. Wszelkie koszty związane z budową domu są i będą potwierdzone stosownymi rachunkami i fakturami wystawionymi na Panią.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.

Przy czym, jak już uprzednio wskazano, zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Należy również zauważyć, że z punktu widzenia powołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na budowę innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu. Powołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia z podatku określonego dochodu z terminem wydatkowania środków pieniężnych.

W określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

W konsekwencji zauważyć trzeba, że z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe).

Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego, zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Przepis ten przewiduje jednak określone wyjątki, z których najważniejsze znaczenie należy przypisać umowie zawartej pomiędzy stronami, bowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny w formie zadatku lub innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży.

Pojęcie i skutki wręczenia zadatku zostały wprost uregulowane w art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Podobnie zaliczka, mimo braku wprost uregulowania prawnego, w razie wykonania umowy ulega zaliczeniu na poczet ceny sprzedaży.

Powołana przez Panią uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2020 r. w sprawie II FPS 4/19 dotyczy rozstrzygnięcia, czy podatnik zawierając umowę przedwstępną, mocą której otrzymuje zadatek (zaliczkę) pozwalający na dokonanie zakupu innej nieruchomości realizuje cel mieszkaniowy, spełnia warunki do uzyskania prawa do ulgi, pomimo tego, że zakłócona zostaje chronologia czynności prawnych. Do zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe dochodzi bowiem przed odpłatnym zbyciem nieruchomości generującym dochód w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wskazano w uchwale, skoro środki pochodzące z otrzymanego zadatku (zaliczki) w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność zalicza się na poczet ceny, to stanowią one przychód (dochód) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Powyższe oznacza, że środki wydatkowane z otrzymanego zadatku (zaliczki) są środkami wydatkowanymi z przychodu (dochodu) uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że decydującym warunkiem dla realizacji prawa do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat (obecnie trzech) od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.

Wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego.

Nie mniej w sprawie tej chodzi o wydatkowanie środków uzyskanych z zadatku, a nie z środków własnych.

Omawiana uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2020 r. w sprawie II FPS 4/19 nie ma więc zastosowania w Pani przypadku, w odniesieniu do środków pochodzących z oszczędności, środków własnych bieżących oraz otrzymanej darowizny.

Jednocześnie w opisie sprawy wskazała Pani, że środki przeznaczone na budowę domu, ponoszone przez Panią jeszcze przed formalnym zbyciem mieszkania będą pochodziły również z zaliczki/zadatku otrzymanego od przyszłego nabywcy mieszkania.

Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia stwierdzić należy, że w określonych przypadkach zwolnieniem mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe, np. budowę domu przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Sfinansowanie budowy domu celem realizowania i zaspakajania w nim własnych potrzeb mieszkaniowych z zadatku/zaliczki uzyskanego tytułem umowy sprzedaży zbywanego mieszkania, może być podstawą do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, gdy przyrzeczona (ostateczna) umowa sprzedaży zbywanej nieruchomości, została zawarta już po poniesieniu wydatków na budowę domu.

Stanowisko takie znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym wskazuje się, że rezultaty wykładni językowej przepisów dotyczących tzw. ulgi mieszkaniowej „(…) nie dają podstaw do twierdzenia aby kolejność nabycia i zbycia nieruchomości była przesłanką zwolnienia dochodu z opodatkowania. Ustawodawca wymaga jedynie, żeby dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone cele. Przepisy te nie przesądzają, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości musi być wydatkowany w całości po definitywnym przeniesieniu własności na nabywcę” (patrz wyroki NSA: z dnia 28 marca 2017 r. sygn. akt II FSK 500/16; z dnia 12 maja 2017 r. sygn. akt II FSK 1079/15; z dnia 22 listopada 2017 r. sygn. akt II FSK 2937/15; z dnia 24 stycznia 2018 r. sygn. akt II FSK 1153/16; z dnia 8 marca 2018 r. sygn. akt II FSK 589/16).

Na podstawie przedstawionych przez Panią okoliczności sprawy stwierdzam, że środki pochodzące z zaliczki/zadatku otrzymanego od przyszłego nabywcy mieszkania – wydatkowane przed jego sprzedażą na budowę domu, w którym będzie Pani mieszkać – można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniające do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

Zatem Pani stanowisko w tej części jest prawidłowe.

Natomiast środków pochodzących z oszczędności, środków własnych bieżących oraz otrzymanej darowizny – wydatkowanych przed sprzedażą mieszkania na budowę domu, w którym będzie Pani mieszkać – nie można uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie dają one prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

W konsekwencji, w tej części Pani stanowisko oceniono jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).