Wydatkowanie środków ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

-    prawidłowe w części dotyczącej uznania otrzymanej przez Pana kwoty stanowiącej pierwszą transzę z tytułu odpłatnego zbycia i wydatkowanej na nabycie mieszkania za wydatek na własny cel mieszkaniowy,

-    nieprawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 19 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 sierpnia 2024 r. (wpływ 1 września 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca zwraca się z prośbą o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej dotyczącej zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 131 ustawy o PIT w sytuacji nabycia lokalu mieszkalnego w celu realizacji w nim własnych celów mieszkaniowych.

Sytuacja Wnioskodawcy przedstawia się następująco:

Wnioskodawca jest obywatelem Polski mieszkającym wraz z żoną w (…) gdzie oboje pracują w pełnym wymiarze czasu. Oboje planują powrót do Polski po osiągnięciu przez Wnioskodawcę wieku emerytalnego, który osiągnie za 10 lat. W związku z planem przeniesienia w przyszłości do Polski, Wnioskodawca wraz z żoną zdecydował się na rozpoczęcie poszukiwań mieszkania w (…) w 2021 roku, które spełniałoby ich przyszłe potrzeby. Dodatkowym argumentem za zakupem w tym czasie był fakt, że syn Wnioskodawcy, zamieszkujący w Polsce wstąpił na studia na (…) z datą ich rozpoczęcia w październiku 2021 roku.

Poszukiwania Wnioskodawcy i jego żony zakończyły się sukcesem i zakupili trzy-pokojowe mieszkanie w centrum (…). Umowa kupna mieszkania została dokonana w dniu 30 sierpnia 2021 r. (Akt Notarialny xxxxxx).

Zgodnie z planem syn Wnioskodawcy został głównym lokatorem tego mieszkania na czas studiów. W 2022 i 2023 roku Wnioskodawca wraz z żoną i najmłodszym synem spędził letnie urlopy w tym mieszkaniu. Wnioskodawca odkrył w tym czasie, że pomimo doskonałej lokalizacji z łatwym dostępem do komunikacji miejskiej i parków (ważne dla przyszłych emerytów), położenie mieszkania na drugim piętrze ze wszystkimi oknami wychodzącymi na świeżo wyremontowaną ulicę (…) powoduje znaczny hałas wewnątrz mieszkania (szczególnie w cieplejsze dni z otwartymi dla wentylacji oknami). Z tego powodu nie byłoby to zbyt dobre mieszkanie dla Wnioskodawcy i jego żony jako dwójki przyszłych emerytów, którzy cenią sobie zarówno bliskość (…), jak i relatywną ciszę (co niestety okazało się odwrotnością stanu faktycznego).

W czasie gdy Wnioskodawca i jego żona podejmowali decyzję o zakupie tego mieszkania, ulica (…) przy ich budynku była w trakcie kilkuletniego remontu więc nie mogli ocenić realiów hałasu powodowanego przez ruch uliczny. Z związku z tym Wnioskodawca wraz z żoną podjęli decyzję o sprzedaży aktualnego mieszkania i kupna mieszkania w pobliżu (….) z oknami wychodzącymi na park i w oddaleniu od ulic z ruchem samochodowym i tramwajowym.

Mieszkanie to było jednym z ostatnich oferowanych przez inwestora i bojąc się galopującego wzrostu cen mieszkań w Polsce, Wnioskodawca wraz z żoną zdecydowali się na sprzedaż dotychczasowego mieszkania i zakup nowego przed upływem 5 lat od końca roku zakupu pierwszego mieszkania.

W tym czasie Wnioskodawca wraz z żoną byli przekonani, że ponieważ przeznaczą całość pieniędzy ze sprzedaży na zakup nowego mieszkania (na przyszły cel własny), będą mogli wystąpić o ulgę wymienioną w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Poniżej Wnioskodawca przedstawia kalendarium sprzedaży pierwszego mieszkania i zakupu nowego:

Sprzedaż mieszkania A:

Umowa przedwstępna sprzedaży – 3 listopada 2023 r. (Repertorium XXXXX)

Umowa finalna sprzedaży – 21 grudnia 2023 r. (Repertorium XXXX)

Cena sprzedaży: (...) zł. Prowizja agenta (SDP Nieruchomości): (...) zł po umowie wstępnej (...) zł, po umowie końcowej sprzedaży.

Kupno mieszkania B:

Umowa przedwstępna z zobowiązaniem zakupu do 31 grudnia 2023 r. – 29 września 2023 r.

Umowa finalna zakupu: 19 grudnia 2023 r. (Repertorium XXXXXX)

Cena zakupu: (...) zł brutto. Prowizje agenta (SDP Nieruchomości) (...) zł.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej zakupu mieszkania i po bardziej szczegółowej analizie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT oraz informacji o uldze od podatku jeżeli przychód ze sprzedaży mieszkania został wykorzystany na zakup w celu zrealizowania własnych celów mieszkaniowych w ciągu 3 lat (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT), a także informacji na stronach (...), Wnioskodawca zdecydował się o wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1)  Czy posiada Pan ograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.)?

Odpowiedź: Zgodnie ze zrozumieniem definicji ograniczonego obowiązku podatkowego, Wnioskodawca potwierdza, że posiada ograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski.

2)  Kiedy (proszę o wskazanie daty) otrzymał Pan środki ze sprzedaży mieszkania A? Kiedy (proszę o wskazanie daty) dokonał Pan zapłaty za mieszkanie B? Czy zapłata była dokonana ze środków otrzymanych z odpłatnego zbycia mieszkania A?

Odpowiedź: Pieniądze ze sprzedaży mieszkania A Wnioskodawca otrzymał w trzech transzach:

(...) PLN w dniu 6 listopada 2023 r.

(...) PLN w dniu 21 grudnia 2023 r.

(...) PLN w dniu 8 stycznia 2024 r.

Natomiast, Wnioskodawca wraz z żoną przekazali zapłatę za mieszkanie B w dniu 19 grudnia 2023 r.

Kwotę tę Wnioskodawca wraz z żoną zebrał ze środków przekazanych przez kupującego mieszkanie A, środków własnych oraz prywatnej pożyczki od rodziców żony Wnioskodawcy (rezydentów (…), która to została im zwrócona niezwłocznie po otrzymaniu reszty środków ze sprzedaży poprzedniego mieszkania.

Według werbalnej umowy dokonanej w obecności notariusza, kupujący od Wnioskodawcy i jego żony mieszkanie A obiecał, że postara się wpłacić całkowitą kwotę za zakup tego mieszkania do końca roku 2023 – ponieważ był to najpóźniejszy termin do jakiego Wnioskodawca i jego żona byli zobowiązani zapłacić za mieszkanie B. Z uwagi na to, że możliwe były opóźnienia spowodowane procesem udzielenia mu kredytu mieszkaniowego, umowa notarialna umożliwiła mu płatność pełnej kwoty do dnia 12 stycznia 2024 r. Tak też się niestety stało i wymogło to od Wnioskodawcy i jego żony uzyskania prywatnej pożyczki „pomostowej” od rodziców żony Wnioskodawcy – jako że sprzedający mieszkanie B absolutnie nie zgodził się na opóźnienie pełnej płatności od Wnioskodawcy i jego żony do czasu uzyskania wszystkich środków ze sprzedaży.

Ponieważ pożyczka ta została niezwłocznie zwrócona z pieniędzy uzyskanych z ostatniej transzy za sprzedaż (otrzymanej w dniu 8 stycznia 2024 r.), Wnioskodawca ma nadzieję, że zostanie to uznane za zapłatę za nowe mieszkanie ze środków otrzymanych za sprzedaż poprzedniego mieszkania.

3)  Czy w zakupionym mieszkaniu B będzie realizował Pan w własne cele mieszkaniowe, tzn. czy Pan w nim mieszka/zamieszka? Jeśli tak, to od kiedy, czy na stałe, lub w jakich okresach? Jak będzie wykorzystywane mieszkanie do czasu stałego zamieszkania i/lub w okresach w których nie będzie Pan w nim przebywał?

Odpowiedź: Mieszkanie to zostało przez Wnioskodawcę i jego żonę zakupione jako mieszkanie do zamieszkania w nim od momentu przejścia na emeryturę. W przypadku Wnioskodawcy planuje on przejście na wcześniejszą emeryturę w 2030 roku i przeprowadzkę z Niemiec do mieszkania B w tym samym czasie. Jeżeli z jakiegoś powodu nie będzie to możliwe, statutowy wiek emerytalny Wnioskodawcy 67-miu lat osiągnie w 2035 roku – i byłby to najpóźniejszy termin finalnej przeprowadzki do Polski na pobyt stały. Do tego czasu Wnioskodawca zamierza to mieszkanie wynajmować (na wynajem długoterminowy).

Pytanie

Czy Wnioskodawcy przysługuje ulga mieszkaniowa wyszczególniona w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przysługuje mu ulga mieszkaniowa wyszczególniona w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ ustawa nie precyzuje kiedy powinien zrealizować własne cele mieszkaniowe oraz, że przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej nie uzależniają prawa do zwolnienia z podatku od tego, kiedy podatnik będzie mieszkał w nowej nieruchomości i nie zawierają też co do zasady żadnych ograniczeń czy zakazów dotyczących najmu w tym zakresie.

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdzają także orzeczenia takie jak:

1.  Interpretacja z 11 sierpnia 2023 r. (nr 0113-KDIPT2-2.4011.447.2023.3.KR).

2.  Podobne stanowisko zawiera również m.in. interpretacja z 3 września 2020 r. (nr 0113-KDWPT.4011.100.2020.1.MG). Dyrektor KIS stwierdził w niej, że ustawa o PIT nie przewiduje utraty prawa do ulgi w przypadku czasowego wynajmu nieruchomości nabytej na własne cele mieszkaniowe.

3.  Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 maja 2019 r., II FSK 1887/17, LEX nr 2724325: „Zastosowaniu zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie stoi na przeszkodzie oddanie zakupionego lokalu w najem, zwłaszcza jeżeli tego typu aktywność podatnika nie nosi znamion działalności gospodarczej”.

4.  Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 sierpnia 2018 r., II FSK 2413/16, LEX nr 2574200: „Zastosowaniu zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie stoi na przeszkodzie czasowe oddanie zakupionego lokalu w najem”.

Ponieważ przytoczone interpretacje i orzeczenia nie dotyczą sytuacji identycznych z sytuacją Wnioskodawcy i nie był on w stanie znaleźć czytelnego stanowiska, zwraca się o indywidualną interpretację podatkową.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Na mocy art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 2a ww. ustawy:

Stosownie do art. 3 ust. 2b pkt 4 ww. ustawy:

Według art. 4a ww. ustawy:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że ma Pan wraz z żoną miejsce zamieszkania w Niemczech gdzie oboje Państwo pracują w pełnym wymiarze czasu, natomiast sprzedał Pan mieszkanie A, zatem w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy umowy z dnia 14 maja 2003 r. między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku (Dz. U. z 2005 r. Nr 12 poz. 90).

Jak wynika z art. 6 ust. 1 ww. umowy:

W myśl art. 6 ust. 2 cytowanej umowy:

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ww. umowy:

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

W świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz polsko-niemieckiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z jego treścią:

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że 21 grudnia 2023 r. sprzedał Pan mieszkanie A, które nabył Pan 30 sierpnia 2021 r.

Zatem, sprzedaż mieszkania A stanowiła dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ jego sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nabyto mieszkanie.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na podstawie art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Według art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tej ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P) gdzie: D - dochód ze sprzedaży, W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P - przychód ze sprzedaży.

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne.

Powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca, systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.

Z wniosku wynika, że zakupił Pan wraz z żoną mieszkanie A, z zamiarem zamieszkania na emeryturze, po powrocie do Polski. Umowa kupna mieszkania została dokonana w dniu 30 sierpnia 2021 r. (Akt Notarialny Repertorium XXXXX). Zgodnie z planem Pana syn został głównym lokatorem tego mieszkania na czas studiów. W 2022 i 2023 roku wraz z żoną i najmłodszym synem spędził Pan letnie urlopy w tym mieszkaniu. Odkrył Pan w tym czasie, że pomimo doskonałej lokalizacji z łatwym dostępem do komunikacji miejskiej i parków (ważne dla przyszłych emerytów), położenie mieszkania na drugim piętrze ze wszystkimi oknami wychodzącymi na świeżo wyremontowaną ulicę (…) powoduje znaczny hałas wewnątrz mieszkania (szczególnie w cieplejsze dni z otwartymi dla wentylacji oknami). Podjął Pan wraz z żoną decyzję o sprzedaży aktualnego mieszkania i kupna mieszkania B z oknami wychodzącymi na park i w oddaleniu od ulic z ruchem samochodowym i tramwajowym. Mieszkanie to było jednym z ostatnich oferowanych przez inwestora i bojąc się galopującego wzrostu cen mieszkań w Polsce, zdecydowali się Państwo na sprzedaż dotychczasowego mieszkania i zakup nowego przed upływem 5 lat od końca roku zakupu pierwszego mieszkania. Kalendarium sprzedaży pierwszego mieszkania i zakupu nowego przedstawia się następująco:

Sprzedaż mieszkania A:  Umowa przedwstępna sprzedaży – 3 listopada 2023 r. (Repertorium XXXXXX). Umowa finalna sprzedaży – 21 grudnia 2023 r. (Repertorium XXXXXXXXXXXX)

Kupno mieszkania B: Umowa przedwstępna z zobowiązaniem zakupu do 31 grudnia 2023 r. – 29 września 2023 r. Umowa finalna zakupu: 19 grudnia 2023 r. (Repertorium XXXXXX)

Wskazał Pan, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania A otrzymał Pan w trzech transzach: (...) PLN w dniu 6 listopada 2023 r.; (...) PLN w dniu 21 grudnia 2023 r.; (...) PLN w dniu 8 stycznia 2024 r. Natomiast, Państwo przekazali zapłatę za mieszkanie B w dniu 19 grudnia 2023 r. Kwotę tę zebrał Pan wraz z żoną ze środków przekazanych przez kupującego mieszkanie A, środków własnych oraz prywatnej pożyczki od rodziców Pana żony, która została im zwrócona niezwłocznie po otrzymaniu reszty środków ze sprzedaży poprzedniego mieszkania. Mieszkanie to zostało przez Pana i żonę zakupione jako mieszkanie do zamieszkania w nim od momentu przejścia na emeryturę. W Pana przypadku planuje Pan przejście na wcześniejszą emeryturę w 2030 roku i przeprowadzkę z Niemiec do mieszkania B w tym samym czasie. Jeżeli z jakiegoś powodu nie będzie to możliwe, Pana statutowy wiek emerytalny 67-miu lat osiągnie Pan w 2035 roku – i byłby to najpóźniejszy termin finalnej przeprowadzki do Polski na pobyt stały. Do tego czasu zamierza Pan to mieszkanie wynajmować (na wynajem długoterminowy).

W związku z powyższym powziął Pan wątpliwość, czy przysługuje Panu ulga mieszkaniowa, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.  

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego.

W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego  w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca nie odniósł skorzystania z prawa do zwolnienia z opodatkowania od wykazania zamiaru zamieszkania w nowym lokalu jedynie w chwili jego nabycia, lecz wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższej perspektywie czasowej.

W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie zamieszkać. Innymi słowy podatnik, który nabywa lokal dla własnych potrzeb ma w tym lokalu faktycznie mieszkać. Lokal, który nie jest zamieszkały przez podatnika, jest niewykorzystywany przez niego do zamieszkania lub jest wykorzystywany do innych celów niż zaspokojenie własnych potrzeb podatnika (np. zamieszkują go inne niż podatnik osoby) nie jest lokalem, którego zakup mógłby zostać uznany za realizację własnego celu mieszkaniowego.

Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu mieszkalnym, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył lokal mieszkalny w celu zamieszkania w nim, ale w lokalu tym – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez jakiś czas lokal będzie udostępniony innym osobom.

Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego – czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie późniejszym.

Zatem, jeśli – jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie – nabył Pan mieszkanie B z zamiarem realizowania w nim własnego celu mieszkaniowego, to fakt, że nie zamieszka Pan w tym mieszkaniu od momentu jego nabycia (lecz dopiero na emeryturze) nie stoi na przeszkodzie dla zastosowania zwolnienia podatkowego.

Należy jednak, w tym miejscu wskazać, że z punktu widzenia przywołanych powyżej przepisów art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy, momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na nabycie innej nieruchomości jest data faktycznego wydatkowania przychodu, tj. data zapłaty całości lub części ceny nabywanej nieruchomości. Przywołane przepisy wiążą bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia od podatku określonego dochodu, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych określonych w tej umowie.

W określonych przypadkach, zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

W konsekwencji zauważyć trzeba, że z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe).

Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości.

Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny uchwałą z dnia 17 lutego 2020 r. w sprawie o sygn. akt II FPS 4/19 rozstrzygnął, że podatnik realizuje cel mieszkaniowy, spełnia warunki do uzyskania prawa do ulgi, pomimo tego, że zakłócona zostaje chronologia czynności prawnych (nabycie/zbycie), czyli gdy do zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe dochodzi przed odpłatnym zbyciem nieruchomości generującym dochód w rozumieniu przepisów ustawy.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że decydującym warunkiem dla realizacji prawa do ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jest wydatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat (obecnie trzech) od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 wskazuje, że chodzi w nim o wydatkowanie dochodu, który został uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem jego treść odnosi się jedynie do źródła przychodu, a nie do preferowanej kolejności dokonywanych transakcji.

Wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 25 ustawy przed zbyciem nieruchomości, nie niweczy prawa do zwolnienia podatkowego.

Niemniej w sprawie tej chodzi o wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży, a nie z środków własnych.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, wskazuje się, że rezultaty wykładni językowej przepisów dotyczących tzw. ulgi mieszkaniowej „(…) nie dają podstaw do twierdzenia aby kolejność nabycia i zbycia nieruchomości była przesłanką zwolnienia dochodu z opodatkowania. Ustawodawca wymaga jedynie, żeby dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone cele. Przepisy te nie przesądzają, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości musi być wydatkowany w całości po definitywnym przeniesieniu własności na nabywcę” (patrz wyroki NSA: z dnia 28 marca 2017 r. sygn. akt II FSK 500/16; z dnia 12 maja 2017 r. sygn. akt II FSK 1079/15; z dnia 22 listopada 2017 r. sygn. akt II FSK 2937/15; z dnia 24 stycznia 2018 r. sygn. akt II FSK 1153/16; z dnia 8 marca 2018 r. sygn. akt II FSK 589/16).

Przychód ze sprzedaży nieruchomości powstaje zaś w dniu zawarcia umowy sprzedaży, co znajduje potwierdzenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2019 r. sygn. akt II FSK 3110/17, w którym skład orzekający stwierdził, że:

Skoro w rozpatrywanej sprawie sprzedaż mieszkania A nastąpiła 21 grudnia 2023 r. to dopiero w tej dacie dysponował Pan przychodem ze sprzedaży tej nieruchomości.

Natomiast wydatki na nabycie mieszkania B – w którym planuje Pan zamieszkać – zostały przez Pana poniesione przed datą sprzedaży (a nie po niej) zatem nie zostały one poniesione z przychodu ze sprzedaży nieruchomości, bowiem w dacie ich ponoszenia takim przychodem Pan nie dysponował (z wyjątkiem pierwszej transzy otrzymanej 6 listopada 2023 r.). Pozostałe kwoty wydatkowane na zakup pochodziły z własnych środków oraz z prywatnej pożyczki od rodziców Pana żony.

Zatem, wydatków poniesionych na nabycie mieszkania B (z wyjątkiem wydatku odpowiadającego pierwszej transzy) nie można uznać za wydatki na własny cel mieszkaniowy uprawniające do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie za wydatek na cel mieszkaniowy można uznać jedynie kwotę uiszczoną na mieszkanie B odpowiadającą kwocie otrzymanej pierwszej transzy uzyskanej na poczet ceny sprzedaży mieszkania A.

Mając powyższe na uwadze stwierdzam, że jedynie kwota pierwszej transzy otrzymana przez Pana 6 listopada 2023 r. wydatkowana na nabycie mieszkania B, w którym planuje Pan zamieszkać stanowiła wydatek na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w  art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, bowiem kwota ta została zaliczona na poczet ceny odpłatnego zbycia mieszkania A.

Natomiast, środki przeznaczone na pozostałą część ceny zakupu mieszkania B nie mogą stanowić wydatku na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, bowiem nie stanowiły one przychodu ze sprzedaży mieszkania A.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądów administracyjnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).