Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 25 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z - brak daty sporządzenia (wpływ 9 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie doradztwa. Usługi świadczy na rzecz spółki z o.o., której jest udziałowcem.

Wnioskodawca (wraz z żoną i synem) nabył (nabyli) nieruchomość gruntową od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej do majątku prywatnego, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w 1998 r. i 1999 r. W związku z nabyciem tej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

W 2002 r. Wnioskodawca we własnym zakresie wybudował na zakupionej nieruchomości gruntowej dwa budynki mieszkalne (dalej łącznie jako: „Nieruchomości”). Nieruchomości znajdują się w (...) i prowadzona jest dla nich księga wieczysta nr (...). Nieruchomości te stanowią majątek prywatny Wnioskodawcy oraz jego żony i syna. Żona i syn otrzymali je aktem notarialnym A Nr (...) 2022 r. w drodze darowizny. Przedmiotowe Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę lub jego syna działalności gospodarczej, w szczególności nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. W Nieruchomościach znajduje się 12 lokali mieszkalnych, jednak nie zostały one prawnie wyodrębnione, zatem nie stanowią odrębnych nieruchomości. Od 2002 r. lokale te są przedmiotem najmu prywatnego, który rozliczany jest w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Od momentu wybudowania budynków na Nieruchomościach nie zostały poniesione wydatki na ulepszenie, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z żoną i synem zamierzają sprzedać Nieruchomości do A Spółki z o.o. (dalej: „Spółka”), w której Wnioskodawca jest mniejszościowym udziałowcem oraz pełni funkcję prokurenta. Większościowym udziałowcem spółki jest B – syn Wnioskodawcy. Cena, za którą Nieruchomości zostaną sprzedane zostanie ustalona na warunkach rynkowych. W związku z tym, Spółka nie będzie miała prawa do odliczenia VAT od nabytych Nieruchomości, ponieważ sprzedaż nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej podmiotów zbywających Nieruchomości. Spółka nie będzie dokonywać żadnych nakładów na Nieruchomościach, które mogłyby zwiększać ich wartość. Po nabyciu Nieruchomości Spółka dokona jedynie prawnego wyodrębnienia lokali mieszkalnych znajdujących się w Nieruchomościach, w efekcie będzie to 12 odrębnych lokali mieszkalnych, nie będą one jednak wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Spółki. Następnie lokale zostaną przez Spółkę sprzedane na rzecz osób trzecich. Z uwagi na to, że Spółka nie chce zamrażać swoich środków finansowych, zapłata za przedmiotowe Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy oraz jego żony i syna nastąpi dopiero po sprzedaży poszczególnych lokali przez Spółkę na rzecz osób trzecich.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1)  Czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)?

Odpowiedź: Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.).

2)  Kiedy (w jakim roku podatkowym) zamierza Pan sprzedać nieruchomości wskazane we wniosku na rzecz A Spółka z o.o.?

Odpowiedź: Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość w 2024 r., a jeśli do końca roku z przyczyn niezależnych od niego sprzedaż nie zostanie sfinalizowana to nieruchomość zostanie sprzedana w 2025 r.

3)  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

proszę wyjaśnić, co należy rozumieć przez stwierdzenie, że:

skoro jak wynika z opisu sprawy Pan wraz z Pana żoną i synem nabyliście wspólnie nieruchomość gruntową w latach 1998-1999, na którym zostały wybudowane dwa budynki mieszkalne? 

Odpowiedź: W opisie winno być: Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej do majątku prywatnego, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w 1998 r. i 1999 r. (...) Następnie w 2022 r. Wnioskodawca przekazał ją w drodze darowizny na rzecz żony i syna. Obecnie nieruchomość jest własnością Wnioskodawcy, jego żony i syna.

4)  W jakim celu nabył Pan wraz z Pana żoną i synem ww. nieruchomość gruntową w latach 1998-1999?

Odpowiedź: Wnioskodawca nabył nieruchomość w celu wybudowania na niej nieruchomości, które następnie wynajął w ramach najmu prywatnego. Wnioskodawca nigdy nie zamierzał wykorzystywać nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

5)  Czy 12 lokali mieszkalnych znajdujących się w nieruchomościach wskazanych we wniosku jest wynajmowanych przez Pana od 2002 r. na rzecz A Spółka z o.o.? Jeżeli nie, to na rzecz jakiego podmiotu i w jakim okresie były/są one wynajmowane?

Odpowiedź: Lokale znajdujące się w budynkach nigdy nie były wynajmowane na rzecz A Sp. z o.o. Lokale te od 2002 r. do chwili obecnej są wynajmowane wyłącznie na rzecz osób fizycznych w celach mieszkaniowych. Najem ten ma charakter wyłącznie mieszkalny. Lokale nie były i nie są wykorzystywane przez najemców do działalności gospodarczych.

6)  Czy oprócz wynajmu lokali mieszkalnych w wybudowanych budynkach, o których mowa we wniosku, wykorzystywał/wykorzystuje/będzie Pan wykorzystywał nieruchomości będące przedmiotem wniosku w jakikolwiek inny sposób od momentu ich nabycia/wybudowania do chwili sprzedaży? W szczególności proszę wskazać:

a)czy korzystał/korzysta/będzie Pan korzystał z tych nieruchomości dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

b)czy oddawał/oddaje/zamierza Pan oddawać ww. nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać:

i)w jakim okresie udostępniał/udostępnia/zamierza Pan udostępniać te nieruchomości osobom trzecim?

ii)czy udostępniał/udostępnia/zamierza Pan udostępniać te nieruchomości odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź: Wnioskodawca oprócz wynajmu lokali mieszkalnych w wybudowanych budynkach, o których mowa we wniosku, nie wykorzystywał/nie wykorzystuje/nie będzie wykorzystywał nieruchomości będących przedmiotem wniosku w jakikolwiek inny sposób od momentu ich nabycia/wybudowania do chwili sprzedaży.

a)Wnioskodawca nie korzystał/nie korzysta/nie będzie korzystał z tych nieruchomości dla swoich celów osobistych.

b)Wnioskodawca nie oddawał/nie oddaje/nie zamierza oddawać ww. nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów.

i)   Wnioskodawca udostępniał od czasu wybudowania, czyli od 2002 r. i nadal udostępnia nieruchomości w ramach najmu prywatnego osobom fizycznym, które wynajmują te lokale w celach mieszkaniowych. Wnioskodawca zawarł wyłącznie umowy najmu, które będą kontynuowane do czasu, kiedy dokona sprzedaży tych nieruchomości.

ii)   Wnioskodawca udostępnia te nieruchomości w ramach najmu prywatnego, na podstawie umów najmu odpłatnie.

7)Czy w przeszłości dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a)jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b)kiedy je Pan sprzedał?

Odpowiedź: Jako osoba prywatna Wnioskodawca sprzedał następujące nieruchomości:

•   Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym w C we wrześniu 2006 r.
•   Nieruchomość zabudowaną wiatą zabudowaną w maju 2008 r.
•   Nieruchomość niezabudowaną w D w maju 2016 r.

W ramach prowadzonej działalności pod nazwą E w maju 2019 r. Wnioskodawca sprzedał nieruchomość zabudowaną (hala produkcyjna) w D.

8)  Czy posiada Pan inne nieruchomości, które zamierza Pan sprzedać? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości i jakiego rodzaju Pan posiada oraz wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość?

b)w jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan nieruchomość?

c)czy nieruchomość jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierza sprzedać w najbliższym czasie.

9)Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zamierza. 

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawcę zastosowanie znajdzie wyłączenie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym po stronie Wnioskodawcy nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży Nieruchomości nie powstanie po jego stronie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną powoduje powstanie przychodu. Przychód ten można przypisać do źródła przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub do źródła przychodu z działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Tym samym, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odnosząc przywołany przepis prawny do przedmiotowej sprawy wskazać należy, że jeżeli sprzedaż Nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, wówczas skutki podatkowe należy oceniać w oparciu o kryteria wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży Nieruchomości uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia lub wybudowania. Wnioskodawca nabył (…) 1998 r. oraz (…) 1999 r. do majątku prywatnego nieruchomości gruntowe, a następnie w 2002 r. we własnym zakresie wybudował na zakupionej nieruchomości gruntowej dwa budynki mieszkalne. Wszelkie czynności podejmowane dotychczas w związku z Nieruchomościami należy uznać wyłącznie za zarząd majątkiem prywatnym, a planowana sprzedaż będzie miała charakter incydentalny. W związku z tym, nie można jej przypisać cech zorganizowania i ciągłości, które zgodnie z ustawową definicję wyznaczają zakres pojęcia działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wybudowanie Nieruchomości, tj. od 2002 r.

Mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz powołany przepis stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Powyższy przepis ustanawia generalną zasadę opodatkowania podatkiem dochodowym, zgodnie z którą opodatkowaniu tym podatkiem podlegają wszelkie uzyskane przez podatnika w  danym roku korzyści majątkowe, z wyjątkiem tych, które na mocy ustawy wyłączone zostały z tego opodatkowania (np. przez wprowadzenie ustawowego zwolnienia z opodatkowania, czy też zaniechanie poboru podatku).

Konstrukcja podatku dochodowego od osób fizycznych zakłada zróżnicowanie sposobu opodatkowania poszczególnych rodzajów dochodów (przychodów) osób fizycznych na podstawie systemu przyporządkowywania ich do odpowiedniego źródła przychodów.

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym przepisie daje podstawę, by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Natomiast powołany przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości miało miejsce po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o  podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w  którym nastąpiło nabycie.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że nabył Pan nieruchomość gruntową od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej do majątku prywatnego, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w 1998 r. i 1999 r. w celu wybudowania na niej nieruchomości, które następnie wynajął Pan w ramach najmu prywatnego. Nigdy nie zamierzał Pan wykorzystywać nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. W 2002 r. we własnym zakresie wybudował Pan na zakupionej nieruchomości gruntowej dwa budynki mieszkalne („Nieruchomości”). Następnie w 2022 r. przekazał je Pan w drodze darowizny na rzecz żony i syna. Nieruchomości te stanowią Pana majątek prywatny oraz żony i syna. Przedmiotowe Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, w szczególności nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. W Nieruchomościach znajduje się 12 lokali mieszkalnych, jednak nie zostały one prawnie wyodrębnione i nie stanowią odrębnych nieruchomości. Od 2002 r. lokale te są przedmiotem najmu prywatnego, który rozliczany jest w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Oprócz wynajmu lokali mieszkalnych w wybudowanych budynkach, o których mowa we wniosku, nie wykorzystywał/nie wykorzystuje/nie będzie Pan wykorzystywał nieruchomości będących przedmiotem wniosku w jakikolwiek inny sposób od momentu ich nabycia/wybudowania do chwili sprzedaży i nie oddawał/nie oddaje/nie zamierza Pan oddawać ww. nieruchomości w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów. Zamierza Pan sprzedać Nieruchomości w 2024 r., a jeśli do końca roku z przyczyn niezależnych od Pana sprzedaż nie zostanie sfinalizowana to Nieruchomości zostaną sprzedane w 2025 r. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza sprzedać w najbliższym czasie oraz nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pana wątpliwość dotyczy kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z ww. sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży Nieruchomości będzie miała znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze powyższe, w oparciu o okoliczności przedstawione we wniosku oraz uzupełnieniu, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż przez Pana Nieruchomości będzie stanowić rozporządzanie majątkiem prywatnym. Planowane przez Pana czynności wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i będą się mieściły w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem prywatnym. Nie będzie prowadził Pan w sposób profesjonalny, zorganizowany i ciągły działań w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży. Nabył Pan nieruchomość gruntową w celu wybudowania na niej budynków mieszkalnych, które następnie wynajął Pan w ramach najmu prywatnego. W Nieruchomościach znajduje się 12 lokali mieszkalnych niewyodrębnionych prawnie, a dopiero nabywca dokona prawnego wyodrębnienia 12 lokali mieszkalnych. Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, w szczególności nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Nigdy nie zamierzał Pan wykorzystywać Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Oprócz wynajmu lokali mieszkalnych w wybudowanych budynkach, o których mowa we wniosku, nie wykorzystywał/nie wykorzystuje/nie będzie Pan wykorzystywał Nieruchomości w jakikolwiek inny sposób od momentu ich nabycia/wybudowania do chwili sprzedaży. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierza sprzedać w najbliższym czasie oraz nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Pana działania nie będą stanowiły aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zatem z opisu Pana sprawy wynika, że planowana przez Pana sprzedaż Nieruchomości nie będzie spełniać przesłanek działalności gospodarczej, zatem skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić w kontekście powołanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Użyty w powołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), w myśl którego:

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według zaś art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.

Tak więc, w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej, na której wybudowano budynki mieszkalne, tj. od 1998 r. i 1999 r.

Zatem, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do Nieruchomości będących przedmiotem wniosku niewątpliwie upłynął.  

Podsumowując, sprzedaż przez Pana Nieruchomości nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Pana stanowisko oceniono jako prawidłowe, pomimo że we własnym stanowisku wskazał Pan, że pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od 2002 r., w którym wybudowano budynki mieszkalne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, w związku z czym, niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana, jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla Pana żony i syna.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).