Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 lipca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 11 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie pismem złożonym 18 września 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie w 2018 r. działkę rolną. Działka miała powierzchnię … ary i była współwłasnością z sąsiadem i jego żoną, w 2 równych częściach. Po podziale w 2022 r. powierzchnia działki Wnioskodawcy wynosi … ary. Od momentu darowizny minęło 5 lat, natomiast od podziału 2 lata.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że Jego udział we współwłasności działki nabytej w darowiźnie przed zniesieniem współwłasności wynosił ½ części.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jaka jest powierzchnia, oznaczenie geodezyjne (nr działki) i rodzaj gruntów według ewidencji gruntów wydzielonej działki powstałej po podziale?”, Wnioskodawca wskazał, że powierzchnia … ha, nr działki …, grunty orne … . Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania.

Działka była użytkowana rolniczo (łąka), wchodziła w skład gospodarstwa; gospodarstwo Wnioskodawcy liczy jedną działkę … , plus w dzierżawie ….

Wartość rynkowa po podziale, tak jak i przed, była taka sama. W wyniku podziału z działki nr … powstały dwie działki: nr … – działka Wnioskodawcy i nr … – działka …. Obie działki są takiej samej wielkości, mają dostęp do drogi gminnej, położone na takim samym terenie, obie mają dostęp do mediów, żadna z nich nie jest położona na terenie podmokłym. W związku z tym, wartość rynkowa każdej z wydzielonych działek w związku ze zniesieniem współwłasność nie uległa zmianie.

Wartość Wnioskodawca oszacował sam, nie korzystał z wycen sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego. W momencie wysłania wniosku Wnioskodawca był na etapie zbierania dokumentów niezbędnych do sprzedaży. Pieniądze ze sprzedaży przeznaczone zostaną na fotowoltaikę, elewację i kostkę wokół domu, oraz na drobne wyposażenie domu. Działka jest sprzedana jako rolna i trudno powiedzieć, jak ją wykorzysta przyszły właściciel.

Sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży działki innej niż ta, o której mowa we wniosku, nie posiada innych działek, w stosunku do których planuje sprzedaż.

Pytanie

Czy Wnioskodawca musi płacić podatek w przypadku sprzedaży tej działki? Od kiedy jest liczony termin 5 lat, który zwalnia z płacenia podatku od wzbogacenia się, czy od momentu darowizny czy od podziału?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, nie powinien płacić tego podatku, ponieważ od 2018 r. minęło 5 lat, co zwalnia Go z podatku, a ten podział nie zmienił wartości działki tylko zniósł współwłasność i podzielił wspólną działkę z sąsiadem na 2 równe części. Według Wnioskodawcy, właściwie termin liczymy od momentu darowizny, czyli 2018 r.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca dodał, że nie powinien płacić podatku, ponieważ zgodnie z art. 30e pkt 1 i 2 nie doszło do wzbogacenia się, gdyż podział miał tylko znaczenie formalne, żadna z działek w wyniku tego nie wzrosła na wartości. Wnioskodawca posiada dokładnie tą samą działkę w tym samym areale co w momencie darowizny, czyli 5 lat temu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że otrzymał Pan w darowiźnie w 2018 r. działkę rolną o powierzchni …. Działka była współwłasnością w 2 równych częściach z sąsiadem i jego żoną. Po podziale w 2022 r. powierzchnia działki Wnioskodawcy wynosi … ary. Wartość rynkowa po podziale, tak jak i przed, była taka sama. W wyniku podziału z działki powstały dwie działki takiej samej wielkości, mające dostęp do drogi gminnej, położone na takim samym terenie, obie mają dostęp do mediów, żadna z nich nie jest położona na terenie podmokłym. W związku z tym wartość rynkowa każdej z wydzielonych działek w związku ze zniesieniem współwłasność nie uległa zmianie – i jest taka sama. Sprzedaż nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie dokonywał Pan wcześniej sprzedaży działki innej niż ta, o której mowa we wniosku, nie posiada Pan innych działek, w stosunku do których planuje sprzedaż.

W myśl art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 210 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. O tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
• wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę nabycia nieruchomości uznać należy datę nabycia pierwotnego udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.

Nabycie w wyniku zniesienia współwłasności części majątku, który należał do innych współwłaścicieli, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy, w którym wskazuje Pan, że wartość rynkowa każdej z wydzielonych działek o takiej samej wielkości w związku ze zniesieniem współwłasność nie uległa zmianie należy uznać, że nabycie przez Pana wydzielonej działki gruntu w wyniku przeprowadzonego zniesienia współwłasności nie spowodowało u Pana przysporzenie majątku ponad udział jaki Panu przysługiwał we współwłasności nieruchomości  przed zniesieniem współwłasności. Dokonane zniesienie współwłasności pozostaje zatem bez wpływu na sposób liczenia pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, za datę nabycia przez Pana nieruchomości będącej przedmiotem planowanej sprzedaży należy przyjąć 2018 r.

Tym samym, planowane przez Pana, nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze darowizny w 2018 r., nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym - z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie i nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego z ww. transakcji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości stanu faktycznego, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).