Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 września 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 17 września 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A.A, ul. (...)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani B.A, ul. (...).

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z małżonką jako osoby prywatne nabyli (...) 2004 r. działkę budowlaną (niezabudowana nieruchomość - o sposobie korzystania określonym jako zurbanizowane tereny niezabudowane) oznaczoną w ewidencji numerem 1/1 (karta mapy (...)) przy ul. C w X. Nieruchomość została nabyta do majątku objętego ich wspólnością ustawową.

(...) 2004 r. (...) wydał Decyzję Ustalającą Warunki Zabudowy NR (...) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na terenie tej działki.

Od tego momentu Wnioskodawca wraz z małżonką gromadzili pieniądze potrzebne na budowę domu na tej działce.

(...) 2018 r. Wnioskodawca wraz z małżonką podpisali umowę z firmą (...) na wykonanie budynku jednorodzinnego na ww. działce.

(...) 2018 r. przedstawiciel wykonawcy przekazał do odbioru wzniesiony na działce nr 1/1 przy ul. C w X budynek mieszkalny jednorodzinny.

(...) 2019 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego potwierdził przyjęcie zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych.

Pytanie

Czy - biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności zdarzenia przyszłego, odpłatne zbycie nieruchomości będzie uznane za przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości)?

Państwa stanowisko w sprawie

Przedstawiając własne stanowisko wskazują Państwo, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycia:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Państwa zdaniem, zgodnie z art. 46 § 1, art. 47 § 1 i art. 48 Kodeksu cywilnego:

Budynek mieszkalny wzniesiony na działce gruntu jest częścią składową nieruchomości i należy do właściciela działki gruntu. Budynki nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu własności, ponieważ dzielą los prawny gruntu, na którym zostały wzniesione.

Nieruchomość będąca przedmiotem zamierzonej umowy zbycia składać się będzie łącznie z działki i posadowionego na niej budynku. Podkreślenia wymaga, że w niniejszej sprawie dla zastosowania zasad opodatkowania, a właściwie braku opodatkowania znaczenie ma data nabycia gruntu, tj. (...) 2004 r. Z daty tej wynika, że okres pięciu lat od zakupu nieruchomości minął i dlatego nie można uznać należności z przewidzianej przyszłej sprzedaży za źródło przychodu w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Należność ta, w myśl obowiązujących przepisów, nie podlega opodatkowaniu zgodnie z wymienioną ustawą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

 Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024r. poz. 226 ze zm.):

opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl powyższego, dla określenia skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części bądź udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych decydujące znaczenie ma ustalenie daty ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, zatem należy odnieść się do przepisów ustawy – Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 47 § 1 cytowanej ustawy stanowi, że:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Według art. 47 § 2 powołanej ustawy:

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Z art. 47 § 3 ww. ustawy wynika, że:

Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opis zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia gruntu, bowiem od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło, należy liczyć pięcioletni okres, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skoro do nabycia przez Państwa gruntu doszło w 2004 r., to z tą datą należy wiązać skutki podatkowe wynikające ze sprzedaży całej nieruchomości, tj. nieruchomości wraz z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym. Ze wskazanych wyżej przepisów wyraźnie bowiem wynika, że sprzedaży budynku mieszkalnego bez względu na datę jego wybudowania, rozpoczęcia czy zakończenia budowy i zgłoszenia budynku do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego nie rozpatruje się odrębnie, ponieważ stanowi on część składową gruntu.

Tym samym biorąc pod uwagę przytoczone przepisy prawa przepisy, uznać należy, że w sytuacji opisanej we wniosku ewentualne zbycie przez Państwa nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu, na którym zrealizowali Państwo budowę budynku mieszkalnego. W konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego zajęte przez Państwa stanowisko uznać należy za prawidłowe.

Informacje dodatkowe

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwo i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a,

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Pan A.A (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).