Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego powtórnie ze względu na rozwiązanie umowy sprzedaży z pierwszym nabywcą.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowy od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 sierpnia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 sierpnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniliście go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 września 2024 r. (wpływ – 16 września 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca Stroną postępowania:

A.A

(...)

2)Zainteresowany niebędąca Stroną postępowania:

B.A

(...).

Opis zdarzenia przyszłego

(...) 2014 r. nabyli Państwo do majątku wspólnego (małżeńskiego) lokal mieszkalny położny w X przy ul. A1 klatka (...), dla którego Sąd Rejonowy (...), prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(...) 2024 r. zawarli Państwo w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu (Repertorium A nr (...)) za łączną kwotę (...) zł. Cena miała zostać uiszczona w następujący sposób:

1.kwota (...) zł została zapłacona przed podpisaniem aktu notarialnego,

2.kwota (...) zł miała zostać zapłacona do dnia (...) 2024 r. w następujący sposób:

a.kwota (...) zł bezpośrednio przelewem na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego tytułem całkowitej spłaty wierzytelności wynikającej z umowy kredytu z dnia (...) 2014 r., zabezpieczonej hipoteką umowną do sumy (...) zł, wpisaną w dziale IV księgi wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...),

b.kwota (...) zł bezpośrednio przelewem na Państwa rachunek bankowy.

Zobowiązali się Państwo do wydania lokalu mieszkalnego w posiadanie Kupującej - po zapłacie ceny - najpóźniej w terminie do dnia (...) 2024 r. - co do tego obowiązku poddali się egzekucji w trybie art. 777 §4 pkt. 4 k.p.c. Dalej Strony ustaliły, iż zdarzeniem od którego uzależniony jest obowiązek wydania przedmiotowej nieruchomości w posiadanie Kupującej jest zapłata na Państwa rzecz całej ceny.

Z uwagi na brak możliwości zapłaty pozostałej ceny sprzedaży przez Kupującą, Strony postanowiły odstąpić od umowy sprzedaży. Nieruchomość do tego czasu pozostawała w posiadaniu Sprzedających.

Następnie (...) 2024 r. złożyli Państwo z ww. Kupującą oświadczenie o rozwiązaniu umowy sprzedaży oraz zawarli umowę przeniesienia prawa własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (...), prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Obydwie powyżej opisane czynności prawne zostały dokonane w formie aktu notarialnego zarejestrowanego pod Repertorium A numer (...).

W akcie notarialnym Repertorium A numer (...) Strony stwierdziły, że:

a.Część ceny w wysokości (...) zł została pomiędzy Stronami rozliczona,

b.Na dzień sporządzenia aktu notarialnego, Kupująca nie zapłaciła Wnioskodawcom reszty umówionej ceny, tj. kwoty (...) zł,

c.Na dzień sporządzenia aktu notarialnego, umowa sprzedaży nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (...), prowadzi księgę wieczystą o nr (...) - nie została wykonana, a przedmiot umowy nie został Kupującej wydany w posiadanie,

d.Kupująca nie ma możliwości wykonania zobowiązania (zapłaty reszty ceny – (...) zł),

e.Stan prawny przedmiotu umowy sprzedaży nieruchomości, jak i jego stan faktyczny, na dzień sporządzenia aktu notarialnego, nie uległ zmianie.

W zakresie kwoty zapłaconej przez Kupującą w wysokości (...) zł wskazują Państwo, iż przedmiotowa kwota została w pierwszej kolejności przeznaczona na poczet kosztów notarialnych w wysokości (...) zł, pozostała cześć, tj. kwota (...) zł została rzeczywiście przez Państwa zatrzymana. Zapłacone przez Państwa koszty notarialne w wysokości (...) zł dotyczyły aktu notarialnego z (...) 2024 r., a obowiązek zapłaty tych kosztów (w tym podatku o czynności cywilnoprawnych) obciążał Kupującą. Natomiast zostali Państwo poinformowani przez notariusza, że bez zapłaty tych kosztów, czynność nie zostanie przeprowadzona i nie będą Państwo w stanie odzyskać swojej nieruchomości. W konsekwencji przekazali Państwo ww. kwotę notariuszowi, w celu pokrycia kosztów aktu z dnia (...) 2024 r.

Następnie, Kupująca w związku z rozwiązaniem umowy sprzedaży nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą o nr (...), przeniosła na Państwa prawo własności przedmiotowej nieruchomości, na co wyrazili Państwo zgodę. W akcie notarialnym wskazano, iż odstąpienie od zawartej umowy sprzedaży było możliwe z uwagi na brak całościowego wykonania umowy, co potwierdza orzecznictwo zgodnie z którym: „strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została wykonana" (zob. Uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów z dnia 30 listopada 1994 r., w sprawie III CZP 130/9.)

Wnioskodawcy zmierzają sprzedać ww. nieruchomość mieszkalną w ciągu najbliższych dwóch lat.

Uzupełnienie wniosku

Lokal, którego dotyczy wniosek był wykorzystywany wyłącznie do celów mieszkalnych (własne potrzeby mieszkaniowe).

Zarówno Pani A.A jak i Pan B.A nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej.

Dotychczas nie dokonywali Państwo nabycia innych nieruchomości i odpłatnego ich zbycia.

Na chwilę obecną nie planują Państwo kupować nieruchomości w celu ich zbycia (w ostatnim czasie zakupili Państwo nowe mieszkanie z przeznaczeniem na własne potrzeby mieszkaniowe. Na moment sporządzenia niniejszej odpowiedzi, własność lokalu nie została jeszcze przeniesiona. Zawarcie umowy nastąpiło (...) 2024 r.).

Zawarcie umowy sprzedaży mieszkania (...) 2024r. nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej. Była to sprzedaż w ramach majątku prywatnego (nie w ramach działalności gospodarczej).

Pytania

1.Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą o nr (...) w ciągu najbliższych dwóch lat (licząc od końca 2024 r.), powstanie obowiązek podatkowy skutkujący powstaniem zobowiązania podatkowego w wysokości 19% podstawy podatkowania w związku z dyspozycją art. 10 ust. 1. pkt. 8. ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „u.p.d.o.f.)?

2.W przypadku udzielenia pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, proszą Państwo o wskazanie, czy cena sprzedaży ustalona przez strony w umowie sprzedaży z dnia (...) 2024 r. (Akt notarialny Repertorium A nr (...)) w wysokości (...) zł będzie stanowiła dla Państwa udokumentowane koszty nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f.?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, obowiązek podatkowy o którym mowa w art. 10 ust. 1. pkt. 8. u.p.d.o.f. nie powstanie, ponieważ:

1.określenie "przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie" o którym mowa w art. 10 ust. 1. pkt. 8. u.p.d.o.f – nie mieści w sobie nabycia własności nieruchomości wskutek skorzystania z prawa odstąpienia od umowy,

2.przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie ustanawia wprost warunku, aby przychód ze sprzedawanej nieruchomości nie stanowił podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym jedynie w sytuacji, gdy upłynął okres 5 lat liczony jako ciągły czas upływający bezpośrednio pomiędzy jej nabyciem a sprzedażą od nabycia nieruchomości. Przepis ten stawia jedynie warunek 5 lat posiadania własności nieruchomości, która może być przerywana okresami, w których podatnik tej własności się wyzbył,

3.w przypadku odstąpienia od umowy, zgodnie z Kodeksem cywilnym, umowę należy traktować, jak gdyby nigdy nie została zawarta,

4.cena nieruchomości wskazana zarówno w akcie notarialnym z dnia (...) 2024 r. (Repertorium A nr (...)) jak i akcie notarialnym z dnia (...) 2024 r. (Rep. A nr (...)) mogłaby stanowić „udokumentowany koszt nabycia” pomniejszający podstawę opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Z powyższych względów, sprzedaż odzyskanej nieruchomości w ciągu dwóch lat licząc od końca roku 2024 r., nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego, ponieważ pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. zostanie zachowany.

Uzasadnienie stanowiska

Ad 1.

Kwestię opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości regulują przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a oraz art. 30e u.p.d.o.f. W pierwszym z nich przyjęto, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 30e ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, zaś podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami.

–Określenie "przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie" o którym mowa w art. 10 ust. 1. pkt. 8. u.p.d.o.f.

Ustawa u.p.d.o.f. nie definiuje pojęcia "nabycie", użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku II FSK 1903/16 z 29 czerwca 2018 r., orzekł, że:

przez nabycie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego”, w którym następuje odpłatne zbycie, w tym m.in. prawa majątkowego w postaci udziału w nieruchomości, o którym stanowi ten przepis, przyjmować należy potoczne i dość szerokie rozumienie tego pojęcia. Oznacza ono każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy lub określonego prawa majątkowego w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości (por. np. wyrok NSA z 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 313/14 - dostępny na www. orzeczenia.nsa.gov.pl; także T. Marciniuk, Podatek dochodowy od osób fizycznych. Komentarz, C.H. Beck, 2008, str. 165-166). Akcentuje się jednocześnie, że nie wszystkie temu podobne czynności prawne stanowią przedmiot nabycia w rozumieniu analizowanego przepisu.

Ustalając moment nabycia przez Państwa nieruchomości nie sposób pominąć przyczyny, dla której ponownie nabyli Państwo tę samą nieruchomość, co wynikało z odstąpienia od umowy sprzedaży, z uwagi na nieotrzymanie zapłaty ceny za zbycie nieruchomości. Odstąpienie od umowy przewiduje Kodeks cywilny (art. 491-496). Z art. 491 k.c. wynika, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. W art. 494 k.c. przyjęto, że strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. W komentarzu do art. 491 k.c. (K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 32, Warszawa 2024, Legalis) stwierdzono, że:

skutki odstąpienia od umowy wzajemnej są takie same, jak skutki skorzystania z umownego prawa odstąpienia (art. 395 k.c.), a zatem umowę uznaje się za niezawartą (skutek ex tunc). Strony będą zatem obowiązane zwrócić sobie nawzajem wszystko, co otrzymały tytułem tej umowy, i zapłacić wynagrodzenie za otrzymane usługi lub możliwość korzystania z rzeczy.

Odnosząc powyższe do opisu stanu faktycznego, zauważyć należy, że przeniesienie własności nieruchomości na Państwa (...) 2024 r. odbyło się w ramach wzajemnego zwrotu świadczeń przez Strony umowy sprzedaży zawartej (...) 2024 r.

Do przeniesienia własności doszło wskutek odwołania sprzedaży, a nie z chęci nabycia nieruchomości przez Państwa. W Państwa majątku nie doszło do zmian, a jedynie do przywrócenia równowagi wobec braku zapłaty (poprzez odzyskanie własności nieruchomości). Z cytowanego powyżej fragmentu Komentarza do k.c. wynika, że skutkiem odstąpienia od umowy jest powrót do sytuacji, w której zbywca nieruchomości odzyskuje status jej właściciela.

W prawie cywilnym przyjmuje się, że sprzedaż jest umową kauzalną. Kauzalność umowy oznacza, że w umowie podana powinna zostać przyczyna jej zawarcia (kauzalność formalna) lub przyczyna ta powinna istnieć, choć nie musi zostać uwidoczniona w umowie (kauzalność materialna). W przypadku umowy sprzedaży - jej celem jest nabycie prawa lub innej korzyści majątkowej przez dokonującego przysporzenia, czyli zwiększenie jego aktywów. W przypadku darowizny kauzą jest przysporzenie na rzecz innej osoby, bez ekwiwalentu.

Natomiast, zawarcie przez Państwa (...) 2024 r. umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości wskutek złożonego oświadczenia o rozwiązaniu umowy sprzedaży miało na celu jedynie restytucję (przywrócenie stanu sprzed dokonania przez skarżącego sprzedaży w dniu (...) 2024 r. z powodu nieotrzymania przez Sprzedających ceny sprzedaży). Celem przeniesienia własności z powrotem na Państwa nie było zatem przysporzenie.

Wykładnia przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a oraz art. 30e u.p.d.o.f. była już przedmiotem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego. I tak, w wyroku z 3 grudnia 2019 r. w sprawie o sygn. II FSK 120/18 Sąd ten uznał, że:

analizowany przepis nie ustanawia bowiem wprost warunku, aby przychód ze sprzedawanej nieruchomości nie stanowił podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym jedynie w sytuacji, gdy upłynął okres 5 lat liczony jako ciągły czas upływający bezpośrednio pomiędzy jej nabyciem a sprzedażą od nabycia nieruchomości. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego przepis ten stawia jedynie warunek 5 lat własności nieruchomości, która może być przerywana okresami, w których podatnik tej własności się wyzbył.

Zaprezentowane powyżej stanowisko NSA Państwo w pełni podzielają. Na gruncie przepisów podatkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.) omawiane (zwrotne) nabycie przez Państwa nieruchomości nie stanowiło nabycia, o którym mowa w powołanym przepisie. Użyte w nim określenie "przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie", Państwa zdaniem nie mieści w sobie nabycia własności nieruchomości wskutek skorzystania z prawa odstąpienia od umowy. Wprawdzie odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości wymaga przeniesienia własności, lecz jego przyczyną nie jest zamiar dokonania kolejnej transakcji i osiągniecia przysporzenia, a wręcz przeciwnie, celem jest powrót do sytuacji sprzed zawarcia umowy sprzedaży. Zatem w takiej sytuacji powrotne przeniesienie własności, na skutek działań powodujących stan „nieistnienia” umowy pierwotnej (odstąpienie od umowy), jest wyłącznie czynnością techniczną. Dlatego działania te nie stanowią nabycia w rozumieniu powołanego przepisu u.p.d.o.f. Tym samym nie tyle nabyli Państwo, co odzyskali własną nieruchomość.

–Okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f, liczony jako okres który może być przerywany okresami, w których podatnik wyzbył się własności - przesłanka 5 lat własności nieruchomości.

Jak już wspomniano powyżej, u.p.d.o.f. nie zawiera definicji pojęcia „nabycie”, co oznacza, że dla prawidłowego rozumienia treści tej normy należy pojęcie to definiować z użyciem możliwych reguł interpretacyjnych. Przedmiotowy przepis nie reguluje również wprost, czy 5 letni termin niwelujący powstanie obowiązku podatkowego musi mieć charakter ciągły oraz upływać bezpośrednio pomiędzy nabyciem a sprzedażą nieruchomości, co również uzasadnia „kuzienność” [zachowano oryginalną treść – dopisek organu] wykładni w tym zakresie.

Na gruncie prawa podatkowego przyjmuje się dyrektywę pierwszeństwa wykładni językowej (por. uchwały NSA: z dnia 14 marca 2011 r. sygn. akt 11 FPS 8/10, ONSA/WSA 2011/3/47 i z dnia 22 czerwca 2011 r. sygn. akt I GPS 1/11, ONSA/WSA 2011/5/93). Przemawia za tym choćby wzgląd na ochronę podatnika przed wykorzystywaniem procesu interpretacji przepisów prawa do arbitralnego kształtowania jego sytuacji prawnej. Jednakże, co podkreślono m.in. w uzasadnieniu uchwały siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2011 r. sygn. akt II FPS 8/10, w procesie wykładni prawa interpretatorowi nie wolno całkowicie ignorować wykładni systemowej lub funkcjonalnej poprzez ograniczenie się wyłącznie do wykładni językowej pojedynczego przepisu. Nie jest bowiem wykluczone, że sens przepisu, który wydaje się językowo jasny, okaże się wątpliwy po skonfrontowaniu go z innymi przepisami lub uwzględnieniu celu regulacji prawnej.

W doktrynie prezentowany jest pogląd, że w procesie wykładni prawa należy przejść kolejno etap wykładni językowej, systemowej i funkcjonalnej w celu wzmocnienia uzyskanego wyniku interpretacyjnego lub skorygowania rozumienia, jakie wynika z literalnego brzmienia przepisu (zob. L. Morawski, Zasady wykładni prawa, Toruń 2010, s. 74-83; M. Zieliński, Wykładnia prawa. Zasady, reguły, wskazówki, Warszawa 2010, s. 291). O poprawności interpretacji najlepiej świadczy okoliczność, że wykładnia językowa, systemowa i celowościowa dają zgodny wynik. W każdej więc sytuacji, gdy nasuwa się podejrzenie, że wynik wykładni językowej może się okazać nieadekwatny, należy go skonfrontować z wykładnią systemową i celowościową (por. także: postanowienie SN z dnia 26 kwietnia 2007 r. sygn. akt I KZP 6/07, OSNKW 2007/5/37; postanowienie NSA z dnia 9 kwietnia 2009 r. sygn. akt II FSK 1885/07, LEX nr 531916; wyroki NSA: z dnia 19 listopada 2008 r. sygn. akt II FSK 976/08, LEX nr 550122, z dnia 2 lutego 2010 r. sygn. akt II FSK 1319/08, LEX nr 595749, z dnia 2 marca 2010 r. sygn. akt II FSK 1553/08, LEX nr 595821). Z przywołanych powyżej wypowiedzi doktryny i orzecznictwa sądowego można zatem wyprowadzić ogólny wniosek, że w prawie podatkowym odejście od językowego brzmienia przepisu możliwe jest wówczas, gdy jest ono niejednoznaczne. W przypadku braku wyraźnych wskazówek ustawodawcy w treści samego przepisu, należy określony problem prawnopodatkowy rozstrzygać na tle okoliczności faktycznych konkretnej sprawy (por. wyrok NSA z dnia 8 kwietnia 2014 r. sygn. akt II FSK 973/12, LEX nr 1454875).

W Państwa ocenie, rezultat wykładni językowej przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie daje na gruncie niniejszej sprawy, jasnej i jednoznacznej odpowiedzi, jak należy liczyć 5 letni termin od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce "nabycie" w sytuacji, gdy w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości następuje powrotne przeniesienie jej prawa własności na dotychczasowego właściciela. Dyrektywy wykładni nakazują w takiej sytuacji wykroczenie poza czysto gramatyczne metody ustalania znaczenia tej normy prawnej i uwzględnienie w procesie interpretacji także argumentów o innym charakterze.

W zakresie poszukiwania znaczenia pojęć używanych w przepisach prawa (w szczególności prawa podatkowego) należy w pierwszej kolejności posługiwać się definicjami już istniejącymi w prawie, które są zawsze bardziej precyzyjne i mogą podlegać obiektywnej ocenie - zarówno strony, jak i organu, niż definiowanie pojęć na potrzeby jednej sprawy lub posługiwanie się językiem potocznym (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 25 stycznia 2017 r. sygn. akt I SA/Gd 934/16, LEX nr 2204749).

Mając powyższe na uwadze należy ponownie podkreślić, że u.p.d.o.f. nie zawiera własnej definicji pojęcia "nabycie", co oznacza, że dla prawidłowego rozumienia treści tej normy należy pojęcie to definiować z użyciem możliwych reguł interpretacyjnych.

Na gruncie regulujących to zagadnienie przepisów Księgi drugiej Tytułu I Działu III ("Nabycie i utrata własności") k.c. nabycie własności nieruchomości oznacza otrzymanie jej na własność, skutkiem czego jest przejście prawa własności z jednej osoby na drugą. Według k.c. nabycie to uzyskanie prawa własności rzeczy. Aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu, podmiot uzyskuje bowiem prawo rzeczowe w stosunku do rzeczy (zob. wyrok NSA z dnia 3 listopada 2009 r. sygn. akt II FSK 1489/08, CBOSA). Z kolei odwołując się do rozumienia tego pojęcia w języku potocznym należy wskazać, że słowo "nabyć (nabywać)" oznacza "otrzymać coś na własność za pieniądze lub przez wymianę, kupić" (Słownik języka polskiego, Tom II L-P, s. 240, PWN Warszawa 1979).

Tym samym, definicja słownikowa wskazuje, że pojęcie to na gruncie języka potocznego może być rozumiane szeroko, jednakże skłania się ku najbardziej typowej jego postaci, tj. kupna.

Niewątpliwie przyjmując językowe znaczenie pojęcia ,,nabycie’’ nabyli Państwo zgodnie z opisanym stanem faktycznym tę samą nieruchomości dwukrotnie, tj., w dniu (...) 2014 r. oraz na skutek rozwiązania umowy sprzedaży w dniu (...) 2024 r. zawartej w dniu (...) 2024 r.

W Państwa ocenie, w niniejszej sprawie przy dokonywaniu wykładni pojęcia ,,nabycie‘’ w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie jest kwestią zasadniczą, kiedy nastąpił moment upadku skutku rzeczowego przeniesienia własności udziału w [winno być: własności - dopisek organu] nieruchomości w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży. Istotne jest to, że na skutek podjętych czynności, tj. rozwiązania umowy sprzedaży i złożenia oświadczeń o powrotnym przeniesieniu własności udziału w [winno być: własności - dopisek organu] nieruchomości, właścicielem tej samej nieruchomości ponownie stali się Państwo - dotychczasowi właściciele, a interpretowany przepis nie wskazuje, czy w sytuacji jaka zaistniała w wyniku rozwiązania umowy sprzedaży i powrotnego przejścia prawa własności do nieruchomości jedynie data powtórnego nabycia jest datą decydującą, od której liczy się 5 letni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

W pełni podzielają Państwo stanowisko wyrażone w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17 (publ. CBOSA), która wprawdzie zapadła w odmiennym stanie faktycznym (nabycie przez małżonka nieruchomości w drodze dziedziczenia po zmarłym małżonku), jednak przyjąć należy, że tezy w niej postawione mają walor uniwersalny i pozostają aktualne również w okolicznościach rozpoznawanej sprawy.

W powołanej powyżej uchwale II FPS 2/17 Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że w sytuacji, gdy istnieją wątpliwości w zakresie interpretacji terminu "nabycie" użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a wynikające z rozumienia tego przepisu opodatkowanie dotyczy podatników dokonujących zbycia majątku osobistego, poza działalnością gospodarczą, w warunkach nierówności opodatkowania (podstawą jest przychód a nie dochód), a także niejasności regulacji kreującej opodatkowanie odpłatnego ich zbycia, uzasadnione jest zastosowanie zasady in dubio pro tributario. Dlatego też w realiach rozpatrywanej sprawy Naczelny Sąd Administracyjny opowiedział się za takim rozumieniem terminu "nabycie", użytego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., które obejmować powinno każde bez wyjątku pierwotne nabycie nieruchomości w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. W uchwale tej NSA przedstawiając rys historyczny opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości podkreślił, że w orzecznictwie sądowo-administracyjnym wskazywano, że art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. miał w swoim założeniu przeciwdziałać zachowaniom o charakterze spekulacyjnym. W ocenie NSA ten aspekt sprawy powoduje, że w obecnych warunkach gospodarczych jest on przepisem o charakterze anachronicznym, a co więcej, wprowadza swoistego rodzaju podwójne opodatkowanie. Chodzi bowiem o dochód uzyskany ze sprzedaży rzeczy i praw nabytych za wcześniej już opodatkowane (zwolnione z opodatkowania) dochody podatnika. Okoliczność ta nakazuje ścisłą wykładnię przepisów dotyczących opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 6 listopada 2009 r., II FSK 963/08; 25 marca 2011 r., II FSK 2028/09; 20 czerwca 2013 r., II FSK 2004/11; 26 lutego 2014 r., I FSK 427/12 oraz uchwała składu 7 sędziów NSA z 2 kwietnia 2012 r., II FPS 3/11). NSA wskazał także, że tego rodzaju pozafiskalna funkcja powyższej regulacji miała swoje uzasadnienie w występujących wówczas warunkach ustrojowych. Wskazane źródło przychodów istniało w ustawie z dnia 16 grudnia 1972 r. o podatku dochodowym (Dz. U. z 1989 r. Nr 27, poz. 147, ze zm.). Biorąc pod uwagę treść art. 6 ust. 1 pkt 7 i ust. 2 w zw. z art. 9 ust. 1 pkt 19 lit. a tej ustawy NSA stwierdził, że norma prawna zrekonstruowana na podstawie tych przepisów, przewidująca opodatkowanie przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, miała bardzo zbliżony zakres do obecnie obowiązującej. Zmiana ustrojowa, jaka dokonała się w Polsce po 1989 r., nie spowodowała jednak likwidacji tego opodatkowania.

NSA trafnie zaznaczył, że obecnie nie ulega wątpliwości, że osoba, która trudni się działalnością polegającą na nabywaniu i sprzedaży nieruchomości, prowadzi po prostu działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Nie istnieje zatem ryzyko braku opodatkowania tego rodzaju przychodów w ramach zarejestrowanej bądź niezarejestrowanej działalności gospodarczej. Pomimo tego w ustawie podatkowej utrzymano odpłatne zbycie nieruchomości jako odrębne źródło przychodów.

Podzielając prezentowane powyżej poglądy w cytowanej uchwale NSA, Państwa zdaniem, wykładnia art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie może sprowadzać się do szukania sensu poszczególnych wyrazów, lecz powinna być połączona z analizą celu regulacji prawnej. Omawiana norma ma głównie cel społeczny, co wymaga zrekonstruowania jej treści przy łączeniu poszukiwania sensu użytych w niej wyrażeń z celem tej regulacji (por. R. Mastalski, Wprowadzenie do prawa podatkowego, Warszawa 1995, s. 102, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 21 lutego 2018 r. sygn. akt I SA/Gd 1653/17 publ. CBOSA). Celem tym było przeciwdziałanie pozostawieniu poza opodatkowaniem obrotu przedmiotami i prawami w nim wymienionymi, w tym nieruchomości lub udziału w nieruchomości, w sytuacji, gdy zbycie nieruchomości lub udziału następuje w okresie rzeczywiście krótszego posiadania wymienionych praw majątkowych niż okres pięciu lat.

W związku z powyższym w Państwa ocenie, uwzględniając wyniki wykładni językowej, systemowej zewnętrznej jak i celowościowej uzasadnione prawnie jest przyjęcie, że w przypadku rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości i powrotnego przejścia prawa własności nieruchomości na dotychczasowych właścicieli przy obliczeniu okresu pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości do jej odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. uwzględnić należy zarówno okres od pierwotnego nabycia nieruchomości przez Państwa, do dnia zawarcia umowy jej sprzedaży, jak i okres nabycia nieruchomości przez Państwa po rozwiązaniu umowy sprzedaży do jej odpłatnego zbycia. Zaprezentowane powyżej stanowisko w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 16 marca 2022 r. w sprawie I SA/Gd 1225/21 stwierdzając, że:

rezultaty wykładni celowościowej pozostawały w zgodzie z interpretacją językową analizowanego przepisu i zasadą in dubio pro tributario. Analizowany przepis nie ustanawia bowiem wprost warunku, aby przychód ze sprzedawanej nieruchomości nie stanowił podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym jedynie w sytuacji, gdy upłynął okres 5 lat liczony jako ciągły czas upływający bezpośrednio pomiędzy jej nabyciem a sprzedażą od nabycia nieruchomości. W ocenie Sądu przepis ten stawia jedynie warunek 5 lat własności nieruchomości, która może być przerywana okresami, w których podatnik tej własności się wyzbył.

Niezależnie od powyższego, zwracają Państwo również uwagę na treść art. 2a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa. Przyjęto w nim, że niedające się usunąć wątpliwości co do treści przepisów prawa podatkowego rozstrzyga się na korzyść podatnika.

Wykładnia językowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. nie jest jednoznaczna, gdyż nie wyklucza całkowicie rozważań, czy odstąpienie od umowy związane z nim przeniesienie własności na Państwa oznacza, że w dniu (...) 2024 r. doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. Wątpliwości tych nie usuwa treść zawartych w Kodeksie cywilnym regulacji dotyczących skutków odstąpienia od umowy.

Także wykładnia celowościowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., chociaż daje możliwość przyjęcia, że do okresu 5 lat, o którym mowa w ww. przepisie zalicza się wszystkie okresy, w których podatnik był właścicielem nieruchomości, to jednak z uwagi na wyżej przedstawione niejednoznaczności, także nie usuwa wszelkich wątpliwości interpretacyjnych. Z tego też względu, stoją Państwo na stanowisku, że przedmiotowe wątpliwości powinny być rozstrzygnięte na korzyść podatnika.

–Skutki Odstąpienia od umowy na gruncie Kodeksu cywilnego.

W Państwa ocenie, w razie odstąpienia od umowy sprzedaży, zgodnie z Kodeksem cywilnym, umowa uważana jest za niezawartą, tj. zgodnie z prawem traktowana jest jak gdyby jej nie było. Skoro tak, pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie może być liczony od daty odstąpienia od umowy sprzedaży i powrotnego przeniesienia własności nieruchomości, gdyż umowa sprzedaży nigdy nie istniała. W przypadku odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości pięcioletni termin o którym mowa w przytoczonym przepisie może być liczony tylko i wyłącznie od pierwotnej daty nabycia prze Państwa nieruchomości.

Zgodnie z art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej jako k.c.):

Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Artykuł ten stanowił podstawę odstąpienia przez Państwa od umowy sprzedaży Nieruchomości - z uwagi na fakt, że kupujący nie wywiązał się ze swojego wynikającego z umowy zobowiązania do zapłaty ceny, umowa sprzedaży nieruchomości została anulowana. Przepis art. 494 k.c. nadaje uprawnienie każdej stronie umowy do odstąpienia od umowy bez konieczności zastrzegania takiego uprawnienia wprost w umowie, w przypadkach przewidzianych w tym przepisie.

Skutki złożenia przez jedną ze stron oświadczania o odstąpieniu od umowy, o którym mowa powyżej, polegają na nowym ukształtowaniu stosunku prawnego stron zawiązanego pierwotnie zawartą umową sprzedaży. Mianowicie, w wyniku doręczenia skutecznego oświadczenia o odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości stosunek prawny między stronami wygasł ze skutkiem ex tunc (z mocą wsteczną). Oznacza to, że powstanie stan taki, jakby umowa sprzedaży nigdy nie została zawarta. Odstąpienie od umowy kształtuje nowy stan prawny między stronami w ten sposób, że od chwili jego złożenia umowa wzajemna przestaje je wiązać, strony nie są już obustronnie wobec siebie zobowiązane do świadczeń przewidzianych w umowie, a to co ewentualnie świadczyły już wcześniej, podlega zwrotowi.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy usuwa z obrotu prawnego umowę sprzedaży nieruchomości z datą wsteczną, niweluje prawa i obowiązki stron nawiązane mocą tej umowy. Na skutek złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy kształtują się nowe obowiązki stron pierwotnej umowy sprzedaży, mające na celu przywrócenie "stanu poprzedniego", tj. stanu sprzed zawarcia umowy sprzedaży. Te konsekwencje prawa odstąpienia wynikają z brzmienia art. 494 k.c.

Uznanie, że w następstwie złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy stosunek prawny wygasa z momentem zawarcia umowy, tj. z datą wsteczną nie budzi wątpliwości w orzecznictwie sądów powszechnych (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2001 r sygn. I ACa 512/00, Pr. Gosp. 2002/5/50) oraz w doktrynie (tak "Kodeks cywilny" T.II, 4. wydanie, pod red. K. Pietrzykowskiego, str. 83; "Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga Trzecia Zobowiązania" T.1, wydanie 3 zmienione pod red. G. Bieńka, str. 558).

Per analogiam takie skutki można wywodzić także z charakteru prawnego umownego prawa odstąpienia. Art. 395 § 1 k.c. stanowi, iż strony mogą zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy (niezależnie od wykonania/niewykonania umowy). W razie wykonania tego prawa umowa uważana jest za nie zawartą (§ 2 artykułu 395 k.c.), a zatem także to oświadczenie o odstąpieniu niweluje stosunek prawny między stronami ex tunc. Zauważyć przy tym należy, że ustawodawca nie wprowadził żadnych różnic odnośnie skutków oświadczenia o odstąpieniu od umowy złożonego w oparciu o art. 491 k.c. i art. 395 k.c. Prawo odstąpienia (umowne i ustawowe) ma jednorodny charakter na gruncie Kodeksu cywilnego.

A zatem mocą oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży, z chwilą jego skutecznego doręczenia kupującemu, umowa przestała wiązać kupującego i Państwa, a strony przywróciły stan sprzed zawarcia umowy tak, że usunięcie umowy z obrotu prawnego miało także odzwierciedlenie w sferze stosunków faktycznych stron i władztwa nad rzeczą (praw rzeczowych) nabytą mocą tej umowy.

Te obowiązki powstałe na gruncie art. 491 k.c. reguluje wprost art. 494 k.c. stanowiący, że:

Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Warto przy tym podkreślić, że Kodeks cywilny w art. 494 k.c. posługuje się pojęciem "zwrócić". Nie posługuje natomiast pojęciem zbyć, sprzedać, jak to ma miejsce w przepisach kodeksowych dotyczących umowy sprzedaży, co mogłoby sugerować, że przywrócenie stanu faktycznego sprzed zawarcia umowy od której odstąpiono następuje w drodze ponownej umowy sprzedaży, darowizny, zamiany. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego Wydawnictwa Naukowego PWN S.A. słowo "zwrócić' oznacza "oddać komuś jego własność" i w takim też znaczeniu używa go ustawodawca w art. 494 k.c.

Podstawą zwrotu udzielonych już sobie przez strony świadczeń, nakładającą na strony taki obowiązek, nie jest akt umowy (w którym strony zawsze samodzielnie i zgodnie z własną wolą choć w zakresie ograniczonym art. 335 k.c. mogą dowolnie określić swoje stosunki prawne), ale przepis prawa wyrażony w art. 494 k.c. Z chwilą złożenia drugiej stronie skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, żadna ze stron nie posiada już prawa do dysponowania (władztwa) przedmiotem/rzeczą, którą otrzymała od drugiej strony na mocy umowy sprzedaży, lecz strony powinny zwrócić to, co było im świadczone na podstawie umowy.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości, konstytuuje nowe prawa i obowiązki stron pierwotnej umowy sprzedaży, a mianowicie:

–Państwo jako sprzedający byli zobowiązani do zwrotu kupującemu otrzymanej części ceny sprzedaży nieruchomości,

–jednocześnie byli Państwo uprawnieni do żądania od Kupującego zwrotu nieruchomości - przysługiwało Państwu roszczenie o przeniesienie prawa własności nieruchomości.

W celu natomiast wykonania obowiązku Kupującego polegającego na zwrocie otrzymanego od Państwa świadczenia w postaci prawa własności nieruchomości, strony zawarły akt notarialny, w którym prawo własności przeszło z powrotem na Państwa. Należy bowiem mieć na względzie, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości nie było w zakresie stworzenia skutków prawnorzeczowych wystarczające, lecz stworzyło jedynie zobowiązanie Kupującego (i jednocześnie Państwa roszczenie) do przeniesienia zwrotnego prawa własności nieruchomości. Oświadczenie o odstąpieniu nie spowodowało bowiem powrotnego przejścia prawa własności nieruchomości na Państwa jako sprzedających.

Odstąpienie od umowy sprzedaży jest oświadczeniem woli o charakterze prawokształtującym, a jego skutkiem jest co do zasady wygaśnięcie stosunku prawnego ex tunc (z mocą wsteczną). Skutek ex tunc odstąpienia od umowy w postaci zniesienia stosunku obligacyjnego, powoduje, że nie tylko wygasają wynikające z niego prawa i obowiązki, ale prawnie przyjmuje się taki stan "jakby umowa nie była zawarta". Pogląd taki znajduje potwierdzenie w orzecznictwie, np. w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2003 r. sygn. III CZP 80/02.

Podobną sytuację rozpatrywał WSA w Łodzi. W przedmiotowej sprawie, starosta powiatowy orzekł o zwrocie nieruchomości stanowiącej własność Gminy Miasto K., na rzecz spadkobierców poprzednich właścicieli - w tym na rzecz wnioskodawcy w udziale wynoszącym 4/16 części. Orzekł także o zwrocie przez stronę i pozostałych spadkobierców na rzecz Gminy Miasto K. zwaloryzowanej kwoty stanowiącej zapłatę za wywłaszczoną nieruchomość. Aktem notarialnym z dnia (...) P. L. wraz z pozostałymi współwłaścicielami sprzedał zwróconą im wyżej opisaną nieruchomość Gminie Miasto K.

Jak orzekł WSA w Łodzi w wyroku z dnia 7 maja 2014 r. I SA/Łd 1257/13 w powyższej sprawie: "Skoro zwrot nieruchomości nastąpił na podstawie decyzji administracyjnej, która restytuowała stronę podmiotową wywłaszczonej uprzednio nieruchomości do stanu sprzed wywłaszczenia, nie można faktu tego uznać za "nabycie" nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.". W dalsze części wyroku, WSA stwierdził: "Sprzedaż nieruchomości zwróconej spadkobiercy, ponieważ nie została wykorzystana na cele wskazane w decyzji wywłaszczeniowej nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., także wówczas, gdy sprzedaż ta została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił zwrot nieruchomości".

Odstąpienie przez Państwa od umowy sprzedaży nieruchomości spowodowało, że powstał stan, jakby do umowy sprzedaży nigdy nie doszło. Również na gruncie prawa podatkowego należy przyjąć fikcję prawną, że byli Państwo nieprzerwanie właścicielami nieruchomości tzn., że ani nie zbyli prawa własności w 2024 r., ani też nie miało miejsce jego ponowne nabycie. Skoro zaś w sposób ciągły byli Państwo właścicielami nieruchomości, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f, liczyć należy od momentu pierwotnego nabycia nieruchomości przez Państwa, tj. od roku 2014 (nie zaś od roku 2024).

Ponadto, w Państwa ocenie, niezgodne z intencją prawodawcy byłoby traktowanie powtórnego przeniesienia na Państwa własność nieruchomości, które to nastąpiło w wyniku braku zapłaty ceny przez Kupującego i Państwa odstąpienia od umowy, jako nabycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z brzmienia art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że intencją ustawodawcy jest opodatkowanie podatkiem dochodowym przychodu osób fizycznych, które to przychody powstały w wyniku zbycia nieruchomości w ramach wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej lub zbycia dokonanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą dokonanego w stosunkowo krótkim od nabycia (5- letnim) odstępie czasu. Ponadto podkreślenia wymaga okoliczność, że do odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości doszło z winy Kupującej. Państwo wywiązali się ze swojego zobowiązania. Gdyby nie brak zapłaty ceny przez Kupującą, nie byłoby konieczności powrotnego przenoszenia własności na Państwa rzecz. Uważają Państwo, że niesprawiedliwe i niezgodne z intencją ustawodawcy byłoby ponoszenie przez Was negatywnych konsekwencji niewywiązania się przez drugą stronę umowy z jej zobowiązania. Wniosek taki jest uzasadniony postulatem spójności polskiego systemu prawnego. W przedmiotowej sytuacji brak jest bowiem uzasadnienia dla przyjęcia odmiennych skutków odstąpienia od umowy sprzedaży na gruncie prawa podatkowego niż te, jakie implikuje taka czynność w świetle przepisów prawa cywilnego.

W związku z powyższym uważają Państwo, że powrotne przeniesienie własności nieruchomości w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży nie będzie stanowiło nabycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z czym 5-letni termin warunkujący istnienie opodatkowanego źródła przychodów w przypadku przyszłej sprzedaży nieruchomości przez Państwa będzie liczony od daty pierwotnego nabycia nieruchomości, tj. od roku 2014.

Ad 2.

–Cena nieruchomości wskazana zarówno w akcie notarialnym z (...) 2024 r. (Repertorium A nr (...)) jak i akcie notarialnym z (...) 2024 r. (Rep. A nr (...)) jako „udokumentowany koszt nabycia” pomniejszający podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży nieruchomości.

W przypadku udzielenia pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, tj. nieuwzględnienia przez Organ podatkowy, iż posiadają Państwo nieruchomość, której dotyczy niniejszy wniosek przez okres przekraczający 5 lat, stoją Państwo na stanowisku, iż cena sprzedaży ustalona przez strony w umowie sprzedaży (...) 2024 r. (akt notarialny Repertorium A nr (...)) oraz umowie z (...) 2024 r. (Akt notarialny Repertorium A nr (...)) w wysokości (...) zł będzie stanowiła dla Państwa udokumentowane koszty nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., które to koszty pomniejszą podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w ciągu dwóch lat licząc od końca roku 2024 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 u.p.d.o.f., podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 u.p.d.o.f., a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f., powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zawarty w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. zwrot "udokumentowane koszty nabycia" nie ma na gruncie prawa podatkowego legalnej definicji. Definicję kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, że koszty takie stanowią m.in. „udokumentowane koszty nabycia” tej nieruchomości oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jednakże przytoczone doprecyzowanie na gruncie niniejszego stanu faktycznego nie usuwa wątpliwości interpretacyjnych, co uzasadnia konieczność dokonania wykładni przytoczonego zwrotu. W Państwa ocenie, dopiero wykładnia literalna, dokonana w oparciu o potoczne słownikowe znaczenie zwrotu „udokumentowane koszty nabycia” wskazuje, iż definiens przedmiotowego zwrotu należy rozumieć jako "sumę pieniędzy odzwierciedlającą wartość nabywanego dobra, nakład pieniężny na określony cel, wartość, cenę itp.”. Tym samym, poprzez „udokumentowane koszty nabycia” należy rozumieć cenę nieruchomości wskazaną w akcie notarialnym oraz wszelkie inne koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą nieruchomości, chociażby takie jak wydatki notarialne. Przedmiotowe stanowisko zdaje się potwierdzać Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z 26 lutego 2020 r., w sprawie II FSK 745/18 wskazał, iż:

Kosztem nabycia w rozumieniu art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. jest cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe.

Podsumowując, stoją Państwo na stanowisku, iż kosztem nabycia - w rozumieniu analizowanego przepisu - będzie więc cena nabycia nieruchomości określona w akcie notarialnym z (...) 2024 r. Repertorium A nr (...) (umowa sprzedaży nieruchomości) oraz w akcie z (...) 2024 r. Rep. A nr (...) (oświadczenie o rozwiązaniu umowy sprzedaży i umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości), wraz z kosztami tych aktów notarialnych. Z tego też względu, w przypadku uzyskania przez Państwa przychodu z tytułu odpłatnego zbycia powyżej opisanej nieruchomości, w okresie najbliższych dwóch lat licząc od końca 2024 r., będą Państwo uprawnieni do obniżenia podstawy opodatkowania m.in. o koszty uzyskania przychodu w postaci ceny „zwróconej” nieruchomości oraz wszelkie inne koszty powstałe w związku z zawarciem obydwu aktów notarialnych.

–Podsumowanie

Uważają Państwo, że obowiązek podatkowy o którym mowa w art. 10 ust. 1. pkt. 8. u.p.d.o.f nie powstanie, ponieważ:

1. określenie "przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie" o którym mowa w art. 10 ust 1. pkt. 8. u.p.d.o.f. - nie mieści w sobie nabycia własności nieruchomości wskutek skorzystania z prawa odstąpienia od umowy, ponieważ przedmiotowe nabycie nastąpiło na skutek restytucji prawa. Natomiast, poprzez „nabycie” w rozumieniu w art. 10 ust. 1. pkt. 8. u.p.d.o.f należy rozumieć wszelkie czynności prawne skutkujące lub zmierzające do powiększenia majątku,

2. wynik wykładni językowej, systemowej zewnętrznej oraz celowościowej uzasadnia przyjęcie, że w przypadku rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości i powrotnego przejścia prawa własności nieruchomości na dotychczasowych właścicieli przy obliczeniu okresu pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości do jej odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. uwzględnić należy zarówno okres od pierwotnego nabycia nieruchomości przez Państwa, do dnia zawarcia umowy jej sprzedaży, jak i okres nabycia nieruchomości przez Państwa po rozwiązaniu umowy sprzedaży do jej odpłatnego zbycia. Innymi słowy przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie ustanawia wprost warunku, aby przychód ze sprzedawanej nieruchomości nie stanowił podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym jedynie w sytuacji, gdy upłynął okres 5 lat liczony jako ciągły czas upływający bezpośrednio pomiędzy je nabyciem a sprzedażą od nabycia nieruchomości. Przepis ten stawia jedynie warunek 5 lat własności nieruchomości, która może być przerywana okresami, w których podatnik tej własności się wyzbył. Przedmiotowe stanowisko, dodatkowo znajduje potwierdzenie z uwagi na wątpliwości interpretacyjne, które powinny być rozstrzygane na korzyść podatnika. Z tego też względu sprzedaż odzyskanej nieruchomości w ciągu dwóch lat licząc od końca roku 2024 r., nie będzie skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego, ponieważ pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. zostanie zachowany,

3. w przypadku odstąpienia od umowy, zgodnie z Kodeksem cywilnym, umowę należy traktować jak gdyby nigdy nie została zawarta, wobec czego poprzez termin „nabycia” nieruchomości na gruncie niniejszej sprawy należy rozumieć pierwotny termin jej nabycia (2014 r.),

4. poprzez pojęcie „udokumentowanych kosztów nabycia” nieruchomości, należy rozumieć:

a.sumę pieniędzy odzwierciedlającą wartość nabywanego dobra,

b.nakład pieniężny na określony cel,

c.wartość,

d.cenę itp.

Tym samym, poprzez „udokumentowane koszty nabycia” należy rozumieć, cenę nieruchomości wskazaną w akcie notarialnym oraz wszelkie inne koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą nieruchomości. W konsekwencji powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości w terminie dwóch lat licząc od końca 2024 r., będą Państwo uprawnieni do pomniejszenia podstawy opodatkowania sprzedaży nieruchomości, o udokumentowane koszty nabycia nieruchomości - nie mniejsze niż (...) zł (cena sprzedaży nieruchomości - co w sposób znaczący wpłynie na wysokość zobowiązania podatkowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Odnosząc się do skutków podatkowych złożenia (...) 2024 r. przez Państwa i Kupującą oświadczenie o rozwiązaniu umowy sprzedaży oraz zawarcia umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy G(...) prowadzi księgę wieczystą o nr (...), sięgnąć należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.) dotyczących nabycia i utraty własności.

Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wynikające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie gałęzie prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

W myśl z art. 155 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Natomiast art. 158 ww. ustawy stanowi, że:

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

W myśl art. 535 § 1 ww. Kodeksu:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System PrPryw, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający. Pozostałe obowiązki stron, takie jak np. wydanie rzeczy, jej odebranie oraz zapłata ceny, mają charakter drugorzędny i ich wykonanie lub niewykonanie nie wpływa w żaden sposób na kwestię przeniesienia własności, podobnie jak na kwestię ważności umowy.

W odniesieniu natomiast do kwestii dopuszczalności rozwiązania umowy (odstąpienia od umowy), na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości, o ile stanowisko doktryny nie jest jednolite, to w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto wyraźnie jeden kierunek interpretacyjny (stanowisko takie prezentuje też Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95)). Zgodnie z tą linią orzeczniczą, strona może odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, w ramach ustawowego uprawnienia. Umowa taka może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana. Rozwiązanie umowy jest więc możliwe tylko do chwili istnienia stosunku zobowiązaniowego, gdy zaś stosunek ten już nie istnieje, to nie może być rozwiązany. Przy czym przejście prawa własności z dotychczasowego podmiotu na inny nie musi oznaczać, że umowa została w całości wykonana, a wobec tego stosunek zobowiązaniowy wygasł i odstąpienie od umowy (rozwiązanie umowy) stało się bezprzedmiotowe. Umowa ta może być jeszcze w całości niewykonana z tego powodu, że np. nabywca nie zapłacił całej ceny kupna lub zbywca nie wydał rzeczy będącej przedmiotem umowy.

Ponadto, zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego:

Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Przyjmując za uzasadniony pogląd prezentowany w orzecznictwie (uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94) samo rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości nie powoduje automatycznego przeniesienia własności z powrotem na zbywcę. Rozwiązanie umowy nie znosi bowiem wszystkich jej skutków, w szczególności zaś jej skutku rzeczowego w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę – wywiera skutek obligacyjny. Do wykonania tego obowiązku natomiast może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego) lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze uwzględniającego żądanie zbywcy orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie, które to orzeczenie stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Zgodne oświadczenia woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na nabywcę strony mogą również złożyć łącznie z porozumieniem o rozwiązaniu umowy obligacyjnej w tym samym akcie notarialnym.

Z opisu sprawy wynika, że (...) 2014 r. nabyli Państwo do majątku wspólnego lokal mieszkalny położony w X przy ul. A. (...) 2024 r. zawarli Państwo w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży przedmiotowego lokalu. Z uwagi na brak możliwości zapłaty całej ceny sprzedaży przez Kupującą, Państwo oraz Kupująca postanowiliście odstąpić od tej umowy sprzedaży.

(...) 2024 r. złożyli Państwo oraz Kupująca oświadczenie o rozwiązaniu ww. umowy sprzedaży oraz zawarli Państwo umowę przeniesienia prawa własności nieruchomości, Kupująca w związku z rozwiązaniem umowy sprzedaży nieruchomości, przeniosła na Państwa prawo własności przedmiotowej nieruchomości, na co wyrazili Państwo zgodę.

Czynności te zostały dokonane w formie aktu notarialnego.

Ponadto podali Państwo, że zamierzają sprzedać ww. nieruchomość mieszkalną w ciągu najbliższych dwóch lat.

W związku z powyższym, dokonana (...) 2024 r. czynność prawna polegająca na zawarciu w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży wywołała skutek w postaci odpłatnego zbycia przez Państwa lokalu mieszkalnego. Skutek podatkowy w postaci sprzedaży lokalu powstał w momencie zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność. Sam fakt zawarcia umowy sprzedaży pociągnął za sobą skutek w postaci zbycia mieszkania.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż na gruncie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych decydujące znaczenie ma samo zawarcie umowy sprzedaży, co oznacza, że (...) 2024 r. sprzedaliście Państwo ww. lokal mieszkalny. Natomiast dzień, w którym ponownie nabyliście Państwo przedmiotowe mieszkanie – tj. (...) 2024 r. – z uwagi na rozwiązanie umowy jest datą jego ponownego nabycia.

W konsekwencji, planowana w okresie dwóch najbliższych lat sprzedaż ww. mieszkania, będącego przedmiotem wniosku będzie stanowiła dla Państwa źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegająca opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym nabyli Państwo to mieszkanie, od końca 2024 r.

Według art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Artykuł 30e ust. 2 przywołanej ustawy stanowi, że:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 cyt. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, itp.

Pomiędzy tymi wydatkami a odpłatnym zbyciem nieruchomości musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty planowanego przez Państwa odpłatnego zbycia mogą pomniejszyć przychód.

Tak obliczony przychód pomniejsza się następnie o koszty uzyskania przychodu – w celu ustalenia dochodu, który ma być podstawą opodatkowania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z kolei art. 22 ust. 6e ww. ustawy wskazuje, że:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z zacytowanych powyżej przepisów w sposób jednoznaczny wynika, jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć udokumentowane koszty nabycia.

Koszt nabycia, o którym mowa w ww. art. 22 ust. 6c co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której nabywca stał się właścicielem nieruchomości, w Państwa sytuacji będzie to wartość lokalu mieszkalnego wskazana w akcie notarialnym z (...) 2024r. Kosztem nabycia sprzedaży lokalu przy ul. Nowosądeckiej mogą być również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem (...) 2024 r. tego lokalu, pod warunkiem, że w istocie to Państwo je ponieśliście.

Nie mogę zatem zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że:

cena sprzedaży ustalona przez strony w umowie sprzedaży (...) 2024 r. (akt notarialny Repertorium A nr (...)) oraz umowie z (...) 2024 r. (Akt notarialny Repertorium A nr (...)) w wysokości (...) zł będzie stanowiła dla Państwa udokumentowane koszty nabycia nieruchomości, o których mowa w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., które to koszty pomniejszą podstawę opodatkowania w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w ciągu dwóch lat licząc od końca roku 2024 r.

Uwzględniając powyższe stwierdzam, że w przypadku sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego w okresie najbliższych dwóch lat (licząc od końca 2024 r.), powstanie u Państwa przychód o którym mowa w art. 10 ust. 1. pkt. 8. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie tego lokalu nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a co za tym idzie będzie należało zastosować postanowienia ww. art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczące podstawy obliczenia i wysokości podatku.

Natomiast w zakresie kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z planowanym zbyciem lokalu mieszkalnego, jak to już powyżej wskazałem, w Państwa sytuacji będzie to wartość tego mieszkania wskazana w akcie notarialnym z (...) 2024r., a nie (...) 2024 r., gdyż nabycie przez Państwa tego mieszkania miało miejsce (...) 2024 r.

W związku z powyższym Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania rozstrzygnięcia.

Odnosząc się do kwot zawartych we wniosku wyjaśniam, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych, nie jest nim natomiast przeprowadzanie postępowania podatkowego, czy sprawdzającego, zmierzającego do wskazywania konkretnej drogi postępowania w zakresie ustalenia czy rozliczenia kosztów uzyskania przychodu. W związku z tym Organ wydający interpretację nie sprawdza prawidłowości przedstawionych we wniosku wartości liczbowych oraz nie zajmuje się weryfikacją prawidłowości przedstawionych w nim kwot.

Prawidłowość, bądź nieprawidłowość przedstawionych w opisie sprawy kwot podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających.

Powołane w treści wniosku wyroki sadów nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości Państwa stanowiska. Nie negując tych rozstrzygnięć, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego wyjaśniam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację. Jak sami Państwo wskazali w stanowisku, zapadły one w odmiennych stanach faktycznych. Dla przykładu przytaczany przez Państwa kilkukrotnie fragment orzeczenia o sygn. II FSK 120/18, dotyczył przesunięcia majątku pomiędzy małżonkami, między którymi obowiązywała majątkowa wspólność małżeńska.

Końcowo ˗ z uwagi na treść zadanych pytań (wyznaczających zakres żądania wnioskodawców) ˗ należy jednakże zastrzec, że niniejsze rozstrzygnięcie nie dotyczy oceny przedstawionego przez Państwa stanowiska w części wykraczającej poza zakreślony nimi (zadanym pytaniem) zakres.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe wyłącznie wobec Państwa i tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.A (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).